ザ・パークハウス一之江

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ichi239
参考＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120055_011.html

＜全体概要＞
所在地＝江戸川区一之江6-62-11他12筆
交通＝都営新宿線一之江駅から徒歩10分、船堀駅から徒歩15分
総戸数＝239戸
間取り＝2LDK+S～4LDK、67.38m2～82.22m2（3300～5800万円台予定）
竣工＝2014年3月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス、大栄不動産、三信住建
設計・施工＝前田建設工業
管理＝三菱地所コミュニティ

[904: 匿名さん]

太陽光パネルについてありがとうございました。
マンションがわとしてはリースしているという風にとらえるのが
一番妥当な感じかもしれないですね。
これならマンション側の突発的な出費がなさそうで安心しました。

[905: 匿名さん]

太陽光発電ってかなり設備が必要になってくるのでそれがマンション負担だと困りますよね。設置コストが販売価格に乗ってきてもいやですし。ここはそういう事はどうやら内容な感じですので良かったなと思います。その代りリース料金がかかるのでしょうけれど、そこは電気料金ととんとんでというふうなのでしょうか。

[906: 匿名さん]

>>905
リンク先くらい読みましょうよ・・・

>Q2. どうしてコスト不要で導入できるのですか？

>　受電方式の変更によって生まれる差益を設備導入の費用に充てています。また、太陽光発電によるCO2削減の環境価値を証書化して収入の一部としています。

[907: 匿名]

何か契約者版が荒れてますね。

大手デベだからと言って すべてが信用出来るってわけでもないのですね。

[911: 土地勘無しさん]

みなさん、買い物はどうされますか？？
駅前、ライフともに約10分の距離は
今は良くても10数年後に心配です。
（老後の心配）

車や自転車も、いつまでも運転出来ないでしょうし。
生協を利用ですかね。

[912: 匿名さん]

そうなんですよね。
売るとなっても果たして すぐ売れるのか?

逆に永住目的で買う場合はそういう心配もしないといけませんよね。

ヨーカドーなどのネットで注文できて配達してもらえるからそういうのを利用すれば良いのかな。

[913: 匿名さん]

今から老後の買い物の心配しても分からないよ
近くにスーパーできるかもしれないし、逆にライフが閉店してもっと遠くなるかも
実際に東急ストアの跡地にここが立つわけだから

[914: 契約済みさん]

なんだか、議論したり、意見を聞こうとすると、
意味ないよとか、mrに聞けとかとか言い始める匿名さん。
ここは、自由に意見交換する場です。
スレの流れというか、話のコシを折るのは物凄くうざいし、お呼びでないのでやめていただけますか？
よろしくお願い致します。

[915: 土地勘無しさん]

若い方が多い物件ですが、私のように40代後半の人間もいるんですよ。
近場にスーパーが出来るといいのですが。

信号待ちを考えると、駅前のヤマイチの方が近いですかね。

[916: 匿名さん]

一之江駅と船堀駅の中間でどちらの駅にも徒歩で10分程度ですね。
駅周辺にどちらもスーパーとか多くありますが徒歩だと行きは何とかなりますが
多く買い物するとどうしても重たい荷物もっての帰りなど大変と感じると思います。
ですがほとんどの人が自転車利用で買い物に行ってますし今は電動自転車も
安くなりそしてアシスト力も良くなっているので利用すれば徒歩10分の距離でも
自転車なら遅くても5分にはいけるので問題はないと思います。

[917: 匿名さん]

船堀はどう歩いても10分では着かないですよ。

[918: 匿名]

本文見ると 予定価格に～5800万円台とあるけど 実際にそんな価格設定のお部屋はあったのですか?

この立地で4000万後半でも高いと感じませんか?

ご近所の一戸売れ残り物件の二の舞になりそうな予感…

[919: 匿名さん]

4LDKﾀｲﾌﾟの80平米ｵｰﾊﾞｰの部屋じゃないでしょうか？ﾃﾗｽ付きの部屋だった気がします。

[920: 匿名さん]

それでもここで5800では売れないと思う。

[921: 匿名さん]

第一期で売れちゃってますよ。

[922: 匿名さん]

本当ですか！
ここに5800万出すなんてすごいと思います。

[923: 匿名さん]

ルーフバルコニー付きなどのプレミア部屋はすべてあっという間でした。

[924: 匿名]

公式ホームページの4778万の部屋はまだ残ってるかな?

そこはプレミア部屋ではないのですか?

[926: 匿名さん]

駅まで歩くには少しだけ遠いようにも思うんですけどでも毎日歩ける距離でこのお値段ですからね
一之江にしては高いようにも感じますが間取りも良いし広さもあったので売れたのでしょう

ここだとどちらかというともう少しコンパクトな部屋の方が人気が出るんじゃ？と
勝手に思っておりました。

[927: 匿名さん]

このあたりに住むのなら、東京都に固執せず、千葉の市川や八幡にした方が良いと思い始めています。

[928: 匿名]

市川や八幡の方が高いのでは？少なくとも市川は高いです。

[929: 匿名さん]

西の地域は多摩川を越えると神奈川県になるのに、東の地域は荒川を越えても埼玉県や千葉県にならないところが不思議だ。

[932: 匿名さん]

＞929
河川と都県境に何か関連があるのですか？
意味不明ですね。

[933: 匿名さん]

>927
それでも千葉には住みたくないし、千葉県民にもなりたくないな。

[934: 匿名]

＞932
荒川以東は実質的に千葉県だということです。

[935: 匿名さん]

実質的とは？
詳しくお願いします。

[938: 匿名]

計画停電の時も千葉電気が止まらなかったし、ここは明らかに千葉ではなく東京です。そういう意味では停電した足立区の一部は埼玉県と言えるのかも…

[939: 匿名]

↑
ごめんなさい
千葉電気→千葉県みたいに です。

[940: 匿名さん]

>934
実質的に千葉とはどういうことかお答えください。

[941: 匿名さん]

確かに、京葉道路を両国方面から来ると、この辺から千葉臭が漂い始めるのを感じるね(笑)

[942: 匿名]

941さん
千葉へ戻られるときに通るのですね(笑)

[943: 匿名さん]

ここは買いですね。夢があります。。。

[944: 匿名さん]

某物件のモデルルームで地所の営業が、『一流の会社なので安心です』なんて臆面もなく説明してた。本当の一流の人は自ら一流なんていわないんだけどなって思って帰ってきた。

[945: 購入検討中さん]

944さん
じゃあここ以上に一流どこは??

[946: 匿名さん]

工期が遅れるなど不安要素満載。

たくさんの大規模物件手がけているだろうに。

そう考えると一流ってなんだろうと思ってしまう。

[947: 検討中の奥さま]

クリオ一之江の掲示板で
「一之江は子育て世代には不向き。学校が荒れている」と
ありました。実際、そうなのでしょうか？

[948: 匿名]

教育も江戸川クォリティーを覚悟しないといけませんね。金髪の小学生とかも散見されます(笑)

[949: 匿名]

ふーん(゜-゜)

[950: 匿名]

＞948
あれはオーストラリア人でしょ。

[951: 契約済みさん]

残り７戸になってますね。

[952: 匿名さん]

完売も時間の問題ではないでしょうか。

[953: 匿名さん]

４，７７８万円の部屋が残ってるけど、ここはこの値段じゃ売れないね。

立地と広さが値段に見合ってないと思う。

[954: 匿名さん]

4778万円より高い部屋売れてますよ。

[955: 匿名さん]

それはルーフバルコニー付きなどのプレミア部屋でしょ。

この広さで普通の部屋だからこの値段じゃ高いんじゃないの？

値段に見合った部屋ならとっくに売れてるでしょ。

[956: 匿名さん]

まあまあ。本気で検討してないでしょ(笑)ここまで来て尚も荒らさなくても(笑)

[957: 匿名さん]

あと６戸のようです
Ｓ-Ｅタイプがかなり残ってますが人気無いのでしょうか

[958: 匿名さん]

　まあ時間の問題でしょう

[959: 匿名さん]

また減ってますね。
今週末も契約がすすむのかな？

[960: 匿名さん]

ここは南青山の話題出ないんですね。

[961: 匿名さん]

ここは一之江ですから。

[963: 入居予定さん]

都心寄りに勤めている人は船堀から帰ってくるだろうから、
そうするとスーパーはすごくたくさんある。
一之江側は期待薄だとしても、南にちょっと行けば
ライフもあるからねー。

[964: 匿名さん]

南青山のスレ、とんでもないことになってますね。

[965: 匿名さん]

↑
ここは本当に大丈夫なのか。
心配で仕方がない。

[966: 匿名]

青山だけでなく、札幌のパークハウスも販売中止らしいね。
もうグダグダすぎる。
ここもキャンセルが出たりするのかなあ。

[967: 匿名さん]

ここは一之江ですよ。

[968: 匿名さん]

960も964も全く…懲りないねぇ。966もいつの話をしてるんだか。小学生ですか？

[969: 匿名さん]

例の南青山の件が２chでも話題に上がって、
その流れでマンコミに随分いろんな人が入り込んでいるようですね。

[970: 匿名さん]

きょう発売のフライデーで青山のことが取り上げられてるよ。

[971: 購入経験者さん]

マンション購入時、盲点なのは共用部分が購入者の財産のはずが購入者のチェックを受けないで引き渡しをされてささまう事。今、問題になっている配管用の穴がなく、コア抜きされているってのはほとんどが共用部分になります。
購入者が確認できる体制や仕組みが特に重要ですよ。
皆さん、要注意！

[972: 購入経験者さん]

補足です。
内覧会時に専門の方も各住戸内のみ、チェックするだけになります。
建築確認に伴う完了検査も、事業者から仕事をもらっている立場であり、第三者の検査には程遠いのが現実。
この一之江の現場はしっかりと、現場監理できている事を願います。

[974: 匿名さん]

>971

少なくとも専有部分の周辺くらいは各自でチェックしないとだめでしょ。今のマンションは共用部分についても指摘できるように指摘シートに記入欄がちゃんとあった。

本当は管理組合がチェックすべきなんだけど、新築分譲の場合、内覧会の段階では管理組合が機能していない。管理会社が代行するんだけど、三菱地所コミュニティは地所の傀儡だからね。過去に管理組合ではなく、地所側について問題になったケースもある。引渡がらみではないけど。

[975: 匿名さん]

管理会社が共用部分のチェックをするのならチェックリストを管理組合に提出させるってのがいいかもね。自分も入居してから共用部分の点検のことに気がついたんだけど、定期点検のとき、管理会社がチェックした内容を住民に配って、他に気がついた点があったら連絡してくださいってやってた。

今のマンションはJV物件で、施工管理を担当した売主と、管理会社の親会社である売主が別だったんでチェック機能が働いてるように思った。

[976: 契約済みさん]

>>975さん
ナイスなコメントありがとう。
契約者ですが、その案参考にさせていただきます。

[977: 匿名さん]

共用部のチェックですが、管理組合で目視したとして、内部構造の手抜きや施工ミスに
気づく事はまずなさそう・・・
やはり売主と管理がグループ会社ではチェックが甘くなるので、夫々別会社がベストなのでしょうね。
今回の事件を期にチェック体制も良い方向に改められるとは思いますが。

[978: 匿名さん]

>977

南青山では知りませんでしたなんて説明してる地所に期待しても無駄でしょ。ちゃんと第三者検証させて問題ありませんってお墨付きもらわないと安心なんてできない。契約者が地所に要望しないと、問題ありませんの一言で片付けられちゃう。チェックアイズなんて機能してないってのが分かったのに。

[979: 契約済みさん]

>>978
あなたは契約者さん？それともただの通りすがり？
前者なら契約者スレに来て、手を貸して下さい。
あなたの考えは正しいと思うし、あなたのような人を今必要としてます。
よろしく。

[980: 匿名さん]

>979

契約者ではないです。それから住民（契約者）板でやり取りするのは無理だよ。地所がつぶしにかかる。南青山の板、見れば分かると思うけど、関係者バレバレって露骨な書き込みが目立つ。

まずは、個別に地所に連絡して、第三者検証を要求してみるってのはどうかな。第三者検証の有効性は地所も知っている。南青山では当初、補修するから引渡が伸びるって連絡してきて、そのときに第三者検証を地所のほうから提案していた。

それがダメだったら、契約者が集まって団体で地所に要求。入居説明会がまだだったら、そのときに契約者が集まるから、その前に契約者スレで呼びかけて賛同者を募ればいいと思う。それくらいなら契約者スレを使っても大丈夫なはず。

ポイントは契約者スレの利用は最小限にとどめる。入居説明会で賛同者が集まったら、それからは契約者板は使わずに、メイルとかでやり取りしたほうが良い。

[981: 契約済みさん]

>>980

物凄く具体的な方策をありがとう。
個別に第三者検証を要求し、ダメだったら団結して交渉という二段構えは確かに現実的だね。
第三者検証の要求は契約者なら誰でも今すぐ、実行に移せるというのがポイントが高いね！！！やってみるよ。

しかし残念ながら、入居説明会はほとんど終了？してしまっていて
入居者が同じ場所に集まる機会は当分なさそうなんだ。困ったね。
一同が顔を合わせる機会があるとしたら、最初の総会くらいかな？でも明らかに遅すぎる。

最後の一文。確かにある程度賛同者が集まったら、匿名掲示板の利用は最小限にとどめた方がよさそうだね。
リアルタイムで南青山のスレを見ていて、それは自分も感じていたよ。

あなたが同じ契約者だったら心強かったのだが、、、
いずれにしても参考になるアドバイスをありがとう。
あなたの提案は現実的だし、最も実現可能性が高そうに思える。

[982: 匿名さん]

>981

入居説明会はほとんど終了ってことは、何回かに分けてってことなのかな。実はコメントしていて時期的に微妙かなってのは思ってました。

コメントにあるとおり住民が一同に介するのは管理組合総会で、多分、１年後になると思う。ただ、入居説明会で管理組合の初年度の理事を決めているはずだし、理事会（一般的には定例で月１回）が開催されるのは入居してからそれほど遅くない時期のはずなので、理事に要望を伝えて動いてもらうってのがいいかな。

瑕疵担保責任期間は２年（主要構造部分は１０年だけど）なので、早く動いたほうがいいと思う。

[983: 契約済みさん]

>>982
正確に記すと（恐らく）2014年1月の第3～4週に初回の入居説明会があって、
そこから何回かに分けて開催されています。
今も続々と、この前入居説明会言ってきました的な報告が契約者スレでは挙がっています。
ので、もうほとんどの契約者に対する入居説明会は終了してしまっていると推察しています。

管理組合の理事は、立候補のための用紙が配布されました。
立候補者がいない場合は、確か抽選だったような気がします。この辺は確かではありません。

一番最初の総会は一般的な3末物件の場合には6月くらいのようなので、そこの前あたりに理事会が実施されるかもしれません。

>瑕疵担保責任期間は２年（主要構造部分は１０年だけど）なので、早く動いたほうがいいと思う。
OK

[984: 匿名さん]

>983

管理組合総会の時期は確認したほうがいいと思う。管理組合って最初に設立総会をする場合と、契約時に管理規約（案）が売主から提示されて、それにすべての区分所有者が同意したらそれで成立って２パターンがある。後者の場合は設立総会はない。前者の場合も、設立総会の開催が遅くて１年後ってケースもあったりする。

それから管理組合総会って事前に理事会から提示された議案についてのみ扱うことになっている。なので、事前に理事会にあげておく必要がある。

余談だけど、事前に理事決めておかないんだ。入居初日から管理業務って発生するんだけど。共用部分の火災保険とかも理事長名義で契約しなきゃならないし。どうするんだろう。

[985: 匿名さん]

983って契約者ではないな。何が目的？

[986: 匿名さん]

チェックアイズで、しっかりチェックするから安心ですなんて謳って販売したでしょ。南青山でチェックできてませんでしたってのが露見したわけだから、錯誤に基づく契約で無効って主張するとか。

[987: 匿名さん]

983は契約無効の権利を何らかの形で勝ち取って、キャンセルして新たなマンション探しをするのがベストでは？

[988: 匿名さん]

契約無効を勝ち取ったら、契約そのもものが無かったってことでキャンセルじゃないよ。

[989: 購入経験者さん]

チェックアイズって、主体的には誰がチェックするんだ。
当然、事業者（三菱地所）だけと、現場に事業者の作業服着た技術者は見た事ないぞ！
建設業者（前田建設）に任せて、書類を作らせて、その書類を購入者に『チェックアイズでしっかりと品質管理しています』と提示している。
そんなやり方では、『品質管理している』って事業者はいえないはす、正しくは『建設業者がちゃんと工事しているはず』だからね。
だから皆さんが不安を感じるんだよ！
事業者は南青山で地に落ちた信頼を回復する為には、
いつ、誰が、どこを、チェックしたかを記録しているだろうから購入した皆さんに提出し、丁寧に納得するまで説明する。当然、写真つきで。
情報公開すれば皆さん、安心するのではないかな？

[990: 匿名さん]

↑は現場関係者？
毎日現場を見てるの？

[991: 契約済みさん]

>>984
さらに具体的な策をありがとう。
総会設立の時期がいつかは確かに大事だね。1年後に設立して瑕疵に気づいても遅すぎる。
確認しておくよ。

理事は事前に決めるのだけれど、その決め方が
①立候補
②立候補者なしの場合、三菱地所コミュニティ側の抽選による指名
で、入居までには決定され通知される。

契約者じゃないのに色々教えてくれてありがとね。
もしかして、他マンの理事長経験者さんとか、マン管や管理業務主任者資格持ちの方かな？
うん、匿名掲示板だし余計な詮索はやめておきます。とりあえず感謝。

>>989
>いつ、誰が、どこを、チェックしたかを記録しているだろうから購入した皆さんに提出し、丁寧に納得するまで説明
まさにその通りなんだよね。三菱や前田建設と利害関係の無い第三者に検査させて
あるいは契約者自身の目で現場を見て
コア抜きのような耐震性に重大な影響を及ぼす事象が発生していないか確認する必要がある。
989さんは購入経験者？さんだからそういう大事なところに気づいているのだけど。
ここの契約者達はほとんど理解できていない模様。お花畑が多くて困るよ。

[992: 匿名さん]

>991

その理事の決め方まずいな。承認プロセスがない。

地所ってこんなところでもダメダメ？

[993: 契約済みさん]

「お花畑」って表現、余り気持ちが良くありません。

[994: 契約済み]

初回総会の時期は重要事項説明時にされていたはず。
本当の契約者じゃないのでしょ。

[995: 契約済みさん]

お花畑の他力本願主婦様達。
でよろしいですか？

[996: 購入経験者さん]

一之江の現場はコア抜きは余程、手抜きをしていなければ発生しないはず！
一之江の特徴は躯体にPC板（プレキャスト）っていう、床、壁、天井等を工場で製作し、現場で組立するという工法を採用していること。
外壁のタイルは工場で貼り付けしているので綺麗に貼れていて、耐久性も期待できるのではないかな。
この工法で最も配慮しなければいけないのは、PC板の結合箇所には無収縮モルタル（グラウト）を圧をかけて注入する圧入になり、圧入するグラウトも季節により、温度、水分量、ph等が適切に監理出来ていないと接着剤のないプラモデルになる。
コア抜きより、こっちの方が本当は重要ですよ！
三菱のチェックアイズではもちろん重要工程だからチェックし、記録されてるだろうけどね。
皆さん、確認してみてもいいと思います。

[997: 契約済みさん]

>>996
やたらに詳しいね。内容自分でも調べてみるよ。
情報提供ありがとう。

[998: 契約済みさん]

>>996
ついでに知ってたら教えて欲しいのだけど
南青山はプレキャストではなかったんですか？
全てのコンクリートがRC？

素人なのでわからないのだけど、
プレキャスト工法を採用していることで、コア抜き等の事象が発生しにくいというのは一般的によく知られていることなのですか？

無収縮モルタルの件は本当にありがとう。
ばらばら寸前のプラモデルね、なるほど。

[999: 購入経験者さん]

コア抜きは書き方が悪かったみたいで申し訳ない。
PCだからコア抜きの可能性が低いという意味ではなく、RCやPCに関わらず、コア抜きするのは余程、躯体図を書く段階で給排水屋や電気屋等のチェックを受けずに、現場を進めた結果、よくある事だね。
新築現場でコア抜きは論外だけど、改修では良くあるが、レントゲンを撮り、鉄筋を避けたり、張力（モーメント）がかかる箇所は避けるのが常識。大事な躯体（構造体）だからね。
南青山の工法は調べてみないと分からないな…。
事業者（三菱）に聞いてみた方が良いと思いますよ。
丁寧に納得するまで説明してくれるはず！

[1000: 匿名さん]

周辺は公園がすごく多いのですね。公園が多いと外へでる機会も多くなると
思うのでうれしい環境ですね。江戸川区は２３区内で子育てに関する支援も多い
様だし、これから子育てをと思っている我が家にとってはいいなと思っています。
ユニクロが近いのもちょっとうれしいかも。ただスーパーがもう少し近ければな。
ライフは夜の１０時まで営業しているみたいですね。ライフの他にもお勧めのスーパー
など近くにありますか？