ザ・パークハウス一之江

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ichi239
参考＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120055_011.html

＜全体概要＞
所在地＝江戸川区一之江6-62-11他12筆
交通＝都営新宿線一之江駅から徒歩10分、船堀駅から徒歩15分
総戸数＝239戸
間取り＝2LDK+S～4LDK、67.38m2～82.22m2（3300～5800万円台予定）
竣工＝2014年3月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス、大栄不動産、三信住建
設計・施工＝前田建設工業
管理＝三菱地所コミュニティ

[700: 匿名さん]

近くの新築マンションも実績あるデべだけどいろいろ問題ありましたもんね。

[702: 匿名]

キッチンまわりをみて？？
見えないところの信用度。
三菱の看板ですよ。
他と比べないでほしいものです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[708: 周辺住民さん]

一之江育ちのカミさん曰くパークは、、、、
公園なし、スーパーなし、騒音あり、学校不便、となぜかプンプン。
よくわからんが、おそらく、東急ストアを重宝してたからかと。

[711: 匿名さん]

三菱って財閥の安心感もあるし、パークのステイタスもあるけど、
ザパークハウス一之江って割安感があるよね。
一之江だから？
前田建設だから？

[712: 匿名さん]

立地でしょう。

[713: 匿名さん]

立地には一之江という場所も含みます。
この仕様で隣の葛西、西葛西だったら500万は高かったはず。

[714: 匿名さん]

立地（一之江）ってことですが、、、、
それにしても、近くのブランとかクリオとかと比べても、同じ予算なら、
パークではより上層階を検討できます。
ま〜それが魅力で検討材料なのですが、、、
大規模だからってのもあると思いますが、施設、設備も充実のパーク。
貧乏人の私からすれば、とってもそそられます。

割安と感じるのは、大規模だからですか？

[716: 匿名さん]

内装設備はパークの方がいいと思います。

[717: 匿名さん]

おっしゃる通り、ディスポーザーやミストサウナ、ゲストルームに、自走式。
その他諸々、美味しいところは揃ってる。

なのになぜ？

高級感がない？
ってことはないでしょう。

この前横を通りましたが、迫力ある姿が見えてきました。
外装のマテリアルも高級感たっぷりですし、マスターエントランスも豪華な造り。
間取りも豊富で、自由もきく。
文句なし！

うちは予算が限られてるので（多くないので）上層階は望めません。
ならば、思い切って１階庭か駐車場付き！もありかと思い、
他と比べると、１階も意外と差はないし、むしろ安？

なぜ？

他のパークには背伸びしても足らんが、一之江ならなんとか手が届く気がする。

[718: 匿名さん]

>>717
だったら、もう迷えるような時期ではないと思いますよ。

そもそもが一之江は高価格帯のエリアではないのです。
他社は、価格を吹っ掛けて売りきれると思い込んでいたのでしょうけど、売れ残りいっぱい。
40戸程度のマンションが出来ては必死に売る、というような状態が10年ほど続いていました。

こちらのMRに伺い、およその価格を教えていただいたとき、
近辺の過去10年分くらいのリサーチをしてたんだなと思いました。
他社の周辺物件が4500万円とかで出している時に、冗談で設定できる価格じゃないです。
（今では他社も大幅割引。そのうちまた吊り上げるんでしょうけど）

完全な私見ですが「正常な価格だな」と感じたので、うちは即決でした。

[719: 匿名さん]

717です

北側のアルファやアーバンビューと比べてもお買い得ですよね。
それは、他が高いってことですね。
パークが適正で他が高い？
パークブランドってその程度でしたっけ？

個人的には　パーク＞＝プラウド　ぐらいに思っていましたが。

[720: 匿名さん]

世間的にはプラウドが上でしょう。

[721: 匿名]

地下鉄通ってなかったらもう少し高かったのでは？

[722: 匿名さん]

それでも、建物以外の土地が贅沢にありますよね。

[723: 匿名さん]

この予算でパークに住めるならね。
地下鉄っていってもマンションの下を通ってるわけではないしね。
新大橋通りも、都心に繋がってる大通りとしては、交通量は多い方ではないし。
うちの予算というか、自分の甲斐性では今後こんなチャンスはなかろうもん。
あとは踏ん切りだなぁ。なにを迷ってるのか。いや、迷ってるんじゃなくて、ビビってるんだな。貧乏性だから。

[724: 匿名さん]

ファミリー向けパークハウスでは、青砥のパークハウスが少し前に出来上がりましたよね。
契約者スレを見るとなかなか満足度が高いようですよ。

[725: 契約済みさん]

青砥も見に行ったけど、向こうは全体的にグレードが、、、
安かろうみたいな感がありすぎた。

[726: 匿名さん]

７１７さん
私が以前検討していた物件は１階、３階が同じ値段で２階が一番安く、３階から上は徐々に
値段もあがっていくといった感じでした。防犯の面で心配な面もあるけれど、駐車場付きなら
１階もすぐ出られるし便利ですよね。江戸川区は子育てしていくのに一番優しい区と言われて
いますし。お恥ずかしい話、区によって支援が違うのは物件を検討しはじめてから知った我が家です。

[727: 買い換え検討中]

仕様の割に安いを思うのでしょう？
この程度の階数なのに戸境がボード張りの部屋も多いですよ
躯体で相当予算を落としてるのでしょう

[728: 匿名さん]

推測ですか？

[729: 契約済みさん]

仕様の割に安いのは、大規模であることと土地がかなり安く購入できたから。
地下鉄の上の部分は駐車場として活用。
ＭＲできちんと説明されました。
設備面を考えても、もう来年度になったらこんな価格で同等のマンションは購入できないのではと決断しました。
ただ低層階の場合はウエストなら日照、イーストなら土埃、サウスなら騒音について事前に現地チェックをされたほうがいいかもしれませんね。

[730: 匿名さん]

一部鉄骨造　と、書いてありますよ。

[731: 契約済みさん]

外階段は鉄骨ですね。

[732: 購入検討中さん]

よーく図面確認してください
戸境がボードの部屋がサウスに多いですよ
タワーでもないのにびっくりしました

[733: 匿名]

バルコニーの戸境がペラボーのみっていうこと？

[734: 匿名さん]

７３２さん
お隣の部屋の境の壁ですか？

そうだとすると隣からの騒音もありうるということですか？

[735: 匿名]

>732
本当ですね。
戸境の壁がコンクリではなくボード。
騒音問題が起きそうですね。

[736: 契約済みさん]

既出です。

[737: 匿名さん]

ボードが嫌ならその他の条件と比べてみれば良いでしょう。

[738: 物件比較中さん]

そうですね。
幹線道路の騒音は窓閉めればある程度、解消されますが　隣がうるさい人だとどうしようもない。

[741: 匿名さん]

サウスに多い？
サウスが乾式なんですか？
線路に近いのはイーストでしょう？
ならば軽量化が必要なのはイースト。

サウスに多いって間違ってません？

戸境がボードってタワーマンション仕様？

[742: 匿名]

ボード、ボードって遮音に関してまったく問題ないでしょ！
安い足引っ張りですね。
購入者の方々はわかっていますよ。

[743: 物件比較中さん]

結構、問題になるらしいですよ。

検討者はタワーじゃないのにボードなんて思ってもいないのかもしれないのだから討論しても良いのでは？

742さんは問題ないとなぜ言いきれるのか不思議です。

嫌なところは目をつぶりたくなるのはわかりますが他の物件と比較するには　こういうところは重要な判断材料ですよ。

[744: 契約済みさん]

ボードが嫌なら、今売り出している他のマンションでコンクリート戸境のマンションを探して購入すればいいのでは？
果たして、この立地、設備、価格帯で何件見つかるか…。

確かにコンクリ戸境に越したことはないですが、私はそこが最重要項目ではなかったので、こちらに決めました。

[745: 匿名]

三菱も購入者の静か環境よりコストのほうが優先ってことなのね。

[746: 匿名さん]

いろいろコストカットしているから安いんでしょう？
ただ利益を減らすとは思えませんもの。

[748: 匿名さん]

最近のボード戸境は進歩して遮音性が高いそうです。
しかも、コスト面でいうと、コンクリより高いそうですよ。
なのに、
腑に落ちないのは、だれかも言ってますが、割安。

[749: 匿名]

748さん

何がそう感じさせる要因だと思われますか？

[751: 匿名さん]

なんだかんだでパークハウスってレスがのびるんだなぁ。

[758: 匿名]

ステマってなに？

[759: 匿名さん]

ステルスマーケティングの略です。
立場を偽装して、口コミなどの発信や伝播を図る行為。

[760: 匿名さん]

公式のルームプラン見ると、ウェスト無くなってますね。売切れたんでしょうか。

[761: 購入検討中さん]

まだ残ってるけど、次期販売とかじゃない？

[762: 契約済みさん]

ウエスト無くなったんだと思います。
イーストも後少しで完売です。

販売戦略として最後にサウスを売り切るようですよ。
先日MRで販売状況を確認しましたから・・

[763: 匿名さん]

本日MRを見に行きましたが、サウス・イースト・ウエストとも完売していませんよ。
ウエストは、残りが極端に少なくなっていましたが、今期の売り出しもありました。ただ、スカイツリーが見える部屋など中～高層階は完売状態です。条件のいいところは低階層でも全く残っていません。
イーストは、ほとんどが次期分譲ですが、今期のものも含めてまだそれなりに残っています。
とはいえ、条件のよさげなところはほとんど売れていましたけど…
あと、レス全体を見ていないので流れはわかりませんが、乾式壁みたいなことが書かれてたんで気になっていたら、サウスの一部の部屋だけなんですね。
全体としては湿式のほうが多くて安心しました。
ウエストなんか、三菱地所でこの立地とは思えないほど低価格の設定で、設備はフル装備、厚いスラブに二重床二重天井と申し分ないですが、さすがにこの価格だとほとんど売れてしまっていますね。
分譲済みの部屋の売り出し時の価格を見せてもらいましたが、パークハウスでこの設備とは思えないほどの安さでした。
出足が遅すぎたと、かなり後悔しています。

[764: 契約済みさん]

他の一之江マンションが高杉なだけで、
ここも駅から10分か15分であることを考慮すると値段は妥当と思います。

でも、この界隈でものすごい目立つからランドマーク化して、
なかなか値下がりしないかもしれないとは思ってます。

新大橋通りを走ってると、ここだけやたら目に入ってきますし。

[765: 匿名さん]

条件って人によって違うけど、いい部屋を選びたかったらどの物件でも
第一期か二期で購入決めないと無理
でも早く契約して後日やっぱり別の部屋や別の物件がよく見えてくる
ゆっくり選んでいたらいい部屋が無くなっている
なかなか難しいね

[766: 契約済みさん]

これは同感ですね！
私は悩んだ末にこちらを契約しましたが、今だに他のマンションの間取りを見たりしています。 笑

[767: 購入検討中さん]

未就学児がいるので小学校のことも気になっています。
こちらの小学校、評判どうですか？

[768: 匿名さん]

三菱地所にしては価格が安んじゃないの！？と感じましたが、やっぱりそうですよね。
私もスタートダッシュが遅く完全に乗り遅れてしまいました。
小学校は一之江第二小学校になるんですよね。うちも未就学の子供がいるので
小学校と学童の評判が知りたいです。

[769: 申込予定さん]

私は日当たり重視なのでサウスにしようと思っています。
今の家が南がなく、湿気による壁紙のカビに悩まされてきたので…

[770: 匿名さん]

同感です。
うちも同じくカビが…。
今の部屋は低層で目の前に建物があるので常に日陰でした。
その点、サウスは高めでも後悔しない買い物ができそうで、わくわくしています。
戸建て側は低層しか残ってないようなのと、バルコニーからごちゃごちゃした景色が気になります。
大通り沿いでもここは窓を閉めれば音漏れなさそうですしね♪

[771: 近所をよく知る人]

音は慣れますよ。眺望や日当たりはかえられないので
どこを重視するかですよね。一之江第二小学校は
とても良い学校と聞いています。親御さんもしっかり
した親御さんばかりで、きちんと自分の
子供を見ていて学校に任せきりにはしていないと
聞いているので学区の心配はいらないですよ

[772: 匿名さん]

これは日当たり抜群ぽいですねー。

道幅25mですか、うちの近所にはこんな広い道はほとんどないかも。。

目の前の歩道の幅もけっこうあって車道スレスレという立地ではないあたりも評価すべきだと思います、音はこの違い程度で変わるものではないと思いますけど特に低層階に住んでバルコニーに出た時の風景の違いは大きいんじゃないでしょうか。

[773: 契約済みさん]

営業？
道幅あっても交通量があっては…。
だから南側でも値段安いんでしょ？

[774: 匿名さん]

カビかガス、究極の選択・・・

[775: 契約済みさん]

南向きといっても角部屋じゃない限りは、
北側の部屋でカビ発生しやすいですよ？
特に低層階は東棟と西棟あるから、北側は一日中真っ暗間違いないです。

[776: 契約済みさん]

ガスはどんどんハイブリッド車になっているし、排気ガス規制があるので、大気汚染レベルはたいしたことないですよ！
それよりも喫煙のほうが、PM2.5より、害があります。

ガスで悩んでいる方がいたら、もし喫煙者ならとってもナンセンスです。

[777: 匿名さん]

うーむ。真っ暗かぁ
コの字型というよりも、ほとんどヘアピン型ですからね〜。
前面は確かに２５メートル開けていますが、
棟の内側は向かい側まで１２メートルぐらい？
低層階はサウス、イースト、ウエストどこも内側の部屋は・・・日当りは望めないですね。
中層階より上は気にするほどでもないでしょうが。

ただヘアピン型のいいところは、なんというか、建物に一体感があって、
周りから見ると、一つの建物のようで、
外廊下や外階段が見えにくいから、生活感を感じさせないところかな。
どっからみてもカッコいい外観を拝めますよね。

[778: 匿名さん]

私もそう思います。新大橋を通っていて
ひときわ目をひく外観。素敵です！
北側が暗いとの事ですが寝室にする予定
なので我が家においては問題ないです。
カビは盲点でしたがマメな換気で
しのげるでしょう。

[779: 匿名さん]

メリット、デメリットが大きくて迷うなあ。
主なメリット
・（立地・他との比較は別として絶対額が）安価な本体価格
・考えられる限りフル装備の設備
・近隣高層建物のない日当たり条件
・自走式駐車場
・三菱ブランド

主なデメリット
・駅から遠い立地
・新大橋通り沿い
・自走式にしては割高な駐車場代（15000円～）
・財閥系のなかでもぶっちぎりの値上がり率の修繕積立金（足元約7000円→5年毎値上げ、25年後約23000円（その後さらに値上がり））
・近隣住戸採光のためのいびつな南棟の構造と、そのための乾式壁

100点満点はないとしても、メリットデメリットの差がかなり大きい。
船堀徒歩数分とかならまだしも、一之江徒歩10分だと車がないと辛いのに、駐車場が外で借りるのと変わらないかむしろ高い。
地下鉄が真下に通ってる影響だと思うけど。
あと、せめて修繕積立金はもっと平準化して、最初から14000円ぐらいにして将来負担率を下げてほしい。
たたでさえコンシェルジュなんかがいて管理費が無駄に高いのに、修繕積立金2万円オーバーとか、将来的に売らないといけないとなってもなかなか売れなくなる。

[780: 契約済みさん]

駐車場代は管理費を稼ぐために近隣相場までめいっぱい上げているのだと思っています。
高すぎるので、すぐにでも下げたいところです。

普通、分譲マンションの管理費ってどうなんでしょう？
購入時はデベの言い値であるため、割高であるとは思いますが、
管理組合ができたらすぐにでも見直し等を協議するものでしょうか？

[781: 申込予定さん]

管理費、修繕費が安すぎるのはとても問題ですよ。
一見安く見える物件でも管理組合でもめて、しかるべき
修繕を見送っている、もしくは一時金を徴収している
等があります。

[782: 匿名さん]

高すぎる安すぎるは問題にされてない。
将来的に、急カーブで右肩上がりにあげていく徴収のやり方が問題にされている。

[783: 匿名さん]

・・・とは言ってみたものの、>>779をみる限りは高いな。
最初に安く設定しておいて販促するのは財閥系デベのよくやる手だが、これはちょっと上がりすぎ。
スミフなんかも同じような設定をしてるけど、あの将来割高で有名なスミフ物件ですらここまで急激には上げない。
なんか抜かれてないか？
修繕計画、よく精査したほうがいいかもね。

[791: 匿名さん]

高い駐車場代を話題にしてくれてうれしい限りです。

ちなみに最安の13000円はほんの数台です。ほぼ全て15000円～です。

さらにちなみに、斜め前の某αは築15,6年で機械式で9000円です。

それくらいに絶対できるはずと勝手に思っているのでよろしくね。

修繕費はケチらなくていいけど、管理費は絞めないと管理会社のポケットに入るだけじゃないの？

[792: 匿名さん]

下品な言葉遣いの人、たまにいるなぁ・・・。


ここの駐車場の料金は周辺と同じくらいだよ。
むしろ、自宅側に駐められて安いくらい。

他のマンションと比べる場合は、
そこの管理費や諸々の条件も併せて計算してみた方がいいね。

ここに駐められない人も多くいるだろうから、
周辺の価格帯と差がありすぎるようでは、
住民間のトラブルの種になりそうな気もしてます。

[794: 匿名さん]

住民間のトラブルになるのは、とめられない云々よりも、｢駐車場に空きが目立つこと｣。
調べればすぐ事例は出てくると思うけど、こちらのほうが遥かに問題。
機械式にせよ自走式にせよ、メンテナンス費用がかかるから当たり前だけどね。

とめられないほうは、実際駐車場空きなしの物件はいくらでもあるし、そういった物件が近隣よりも安い駐車場料金になっていることもいくらでもある。
そういうところは、駐車場待ちの人が多ければ数年でローテして入れ替わりをしたりと、対策がある程度一般化しているから、大きな問題になっている事例は少ない。
むしろ、ただでさえ住民に対しても一般並みの料金設定をしている駐車場が、さらに空きが目立つなんてことになれば、後々のトラブルの種。
というか、その料金設定だと、ある程度空きが出ることを見越した設定にしてるんじゃないかな。
そうじゃないと、常識的に考えてその料金設定はないと思うわ。

[795: 匿名さん]

もし今後、値下げを申し立てるなら、契約者専用でやっていただいた方が良いのでは？
高いとおっしゃってる方はここのマンションは契約やめますか？

[796: 匿名さん]

私も思いました。
ﾋﾟﾘﾋﾟﾘしてますね～11月中旬の抽選が近いですしね。

[797: 匿名さん]

と言うか、他マンションの掲示板でもそうですが、
ここは契約者専用であっても誰でも閲覧出来ちゃうので
余り踏み込んだこと（契約者以外関係ないこと）は
書かない方が・・・

[798: 匿名さん]

抽選なんかでピリピリはしないでしょ。
そもそも抽選以前に、まだ１割程度戸数に空きがありますし。
どうしても誰か他の人が検討してる部屋がいいとかじゃない限り、契約済以外からは選び放題ですよ。
空きがすぐに埋まらないのも、色々意見が出るのも、欠点があって決め手に欠けるからでしょうね。
マンション選びで完璧に満足できる物件なんて、ないのかも知れませんけど。

[799: 匿名さん]

先着順の部屋にもまだ空きがあるしね。
事前の問合せの状況から先に人気の出そうなところを少数だけ出しておいて、抽選販売にして検討者を煽るのは、地所さんの子会社や三井がよくやる手だけど。
それでも、完成まであと四ヶ月を迎えて空きがあるってのは、なかなか決めきれないリスクやデメリットがあるってことだし、難しい判断だね。
高めの管理費と駐車場代、（足元だけ安くて将来の負担が重くなる）修繕積立金の割りに物件価格が安価な大型ブランドマンションだと、正直、目先の物件の安値につられて後先考えない水準の人も集まってくる可能性はある。
そうなると、将来負担に耐えられなくて手放す人が続出して運営が回らなくなったり、売る方も安値で叩かれたりといった危険性もある。
検討中の人は、納得いくまで検討したほうがいい。