ザ・パークハウス一之江

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ichi239
参考＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120055_011.html

＜全体概要＞
所在地＝江戸川区一之江6-62-11他12筆
交通＝都営新宿線一之江駅から徒歩10分、船堀駅から徒歩15分
総戸数＝239戸
間取り＝2LDK+S～4LDK、67.38m2～82.22m2（3300～5800万円台予定）
竣工＝2014年3月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス、大栄不動産、三信住建
設計・施工＝前田建設工業
管理＝三菱地所コミュニティ

[281: 申込予定さん]

今の感じだと完売はまだ相当先では？
100戸くらい残ってません？

[282: 購入検討中さん]

一之江在住です。
いいところ。
①277さん同様、空港へのアクセス抜群。
②他、バスアクセスよし。
TDR、亀有、小岩、新小岩、葛西までもバスで楽々。
③来年？に小児の夜間救急病院ができる。
④駅前がキレイ
⑤公園が多い

悪いところ
①とにかく何もない。スーパー、飲食店、クリーニング店が少ない。ビデオ屋なし。
②環七、新大橋通りがあるので、道路を渡るのが不便。うるさい。子どもを歩かせるのが怖い。
③公園が多いけど、子どもも多いので、ママ友集団がたくさん。朝一以外、常に賑わっており、うるさい。
④快速が止まらない

こんなところでしょうか

[283: 匿名さん]

ふむ。これは物件の良し悪しと、一之江エリアの良し悪しをそれぞれ分けて整理できそうだね。
282さん、サンクス

[284: 匿名]

バスで言うと、シャトル7てバスがTDLまで直通

あとパーク南向き4階以上なら多分、毎夜TDLの花火が見える。多分ね。

一之江駅前はなんもなくてノンビリ

賑やかさが必要なときは船堀も瑞江も自転車圏内。
葛西も圏内。

都営新宿線、本数は少ないけど乗り換えが便利で都心アクセス良し。ただしメトロ乗り換えは高くつくけど。
美味しいラーメン屋がある
パーク近くにある一見地味な酒屋はワイン好きな人はきっと気に入る

[285: 匿名さん]

一之江に競合物件がいっぱいありますけど、ここは船堀駅も徒歩圏内なのが一番の売りですかね

[286: 購入検討中さん]

ここの物件から船堀まで歩こうと思う距離ではないと思いますよ。
自転車なら行けますが。

[287: 匿名さん]

いやいや、ここから船堀は十分過ぎるほど徒歩圏内。
個人差はあるのだろうけど、10分20分の歩きが辛いと、将来が怖いですよ。

ビデオ屋が無いって言ってる人いるけど、駅近辺にPOPEYEあり。
ここは有名な店舗よりも安く借りられる。
反面、商品整理が煩雑なので、そこは価格なりと捉えるべき。
ザ・パークハウスから新大橋通りを船堀方面に10分も歩けば、新しくできたGEOもあります。
そこから船堀駅前のTSUTAYAも直ぐ。

花火は、東棟もワイドスパンで右方面に見えやすいはず。

[288: 物件比較中さん]

なんかすごく魅力的な立地かも

[289: 匿名さん]

そうでしょ　

[290: 匿名さん]

パーク西側からなら、船堀まで徒歩で行くのと、
一之江まで行くのでは、
時間的にあまり変わらないかもですね。
ならば電車で都心に出るなら、
わざわざ一之江まで行かないほうがよいかもしれませんね。

花火はそうですね。東側も見えるでしょう。

[291: 購入検討中さん]

船堀までは１５分はかかりません？
歩いたことある方いますか？

[292: 購入検討中さん]

POPEYE全然使えないですよ。笑
まぁここの物件なら船堀のTSUTAYAですね。

[293: 匿名さん]

>>292
だから書いたでしょうが。
よく読みなさいよ。

[294: 申込予定さん]

大人の男性ですが、船堀駅改札からグランドエントランス付近までは
少し早歩きしても15分かかりました。

10分は走らないと難しいと思います。

[295: 匿名さん]

１０分ってのはGEOまでの時間でしょ

[296: 物件比較中さん]

レジデンスウエストとサウスなら、ご覧の通り、一之江と船堀はさほど距離的に変わりません。
新大橋通りは信号があるので、一概には何分着とは言えませんが、大人の足で１７分程度で船堀まで着くでしょう。
逆に、一之江までは、住宅街を突き抜けていけば信号もほとんどなく到着時間は読みやすいでしょう。

確かに、「駅近」ではありませんが、両方使えます。
また二つの駅まわりの環境が異なっていますので、ある意味、使い勝っては良いと。
一之江はのんびり静かで、船堀は映画館や大型？商業施設もあって賑やか。

この立地は大きく価値観が分かれるところですね。
「駅近」がいいならこの立地はネガ
「駅遠」が苦にならないならポジ

ご検討されている方それぞれのを価値観で比較されてはいかがですか？

ちなみに私はポジです。
私のネガは２５０オーバーの世帯でつくる管理組合です。
価格、地域、間取り、環境は申し分ないのですが、、、、
どうなんでしょう？大所帯の管理組合の実情をご存知の方いらっしゃいますか？
面倒なことはありませんか？

そんなこんなでもう少し北よりにある規模小マンションとどちらがいいか検討中です。

[297: 購入検討中さん]

>>296
確かに大体合ってるいるのだが。。
駅から敷地までの最短距離じゃなくて、エントランス（エレベーター）までの距離で比べた方がより客観的と言えると思います。多くの住戸がエレベーター使用世帯なわけだし。

南棟はエレベーターが遠いから船堀からの距離は+1-2分かかると思う。

正確には250オーバーじゃなくて239じゃなかったかな？
意見統一が難しそうという感を受けているのであれば、296さんが積極的に理事になって色々と意見を挙げて管理組合を引っ張っていってはいかがでしょうか？

輪番制の受身理事の烏合では、200オーバーの意見を纏め上げて運営に反映させるのは難しくて、
管理会社の言いなりになってしまうキライがあるのは皆よく知っていると思います。

マンションを購入するのであれば、ある程度は自分で管理の事を勉強しないといけないのは大規模でも小規模だと一緒だと思います。

[298: 契約済みさん]

すぎるよ！

[299: 匿名]

296です。
管理組合のことに関してはその規模に関わらず各自の努力、勉強が必要だと言うことですね。
ありがとうございます。
きっと大きければ大きいなりの、小さければ小さいなりの面倒があるのでしょうね。
となると、あとは、管理会社がどれだけ信用できるかですね。
むしろ、大きすぎて、管理会社の言いなりになってしまう方が気が楽のような気がしてきました。

[300: 物件比較中さん]

管理会社は三菱コミュニティだけど、三菱地所から丸投げされてるお抱えの管理会社だから
管理費用見積もり（清掃費とかコンシェルジュ代とか点検とか）が、
かなり高額に設定されているというのはご存知かな？

少し前のインターネットが普及していなかった頃は、価格交渉で管理費用を値下げできることが一般的に認知されていなかったけど
最近はどこの管理組合もそれが可能な事に気づいて、
（新築時点で管理組合に識者がいればかなり早い時期に）値下げ交渉とか、管理会社変更とかを行っているよ。
ちなみに初期設定から30～50%値下げ可能。この物件も然り。
浮いた分は、修繕積み立てにまわすもよし、夜間警備を増やすもよし。

管理会社の言いなりになるということは、上記のような可能性も消えるし、
コミュニティ形成の阻害要因にもなる。
何を言いたいかというと、296さんが大小どちらのマンションを買うにしても積極的に管理に関わってみてほしい。
自分の家なのだから。

長く住むつもりでも、売却予定がある場合でも、そちらの方がきっと幸せになれますよ　：）

[301: 購入検討中さん]

船堀駅まで歩いて２０分かかりました。
たまに歩くならいいけど、毎日歩くのは嫌な距離でした。

[302: 匿名さん]

半ば契約者スレのような内容になりつつありますが、
とてもいい流れですね。

大規模は意見を取りまとめるのが大変な反面、
世帯数が少なくて経営に難儀することはありません。

私の場合、後者の不安を身に染みて感じているので
「大規模+ブランド+値頃感」は心強いポイントになりました。

>>301
遠回りしていませんか？
iPhoneなりで地図など見ながら進めば、15分程度だと思いますよ。

[303: 匿名さん]

296です
いろいろありがとうございます。
なるほど。
長い事賃貸に住んでいるせいか、部屋は借り物であって「自分の家」という感覚にならないようです。
購入し、「自分の持ち物」の意識が高まってくれば、おそらく管理組合に対する今の考え方も変わってくるのでしょうね。

大変参考になりました。ありがとうございます。

[304: 匿名さん]

榊〇〇さんの６月２４日ブログにこんな記事が。。。

葛西の北側は新宿線の船堀と一之江駅の徒歩圏エリア。
こちらには東急ストアの跡地に「ザ・パークハウス一之江」という
239戸のマンションが販売中です。一之江駅徒歩10分。
駅からは少し離れていますが、悪くない物件です。
価格も、まあ市場並み。消費税増税前に「駆け込み」たいのなら
選択肢となり得るマンションでしょう。

一之江駅徒歩11分の「ブ〇〇〇〇〇一之江」は長〇〇プロジェクト。
どちらかというと「買ってはいけない」系ですね。
「ザ・パークハウス一之江」とは1分しかちがいませんが、方向は逆。
静かないいところなのですが、日常生活がいかにも不便そうです。
中古で売却する時には、明らかに「ザ・パークハウス一之江」の方が有利。

[305: 匿名さん]

榊は長谷工が大嫌いだからな、、、どんな良い土地に、どんな最高の間取りで販売計画立てても難癖つけそう。

それはそうとしても。パークハウス一之江は周辺一帯で最大規模のマンションになるし、
新大橋通りから見ても視覚的に目立つ建物になるから、将来的には一之江～船堀間でランドマーク化する可能性がある。
他方、ブランシエラは閑静な住宅街にポツンといった感じだからな。存在感に欠けるかもしれない。
ブランドとか、表面上出てこない将来性みたいなものを指して、中古としてもブランシエラよりは売りやすいと言ったんじゃなかろうか。

個人的にはアーバンビュー、アルファグランデ、パークハウスと中～大規模で新し目のマンションが3棟も近接することになるから、ここらは結構目を引く地域になるんじゃないかと思ってる。
隣や北東の生産緑地にマンション建設計画、あるいは商業施設建設計画が挙がったら更に注目されそうだが。

[306: 匿名さん]

ある銀行マンの話だとパークハウスよりブランシエラの方が銀行の評価は高いらしいですよ…

本当かどうか資料を見たわけではないですが…

[307: 契約済みさん]

何を根拠に・・

[308: 匿名さん]

普通、地下鉄が走ってる上にマンション建てても平気なんですか？
あるいはその分安くなってるとか。
でも天下の三菱地所だから心配いらないかな？
そこんとこどうなんでしょう？

[309: 物件比較中さん]

地下鉄の上は駐車場みたいですよ

[310: 購入検討中さん]

朝方は電車が走ってる音が微かに聞こえます。実際、聞きました。
でも日中はほとんどわかりません。新大橋通りや銀杏並木通りの騒音の方が大きいからです。

駐車場下を走っている地下鉄ですが、間に振動吸収材を敷設しているとのことなので、
かなり地下鉄騒音は軽減されている、、、と期待したいところですね。

すごく気になるのであれば、北東の一戸建て群にお住まいの方にヒアリングしてみてはいかがでしょうか？
あの一帯はまさに真下を走っているはずです。

[311: 匿名さん]

なんで何度も何度も同じ質問する人がいるんだろうね？

[312: 匿名さん]

騒音のデータはさすがに持ってるでしょ。営業さんに聞けば提示してくれると思うけど。

[313: 匿名]

ここのマスターエントランスの予想CG図ですが、なんとも豪華で素敵ですね。
あれを出入りするだけでも、なんかステイタスを感じられそう。
まるで格式高いホテルのようじゃないですか。
非日常的な感じがいい。

[314: 匿名さん]

駅から遠く一之江のマンションなのですから、そのくらいしないと誰も買わないんですよ。

[315: 物件比較中さん]

このマンション、もう少し船堀に近かったらなーって思います

[316: 契約済みさん]

どう考えても安いと思いますね!
船堀駅３分にあるマンションと比べて、同じ面積で1000万の差ですからね。
駅から遠くても仕方ないしょ！

[317: 物件比較中さん]

ここ、プレイズ船堀に比べて１０００万も安かった？
５、６００万くらいじゃない？

[318: 匿名さん]

１０００万はいいすぎですね。
駅徒歩３分と１５分を比べるのは間違っていると思います。

[319: 契約済みさん]

316です
プラウドと比べてみました。
同じ広さぐらいで７階の南で4600万だったので！
そこと比べると、駅から遠くても我慢出来るかなと。

[320: 物件比較中さん]

プラウドですか
あそこは確かに高いですね
坪単価２３０くらいでしたから
ここは７階の南向きでも３６００なのですか

[321: 匿名さん]

プラウドと比べるってどんだけw

[322: 契約済みさん]

パークハウスだと南３階、東８階が同じ3600ぐらいですかね!
階も向きも違うから、さすがにプラウドとは比べられないかな。
やっぱプラウド良いよなー!

[323: 匿名さん]

プラウドは高くても売れる最高峰のブランド力がありますからね。
こちらの物件とは比べても仕方ないですね。

[324: 匿名さん]

南3階と東8階で同じ価格なんですか？間取りと平米が全く同じでそれはすごいですね。

[325: 匿名さん]

プラウドっていうブランドだけにつられるのもどうかと。
（それだけで高いってどうよ）
船堀も他も、掲示板覗いてみたら、評判悪いところ多々ですけどね。
まあ、ザ・パークハウスしかり。
ちなみに船堀のプラウドは外観がいまいちかなーと思います。

[326: 匿名さん]

プラウドを貶めても意味がないのでやめましょう。
あの立地はどう考えても船堀、一之江では最高。その他、敵わないポイントは枚挙に暇がない。
虚しくなるだけです。

[327: 匿名さん]

業者なのかな？　わざわざプラウド持ち上げる人が多いですね。
こっち来てまで話すことじゃないでしょう。

[328: 匿名さん]

比較検討しやすいプラウド船堀は即日完売だったのですから、ここでネガキャンしてもなんのメリットはないと思いますよ。
純粋に、ここと比較してもレベルが違うということだと思いますが。

[329: 匿名さん]

近所のプラウド、即日完売はたぶん最初の頃の期くらいかと。
本当に完売したのは結構最近（春先）ですよ。ずっと広告入ってたし。
（別のプラウドの話だったらすいません）

まあ、完売した物件のことは、どうでもいいので、
どうせなら、現在販売している他物件との比較で掲示板が盛り上がってもらった方が
いろいろ参考になっていいなと思います。

[330: 周辺住民さん]

レベルがどうとか言ってる勘違いがいるけど、
プラウドもプラウドシティも、こことの違いは立地くらいだからな？
それが全てで、ほぼ100%価格に反映されてる。

間取りや設備なんて大差ないし、三菱地所と野村のブランド力だってたいして変わらない。
立地で得られる利便性と価格差を天秤にかけて、納得できる方を買えばいいだけの話。