ザ・パークハウス一之江

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ichi239
参考＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120055_011.html

＜全体概要＞
所在地＝江戸川区一之江6-62-11他12筆
交通＝都営新宿線一之江駅から徒歩10分、船堀駅から徒歩15分
総戸数＝239戸
間取り＝2LDK+S～4LDK、67.38m2～82.22m2（3300～5800万円台予定）
竣工＝2014年3月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス、大栄不動産、三信住建
設計・施工＝前田建設工業
管理＝三菱地所コミュニティ

[258: 匿名さん]

>257
こちらのメリットになるかどうかじゃなくて、単なるむこうの都合だよ。
256の人が言ってるけど、需要を見てるの。
今、需要のない部屋を売りに出すわけがない。

もし自分で住みたいと思った部屋があるのなら、アピールしないと。

[259: 匿名さん]

小分けで売るのは、第X期で売り出した個数が全部売れたら

即日完売！

等の文言を使えたりするようになって、それが良い宣伝になるから。

というのが理由の一つでもある。

[260: 匿名さん]

皆さん
もっと物件の話をしません？

[261: 匿名さん]

話の流れを無視して自分のしたい話に持っていこうとする…

[262: 匿名さん]

このマンションって結局、駐車場と安さでしょ
もしもこんな所で4500とかするなら無理

[263: 匿名さん]

確かに。
でも、上の階は4500越えてませんでしたっけ？

[265: 匿名さん]

最寄りが一之江駅でしかも遠い
それだけで価値が低いと思うけど
間取りも良くない
それでも買う人、検討する人の気持ちが知りたい

[268: 匿名さん]

色んな世帯構成の家族がいるからね。
一之江の環境に価値を見出だしている世帯もあれば、逆もあるでしょうね。
資産価値だけが価値じゃないですよ。

[269: 購入検討中さん]

純粋にこの物件の魅力が知りたいです。

[270: 匿名さん]

自分の価値観を押し付けている訳じゃない
私が思うネガな部分を述べたのだから、検討者の価値観で良い所を言ってみたら？
結局、条件と価格の妥協で選んでるんじゃないのか？

[271: 匿名さん]

条件と価格の妥協って、大概の方はそうじゃないでしょうか？
無尽蔵に資金があれば妥協する必要もないわけですし。

[272: 匿名さん]

２７１さん
もちろんそうなんですけど
あまりにも価値観を言う方が多かったもので聞いてみました
検討スレなんですから物件の良い所、悪い所を出し合ってより物件を考える所なのでは？
お気を悪くしないでください

[273: 匿名さん]

>>272
過去スレをちゃんと読みましょう。
>検討スレなんですから物件の良い所、悪い所を出し合ってより物件を考える所なのでは？
検討スレなんですから、以下に無い良いところと悪いところがあれば追加・変更してください。

[良いところ]
四方道路
立体式駐車場(総住戸の約55%)
共用施設が適度(管理費抑制)
値ごろ感
周囲に高層構造物が即出来ることはない(東側は平成35年まで生産緑地の可能性）
ブランド
駐輪場が一戸二台確保
敷地内液状化対策

[悪いところ]
駅徒歩10分もしくは15分
交通量がやや多い通りに面する
地下鉄の影響が不透明（但し震動吸収剤敷設）
体躯が棟で異なる（一部住戸で乾式壁やボイド250mm)
南側は敷地内導線が長い
すぐ近くにスーパーなし
長谷工型田の字間取り
導線セキュリティがエントランスと玄関のみ
バスが使いにくい
免震や制震構造ではない
駐車場シャッター無し
無配慮型ペラボー（アーバンビューは配慮型ペラボー）

[どちらでもない]
二重床二重天井：リフォームしやすく梁が少ないが、天井高が犠牲に。騒音問題も。
最寄が一之江：船堀に比べ静か。しかし急行止まらず、商業施設がやや少ない。
公式HPの配色：季節で変化？黄緑⇒深緑

[274: 匿名さん]

>>270
だからそれが押しつけなんだよ。
貴方にはネガだろうが、私にとってはポジなんだ。
駅チカになんか絶対に住みたくない。

273で善し悪しを挙げてるけど、
私にとってはそれは単なる条件だよ。
条件に対しての判断は各自がすればいいこと。

[275: 匿名さん]

わが家が一之江を検討する理由は
これから生まれてくる子供も含め
小さな子供が遊べる公園がたくさん
あることですね。
かつ、通勤時間が短くて済むエリア
なので、少しですが家族との時間が
増えます。
物件というよりはエリアのメリットですが。

[276: 匿名さん]

変なスレが増えたなぁ。
近くの金魚池か隣の沼からわいたのかな？

公式HPの配色どうでも良いよ。

[277: 匿名さん]

一之江に住んでいますが、国内外の出張があるときは、一之江から出ている羽田、成田行きのリムジンバスがとても便利です。羽田行きバスは、ピーク時は葛西で満席になることが多いですが、一之江で満席になることはまずないです。空港からの帰りもバスで帰れるので、飛行機を頻繁に使う出張族には便利な町です。

[278: 物件比較中さん]

地元の方
一之江の良い所もっと教えてください！

[279: 匿名さん]

空港行のバスは確かに利点だわね。

隣に沼なんてあったか？
畑じゃないの？

近くが金魚池はブランシエラ一之江な。
どこかと物件間違えてないか？笑

[280: 購入検討中さん]

早く完売してくださーい。毎週広告が入って見飽きたー。

[281: 申込予定さん]

今の感じだと完売はまだ相当先では？
100戸くらい残ってません？

[282: 購入検討中さん]

一之江在住です。
いいところ。
①277さん同様、空港へのアクセス抜群。
②他、バスアクセスよし。
TDR、亀有、小岩、新小岩、葛西までもバスで楽々。
③来年？に小児の夜間救急病院ができる。
④駅前がキレイ
⑤公園が多い

悪いところ
①とにかく何もない。スーパー、飲食店、クリーニング店が少ない。ビデオ屋なし。
②環七、新大橋通りがあるので、道路を渡るのが不便。うるさい。子どもを歩かせるのが怖い。
③公園が多いけど、子どもも多いので、ママ友集団がたくさん。朝一以外、常に賑わっており、うるさい。
④快速が止まらない

こんなところでしょうか

[283: 匿名さん]

ふむ。これは物件の良し悪しと、一之江エリアの良し悪しをそれぞれ分けて整理できそうだね。
282さん、サンクス

[284: 匿名]

バスで言うと、シャトル7てバスがTDLまで直通

あとパーク南向き4階以上なら多分、毎夜TDLの花火が見える。多分ね。

一之江駅前はなんもなくてノンビリ

賑やかさが必要なときは船堀も瑞江も自転車圏内。
葛西も圏内。

都営新宿線、本数は少ないけど乗り換えが便利で都心アクセス良し。ただしメトロ乗り換えは高くつくけど。
美味しいラーメン屋がある
パーク近くにある一見地味な酒屋はワイン好きな人はきっと気に入る

[285: 匿名さん]

一之江に競合物件がいっぱいありますけど、ここは船堀駅も徒歩圏内なのが一番の売りですかね

[286: 購入検討中さん]

ここの物件から船堀まで歩こうと思う距離ではないと思いますよ。
自転車なら行けますが。

[287: 匿名さん]

いやいや、ここから船堀は十分過ぎるほど徒歩圏内。
個人差はあるのだろうけど、10分20分の歩きが辛いと、将来が怖いですよ。

ビデオ屋が無いって言ってる人いるけど、駅近辺にPOPEYEあり。
ここは有名な店舗よりも安く借りられる。
反面、商品整理が煩雑なので、そこは価格なりと捉えるべき。
ザ・パークハウスから新大橋通りを船堀方面に10分も歩けば、新しくできたGEOもあります。
そこから船堀駅前のTSUTAYAも直ぐ。

花火は、東棟もワイドスパンで右方面に見えやすいはず。

[288: 物件比較中さん]

なんかすごく魅力的な立地かも

[289: 匿名さん]

そうでしょ　

[290: 匿名さん]

パーク西側からなら、船堀まで徒歩で行くのと、
一之江まで行くのでは、
時間的にあまり変わらないかもですね。
ならば電車で都心に出るなら、
わざわざ一之江まで行かないほうがよいかもしれませんね。

花火はそうですね。東側も見えるでしょう。

[291: 購入検討中さん]

船堀までは１５分はかかりません？
歩いたことある方いますか？

[292: 購入検討中さん]

POPEYE全然使えないですよ。笑
まぁここの物件なら船堀のTSUTAYAですね。

[293: 匿名さん]

>>292
だから書いたでしょうが。
よく読みなさいよ。

[294: 申込予定さん]

大人の男性ですが、船堀駅改札からグランドエントランス付近までは
少し早歩きしても15分かかりました。

10分は走らないと難しいと思います。

[295: 匿名さん]

１０分ってのはGEOまでの時間でしょ

[296: 物件比較中さん]

レジデンスウエストとサウスなら、ご覧の通り、一之江と船堀はさほど距離的に変わりません。
新大橋通りは信号があるので、一概には何分着とは言えませんが、大人の足で１７分程度で船堀まで着くでしょう。
逆に、一之江までは、住宅街を突き抜けていけば信号もほとんどなく到着時間は読みやすいでしょう。

確かに、「駅近」ではありませんが、両方使えます。
また二つの駅まわりの環境が異なっていますので、ある意味、使い勝っては良いと。
一之江はのんびり静かで、船堀は映画館や大型？商業施設もあって賑やか。

この立地は大きく価値観が分かれるところですね。
「駅近」がいいならこの立地はネガ
「駅遠」が苦にならないならポジ

ご検討されている方それぞれのを価値観で比較されてはいかがですか？

ちなみに私はポジです。
私のネガは２５０オーバーの世帯でつくる管理組合です。
価格、地域、間取り、環境は申し分ないのですが、、、、
どうなんでしょう？大所帯の管理組合の実情をご存知の方いらっしゃいますか？
面倒なことはありませんか？

そんなこんなでもう少し北よりにある規模小マンションとどちらがいいか検討中です。

[297: 購入検討中さん]

>>296
確かに大体合ってるいるのだが。。
駅から敷地までの最短距離じゃなくて、エントランス（エレベーター）までの距離で比べた方がより客観的と言えると思います。多くの住戸がエレベーター使用世帯なわけだし。

南棟はエレベーターが遠いから船堀からの距離は+1-2分かかると思う。

正確には250オーバーじゃなくて239じゃなかったかな？
意見統一が難しそうという感を受けているのであれば、296さんが積極的に理事になって色々と意見を挙げて管理組合を引っ張っていってはいかがでしょうか？

輪番制の受身理事の烏合では、200オーバーの意見を纏め上げて運営に反映させるのは難しくて、
管理会社の言いなりになってしまうキライがあるのは皆よく知っていると思います。

マンションを購入するのであれば、ある程度は自分で管理の事を勉強しないといけないのは大規模でも小規模だと一緒だと思います。

[298: 契約済みさん]

すぎるよ！

[299: 匿名]

296です。
管理組合のことに関してはその規模に関わらず各自の努力、勉強が必要だと言うことですね。
ありがとうございます。
きっと大きければ大きいなりの、小さければ小さいなりの面倒があるのでしょうね。
となると、あとは、管理会社がどれだけ信用できるかですね。
むしろ、大きすぎて、管理会社の言いなりになってしまう方が気が楽のような気がしてきました。

[300: 物件比較中さん]

管理会社は三菱コミュニティだけど、三菱地所から丸投げされてるお抱えの管理会社だから
管理費用見積もり（清掃費とかコンシェルジュ代とか点検とか）が、
かなり高額に設定されているというのはご存知かな？

少し前のインターネットが普及していなかった頃は、価格交渉で管理費用を値下げできることが一般的に認知されていなかったけど
最近はどこの管理組合もそれが可能な事に気づいて、
（新築時点で管理組合に識者がいればかなり早い時期に）値下げ交渉とか、管理会社変更とかを行っているよ。
ちなみに初期設定から30～50%値下げ可能。この物件も然り。
浮いた分は、修繕積み立てにまわすもよし、夜間警備を増やすもよし。

管理会社の言いなりになるということは、上記のような可能性も消えるし、
コミュニティ形成の阻害要因にもなる。
何を言いたいかというと、296さんが大小どちらのマンションを買うにしても積極的に管理に関わってみてほしい。
自分の家なのだから。

長く住むつもりでも、売却予定がある場合でも、そちらの方がきっと幸せになれますよ　：）

[301: 購入検討中さん]

船堀駅まで歩いて２０分かかりました。
たまに歩くならいいけど、毎日歩くのは嫌な距離でした。

[302: 匿名さん]

半ば契約者スレのような内容になりつつありますが、
とてもいい流れですね。

大規模は意見を取りまとめるのが大変な反面、
世帯数が少なくて経営に難儀することはありません。

私の場合、後者の不安を身に染みて感じているので
「大規模+ブランド+値頃感」は心強いポイントになりました。

>>301
遠回りしていませんか？
iPhoneなりで地図など見ながら進めば、15分程度だと思いますよ。

[303: 匿名さん]

296です
いろいろありがとうございます。
なるほど。
長い事賃貸に住んでいるせいか、部屋は借り物であって「自分の家」という感覚にならないようです。
購入し、「自分の持ち物」の意識が高まってくれば、おそらく管理組合に対する今の考え方も変わってくるのでしょうね。

大変参考になりました。ありがとうございます。

[304: 匿名さん]

榊〇〇さんの６月２４日ブログにこんな記事が。。。

葛西の北側は新宿線の船堀と一之江駅の徒歩圏エリア。
こちらには東急ストアの跡地に「ザ・パークハウス一之江」という
239戸のマンションが販売中です。一之江駅徒歩10分。
駅からは少し離れていますが、悪くない物件です。
価格も、まあ市場並み。消費税増税前に「駆け込み」たいのなら
選択肢となり得るマンションでしょう。

一之江駅徒歩11分の「ブ〇〇〇〇〇一之江」は長〇〇プロジェクト。
どちらかというと「買ってはいけない」系ですね。
「ザ・パークハウス一之江」とは1分しかちがいませんが、方向は逆。
静かないいところなのですが、日常生活がいかにも不便そうです。
中古で売却する時には、明らかに「ザ・パークハウス一之江」の方が有利。

[305: 匿名さん]

榊は長谷工が大嫌いだからな、、、どんな良い土地に、どんな最高の間取りで販売計画立てても難癖つけそう。

それはそうとしても。パークハウス一之江は周辺一帯で最大規模のマンションになるし、
新大橋通りから見ても視覚的に目立つ建物になるから、将来的には一之江～船堀間でランドマーク化する可能性がある。
他方、ブランシエラは閑静な住宅街にポツンといった感じだからな。存在感に欠けるかもしれない。
ブランドとか、表面上出てこない将来性みたいなものを指して、中古としてもブランシエラよりは売りやすいと言ったんじゃなかろうか。

個人的にはアーバンビュー、アルファグランデ、パークハウスと中～大規模で新し目のマンションが3棟も近接することになるから、ここらは結構目を引く地域になるんじゃないかと思ってる。
隣や北東の生産緑地にマンション建設計画、あるいは商業施設建設計画が挙がったら更に注目されそうだが。

[306: 匿名さん]

ある銀行マンの話だとパークハウスよりブランシエラの方が銀行の評価は高いらしいですよ…

本当かどうか資料を見たわけではないですが…

[307: 契約済みさん]

何を根拠に・・