ザ・パークハウス一之江

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.mecsumai.com/tph-ichi239
参考＝http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120055_011.html

＜全体概要＞
所在地＝江戸川区一之江6-62-11他12筆
交通＝都営新宿線一之江駅から徒歩10分、船堀駅から徒歩15分
総戸数＝239戸
間取り＝2LDK+S～4LDK、67.38m2～82.22m2（3300～5800万円台予定）
竣工＝2014年3月下旬予定

売主＝三菱地所レジデンス、大栄不動産、三信住建
設計・施工＝前田建設工業
管理＝三菱地所コミュニティ

[779: 匿名さん]

メリット、デメリットが大きくて迷うなあ。
主なメリット
・（立地・他との比較は別として絶対額が）安価な本体価格
・考えられる限りフル装備の設備
・近隣高層建物のない日当たり条件
・自走式駐車場
・三菱ブランド

主なデメリット
・駅から遠い立地
・新大橋通り沿い
・自走式にしては割高な駐車場代（15000円～）
・財閥系のなかでもぶっちぎりの値上がり率の修繕積立金（足元約7000円→5年毎値上げ、25年後約23000円（その後さらに値上がり））
・近隣住戸採光のためのいびつな南棟の構造と、そのための乾式壁

100点満点はないとしても、メリットデメリットの差がかなり大きい。
船堀徒歩数分とかならまだしも、一之江徒歩10分だと車がないと辛いのに、駐車場が外で借りるのと変わらないかむしろ高い。
地下鉄が真下に通ってる影響だと思うけど。
あと、せめて修繕積立金はもっと平準化して、最初から14000円ぐらいにして将来負担率を下げてほしい。
たたでさえコンシェルジュなんかがいて管理費が無駄に高いのに、修繕積立金2万円オーバーとか、将来的に売らないといけないとなってもなかなか売れなくなる。

[780: 契約済みさん]

駐車場代は管理費を稼ぐために近隣相場までめいっぱい上げているのだと思っています。
高すぎるので、すぐにでも下げたいところです。

普通、分譲マンションの管理費ってどうなんでしょう？
購入時はデベの言い値であるため、割高であるとは思いますが、
管理組合ができたらすぐにでも見直し等を協議するものでしょうか？

[781: 申込予定さん]

管理費、修繕費が安すぎるのはとても問題ですよ。
一見安く見える物件でも管理組合でもめて、しかるべき
修繕を見送っている、もしくは一時金を徴収している
等があります。

[782: 匿名さん]

高すぎる安すぎるは問題にされてない。
将来的に、急カーブで右肩上がりにあげていく徴収のやり方が問題にされている。

[783: 匿名さん]

・・・とは言ってみたものの、>>779をみる限りは高いな。
最初に安く設定しておいて販促するのは財閥系デベのよくやる手だが、これはちょっと上がりすぎ。
スミフなんかも同じような設定をしてるけど、あの将来割高で有名なスミフ物件ですらここまで急激には上げない。
なんか抜かれてないか？
修繕計画、よく精査したほうがいいかもね。

[791: 匿名さん]

高い駐車場代を話題にしてくれてうれしい限りです。

ちなみに最安の13000円はほんの数台です。ほぼ全て15000円～です。

さらにちなみに、斜め前の某αは築15,6年で機械式で9000円です。

それくらいに絶対できるはずと勝手に思っているのでよろしくね。

修繕費はケチらなくていいけど、管理費は絞めないと管理会社のポケットに入るだけじゃないの？

[792: 匿名さん]

下品な言葉遣いの人、たまにいるなぁ・・・。


ここの駐車場の料金は周辺と同じくらいだよ。
むしろ、自宅側に駐められて安いくらい。

他のマンションと比べる場合は、
そこの管理費や諸々の条件も併せて計算してみた方がいいね。

ここに駐められない人も多くいるだろうから、
周辺の価格帯と差がありすぎるようでは、
住民間のトラブルの種になりそうな気もしてます。

[794: 匿名さん]

住民間のトラブルになるのは、とめられない云々よりも、｢駐車場に空きが目立つこと｣。
調べればすぐ事例は出てくると思うけど、こちらのほうが遥かに問題。
機械式にせよ自走式にせよ、メンテナンス費用がかかるから当たり前だけどね。

とめられないほうは、実際駐車場空きなしの物件はいくらでもあるし、そういった物件が近隣よりも安い駐車場料金になっていることもいくらでもある。
そういうところは、駐車場待ちの人が多ければ数年でローテして入れ替わりをしたりと、対策がある程度一般化しているから、大きな問題になっている事例は少ない。
むしろ、ただでさえ住民に対しても一般並みの料金設定をしている駐車場が、さらに空きが目立つなんてことになれば、後々のトラブルの種。
というか、その料金設定だと、ある程度空きが出ることを見越した設定にしてるんじゃないかな。
そうじゃないと、常識的に考えてその料金設定はないと思うわ。

[795: 匿名さん]

もし今後、値下げを申し立てるなら、契約者専用でやっていただいた方が良いのでは？
高いとおっしゃってる方はここのマンションは契約やめますか？

[796: 匿名さん]

私も思いました。
ﾋﾟﾘﾋﾟﾘしてますね～11月中旬の抽選が近いですしね。

[797: 匿名さん]

と言うか、他マンションの掲示板でもそうですが、
ここは契約者専用であっても誰でも閲覧出来ちゃうので
余り踏み込んだこと（契約者以外関係ないこと）は
書かない方が・・・

[798: 匿名さん]

抽選なんかでピリピリはしないでしょ。
そもそも抽選以前に、まだ１割程度戸数に空きがありますし。
どうしても誰か他の人が検討してる部屋がいいとかじゃない限り、契約済以外からは選び放題ですよ。
空きがすぐに埋まらないのも、色々意見が出るのも、欠点があって決め手に欠けるからでしょうね。
マンション選びで完璧に満足できる物件なんて、ないのかも知れませんけど。

[799: 匿名さん]

先着順の部屋にもまだ空きがあるしね。
事前の問合せの状況から先に人気の出そうなところを少数だけ出しておいて、抽選販売にして検討者を煽るのは、地所さんの子会社や三井がよくやる手だけど。
それでも、完成まであと四ヶ月を迎えて空きがあるってのは、なかなか決めきれないリスクやデメリットがあるってことだし、難しい判断だね。
高めの管理費と駐車場代、（足元だけ安くて将来の負担が重くなる）修繕積立金の割りに物件価格が安価な大型ブランドマンションだと、正直、目先の物件の安値につられて後先考えない水準の人も集まってくる可能性はある。
そうなると、将来負担に耐えられなくて手放す人が続出して運営が回らなくなったり、売る方も安値で叩かれたりといった危険性もある。
検討中の人は、納得いくまで検討したほうがいい。

[800: 匿名さん]

>797
普通、そうだよね。
それで契約者のみが知る情報は書かないでいたら、
全部書けって脅されたよｗ

信頼性のある情報が欲しければ、自分の足で稼ぐしかないのにね。

[801: 匿名さん]

他人に対して情報クレクレするようなのならまだしも。
重要事項だから契約者じゃなくてもモデルルームに行けば誰でも知り得る情報だし、検討者が自主的に情報交換する分には問題ないでしょ。
そのための掲示板なんだし。
少なくともここに書かれてる内容なんて非公開情報でもなんでもないし、契約者が書かれて困る内容でもないよ。
書かれて困るのなんて、いつまでも空室を抱えているわけにもいかず、見に来る連中(特に、あまりよくわかってない連中)を適当に言いくるめてでも早く売ってしまいたいデベぐらいじゃないの？
検討中の人なら事前の情報は多いほうがいいだろうし、中身をよく理解した上で納得して契約した人なら、例えば駐車場料金がどうとかは既に充分承知しているだろうし。

[802: 匿名さん]

また熱くなってきましたね。
皆さん、額にシワ出来てませんか？

[805: 匿名さん]

今日物件近くを自転車でまわってきました。
日がサンサンと差してゆったりとした造り。
一之江駅の感じもインターロッキングされてて
とても好きです。ごちゃごちゃよりも生活
ですから、ほのぼのを望みます。
この辺りは世帯年収も高いのでは
ないでしょうか。
やっぱり私は素敵だなと感じましたよ。

[807: 匿名さん]

検討板なので、みなさん個人個人で思う、
メリットデメリットがあって当たり前で
それを正直に書き込んでいるのだろうと思いますが。
感じ方はそれぞれ、他の人の批判はしない方が
もっと参考になるお話も聞けるのではないでしょうか。

この流れ、匿名掲示板にありがちな展開ですけど。

[809: 匿名さん]

匿名だと誰かわからないから強気な発言をする人がいるんでしょうね。怖い。

イーストから見える、クレーン車がいるところ。何か出来るのでしょうか。MRで聞き忘れてしまいました。
風の吹く日に砂埃が舞っていました。
どなたか情報ありますか？

[810: 契約済みさん]

どこかの事務所の重機置き場、とゆうか駐車場的な物のようです。
近隣工事のものではないですよ。
その奥ののんびりとした生産緑地については別物なので、過去レスをご参照下さいませ。