ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？ 9

[匿名さん]

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～117.69平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[684: 匿名さん]

違いますよ。積層ゴムのアイソレータと鉛ダンパはセット。
アイソレータだけでは揺れが止らないので鉛ダンパが必要。
ちなみに鉛ダンパの破損は3.11後の点検でかなりの数が見つかった。

大きな地震の後は余震が続くので鉛ダンパが破損してしまうと揺れ続けるのではないか。

[685: 匿名さん]

鉛ダンパとオイルダンパは同じ目的だけど、鉛ダンパは変形して揺れを吸収するんだから、壊れることが前提でしょ。

[686: 匿名さん]

つまり制震＋免震の維持費がかかるってこと？

[687: 匿名さん]

免震装置に打撃を与えるくらいの地震なら非免震でもそれなりの被害は予想できる。
どこにお金をかけるかだろう。
消耗品のダンパー変えた方が早くて安全そうだが。
どんな思考回路をもてば維持費云々できるだろう。不思議

[688: 匿名さん]

ここの長期修繕計画みればわかるけど地震起きてダンパ破損しても取り替えるお金な
計画通り5年ごとに修繕積立金値上げしても30年後赤字。

[689: 匿名さん]

免震ネガ野郎は何が言いたいんだ???
自分が制震が良いと思うなら、制震にすりゃいいさ
ハイブリットだろうが好きにしたら!
金かかるのが嫌なら、耐震も何にもないマンションにすれば!
修繕積立金に地震想定して免震装置の修繕費まで見るはずないし。
リスクやメリット・デメリットと経済性のバランスで考えるもんだし。
バカみたい…

[690: 匿名さん]

地震起きなくても長期修繕計画赤字だよ。
よく見てみれば。

[691: 匿名さん]

690はなにが言いたいかわからんが、赤字幅を減らすため常に見直しをしていくことは当たり前。
小学生じゃないだろう。

[692: 匿名さん]

>691
赤字にならないように見直したのが長期修繕計画でしょ。
段階的に修繕積立金を値上げしても赤字の計画だよ。ここは。

[693: 匿名さん]

マンションなんてある程度住んだら転売して買い替え、
って主義の人達には目先の維持費が安い方が良い。
転売に苦しまないか？の問題点は残るが。

[694: 匿名さん]

>段階的に修繕積立金を値上げしても赤字の計画だよ。

意味が分からない。
赤字にならない為の修繕積立金の値上げを10年くらいでどこのマンションでもする訳でしょ？
竣工したばかりのここはまだ赤字がいくらになるか具体的な数字が出てない。
マンション購入した事ない人なのかな。

[695: 匿名さん]

>694
長期修繕計画見せてもらいなよ。
5年毎に段階的値上げのパターンと値上げ幅を縮小して一時金を払うパターンがある。
20年後から値上げはしないのがここの計画。
その計画通りに修繕積立金を値上げしたとしても30年後の修繕積立の残高は赤字。

[696: 匿名さん]

>695さん
どっかのマンションと間違えてない?
それは最近の長期修繕計画予定?
私がここでもらった長期修繕計画予定表では、20年後から値上げしないなんて書いてないですが。きっちり30年後まで段階的に上がってます。

そして、30年間の大規模修繕計画(マンション外壁修復･機械式駐車場の全交換)も込みの予定でしたよ。

もちろん計画ですから30年後も黒字です。(計画段階で赤字を出す管理会社なんてあるわけない)

万が一、地震で免震装置の費用が発生したら、修繕費用の追加は当然でしょう。(定期メンテ以外での費用ということです)

予期せぬ追加発生分を現段階で考慮してるのであればナンセンスです。

それは他のマンションも同様です。

[697: 匿名さん]

ここ管理・修繕費安くて内廊下で東雲から3分なのになんで完売できないの？

[698: 匿名さん]

東雲はマンションを安くしないと売れない街であり、ここも安いのであるが
野村、三井、と続けて安いタワマンが競合して出てきたため。

[699: 匿名さん]

いくら駅徒歩3分でも東雲駅でしょ？
つかえねー

[700: 匿名さん]

>696
確かにここの長期修繕計画でしたが変わったんですね。
自分が検討した部屋は5年事に5000円くらい上がり、20年後の修繕積立金は30000円くらいでした。
20年後からは値上げしない計画でしたが30年後の残高は赤字でした。

今の計画ではどのくらいの間隔で値上げし、値上げ幅はどのくらいですか？

[701: 匿名さん]

確かにりんかい線の定期持ってないなら、
渋谷行くにも辰巳からメトロで行くかな。

[702: 匿名さん]

たまに電車使う程度でそんなにケチケチする？

[704: 匿名さん]

本当に購入を検討中なら長期修繕計画には目を通したはず。
従来の計画と共に幾つかパターンがあり、赤字で値上げする案も入ってる。
それをどう減らすかはこれからマンション内の仕事であり、他所の者が断言できる話題ではない。

[705: 匿名さん]

>700さん
696です。
スミマセン。
私の手元の資料は2011年6月頃にいただいた資料なので、逆に最近が700さんのおっしゃる予定案に変更になったのかと思いました。

私の資料ですと、検討してた部屋は、初期が約6000円で5年毎に約5500円ずつ上がり最終の25年目〜30年目が約30000円強となっています。

他の方も書いてますが、いくつかパターンがあるのかもしれませんね。

私の資料にはタワー式駐車場の交換費用は含まれていないように見えるので、50年以内には、こちらの大規模修繕もあるでしょうね。

古い資料はあてにならなそうなので、最新のものをマンションギャラリーでいただいて検討したほうがいいですね。
(長期修繕計画予定ってそんな頻繁に変更するものなんですかね?)

失礼しました。

[706: 匿名さん]

>>705さん

700です。
修繕積立金の値上げ幅からして同じ計画書のようにも思います。
２０年からは値上げはないと営業から説明を受けたのですが、２５年目も上がる計画なら違うようにも思います。
その計画書では３０年後の残高は赤字ではなかったですか？

[707: 匿名さん]

>706さん

705です。
うちの資料は30年後、数百万円の黒字になってます。25年目にも修繕積立金は増加してます。

ほとんど同じ資料ですよね。微妙にどちらかが修正版なのでしょうか。

ただ、あくまで予定ですので単なる目安ですよね。

おそらく5年後に見直しされると思いますよ。その時に修繕積立金の見積りが正しいか甘かったのかが分かるでしょうね。

うちは、イオンが意外と遠いことがネックで、現在はキャナルコート周辺の物件を検討中です。

[708: 匿名さん]

去年9月に竣工して、まだ33戸も残っているのか。

[709: 匿名]

湾岸周辺で検討をしています。
残っているのなら、初期費用とかを安くしてもらえる事は可能なのでしょうか？
それと、手付金なども割引の対象になるのでしょうか？
手付金１割と言うのが相場なようですが、初期の出費を抑えたいと考えております。

[710: 匿名さん]

諸経費って税金とかローン手数料で、売主に入るお金じゃないから下げられないでしょ。手持ち資金が無
くて、支払いを後回しにしようとすると、修繕積立金の値上げとかもあるから自分で首を占めるようなもの
だよ。特にタワマンは維持費がかかるから。普通に値引き交渉交渉すればいいとおもうけど。

[711: 匿名さん]

外廊下でもよければパークタワー東雲へどうぞ

[712: 匿名さん]

管理費などの維持費が高いパークタワーは検討外。

[713: 匿名さん]

竣工後のマンションを定価で買う必要はありません。

[714: 匿名さん]

青田売りのタイミングでも価格交渉しちゃいけないってわけじゃないけど（笑）。

[715: 匿名さん]

皆さんは定価で買ったんですか？

私はマンションの完成前に関係者割引で買いましたけど。

[716: 匿名さん]

特定されますよ

[717: 匿名さん]

いっぱいいるから特定されませんよ。

とあるマンションなんて1/3が関係者割引で売ってますから。

[718: 匿名]

このマンションの修繕積立金はＥＶの交換費用（7億円前後か？）など含まれているのでしょうか？

[719: 匿名]

手付金の値引きは可能です。
但し、解約したら手付金と同額の損害賠償金を払うことになります。

[720: 匿名さん]

>719

損賠賠償の意味知ってる？

買主事由による解約の場合は、手付金放棄のみ。ただし、売主が契約の履行に着手後に解約の場合は、手付金放棄＋違約金。

[721: 匿名さん]

契約の履行に着手ってどのタイミングの事？
引き渡し日？

[722: 匿名さん]

720は、ネットで調べた知識で書いてるだけ。違約金と損害賠償金の違いを正確には理解していない模様。

719は、手付金を割り引くかわりに契約条件にあらかじめ損害賠償の定めを特約で付けることを知ってる。

[723: 匿名さん]

>721

通常は引渡日だけど、間取り変更とかした場合は、そのための資材を売主が手配した段階から。

[724: 匿名さん]

手付金を支払う法的な意味は、手付金放棄による一方的な契約解除権を留保すること。

[725: 匿名さん]

普通の新築マンションは
内覧会を見てからキャンセルしても、手付金放棄だけで済む。
メニュープラン程度の変更なら問題視されない。

[726: 匿名さん]

>725

契約上の取り決めは契約の着手に履行後ってのは、メニュープランの対応も含まれる。現状復帰費用も請求されうる。デベ次第だから確認が必要。

[727: 匿名さん]

特殊なケースの話をなされても、ほとんどの方には関係ないのかも知れませんね。

それとも、こちらの物件ではありがちなケースなのかな？

[728: 匿名さん]

>726
デべ次第だが
大手はそこまでオニにはならないと何処かのサイトに書かれていました。

[729: 匿名さん]

ここの売主、大手じゃないよ。

[730: 匿名さん]

手付解約はデベ次第です。クレーマーは基本的に全額没収します。いいお客さんなら一部返金することもあります。
お互い人間ですから。

[731: 匿名さん]

契約では無条件に没収。返金されることをあてしてに安易に契約してはいけない。

[732: 匿名さん]

まだ、たっぷり残ってるねぇ。

[733: 物件比較中さん]

震災前売り出しで、高層階プレミアがつけてある価格であるということ、
（近隣後発2物件は高層階プレミアあまりつけてない）

間取りがイマイチなのが多い、という事。
（平板形状だからなのか、角部屋間取り無駄が多くイマイチ。）

西側と東側では東側が意外と高く、価格差が適正じゃないということ。
（湾岸エリアは都心ビューを望む人が多い、そういう場所）

このマンションの特性に合わないプレミアムフロアをたくさん作っちゃった事、
（経費削減リッチ施設無し。見栄張りたい属性の人が買う物件ない）

いろいろ重なって、売れ残っちゃってると思います。
震災後後発2物件はしっかり学習して出してきましたね。
晴海のタワーは学習失敗！？
湾岸タワー西側は、300万くらい安くしないとダメかと感じます。

[735: 物件比較中さん]

不思議とけっこう残ってるんですねえ。

もしかしたらデザイナーズっていう点が選びにくい理由のひとつになってたりして？？

私の見てきたデザイナーズマンションはそれぞれクセがあったものですから住まいらしさを求める場合はなかなか選び難いと思いました。立地も交通利便性もこれだけいいわけですから、価格やデザイン面の好みのほうに原因があるんじゃないかと。お金があったら買えるのになあ（涙）

[736: 物件比較中さん]

ここに限らず、近隣のパークシティーや最近の豊洲高層物件の間取りを見ていると、
７０、８０平米越えの間取りであっても、ＬＤが１０畳とか１１畳とかいう間取りが
多い。
１０～１１ってかなり狭いと思うのだが、それよりも部屋数が多い方の希望が多いのか、
検討していても「あと２～３畳分広ければな」と思うのですが・・・。
それともＬＤに隣接している引き戸の部屋はぶち抜きに出来たりするのかな？？

[737: 匿名さん]

11畳とかの場合、リビング内の廊下がなかったりしませんか？
思ってるより狭くなかったりします。

[738: 匿名さん]

そうゆうのはだいたいメニュープランでリビングを広くした間取りが選べるけどね。

[739: 匿名さん]

>735
おい、一体ここのどこがデザイナーズなんだ？
ただの低仕様タワーマンだろう？

[740: 匿名さん]

良いマンションだけど販売会社と管理会社がいまいち

[741: 匿名さん]

ファサードとかは芦原太郎さんのデザインだね

[742: 匿名さん]

エアーベストと丸紅じゃね…

[743: 匿名さん]

ここは余計な設備が無くていいねぇ。
内廊下で高級感があるのはポイント高い。

[744: 匿名さん]

確かに内廊下がポイント高いけど、
入居開始から3,4カ月しか経ってないのに、
もうすでにシミやタイルカーペットのよれが出てきてる。

管理会社もそのまま放置しているし、
清掃員のコストかけてるんだから掃除すれば良いのに。

[745: 購入検討中さん]

ここは各階にごみステーションがないんだね。
ごみ持ってエレベーターっすか・・・

[746: 匿名さん]

だから廊下が汚れるんですかね。

[747: 匿名さん]

各階ごみステーションがあったって、ステーションまでの廊下が汚れるのは同じなんだが。

ディスポーザが無い物件のほうが大変だよ。
生ゴミ持って廊下っすか・・・

[748: 物件比較中さん]

両方あるパークタワー東雲の方が
やっぱりいいのかな。

内廊下見ましたが
閉塞感と匂いが気になってしまいました。

[749: 匿名さん]

パークタワー東雲にはドッグランとシガーバーがあるからね〜
ワンコとタバコの臭いが吹き抜けを通じて外廊下を漂わないといいけど。

[750: 匿名さん]

今時、ディスポーザが無い物件なんてあるの？？

[751: 匿名さん]

PTTはディスポーザーないね。
板状だと辰巳の伊藤忠とか枝川のコスモスイニシアスのもない。

[752: 購入検討中さん]

ディスポーザーはありがたいですね。
生ごみ持参でエレベーターは正直たまらないですよね。

[753: 匿名さん]

結論がでました。
ディスポーザーがあって、且つ各階ゴミステーション。
このパターンですね。
ゴミ袋持ってエレベーターって、ちょっと・・・・。

[754: 匿名さん]

棟内MR行きましたがいいですね。
各階にゴミ置場ないですがその分、管理費が安いので我慢できそうです。
残念なのは思ったよりイオンまで距離がある。歩いて8分ぐらいなんで頑張ればいいんでしょうけど。。。
結構、前向きに検討中です。

[755: 匿名さん]

754さん
イオンまで歩いてもしれてますが、レンタサイクルが無料であります。前かごが大きいので、結構買い物に使えます。
さらに大量の買い物のときは、ネットスーパーを利用しているので、不便に感じることはあまりないです。
それと、すぐ近くのコンビニが、意外と野菜や果物が安いんで、よく利用します。
イオン行く前に、コンビニ（入り口のところで販売している）で値段チェックして、それからイオンに行きますよん。

[756: 匿名さん]

確かにイオンよりも近くのコンビニの方が安い事が多々ある。

内廊下が汚いのは各階ゴミステーションが無いせいじゃなくて、
カートや自転車を内廊下で引く意識の低い一部の住民と
その汚れを放置して対策を取らない管理会社の問題。

[757: いつか買いたいさん]

上層階の角部屋にお住いの知人宅を訪問しました。
夜景は前が抜けていてきれい。東京タワーもみえるし、これぞ都会という感じ。
内廊下について書かれている方おられましたが私は次住む時は内廊下の方がホテルみたいで落ち着いていていいと思いましたよ。ゲストルームにも泊めていただいて満喫。私もこんなところに住みたいな、と思って値段みたけれど眺望アリの部屋は金額的に手がでなさそう(^_^;)
でも、都会に住むってこういうことなんだなぁと実感。貴重な経験になりました。

[761: 匿名さん]

パークタワー東雲はバルコニー禁煙のようですが、ここの規約はどうなってますでしょうか？？

[762: 匿名さん]

今時、何処のマンションもバルコニー喫煙は禁止ですよ。
パークタワーだけが特別ではありません。

[763: 匿名さん]

あれ、「>757が営業さんだ」ってコメントがごっそり消えてるw
営業さんえげつないなぁ…

[764: 匿名さん]

>762
すみません、純粋に気になったので書かせて頂きました、、。別にパークタワーを特別と思ってるわけでなく、私が見てきた複数のマンションで、管理規約に禁煙を明記してるところは少なかったもので、、気を悪くされたようであればごめんなさい。

[765: 匿名さん]

＞763さん

それは違いますよ。
こちらの｢規約に同意し投稿｣ってボタン横の規約の22番を読みましょうね。

[766: 匿名さん]

バルコニー喫煙禁止と管理規約に明記されていればトラブルも少なく快適になりそうですね。
たいがいのマンションはその辺が明確になっていない為、近くの部屋に煙が流れていき
洗濯物に臭いがついたり、副流煙被害の問題が出てくるのだと思います。
規約に明記されているならばパークタワーは特別だと思いますよ。

[767: 購入検討中さん]

ここは洗濯物干せるの？

[768: マンション住民さん]

干せますが、手すり（柵？）より下です。物干し用の金具みたいなものがベランダについています。日当たりがいいので、部屋の中に干していても十分乾きます。うちは加湿器がわりに一部は部屋干ししてます。あ、浴室乾燥機も付いてますけど。

[769: 購入検討中さん]

へー、タワーマンションでもベランダで洗濯物が干せるんですね。
ありがとうございました。

[770: 匿名さん]

大体どこもそんな感じだと思いますよ。

[771: 物件比較中さん]

＞768　干せない規約かと思ってました、金物まで付いてるんですね。

手すりより上だと風で飛ぶ心配もあるので低位置なんでしょうねえ。

私はもう室内干しの生活が嫌になってきていまして(涙
こちらのような開放感あるバルコニーで光を浴びながら干してみたいとずっと夢見ています。
想像なのですが、逆梁設計なので金物低位置でもしっかり日が当たりそうですね。

[772: 匿名さん]

外干しができるのはタワマンだと珍しいですね。
できる階数に制限があったりもしないのですか？？？

乾燥機も良いのですが、
やはり光熱費もかかりますしエコじゃないんですよね。
天日干しできるのが嬉しいです。
でも風向きによっては控えた方がいいかもしれないですね。
万が一策を飛び越えて飛んでしまったら他の方に迷惑になってしまいますから。

[773: 購入検討中さん]

現在までに残ってるプレミアムフロアの各値段がわかる方いらっしゃいますか？

[774: 匿名さん]

普通タワーマンションは、ベランダ等では禁止じゃないの。

[775: 匿名さん]

晴海三菱でさえ、ベランダ干し可、ですよ。

[776: マンション住民さん]

772さん、
何階とは言えませんが、高層階に住んでいます。
高層階でも洗濯物干し用の金具が付いていて、ベランダに干せる分は、ベランダに干しています。
柵の下だからか知りませんが、過去に風で洗濯物がはずれて飛んだことはありません。
（かなり、しっかり洗濯ばさみでとめていますが）

[777: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

住人です。うちも776さんと同じように金具はついてますが、結局浴室乾燥でやってますね。万が一洗濯物が飛んでいったら困りますし。

[778: 匿名さん]

>>776さん
洗濯物干しについてありがとうございます。
洗濯ばさみで竿に固定しておけば大丈夫なのですか。
それなら外干しＯＫですね。
高い階で大丈夫なら全体的に大丈夫なんでしょう。
大変参考になりました。
ありがとうございました！！

[779: 匿名]

今の時代、洗濯物を外干しするのは前近代的な思考。
pm2.5、黄砂、花粉、排気ガス、浮遊している放射性物質。。。
一体どういう考え方をすれば外に干せるのか逆に聞きたい。

[780: 匿名さん]

>779
引き篭もりで外出てないの？
普通の人は毎日外出して外の空気を普通に吸ってますが。
それと同じ空気で干すのは普通の考え方です。
干せないって言う人はどうやって外出してんの？

[781: 入居済みさん]

酸素マスクでも付けて外出してんじゃね？

[782: 匿名さん]

病室でスマホ片手に暇してんじゃね？

[783: ＯＬさん]

[ドンキホーテ東雲店]
ドンキのコメント、消されてますね(笑)
売主さんの圧力かな？

せっかくのんびり暮らしてたのに、あのニュースは私もすごくガッカリです。。