ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？ 9

[匿名さん]

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～117.69平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[651: 匿名さん]

なんだかんだ言っても保険会社が免震、耐震物件の保険料を安くする理由はただ一つ、一般物件よりリスクは低いってこと。
想定内、想定外どんなシナリオでもね。

[652: 匿名さん]

あれってリスクが低いからじゃなくてお役人のごり押し。リスクで割引するなら免震だからではなく、耐震等級毎に割引率を設定。

お役人のごり押しほどひどいものは無い。原発は安全として、あっちこっちに造っちゃったでしょ。その結果、福島であんなことに。

[655: 匿名さん]

その清水は免震、制震ハイブリッドをはじめた。裏を返すと免震単独ではダメってこと。

[656: 匿名さん]

今の販売会社の営業さんの土曜日の夜は掲示板への書き込みが仕事なんですね(笑)

[657: 匿名さん]

情弱だな。今時、ペーペーの営業は書き込みしないよ。残念な事に書き込みしてるのは××以上だよ。

[658: 匿名さん]

もちろん、免震単独じゃダメですよ。長周期地震動に共振するリスクがあるから。
で、ここも晴海三菱も東雲三井もオイルダンパーを併用している。

免震制震ハイブリッドの免震、まさかオイルダンパーを併用してないなんてことはないよね？
制震の梁ダンパーだけなんてことはないよね？

[661: 匿名さん]

営業バイト同士の合戦だな。

[662: 匿名さん]

いや、管理職同士の戦い。

まあがんばって。たまに参考になる書き込みもあるし。

[663: 匿名さん]

652は情弱というより嘘つき。地震保険の制度を確認しましょう。

[664: 匿名さん]

あとどれくらい残っているのでしょうか。当時、ブランズも竣工後に数百万円割り引いていたので、こちらも同じくらい値下げをしているのでしょうか。最近ＭＲ行かれた方いましたら教えてください。

[665: 匿名さん]

>664さん
ブランズって、ブランズ東雲ですか?
実質値引きと言ってもモデルルームですよね。
しかも、あそこはタワーじゃないですし。
湾岸のタワー物件は意外と強気なんで、値引きはするとしてもまだじゃないですか。(ブリリア有明がようやく値下げした程度)

それにしても、売れてないのか投資用(賃貸)なのか分かりませんが、居住率悪いですね。(特に北側と東側)

[666: 匿名さん]

北側を盛んにプッシュする書き込みをしてた人も過去レスにいたけどね。

[667: 匿名さん]

居住率ってどのくらいなんでしょうかね?

[668: 購入検討中さん]

昨日夜、辰巳側みたら
東側？がほとんど電気ついてなかった
西側は点いてるのに、

そんなにちがうのかね？
現地下見申し込んでみようかな

[669: 匿名さん]

免震ってプラス評価にならないんだね。
プラウドの方が販売戸数多く、後から売り出し、耐震なのにここより残り戸数少ない。

[670: 匿名さん]

環境を考えるとプラウドの方が上だからね。

[671: 匿名さん]

HPに、最終期の告知でてますね

[672: 匿名さん]

南側にタワマンや高層マンションが建ち並び、
敷地の地下をメトロが走り、
横の公園遊歩道には長いひび割れが出来たことがあり、
東側運河の先の辰巳住宅は１５年間建替え工事が続く、環境のプラウド。
じゃなくて環境が上のここで良かった。

[673: 匿名さん]

近いからってプラウドみたいなブランドタワマンとの比較は違うような。
そもそも価格もかなり差があるし、購入者層が全然違うと思うけど。
ここのガチな比較検討は辰巳・枝川の中規模の新築か近隣タワマンの中古が多そう。

[674: 匿名さん]

三井とも競合してないみたいだからね。あちらの方が人気あるみたいだね。

免震といっても違いはあるのかな？晴海通り沿いの環境は同じなんだけどね。

[675: 匿名さん]

ここはハイブリッド免震じゃないのか、どうりで…

[676: 匿名さん]

ハイブリッドって新豊洲の？
あれ、図面見るとオイルダンパーが書かれてないみたいだが？
三井やここの免震は、当然ながら長周期地震動対策のオイルダンパーも装備した免震。

[677: 匿名さん]

あちらは制震もついているからね。足元の油圧なんていらないよ。

[678: 匿名さん]

免震でオイルダンパない物件なんてない。
免震マンションは古くなる。
減衰技術は日進月歩でもうハイブリッド免震になるだろうね。
ハイブリッドはヒルズくらいだったけど。

もしくはプラウドのように耐震で頑丈なマンションにするか。
地盤悪いからプラウドは揺れるだろうけどね。

[679: 匿名さん]

新豊洲の物件サイトにも、オイルダンパーを書けと言えば。

プラウドが免震にも制震にもしなかった理由は、あの物件の古い過去スレに書かれているよ。
俺は耐震には住みたくないけどね。

[680: 匿名さん]

いや、だから新豊洲は免震と制震のハイブリットでしょ。
普通の免震じゃないんだよ。
ヒルズもハイブリットでオイルダンパないよ。

減衰技術は日進月歩だ。アイソレーターとオイルダンパの組合せは古くなるよ。

そう考えるとプラウドの耐震は悪くないが、なんせ地盤が悪い。
あの地盤であそこまで高いと倒壊しなくても地震は恐いだろうな。

[681: 匿名さん]

ここにきて、一気に売れましたねぇ。
残り1割位ですが、プレミアムフロア除くと実質的には完売間近ですね。
若い人が多いので、駐車場もちょうど残り各戸分位空いていて、2台目の契約するか微妙なところらしいです。
そろそろモデルルーム使用住居の販売もありそうですが、どのくらい引いてくれるのでしょうか???

[682: 匿名さん]

ほんとだ。もう30ちょっとしかないんだ。

[683: 匿名さん]

制震は長周期に対しても効果があるけど、免震は無力だからオイルダンパーをつける。というかオイルダンパーも制震装置のの一種。

[684: 匿名さん]

違いますよ。積層ゴムのアイソレータと鉛ダンパはセット。
アイソレータだけでは揺れが止らないので鉛ダンパが必要。
ちなみに鉛ダンパの破損は3.11後の点検でかなりの数が見つかった。

大きな地震の後は余震が続くので鉛ダンパが破損してしまうと揺れ続けるのではないか。

[685: 匿名さん]

鉛ダンパとオイルダンパは同じ目的だけど、鉛ダンパは変形して揺れを吸収するんだから、壊れることが前提でしょ。

[686: 匿名さん]

つまり制震＋免震の維持費がかかるってこと？

[687: 匿名さん]

免震装置に打撃を与えるくらいの地震なら非免震でもそれなりの被害は予想できる。
どこにお金をかけるかだろう。
消耗品のダンパー変えた方が早くて安全そうだが。
どんな思考回路をもてば維持費云々できるだろう。不思議

[688: 匿名さん]

ここの長期修繕計画みればわかるけど地震起きてダンパ破損しても取り替えるお金な
計画通り5年ごとに修繕積立金値上げしても30年後赤字。

[689: 匿名さん]

免震ネガ野郎は何が言いたいんだ???
自分が制震が良いと思うなら、制震にすりゃいいさ
ハイブリットだろうが好きにしたら!
金かかるのが嫌なら、耐震も何にもないマンションにすれば!
修繕積立金に地震想定して免震装置の修繕費まで見るはずないし。
リスクやメリット・デメリットと経済性のバランスで考えるもんだし。
バカみたい…

[690: 匿名さん]

地震起きなくても長期修繕計画赤字だよ。
よく見てみれば。

[691: 匿名さん]

690はなにが言いたいかわからんが、赤字幅を減らすため常に見直しをしていくことは当たり前。
小学生じゃないだろう。

[692: 匿名さん]

>691
赤字にならないように見直したのが長期修繕計画でしょ。
段階的に修繕積立金を値上げしても赤字の計画だよ。ここは。

[693: 匿名さん]

マンションなんてある程度住んだら転売して買い替え、
って主義の人達には目先の維持費が安い方が良い。
転売に苦しまないか？の問題点は残るが。

[694: 匿名さん]

>段階的に修繕積立金を値上げしても赤字の計画だよ。

意味が分からない。
赤字にならない為の修繕積立金の値上げを10年くらいでどこのマンションでもする訳でしょ？
竣工したばかりのここはまだ赤字がいくらになるか具体的な数字が出てない。
マンション購入した事ない人なのかな。

[695: 匿名さん]

>694
長期修繕計画見せてもらいなよ。
5年毎に段階的値上げのパターンと値上げ幅を縮小して一時金を払うパターンがある。
20年後から値上げはしないのがここの計画。
その計画通りに修繕積立金を値上げしたとしても30年後の修繕積立の残高は赤字。

[696: 匿名さん]

>695さん
どっかのマンションと間違えてない?
それは最近の長期修繕計画予定?
私がここでもらった長期修繕計画予定表では、20年後から値上げしないなんて書いてないですが。きっちり30年後まで段階的に上がってます。

そして、30年間の大規模修繕計画(マンション外壁修復･機械式駐車場の全交換)も込みの予定でしたよ。

もちろん計画ですから30年後も黒字です。(計画段階で赤字を出す管理会社なんてあるわけない)

万が一、地震で免震装置の費用が発生したら、修繕費用の追加は当然でしょう。(定期メンテ以外での費用ということです)

予期せぬ追加発生分を現段階で考慮してるのであればナンセンスです。

それは他のマンションも同様です。

[697: 匿名さん]

ここ管理・修繕費安くて内廊下で東雲から3分なのになんで完売できないの？

[698: 匿名さん]

東雲はマンションを安くしないと売れない街であり、ここも安いのであるが
野村、三井、と続けて安いタワマンが競合して出てきたため。

[699: 匿名さん]

いくら駅徒歩3分でも東雲駅でしょ？
つかえねー

[700: 匿名さん]

>696
確かにここの長期修繕計画でしたが変わったんですね。
自分が検討した部屋は5年事に5000円くらい上がり、20年後の修繕積立金は30000円くらいでした。
20年後からは値上げしない計画でしたが30年後の残高は赤字でした。

今の計画ではどのくらいの間隔で値上げし、値上げ幅はどのくらいですか？