ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？ 9

[匿名さん]

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～117.69平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[620: 匿名さん]

コンシェルジュの人件費削減の話はあったけど要らないとまではなかったんじゃない？
買わないか買えないかわからんが大変だね。

[621: 入居済みさん]

検討板なので色々書き込みされる方もおりますが、618さんのおっしゃるとおりここは雰囲気のよいマンションだと思いますよ。すんでる方も従業員の方も

[622: 匿名さん]

本当に大変ですね。火消しが。逆にイメージが悪くなりますよ。

[623: 匿名さん]

とアホが言っています。

[624: 匿名さん]

表づらだけ良くて、裏ではゴミを勝手に捨てる。かえって厄介かも。

[625: 匿名さん]

とバカが言っています。

[626: 匿名さん]

免震ってマンションの売れ行きや資産価値には関係ないんだね。
野村スレで免震は経済設計だから逆に安い。耐震性も免震が良いという訳ではないというのは本当だだのかな。

野村より戸数も少なく遥かに前に売り出したのに野村の方が先に完売しそうだもんな。

[627: 匿名さん]

それは間違い。

耐震だと安いけど、安くても耐震が怖い人には売れないからね。

[628: 匿名さん]

タワマンみたいに高層になればなる程、免震のほうが安く作れるよ。
免震採用がコストが高いのは戸建や低層マンションくらい。

[629: 匿名さん]

とっくに入居開始してるのに、まだ棟内に８パターンのモデルルームあるって凄い
強い競合物件あって販売時期が悪かったのもあるが、完全に不人気タワマン感は否めないな

[630: 匿名さん]

耐震マンションの購入者は耐震のメリットを見つけなければ精神が安定しないようだが、
それこそが耐震マンションのデメリットだね。

[631: 匿名さん]

そういえば、最近免震を大袈裟に誇張して販売する物件も見なくなりましたね。
タワーマンションでは、免震は大きな効果は期待できないという専門家の間では一般的な考えが浸透してきたのかもね。

[632: 匿名さん]

耐震等級が3とれてる耐震構造は梁と柱がごつくなるけどそれでいい間取り組めればいいと思う
ただ耐震等級2くらいまでだったらはるかに免震のほうが優れているというのが専門家の見解ですね
アスペクト比にもよりますが

[633: 匿名さん]

免震物件は地震保険が３割安くなる。それだけでものを言う

[634: 匿名さん]

>タワーマンションでは、免震は大きな効果は期待できないという専門家の間では一般的な考え

この考えは、何を見れば、載っていますか？
書物等あれば教えてください。

[635: 匿名さん]

免震って経済設計してるから柱や梁が細いんだよね。
しかも長周期地震で共振する可能性あるとか。

[636: 匿名さん]

免震ネガは質問に答えられなくただ批判してる人なの？

[637: 匿名さん]

週刊誌の記事が根拠なんじゃない？
週刊誌を信じる人がいるってこと。

[638: 匿名さん]

この辺りかな。
免震の減衰効果はあるが柱や梁を細くしてるから想定外の揺れに対応出来ないのではということだろうか。
免震がタワーで増えたのは建築コストが安くなるからとは良く聞く。

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1468793554

[639: 匿名さん]

>634さん

これからはデュアルフレーム構造の時代ですよ。
タワマンに免震は大きな効果は期待できないって。

「超高層タワーマンションはもともと免震効果をもっているのです。そこに免震構造を加えても大きな免震効果は期待できません。」

http://www.ts-tower.com/interview/vol03.html

[640: 匿名さん]

逆に高層建築物への免震のべた誉めなんて、新築のモデルルームでの営業マン位しかしてないぞ（笑）
よく見る水の入った模型みたいなの使ってね・・・

[641: 匿名さん]

地震保険もっと安くなる？

[642: 匿名さん]

有明では免震タワマンだけが無傷だったけどね。

[643: 匿名さん]

大きな効果はなくても、多少はないよりましって感じじゃないかな。たぶんね。

[644: 匿名さん]

まだ免震を体験してない人が多いから仕方ないか。
免震が意味ないと思うなら非免震を探せばいい。
http://www.mof.go.jp/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm
地震保険３割安くなるのは免震と耐震３等級物件だけ。
それ以上保険料が安くなる構造が出てほしい。

[645: 匿名さん]

自分は、やはり、免震を選びます。

[646: 匿名さん]

まぁ、そりゃ免震のほうがいいけど、お高いですからねぇ。

[647: 匿名]

てゆーか
東雲って街が灰色

[648: 匿名さん]

免震だと地震保険の割引が耐震等級３と同じだから耐震等級３の耐震性能があるって勘違いしてる人が多いけど、免震が住宅性能評価の耐震等級の判定対象だった頃、ほとんどの免震物件は耐震等級が１だった。揺れにくいのと壊れにくいのは別。揺れないことを前提に柱を細くしてコストを下げている。３・１１でもあちこちの免震タワマンで乾式壁が壊れた。

[649: 匿名さん]

↑
耐震タワーを購入した残念な人。

[650: 匿名]

耐震タワーは壊れなくても揺れを体験するとトラウマになって住めなくなる。免震は揺れないから安心ってのも勘違い。いずれも３・１１が実証しちゃった。

[651: 匿名さん]

なんだかんだ言っても保険会社が免震、耐震物件の保険料を安くする理由はただ一つ、一般物件よりリスクは低いってこと。
想定内、想定外どんなシナリオでもね。

[652: 匿名さん]

あれってリスクが低いからじゃなくてお役人のごり押し。リスクで割引するなら免震だからではなく、耐震等級毎に割引率を設定。

お役人のごり押しほどひどいものは無い。原発は安全として、あっちこっちに造っちゃったでしょ。その結果、福島であんなことに。

[655: 匿名さん]

その清水は免震、制震ハイブリッドをはじめた。裏を返すと免震単独ではダメってこと。

[656: 匿名さん]

今の販売会社の営業さんの土曜日の夜は掲示板への書き込みが仕事なんですね(笑)

[657: 匿名さん]

情弱だな。今時、ペーペーの営業は書き込みしないよ。残念な事に書き込みしてるのは××以上だよ。

[658: 匿名さん]

もちろん、免震単独じゃダメですよ。長周期地震動に共振するリスクがあるから。
で、ここも晴海三菱も東雲三井もオイルダンパーを併用している。

免震制震ハイブリッドの免震、まさかオイルダンパーを併用してないなんてことはないよね？
制震の梁ダンパーだけなんてことはないよね？

[661: 匿名さん]

営業バイト同士の合戦だな。

[662: 匿名さん]

いや、管理職同士の戦い。

まあがんばって。たまに参考になる書き込みもあるし。

[663: 匿名さん]

652は情弱というより嘘つき。地震保険の制度を確認しましょう。

[664: 匿名さん]

あとどれくらい残っているのでしょうか。当時、ブランズも竣工後に数百万円割り引いていたので、こちらも同じくらい値下げをしているのでしょうか。最近ＭＲ行かれた方いましたら教えてください。

[665: 匿名さん]

>664さん
ブランズって、ブランズ東雲ですか?
実質値引きと言ってもモデルルームですよね。
しかも、あそこはタワーじゃないですし。
湾岸のタワー物件は意外と強気なんで、値引きはするとしてもまだじゃないですか。(ブリリア有明がようやく値下げした程度)

それにしても、売れてないのか投資用(賃貸)なのか分かりませんが、居住率悪いですね。(特に北側と東側)

[666: 匿名さん]

北側を盛んにプッシュする書き込みをしてた人も過去レスにいたけどね。

[667: 匿名さん]

居住率ってどのくらいなんでしょうかね?

[668: 購入検討中さん]

昨日夜、辰巳側みたら
東側？がほとんど電気ついてなかった
西側は点いてるのに、

そんなにちがうのかね？
現地下見申し込んでみようかな

[669: 匿名さん]

免震ってプラス評価にならないんだね。
プラウドの方が販売戸数多く、後から売り出し、耐震なのにここより残り戸数少ない。

[670: 匿名さん]

環境を考えるとプラウドの方が上だからね。

[671: 匿名さん]

HPに、最終期の告知でてますね

[672: 匿名さん]

南側にタワマンや高層マンションが建ち並び、
敷地の地下をメトロが走り、
横の公園遊歩道には長いひび割れが出来たことがあり、
東側運河の先の辰巳住宅は１５年間建替え工事が続く、環境のプラウド。
じゃなくて環境が上のここで良かった。

[673: 匿名さん]

近いからってプラウドみたいなブランドタワマンとの比較は違うような。
そもそも価格もかなり差があるし、購入者層が全然違うと思うけど。
ここのガチな比較検討は辰巳・枝川の中規模の新築か近隣タワマンの中古が多そう。

[674: 匿名さん]

三井とも競合してないみたいだからね。あちらの方が人気あるみたいだね。

免震といっても違いはあるのかな？晴海通り沿いの環境は同じなんだけどね。

[675: 匿名さん]

ここはハイブリッド免震じゃないのか、どうりで…

[676: 匿名さん]

ハイブリッドって新豊洲の？
あれ、図面見るとオイルダンパーが書かれてないみたいだが？
三井やここの免震は、当然ながら長周期地震動対策のオイルダンパーも装備した免震。

[677: 匿名さん]

あちらは制震もついているからね。足元の油圧なんていらないよ。

[678: 匿名さん]

免震でオイルダンパない物件なんてない。
免震マンションは古くなる。
減衰技術は日進月歩でもうハイブリッド免震になるだろうね。
ハイブリッドはヒルズくらいだったけど。

もしくはプラウドのように耐震で頑丈なマンションにするか。
地盤悪いからプラウドは揺れるだろうけどね。

[679: 匿名さん]

新豊洲の物件サイトにも、オイルダンパーを書けと言えば。

プラウドが免震にも制震にもしなかった理由は、あの物件の古い過去スレに書かれているよ。
俺は耐震には住みたくないけどね。

[680: 匿名さん]

いや、だから新豊洲は免震と制震のハイブリットでしょ。
普通の免震じゃないんだよ。
ヒルズもハイブリットでオイルダンパないよ。

減衰技術は日進月歩だ。アイソレーターとオイルダンパの組合せは古くなるよ。

そう考えるとプラウドの耐震は悪くないが、なんせ地盤が悪い。
あの地盤であそこまで高いと倒壊しなくても地震は恐いだろうな。

[681: 匿名さん]

ここにきて、一気に売れましたねぇ。
残り1割位ですが、プレミアムフロア除くと実質的には完売間近ですね。
若い人が多いので、駐車場もちょうど残り各戸分位空いていて、2台目の契約するか微妙なところらしいです。
そろそろモデルルーム使用住居の販売もありそうですが、どのくらい引いてくれるのでしょうか???

[682: 匿名さん]

ほんとだ。もう30ちょっとしかないんだ。

[683: 匿名さん]

制震は長周期に対しても効果があるけど、免震は無力だからオイルダンパーをつける。というかオイルダンパーも制震装置のの一種。

[684: 匿名さん]

違いますよ。積層ゴムのアイソレータと鉛ダンパはセット。
アイソレータだけでは揺れが止らないので鉛ダンパが必要。
ちなみに鉛ダンパの破損は3.11後の点検でかなりの数が見つかった。

大きな地震の後は余震が続くので鉛ダンパが破損してしまうと揺れ続けるのではないか。

[685: 匿名さん]

鉛ダンパとオイルダンパは同じ目的だけど、鉛ダンパは変形して揺れを吸収するんだから、壊れることが前提でしょ。

[686: 匿名さん]

つまり制震＋免震の維持費がかかるってこと？

[687: 匿名さん]

免震装置に打撃を与えるくらいの地震なら非免震でもそれなりの被害は予想できる。
どこにお金をかけるかだろう。
消耗品のダンパー変えた方が早くて安全そうだが。
どんな思考回路をもてば維持費云々できるだろう。不思議

[688: 匿名さん]

ここの長期修繕計画みればわかるけど地震起きてダンパ破損しても取り替えるお金な
計画通り5年ごとに修繕積立金値上げしても30年後赤字。

[689: 匿名さん]

免震ネガ野郎は何が言いたいんだ???
自分が制震が良いと思うなら、制震にすりゃいいさ
ハイブリットだろうが好きにしたら!
金かかるのが嫌なら、耐震も何にもないマンションにすれば!
修繕積立金に地震想定して免震装置の修繕費まで見るはずないし。
リスクやメリット・デメリットと経済性のバランスで考えるもんだし。
バカみたい…

[690: 匿名さん]

地震起きなくても長期修繕計画赤字だよ。
よく見てみれば。

[691: 匿名さん]

690はなにが言いたいかわからんが、赤字幅を減らすため常に見直しをしていくことは当たり前。
小学生じゃないだろう。

[692: 匿名さん]

>691
赤字にならないように見直したのが長期修繕計画でしょ。
段階的に修繕積立金を値上げしても赤字の計画だよ。ここは。

[693: 匿名さん]

マンションなんてある程度住んだら転売して買い替え、
って主義の人達には目先の維持費が安い方が良い。
転売に苦しまないか？の問題点は残るが。

[694: 匿名さん]

>段階的に修繕積立金を値上げしても赤字の計画だよ。

意味が分からない。
赤字にならない為の修繕積立金の値上げを10年くらいでどこのマンションでもする訳でしょ？
竣工したばかりのここはまだ赤字がいくらになるか具体的な数字が出てない。
マンション購入した事ない人なのかな。

[695: 匿名さん]

>694
長期修繕計画見せてもらいなよ。
5年毎に段階的値上げのパターンと値上げ幅を縮小して一時金を払うパターンがある。
20年後から値上げはしないのがここの計画。
その計画通りに修繕積立金を値上げしたとしても30年後の修繕積立の残高は赤字。

[696: 匿名さん]

>695さん
どっかのマンションと間違えてない?
それは最近の長期修繕計画予定?
私がここでもらった長期修繕計画予定表では、20年後から値上げしないなんて書いてないですが。きっちり30年後まで段階的に上がってます。

そして、30年間の大規模修繕計画(マンション外壁修復･機械式駐車場の全交換)も込みの予定でしたよ。

もちろん計画ですから30年後も黒字です。(計画段階で赤字を出す管理会社なんてあるわけない)

万が一、地震で免震装置の費用が発生したら、修繕費用の追加は当然でしょう。(定期メンテ以外での費用ということです)

予期せぬ追加発生分を現段階で考慮してるのであればナンセンスです。

それは他のマンションも同様です。

[697: 匿名さん]

ここ管理・修繕費安くて内廊下で東雲から3分なのになんで完売できないの？

[698: 匿名さん]

東雲はマンションを安くしないと売れない街であり、ここも安いのであるが
野村、三井、と続けて安いタワマンが競合して出てきたため。

[699: 匿名さん]

いくら駅徒歩3分でも東雲駅でしょ？
つかえねー

[700: 匿名さん]

>696
確かにここの長期修繕計画でしたが変わったんですね。
自分が検討した部屋は5年事に5000円くらい上がり、20年後の修繕積立金は30000円くらいでした。
20年後からは値上げしない計画でしたが30年後の残高は赤字でした。

今の計画ではどのくらいの間隔で値上げし、値上げ幅はどのくらいですか？

[701: 匿名さん]

確かにりんかい線の定期持ってないなら、
渋谷行くにも辰巳からメトロで行くかな。

[702: 匿名さん]

たまに電車使う程度でそんなにケチケチする？

[704: 匿名さん]

本当に購入を検討中なら長期修繕計画には目を通したはず。
従来の計画と共に幾つかパターンがあり、赤字で値上げする案も入ってる。
それをどう減らすかはこれからマンション内の仕事であり、他所の者が断言できる話題ではない。

[705: 匿名さん]

>700さん
696です。
スミマセン。
私の手元の資料は2011年6月頃にいただいた資料なので、逆に最近が700さんのおっしゃる予定案に変更になったのかと思いました。

私の資料ですと、検討してた部屋は、初期が約6000円で5年毎に約5500円ずつ上がり最終の25年目〜30年目が約30000円強となっています。

他の方も書いてますが、いくつかパターンがあるのかもしれませんね。

私の資料にはタワー式駐車場の交換費用は含まれていないように見えるので、50年以内には、こちらの大規模修繕もあるでしょうね。

古い資料はあてにならなそうなので、最新のものをマンションギャラリーでいただいて検討したほうがいいですね。
(長期修繕計画予定ってそんな頻繁に変更するものなんですかね?)

失礼しました。

[706: 匿名さん]

>>705さん

700です。
修繕積立金の値上げ幅からして同じ計画書のようにも思います。
２０年からは値上げはないと営業から説明を受けたのですが、２５年目も上がる計画なら違うようにも思います。
その計画書では３０年後の残高は赤字ではなかったですか？

[707: 匿名さん]

>706さん

705です。
うちの資料は30年後、数百万円の黒字になってます。25年目にも修繕積立金は増加してます。

ほとんど同じ資料ですよね。微妙にどちらかが修正版なのでしょうか。

ただ、あくまで予定ですので単なる目安ですよね。

おそらく5年後に見直しされると思いますよ。その時に修繕積立金の見積りが正しいか甘かったのかが分かるでしょうね。

うちは、イオンが意外と遠いことがネックで、現在はキャナルコート周辺の物件を検討中です。

[708: 匿名さん]

去年9月に竣工して、まだ33戸も残っているのか。

[709: 匿名]

湾岸周辺で検討をしています。
残っているのなら、初期費用とかを安くしてもらえる事は可能なのでしょうか？
それと、手付金なども割引の対象になるのでしょうか？
手付金１割と言うのが相場なようですが、初期の出費を抑えたいと考えております。

[710: 匿名さん]

諸経費って税金とかローン手数料で、売主に入るお金じゃないから下げられないでしょ。手持ち資金が無
くて、支払いを後回しにしようとすると、修繕積立金の値上げとかもあるから自分で首を占めるようなもの
だよ。特にタワマンは維持費がかかるから。普通に値引き交渉交渉すればいいとおもうけど。

[711: 匿名さん]

外廊下でもよければパークタワー東雲へどうぞ

[712: 匿名さん]

管理費などの維持費が高いパークタワーは検討外。

[713: 匿名さん]

竣工後のマンションを定価で買う必要はありません。

[714: 匿名さん]

青田売りのタイミングでも価格交渉しちゃいけないってわけじゃないけど（笑）。

[715: 匿名さん]

皆さんは定価で買ったんですか？

私はマンションの完成前に関係者割引で買いましたけど。

[716: 匿名さん]

特定されますよ

[717: 匿名さん]

いっぱいいるから特定されませんよ。

とあるマンションなんて1/3が関係者割引で売ってますから。

[718: 匿名]

このマンションの修繕積立金はＥＶの交換費用（7億円前後か？）など含まれているのでしょうか？

[719: 匿名]

手付金の値引きは可能です。
但し、解約したら手付金と同額の損害賠償金を払うことになります。