ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？ 9

[匿名さん]

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～117.69平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[353: 匿名さん]

>350さん
参考になりました　ありがとうございます。

[354: 購入検討中さん]

15万もあればラウンジの掃除とか楽勝じゃないの？
希望はいつでも入れるのがいいけどそれで管理費が安いならいいかな

[355: 匿名さん]

>347さんの疑問。
前にも話題になっています。

ここは管理費は共用部分が少ないので、そもそも安いです。
ですから将来的にもあまり変わらない見通しです。
駐車場の話が出ていますが、ここは456戸に対して収容台数が285台と62％に抑えられているうえ、
計算上の利用率想定が7割程度(≒200台)と聞いています。既に、駐車場は残住戸分もないみたいですから、
想定利用率に満たないことはなさそうです。

しかし、修繕積立金は、30年間の長期修繕計画案でも、5年ごとに見直しすることになっています。
それによれば、30年間に予定している駐車場補修・改修費用の約12億円を含めて、
戸当り必要月額積立金は平均で19,673円ですが、当初5年間の平均月額は7,225円ですから、
差額分を今後の増額(当初分の2.7倍が平均ですから、5年後には当初の3倍以上は必要)で賄う必要があることが、予め明示されており、重要事項の説明でも解説されています。

ちなみに、この計画案は管理会社である、丸紅コミュニティが起案しています。

修繕積立金の計画は、あくまでも組合で決定するものですから、入居者皆さんの検討・決議で決まるもの。

どのマンションでも、当初の額から変動(たいてい値上げ…)するものですから、当初の額の高い・安いでなく、
当初と平均の誤差、そもそも計画案が適当であるかを含めて見る必要があります。

比較的に修繕費が高額となる駐車場改修費用の計画が甘く、計画の平均月額では、ぜんぜん賄えないケースもありますし、組合で値上げの決議ができず、先送りになってしまう組合もあります。
前に住んでいたマンションは5年目に5倍に値上げする必要がある変更案が否決されて、先送りになりました。

ここは、計画案の起案が売主系列ではないですが、起案が売主系列の会社だと、計画が甘いケースもあります。

駐車場のすべてがエレベーター式や自走式立体式だけの場合、他に転用できない共用部分が多い場合など
経費を減らしようがない場合には利用率が低下すると、見込み収入分に達しない分は各戸の負担増要素になります。

[358: 匿名さん]

管理費と修繕積立費の違いが分からない人がいるみたいだな

[359: 匿名さん]

管理費なんて、景気が爆破的に上昇しない限り、変わらない。
修繕積立は、年数が経ち、管理組合と管理会社が上げを検討、総会で決議の流れ。
基本、修繕積立は上がるという認識.かつ、計画通りに行かないと考えてマンションは購入すべき。

[360: 匿名さん]

管理収入に占める駐車場利用料は大きいので、利用者が極端に少ないと管理費を値上げせざるを得ないけど、ここはその心配はなさそうですね。

[361: 匿名さん]

>355さん
347です。詳細な回答ありがとうございます。
以前の話題では、何の説得力もなく上がるやら免震コスト云々等々で参考にならない意見が多数でしたので、自分もモデルルームなどで話を聞いた上で初めて質問させていただきました。

管理費については同感です。費用のかかる共用施設は皆無で、全て有料(スカイラウンジ･ゲストルーム)ですので、管理費から補填するとしても微々たるものでしょう。
駐車場については、タワー式は埋まりましたが、機械式は空いてると聞いてます。ただ、予想以上の申込率みたいですね。
ここは2LDK以下の比較的狭い部屋が多いので、駐車場の稼働に不安があったのですが、とりあえず現状は大丈夫そうですね。

修繕費は確かに5年毎に5000〜8000円の値上げ幅でした。これはどこのタワマンも同様の傾向ですね。

まだタワマンの歴史が浅く、1サイクルした例はおそらく無いと思いますので不安なところはありますが、そこは他のマンションでノウハウを培ったプロの管理会社に委ねるしかないですね。

前向きに検討します。

[364: 匿名さん]

355さん
修繕積立金の設定が低いので、ここの長期修繕計画はどうなっているのだろうと
心配しておりましたが、やはり値上げしていくんですね。
ここがタワマンである事、機械式駐車場の建替えとなった場合を考慮すると、
さらに予定外の支出も出てきそうな気がします。

[368: 匿名さん]

25年後の修繕積立金はいくらになりますか？

[369: 匿名さん]

>332

土壌調査をして汚染があれば、重要事項として説明があるよ。ただ、土壌調査の義務があるのは土壌汚染対策法で指定されて物質を使用していた場合のみ。汚染物質を使っていなくても、関東の場合自然由来の汚染ってのがあるから、不動産購入では土壌調査の有無の確認は必須。任意で土壌調査をする良心的なデベは滅多に無い。

[370: 匿名さん]

長期修繕計画の見積もりが甘いって以外に、２５年で立てた当初の長期修繕計画以降に配管、エレベータや機械式駐車場といった大物の交換が控えてる。値上げはあるって前提で購入しないで、ぎりぎりで購入しちゃうと家計が破綻するよ。それにマンションって運命共同体だから、自分が破綻しなくても、住民が破綻すると管理費、修繕積立金の未納問題が待ち受ける。

[372: 物件比較中さん]

＞＞364

タワーはそれも予定に入れて買ったほうがいいでしょうねえ。
うちもこちらを買うとすれば今後の余裕も買わなければなりません。

購入費で全部出し切って後の管理や積み立てにアップアップでは快適な生活は望めませんので、
かなり先のことまで考えて計算している最中です。

ここにお金を出す価値というものは既に感じていますのであとは我が家の懐次第。

[374: 匿名さん]

＞370さん
管理費・修繕積立金を滞納する住人が出てきたらどうなるのでしょう。
管理組合で支払いを請求し、支払いに応じれば解決しますが
そうでない場合は？
恐らく売主や管理会社はノータッチですよね。

[376: 匿名さん]

しつこくすれば普通支払うよ。
そんな事を気にしてたらマンション住めないよ。

[377: 契約済みさん]

355です。

>364さん　>368さん
修繕積立金の設定は、組合決議で決めるものですから、将来どの程度の値上げとなるかは未知数です。
これは、このマンションに限らず、一般的には値上げしなければならないものです。
当初の設定額は、デベ側で暫定したものにすぎず、ほぼ全てのマンションで抑えめになっています。
ここの場合、管理会社が30年間の計画見積もりに対して、5年ごとに5回の値上げを想定しており、
25～30年目の支払い額は、当初の4倍となっています。
当初の平均月額が7,225円ですが、29,255円に値上げが想定され明示されています。

なお、駐車場の建替え?は、エレベーター式は動力部や消耗品の定期的なメンテナンスを行う前提で言えば、
屋内ですから、50年以上はもちます。それよりは、今後、電気自動車が一般化したときの対応など、
このマンションに限らない、クルマの進化による問題が想定されるかもしれません。
ちなみに、機械式はエレベーターに比べて劣化が大きいので、今後利用率が低下したら、機械式を順次、
平面駐車場に変更する対応となるかもしれません。

>370さん
まず、ここの計画案は30年目まで含まれています。
しかし、31～40年目で想定している4億円以上の修繕見積追加費用は含まれていません。
30年間に要する修繕費用の見積合計額は310億円と想定されていますので、年間約10億円。
31年目～40年目の9年間で4億円ですから、年間約4,400万円追加が必要な計算ですので、4.4％の追加をしないと
賄えない計算となります。
但し、あくまでも机上論ですから、想定外の費用が追加される要素もあるし、一方で管理会社の見積もり額を
精査しないことにはわかりません。
想定では、30年間の1戸当り支出予定額の平均が3,437万円となっていますから、40～50年位で分譲価格に匹敵します。
一戸建ての住宅も、30年位で建替えすれば同様の費用を要しますから、そんなもんではないでしょうか???

>374さん
管理費・修繕積立金の滞納は、よくあることです。新聞紙上の競売公告にもよく見られますが、滞納者に対する差押え等で競売になると、落札者が滞納金を組合に対して支払いする義務が生じます。たくさん滞納者が出れば別ですが、落札者が補てんしてくれますので、あまり懸念する必要はないと思います。
ちなみに、売主はノータッチですが、滞納者への催促は管理業務に含まれます。しかし、6か月以上の滞納は、組合から法的手続きを行使することとなり、それに要する費用は組合の負担になります。

このマンションの住民スレを見ると、私以外にも複数のマンション管理士・管理業務主任者・不動産会社社員がいるようで、まあ何とかなるんじゃないですか～

[379: 匿名さん]

免震装置のメンテは保守契約ですので管理費に含まれます。

[382: 匿名]

確かに外観だったり、ラウンジや内廊下の雰囲気もかなりイメージCGより安っぽい感じしますね~
青田買いはこのリスクがあるからね。

[384: 匿名さん]

契約者板、確かに荒れてる。。
販売センターにいる人に聞いてみるわ。でその後報告します。

[385: 匿名さん]

内廊下完成予想CGと実物を比較すると、実物は寒々しい雰囲気で廊下幅も狭く感じる。

[387: 匿名]

ここの建築デザイン監修って、芦原太郎さんですね。

契約者スレで指摘されている花壇は、もともとのデザインとのこと。

名を落としたな！

[390: 匿名]

現時点で、あとなん部屋残っているのでしょうか??

東側 70cとかいいとおもってるのですが。。

因みに最近契約された方で値引き提示うけられた方いらっしゃいますか？
参考までに教えて頂ければと。。

[392: 匿名さん]

足し算もできないやつの憶測なんてあてにならないね(笑)

[394: 匿名さん]

公式に第4期以降の「全住戸（30戸）」って書いてあるから（1か月くらい前の時点）、今は30切ってるんじゃないかな。モデルルームに確認してみるといいよ。

[395: 匿名さん]

＞＞345

あらかじめ予定時間帯を告知して頂ければ回数が多いほうが綺麗さを保てますから歓迎です。
その時だけカーテンをするなりで問題ないですものね。

ここのスカイウィンドウは本当に総面積が広いですから全体が汚れると採光が悪くなったことが内から気付くぐらいだと思います。
小まめに拭いて頂けると気持ちが良いです。

[397: マンション投資家さん]

５０～６０って言ってた

[398: 匿名さん]

こまめに拭いて頂きたいのはわかりますが、
ゴンドラ清掃の料金って結構高いそうですよ。
別なタワマンでは１日に数十万掛かると言ってました。
もちろん１日で終わるわけはなく。