ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？ 9

[匿名さん]

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～117.69平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社

[202: 匿名さん]

193さん
設計からCGを起こすので、色味が少し違うくらいは仕方ないですよ。
MRでクレームしたとしても「CGですから…」とやんわりたしなめられるだけでは
ないでしょうか。
どなたかが仰っていたように配管隠しや隣接する高層建築を隠すようなCGは
ひどいなーと思います。

[203: 匿名さん]

色合いは大変良いと思いますよ。
ＣＧは注意書きがあるから202さんの言う通り。
でも、期待を上回出来映えかと。

[204: 匿名]

南側の花壇が浮いていて下に隙間があるとの話ですが、昨日見に行ったらやはりひどかったです。
エントランス北側も同様な箇所があります。

長谷工さん前田建設さんどうにかしてください

[205: 匿名さん]

南側花壇部分は建物側に付いているので地震時に揺れた時に地面とのクリアランスが必要な為の隙間だと思われます。

[206: 匿名さん]

なるほど　そういうことか。それじゃ隙間が許せない人は即検討外ということだね。
個人的には隙間があっても無くてもそんなにこだわるポイントでもないけど。

[208: 匿名さん]

規約をよく読んで、それに同意した上で投稿しましょうね。

[209: 匿名さん]

花壇の隙間は、工事途中らしいですよ。

さすがにあのままだったら、契約者にとっては重要事項説明義務違反ですよ。

[210: 匿名さん]

205さんによると、ようは可動部分なわけだよね？どうやって埋めるんだろ？
ＥＰＪみたいのを付けるのかな？下手に固定するとそこがすぐ壊れるわけだけど。

[211: 匿名さん]

でも、他の花壇は密着してますよ。

[213: 匿名さん]

完売した？

[214: 匿名さん]

>211
それはEXP.Jの種類が違うからですね。

[215: 匿名さん]

たぶんジョイントの部分は建物から少し離れた位置（多分1.5ｍぐらい）で建物をとりか囲む
ように地面にあるんだと思うよ。その内側にあるものは建物と一緒に動く。晴海通り側の花壇
はその内側に入ってるから建物や地面に密着して固定されていても問題はない。むしろしっかり
固定されていたほうが良い。
南側の花壇は配管を隠すためなのか建物から長く張り出す形になっていて、先の方がジョイント部分
を越えているところがあるから地面に固定することはできないんじゃないかな？

[216: 匿名さん]

215さん
その通りです。

[217: 匿名さん]

では、南側の花壇の隙間はそのままということですか?

もし、そうなら外観的に問題ありの設計不良ですよ。
道路に面していて、かつ第二のエントランスがあの出来栄えであったら、契約者と一悶着発生しますね…

[218: 匿名さん]

とは言っても、デベさんは施工主に強い事は言えないのが残念ですね。

[219: 匿名さん]

＞217
気になるならデベに直接聞けばいいんじゃない？
工事途中だし、ここで聞いても誰もわからないよ。

[220: 匿名さん]

契約者スレで見たけど画像が荒すぎてよく分からない。
もうすこし引いた遠景からの画像ないのか？

[222: 物件比較中さん]

＞＞171 買い物の心配をしている声は多いようですのでその声をもとにこれから増える可能性は大きいですね。

予定があるのかどうかは不明ですが、むこう1-2年ぐらいにいろいろ増えてくれるようであれば私はこのまま検討を進めてもいいかと思っています。

さすがにこのままだと買い物先がずっと遠いままですから・・・
変わっていってくれるとほぼ完璧に近い環境になりますねえ。

[223: 匿名さん]

駅の南側は居住エリアではないから北側の発展に期待するしかありませんね。
ただ、北はそばに湾岸道路があるので開発は難しい気がします。

[225: 匿名さん]

＞223
あのあたりの湾岸道路は将来高架化が予定されているから、すぐ脇を今すぐ開発するのは
難しいだろうね。新木場あたりは高架化工事が始まっているけど。
何かできるとしたら周辺の倉庫が入れ替わるか駅南側に作るしかないんじゃないかな。
駅南側はもともと工場と倉庫しかなかったけど、ここ数年でコンビニ２件できたり
某そばチェーン店や室内フットサル場ができたりしている。
位置的にはフットサル場あたりがスーパーになってくれるといいけどね。

[226: 匿名さん]

東雲駅近くの開発は厳しいですね。
これからは、やはり有明方面かな。

[227: 匿名さん]

以前は赤札堂があったのですが、イオンのオープンと同時に撤退したらしいです。
イオンのインパクトが強いから競合するのは厳しいのでしょうね。
有機野菜の安売り直売店みたいなのでも出来れば、便利になるんだけどね。
そういうのに期待したいね。

[228: 匿名さん]

>225
東雲付近の湾岸道路高架化の話しは聞いたことありませんが。

新木場付近の工事はゲートブリッジから湾岸道路に合流してくる交差点の渋滞緩和のための立体交差化ではないでしょうか。

[229: 匿名]

東雲在住15年、東雲の移り変わりを目の当たりにしてきましたが。
キャナルコートに「アローツリー」フルーツを扱うケーキ屋さんが、有機野菜を扱っています。
お野菜もフルーツも新鮮ですよ。ケーキもおいしい。
かなり遠くなりますが、東陽町(深川八中）の近くに「うじかわ青果」八百屋さんがあります。
平日、午後２時くらいからＯＰＥＮ。日曜祭日休み。
新鮮。激安。ﾎﾞﾘｭｰﾑ？といえばいいのかしら。量もたっぷり。料理屋さんも買いに来る八百屋さん。
まとめ買いしても、質がいいのでかなり日持ちします。おすすめ。

[230: 匿名さん]

三井東雲の維持費の高さもあり、こちらを再検討してます。
ただ、3LDK以上となると、ここも結構高額なんですよね。。。

皆さん言われてる通り、日々の買い物には多少不便ですし、東雲駅周辺の開発も期待薄。。。
迷いどころです。

>229さん
キャナルコートの「アローツリー」行ってみました。正直なところ、申し訳ないですがケーキはおいしくなかったです。フルーツは良いものを使ってる感じはしましたが、それを受け止める生クリームとスポンジが平凡。価格も銀座で買うケーキ並(以上?)にいいお値段なところもちょっと。。。まだロールケーキのほうが味に見合った値段だと思いました。
この辺りだと、辰巳駅の近くにある工場直送のケーキ販売店のほうが味も値段もマシかと。

東雲周辺散策の感想付きで長々と失礼しました。

[231: 匿名さん]

＞228
聞いたことないですか？
前に少し詳しい計画を見つけたのですが今はこれだけです。気になるなら探してみてください。

江東区のＨＰより
http://www.city.koto.lg.jp/pub/faq/faq_detail.php?fid=7162
以下コピペ
この度頂いた、周辺人口の増加やこどもや老人の安全確保から東雲駅に直結する歩道橋の整備が望ましいとのご要望ですが、国道３５７号線所管の国土交通省関東地方整備局東京国道事務所及び川崎国道事務所へお伝えしたところ、横断歩道橋設置の計画は難しいとの回答でした。理由は以下のとおりです。
まず、国道３５７号線ですが、都市計画決定（昭和４５年）の中で車線数が８車線と明記されております。このうち、４車線（上り下り各２車線）は完成して供用されており、残り４車線（上り下り各２車線）は、立体道路として計画されています。今後の立体道路整備計画が、国道部分の通行量削減対策となっているため、整備が進めば横断歩道を含む交差点の安全性が向上することが一つ目の理由です。

[232: 匿名さん]

>225
228です。情報ありがとうございます。
湾岸道路の高架化には全く興味ないのですが、高架化に伴い湾岸道路を渡る横断歩道に、歩道橋もしくは地下道が建設されることを期待してました。(うちには小さい子供がいるので)

その可能性がほぼゼロに近いということは、東雲駅南側の開発は厳しいということなんでしょうね。

このマンションを検討するにあたり、東雲駅周辺の開発は重要と思ってましたので。

[234: 匿名さん]

東雲はキャナルのみ・・・・
駅前開発はなし・・・・・・

あとは有明のＡＧＣ開発に期待するしか・・・・ここからは遠い

[235: 匿名さん]

AGCは自転車で5分もあれば行けるね。
歩いても10分ちょいかな。

[236: 匿名さん]

買物荷物を持って10分ちょい歩くのはちょっと・・・

[237: 匿名さん]

10分くらいでららぽーとみたいな商業施設に行けるのはいいね

[238: 購入検討中]

主婦ならたとえ徒歩5分のスーパーでも日常の買い物には自転車使う方多いと思いますけどね。
駅は停める場所に困るので徒歩10分内が良いですけど。
自転車10分以内でイオンやららぽーと、将来的にAGC行ければ便利だと思います。
共働きで帰りが夜遅く、会社帰りにスーパーでお惣菜買うような方には不便かもしれません。

[239: 匿名さん]

＞232
東雲駅南側の開発と立体交差や歩道橋は何の関係もないと思うけど？どういうことでしょうか？

キャナルコートは駅遠を除けばとても良い所だとは思う。キャナルをススメる人が多いから敢えて
ネガティブなことを言うとキャナルはプラウドと合同庁舎、ついでに三井ができればそれで完成なん
ですよね。その後は民間の新陳代謝はほぼ期待できないというのが欠点。
つまり、三井の完成がキャナルの最高到達点となり、その状況で固定されることが既に確定している。
その点２丁目は再開発計画はないけど大きな倉庫や工場があり商業施設や住宅と入れ替わることの
出来るものがまだまだたくさんある。当然いつその新陳代謝が起こるのかわからないしこの先ずっと
起こらないかもしれない。そういうことを楽しめる余裕があればここも良いとは思うけどね。

お金と時間があればＡＣＧ若しくは新豊洲を待ってみるのもいいとは思う。

[241: 匿名さん]

＞240
＞多分キャナルコートの評価は今後も高くなると思うよ。

その根拠は？あと資産価値が上がる根拠もよろしく。
上がる上がる言うだけなら誰でもいえる。

[242: 匿名さん]

>>241
240は、彼なりの根拠（考え方）を示しているよ。
それが正しいかどうかは、わからんけど、反論するならそれなりの文章でよろしくね。

[243: 匿名さん]

キャナルコートはWコンとアップルが売り逃げしようとしてるから全体的に相場が下がってますね。

[245: 匿名さん]

今、売り逃げはもったいないがな。

[246: 匿名さん]

所得層高めのキャナルコートUR賃貸の居住者の方が、近くの分譲タワマンに移り住む流れが続くと思うな。そして、賃貸だから人の入れ代わりで新陳代謝も続くと考えられるから長期的に東雲は開発なくても新しい街であり続けるんじゃないかな。こちらのタワマンも魅力的だから将来的に資産価値は維持していくと思うよ。

[247: 匿名さん]

ここはその流れに乗れなかったってことでしょ。新築時に売れ残る物件が、資産価値を維持できるとは思えないが。

[249: 匿名さん]

東雲のキャナルは別として、ここだけ取り残されそうですね。
豊洲～有明は鉄板。

[250: 匿名さん]

239ですけどちょっとキャナルをネガしたらキャナル上げが酷いですね。
それだけキャナル関連の人達がここを見ているかということでしょうか。
別にキャナルがダメと言ってるわけではありませんよ。街並みは綺麗だし建物が新しいから安全性も
高くイオンが近いので買い物も便利。そういう所に魅力を感じて買うのであればとても良いところです。
だけど資産価値が上がるとか、そういう宣伝の仕方はどうも好きになれないな。

[252: 物件比較中さん]

本当に、キャナルあげがひどいですね。。
わざわざ此処に書き込むと言うのは、キャナル住人、野村購入者、営業のいずれかなんでしょうが…

自分は今フラットに、ここ、野村、三井で比較検討をしているのですが、それぞれメリットデメリット有り、悩ましいです。
一方で、どこのスレを見ても、キャナル万歳&キャナル外叩きがひどい気がします。
ここにももちろん検討者、契約者のポジコメントはありますが、露骨に他を否定したりはしてないように見えます。250さんみたいに。

本当に心にゆとりある人は、他者を否定しないものだと思います。
キャナルに住んでる、住む予定の人達が、ここに書き込んでいるような見下す見方しかしない人達ばかりだとしたら、少し考えてしまいます。そうではない事を祈ってます。

[253: 匿名さん]

246ですが、東雲の住民となる予定の皆さま、同じ界隈、仲良くやりましょうね。
住環境の良い、居心地のよい街として発展していければいいね。

[254: 匿名さん]

>239
228、232です。
東雲駅南側の開発と歩道橋整備の件は別物です。言葉足らずで申し訳ないです。

湾岸道路の横断歩道は、行政がやらないと言ってるんですから現状維持なんでしょうね。
子供を持つ親にとっては残念です。

東雲駅南側に何か動きがあるとすればAGCができた後ではないでしょうか。
可能性は低そうですが。

キャナルコート論議で盛り上がってますね(苦笑)
東雲で考えれば内も外もないと思いますけど。
まぁ流動性を考えてなのか、大量の賃貸住戸と分譲住戸を持っているキャナルコートは、循環すれば理想的な形だとは思います。

[257: 匿名さん]

いいマンションだと思いますが、なんだか中途半端な気がするんですよね。三井、野村が販売中だからかなー。
東雲はいい街ですね。

[259: 物件比較中さん]

2000万円台の部屋というのは下のほうの階の2LDKということでいんですかね。階も広さも気にならないなら立地自体がいいだけに最高値と違って逆に安過ぎる感じもするけど。比較中の身としては最初から諦めないといけない高価格帯オンリーのマンションじゃなくて良かったと思ってます。

他のマンションの同じ価格を見てレックスのほうが優秀な感じなら決めたいです。共用もありますしね。部屋が下のほうでもいいと思う。

[261: 匿名さん]

ていうか未だに下層が残っているかどうかの心配したほうがいいよ
東雲あたりだと下層→上層→中層と売れていくパターンが多いから

[262: 匿名さん]

周りに何も無いならまだよいが、
晴海通りや高速などあるから…

[264: 匿名さん]

中古、にするために
まず買いましょう！

[265: 匿名さん]

完成在庫を賃貸に出されちゃったりして。賃貸住民ってモラル低いよ。某物件では風俗営業で大騒ぎなんてこともあった。

[266: 匿名さん]

>259
2000台の2LDKなんてここにはないですよ。
1Rか1LDKでしょ。
もう下層でも残ってないんじゃないですかね。
2LDKは3500くらいからだったと思います。

立地がよい?
現状のマンション周辺状況でよいと思えるなら買いでしょう。
私は立地の悪さで迷ってます。

[268: 匿名さん]

そんなすぐには中古出ないと思うけど？

[269: 匿名さん]

このマンションで東雲の格があがったね。正々堂々と販売を続けて欲しい。

[270: 匿名さん]

229さん
東雲の八百屋情報をありがとうございます！
我が家は野菜と果物の消費が高いのでとても有益な情報です。
アローツリーをネットで調べてみたら、兵庫に本店があり
関西で展開するお店なのですね。写真で見るフルーツケーキが美味しそう！！

[271: 匿名さん]

買いたいけど買えない人がいっぱい居るのが良く分かった。

[280: 匿名さん]

公式サイトのトップに入居開始までのカウントダウンが表示されるようになっていますね。
10月5日現在であと76日、だそうです。
櫻井さんのレポートも読みましたが完成済物件なので、年内入居が可能。
消費税率が低く、かつ住宅ローンの金利が低いうちに購入可能とオススメしてますね。

[282: 匿名さん]

確かにこの低金利がいつまでも続くとは思えない
政権が変わったらいきなり上がりそう

[286: 匿名]

公式残り50から30に変わった。いよいよラストスパートや

[287: 匿名]

未販売住戸30戸+先着順住戸24戸=54戸 は最低残ってる事だね いつもみたいに増えなけりゃいいけど。。。

[288: 匿名さん]

全住戸って書いてあるから残り30戸のうち先着順が24戸って事でしょ。
残り少なくなってきて完売が見えてきたね。

[290: サラリーマンさん]

高級タワーの仕様に関していまだにわからないことがあるので宜しいでしょうか。

窓は全部開閉できないようになっていますか??。先日の強雨風の日、開閉可の三面ダイレクトウィンドウの知人宅は音がすごかったんです。こちらの物件、オーシャンビューの立地だけに風のおさまる日のほうが少ないだろうと想像していますが、窓が固定のものならばガタガタという音の心配もないですよね。仮に開閉できる窓があったとしても音が出ないような仕組みになっているのだと思いますが、実際のところどうでしょうか。

[291: 匿名さん]

窓開かないから金魚鉢と一緒だよ。
窓も自分で拭けないから、潮がべっとりしたままで、ストレスがたまる。

[292: 匿名さん]

それ以前に
>高級タワー
ってここのこと？

[293: 匿名さん]

もちろん。でへっ。

[295: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[296: 匿名さん]

残戸数確実に減ってきてるのに値引きはないだろ。

[299: サラリーマンさん]

三井は管理費がここより高くて広さ階層がワンクラス上の部屋と同じ月負担になる。あきらめた。

[301: 匿名さん]

パークタワーは管理費と駐車場代が高過ぎです。値引きがあるようならばこちらもありかな。

[304: 匿名さん]

過去のデータからは、総戸数・ブランドは資産価値に大きく影響する。
リセールを考えたら、少し無理してでも三井の方を選択した方がいいね。
但しシングルやDINKSには、あの共用施設は要らない。

[305: 契約済みさん]

話が変わりますけどもう完成したんですか内覧会といってますけど

[306: 匿名]

契約者住みの方が。
今さら
なんで？

内覧会やってます。
って、この場で言う必要あり？

[307: 匿名]

なりすましが名前変えるの忘れただけだろ

[309: 匿名さん]

残念ながら、完売も見えてきましたので。

[311: 匿名さん]

＞291さん
窓は完全に固定されているんですね。
窓を開けて空気の入れ替えができない物件は初めてですが、
換気は24時間換気だけで快適な環境保たれるのでしょうか？
それと掃除は管理会社が定期的に行うものなのですか？どのくらいの頻度なのでしょう。

[312: 匿名さん]

ＣＴＡではＦｉｘ窓の清掃は3か月に1回。

[314: 匿名さん]

佃には年に窓拭き３回のタワマンもあるよ。
契約時には２回だったが、４回にしてくれって苦情が出て理事会が１回増やした。

[315: 物件比較中さん]

＞311　
タワーの窓固定は仕方ないですよ、私は開くようになっている物件は見たことがないですけどタワーの中にもあるのかしら。

換気は24時間換気システムを見て一応安心を覚えています。
気密性が高いことを前提に導入されているので他のマンションより換気力は強いんじゃないでしょうか。

[316: 匿名さん]

幅狭のバルコニーが固定窓の外側にもあるタワー、はどこかにありましたよ。
自分で窓を拭ける。

[318: 匿名さん]

バルコニーがあるなら、落下防止対策のフィックスにしなくても良いんだが。

[320: 内覧前さん]

説明では窓拭き半年に一回と聞きました。

[322: 匿名さん]

314に書いたけど、年２回だと少ないよ。

[325: 匿名さん]

窓拭きの回数が少ないと、かえってbeforeとafterの違いが歴然として、afterの爽快感が際立っていいんじゃないの。

[326: 契約済みさん]

そうだ・・ソーダ
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（笑）

[327: 契約済みさん]

何言ってんの？

[328: 匿名さん]

本題に戻って窓を拭く機械はありますけど窓を拭くときは教えてくれるのでしょうか？

[329: 契約済みさん]

プライバシーの問題？
教えてくれるんじゃないんですか。　　（多分）

[330: 匿名さん]

一番困るのは、鳥のフンなどが窓ガラスに付いてしまった場合。
窓拭きされるまで、客を呼ぶのが恥ずかしくなります。

[332: 匿名]

ここの土壌はどうですか、汚染されているかご存知の方教えていただけますでしょうか

[333: 匿名]

レックスガーデンってジュラシックパークかよ？って名前だね。

REXと間違いますな。

[335: 物件比較中さん]

ここだと窓拭きも大掛かりなシーンを想像しますねえ、
できれば短い間隔でお願いしたいところですけど、
それだと今度は部屋にいて落ち着かないというか。
意外と時々降る雨が掃除を手伝ってくれたりして。

ダイレクトウィンドウの数の多い住戸希望だと気にすることですよね。

[336: 匿名さん]

普通の雨、は窓を綺麗にはしてくれませんよ。かえって汚くします。
豪雨ならば綺麗にしてくれることもありますが。

[338: 匿名さん]

DWタワマンに住んでいますが、窓の汚れが気になったことないです。ちなみに、3ヶ月に1回、清掃されます。

[345: 匿名さん]

ここは、組合総会で窓拭き回数を増やすことになるのでは。

[347: 比較検討中]

正直な話し、ここの管理費と修繕費安過ぎないですか?

三井は高過ぎなのでいいとして、野村やWコンなど大してお金のかかる共用施設がなく、駐車場は自走式のタワマンよりも安いですよね。

さらにここは免震&機械･タワー式駐車場。

安いのはメリットなんでしょうけど、少し不安に思います。

東雲内のみの比較なので何とも言えないのですが。

(免震のメンテに莫大な費用云々のレスはやめてくださいね)

[350: 匿名さん]

ここの共用施設は有料だから管理費が安いんでしょ。
修繕積立は普通の金額だし、駐車場は契約者スレ見ると申込数かなりあるみたい。

[353: 匿名さん]

>350さん
参考になりました　ありがとうございます。

[354: 購入検討中さん]

15万もあればラウンジの掃除とか楽勝じゃないの？
希望はいつでも入れるのがいいけどそれで管理費が安いならいいかな

[355: 匿名さん]

>347さんの疑問。
前にも話題になっています。

ここは管理費は共用部分が少ないので、そもそも安いです。
ですから将来的にもあまり変わらない見通しです。
駐車場の話が出ていますが、ここは456戸に対して収容台数が285台と62％に抑えられているうえ、
計算上の利用率想定が7割程度(≒200台)と聞いています。既に、駐車場は残住戸分もないみたいですから、
想定利用率に満たないことはなさそうです。

しかし、修繕積立金は、30年間の長期修繕計画案でも、5年ごとに見直しすることになっています。
それによれば、30年間に予定している駐車場補修・改修費用の約12億円を含めて、
戸当り必要月額積立金は平均で19,673円ですが、当初5年間の平均月額は7,225円ですから、
差額分を今後の増額(当初分の2.7倍が平均ですから、5年後には当初の3倍以上は必要)で賄う必要があることが、予め明示されており、重要事項の説明でも解説されています。

ちなみに、この計画案は管理会社である、丸紅コミュニティが起案しています。

修繕積立金の計画は、あくまでも組合で決定するものですから、入居者皆さんの検討・決議で決まるもの。

どのマンションでも、当初の額から変動(たいてい値上げ…)するものですから、当初の額の高い・安いでなく、
当初と平均の誤差、そもそも計画案が適当であるかを含めて見る必要があります。

比較的に修繕費が高額となる駐車場改修費用の計画が甘く、計画の平均月額では、ぜんぜん賄えないケースもありますし、組合で値上げの決議ができず、先送りになってしまう組合もあります。
前に住んでいたマンションは5年目に5倍に値上げする必要がある変更案が否決されて、先送りになりました。

ここは、計画案の起案が売主系列ではないですが、起案が売主系列の会社だと、計画が甘いケースもあります。

駐車場のすべてがエレベーター式や自走式立体式だけの場合、他に転用できない共用部分が多い場合など
経費を減らしようがない場合には利用率が低下すると、見込み収入分に達しない分は各戸の負担増要素になります。

[358: 匿名さん]

管理費と修繕積立費の違いが分からない人がいるみたいだな

[359: 匿名さん]

管理費なんて、景気が爆破的に上昇しない限り、変わらない。
修繕積立は、年数が経ち、管理組合と管理会社が上げを検討、総会で決議の流れ。
基本、修繕積立は上がるという認識.かつ、計画通りに行かないと考えてマンションは購入すべき。

[360: 匿名さん]

管理収入に占める駐車場利用料は大きいので、利用者が極端に少ないと管理費を値上げせざるを得ないけど、ここはその心配はなさそうですね。

[361: 匿名さん]

>355さん
347です。詳細な回答ありがとうございます。
以前の話題では、何の説得力もなく上がるやら免震コスト云々等々で参考にならない意見が多数でしたので、自分もモデルルームなどで話を聞いた上で初めて質問させていただきました。

管理費については同感です。費用のかかる共用施設は皆無で、全て有料(スカイラウンジ･ゲストルーム)ですので、管理費から補填するとしても微々たるものでしょう。
駐車場については、タワー式は埋まりましたが、機械式は空いてると聞いてます。ただ、予想以上の申込率みたいですね。
ここは2LDK以下の比較的狭い部屋が多いので、駐車場の稼働に不安があったのですが、とりあえず現状は大丈夫そうですね。

修繕費は確かに5年毎に5000〜8000円の値上げ幅でした。これはどこのタワマンも同様の傾向ですね。

まだタワマンの歴史が浅く、1サイクルした例はおそらく無いと思いますので不安なところはありますが、そこは他のマンションでノウハウを培ったプロの管理会社に委ねるしかないですね。

前向きに検討します。

[364: 匿名さん]

355さん
修繕積立金の設定が低いので、ここの長期修繕計画はどうなっているのだろうと
心配しておりましたが、やはり値上げしていくんですね。
ここがタワマンである事、機械式駐車場の建替えとなった場合を考慮すると、
さらに予定外の支出も出てきそうな気がします。

[368: 匿名さん]

25年後の修繕積立金はいくらになりますか？

[369: 匿名さん]

>332

土壌調査をして汚染があれば、重要事項として説明があるよ。ただ、土壌調査の義務があるのは土壌汚染対策法で指定されて物質を使用していた場合のみ。汚染物質を使っていなくても、関東の場合自然由来の汚染ってのがあるから、不動産購入では土壌調査の有無の確認は必須。任意で土壌調査をする良心的なデベは滅多に無い。

[370: 匿名さん]

長期修繕計画の見積もりが甘いって以外に、２５年で立てた当初の長期修繕計画以降に配管、エレベータや機械式駐車場といった大物の交換が控えてる。値上げはあるって前提で購入しないで、ぎりぎりで購入しちゃうと家計が破綻するよ。それにマンションって運命共同体だから、自分が破綻しなくても、住民が破綻すると管理費、修繕積立金の未納問題が待ち受ける。

[372: 物件比較中さん]

＞＞364

タワーはそれも予定に入れて買ったほうがいいでしょうねえ。
うちもこちらを買うとすれば今後の余裕も買わなければなりません。

購入費で全部出し切って後の管理や積み立てにアップアップでは快適な生活は望めませんので、
かなり先のことまで考えて計算している最中です。

ここにお金を出す価値というものは既に感じていますのであとは我が家の懐次第。

[374: 匿名さん]

＞370さん
管理費・修繕積立金を滞納する住人が出てきたらどうなるのでしょう。
管理組合で支払いを請求し、支払いに応じれば解決しますが
そうでない場合は？
恐らく売主や管理会社はノータッチですよね。

[376: 匿名さん]

しつこくすれば普通支払うよ。
そんな事を気にしてたらマンション住めないよ。

[377: 契約済みさん]

355です。

>364さん　>368さん
修繕積立金の設定は、組合決議で決めるものですから、将来どの程度の値上げとなるかは未知数です。
これは、このマンションに限らず、一般的には値上げしなければならないものです。
当初の設定額は、デベ側で暫定したものにすぎず、ほぼ全てのマンションで抑えめになっています。
ここの場合、管理会社が30年間の計画見積もりに対して、5年ごとに5回の値上げを想定しており、
25～30年目の支払い額は、当初の4倍となっています。
当初の平均月額が7,225円ですが、29,255円に値上げが想定され明示されています。

なお、駐車場の建替え?は、エレベーター式は動力部や消耗品の定期的なメンテナンスを行う前提で言えば、
屋内ですから、50年以上はもちます。それよりは、今後、電気自動車が一般化したときの対応など、
このマンションに限らない、クルマの進化による問題が想定されるかもしれません。
ちなみに、機械式はエレベーターに比べて劣化が大きいので、今後利用率が低下したら、機械式を順次、
平面駐車場に変更する対応となるかもしれません。

>370さん
まず、ここの計画案は30年目まで含まれています。
しかし、31～40年目で想定している4億円以上の修繕見積追加費用は含まれていません。
30年間に要する修繕費用の見積合計額は310億円と想定されていますので、年間約10億円。
31年目～40年目の9年間で4億円ですから、年間約4,400万円追加が必要な計算ですので、4.4％の追加をしないと
賄えない計算となります。
但し、あくまでも机上論ですから、想定外の費用が追加される要素もあるし、一方で管理会社の見積もり額を
精査しないことにはわかりません。
想定では、30年間の1戸当り支出予定額の平均が3,437万円となっていますから、40～50年位で分譲価格に匹敵します。
一戸建ての住宅も、30年位で建替えすれば同様の費用を要しますから、そんなもんではないでしょうか???

>374さん
管理費・修繕積立金の滞納は、よくあることです。新聞紙上の競売公告にもよく見られますが、滞納者に対する差押え等で競売になると、落札者が滞納金を組合に対して支払いする義務が生じます。たくさん滞納者が出れば別ですが、落札者が補てんしてくれますので、あまり懸念する必要はないと思います。
ちなみに、売主はノータッチですが、滞納者への催促は管理業務に含まれます。しかし、6か月以上の滞納は、組合から法的手続きを行使することとなり、それに要する費用は組合の負担になります。

このマンションの住民スレを見ると、私以外にも複数のマンション管理士・管理業務主任者・不動産会社社員がいるようで、まあ何とかなるんじゃないですか～

[379: 匿名さん]

免震装置のメンテは保守契約ですので管理費に含まれます。

[382: 匿名]

確かに外観だったり、ラウンジや内廊下の雰囲気もかなりイメージCGより安っぽい感じしますね~
青田買いはこのリスクがあるからね。

[384: 匿名さん]

契約者板、確かに荒れてる。。
販売センターにいる人に聞いてみるわ。でその後報告します。

[385: 匿名さん]

内廊下完成予想CGと実物を比較すると、実物は寒々しい雰囲気で廊下幅も狭く感じる。

[387: 匿名]

ここの建築デザイン監修って、芦原太郎さんですね。

契約者スレで指摘されている花壇は、もともとのデザインとのこと。

名を落としたな！

[390: 匿名]

現時点で、あとなん部屋残っているのでしょうか??

東側 70cとかいいとおもってるのですが。。

因みに最近契約された方で値引き提示うけられた方いらっしゃいますか？
参考までに教えて頂ければと。。

[392: 匿名さん]

足し算もできないやつの憶測なんてあてにならないね(笑)

[394: 匿名さん]

公式に第4期以降の「全住戸（30戸）」って書いてあるから（1か月くらい前の時点）、今は30切ってるんじゃないかな。モデルルームに確認してみるといいよ。

[395: 匿名さん]

＞＞345

あらかじめ予定時間帯を告知して頂ければ回数が多いほうが綺麗さを保てますから歓迎です。
その時だけカーテンをするなりで問題ないですものね。

ここのスカイウィンドウは本当に総面積が広いですから全体が汚れると採光が悪くなったことが内から気付くぐらいだと思います。
小まめに拭いて頂けると気持ちが良いです。

[397: マンション投資家さん]

５０～６０って言ってた

[398: 匿名さん]

こまめに拭いて頂きたいのはわかりますが、
ゴンドラ清掃の料金って結構高いそうですよ。
別なタワマンでは１日に数十万掛かると言ってました。
もちろん１日で終わるわけはなく。