グランスイート六義園

[文京区好き子]

ついに、六義園近くのグランスイート六義園が発売ですね。
前から文京区で探していたので嬉しいです！
ただ本当にがっかりしたのが、周辺住民からかなりの反対うけてるんですね@
ちょっと水を刺されました、、。
やはり受け入れてもらえていない物件て、自分が受け入れてもらえない気がします。
錯覚かもしれないけど。
この物件のなにが問題なんですか？？
すいません、誰か教えてください。(..)

公式URL：http://www.gs-rikugien.com/?ad=1

＜販売概要 （予告）＞

販売戸数 未定
予告 販売価格 未定
予告 最多価格帯 未定
専有面積 54.98m2 ～ 75.22m2
間取り 2LDK ～ 3LDK
バルコニー面積 4.84m2 ～ 8.92m2
Sバルコニー面積 3.68m2
ルーフバルコニー面積 19.94m2
販売開始予定 平成24年11月下旬予定

＜物件概要＞
所在地 東京都 文京区 本駒込六丁目373-14他2筆
交通 JR山手線 駒込駅 9分
東京メトロ南北線 駒込駅 ７分
都営地下鉄三田線 千石駅 ７分

事業主・売主 丸紅株式会社
販売提携 丸紅不動産販売株式会社（代理）
　　　　　　　　東京建物不動産販売株式会社（復代理）
施工会社 安藤建設株式会社
設計会社 安藤建設株式会社一級建築士事務所
監理会社 安藤建設株式会社一級建築士事務所
竣工予定 平成25年3月中旬
入居予定 平成25年3月下旬

お問合せ先名称 「グランスイート六義園」マンションギャラリー
お問い合わせ電話番号 0120-828-081
定休日 火曜・水曜
営業時間 11:00～18:00

【物件概要を追記しました。2012.09.08 管理担当】

[81: 真面目な検討者]

神様神様
反対者の日照や立地条件が悪くなったとしてもどうか資産価値を下げないでください。我々真面目な検討者が理不尽な迫害を受けますし、現地の見学も怖くて出来ません。
神様神様繰り返します。
反対者が全国に恥を晒して垂れ幕をたらして自分達の首を絞めたとしても資産価値を下げないで下さい。迷える子羊達ですので。

[82: 匿名]

検討を視野に入れてましたが、ここの読んで考えを変えました。子供がいるとさすがに検討は控えちゃいますね。。。
いざご近所付き合いした時に、何か言われそう。言われなくても、こちらも何だか後ろめたい気持ちになりそう。

鬱憤晴らしとかエゴとか言ってる方がいましたけど、もし自分だったら…と考えると分かる気がします。後から来た人に生活の環境を大きく変えられたら恨めしくもなります。
ここまでぶつかりあったまま建った物件なんて、入居するこっちも気まずい気持ちになるし。

それよりも、ここまで住民をヒートさせてるデベに不信感を持つのは私だけでしょうか？
もう少しやり方があるのでは…とか思ってしまいますが。ブログの内容、住民側の意見として若干引いて読んで見てもデベは不誠実。
そういう企業って、買った後に何か不都合があっても対処してくれなさそう。。。

[86: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[90: 匿名さん]

反対住民がいるマンション、のスレは荒れやすい。

[91: 通りすがりさん]

>>86

ここはブランズ擁護の書き込みではない筈。
正体見破ったり！

[92: 購入検討中さん]

この物件を真剣に検討してます。
もしご存じの方がいれば教えていただきたいのですが都心の駐車場はいくらくらいですか？
郊外から都心へと思っているので結構高くなるのではないかと心配してます。
この物件は全部で何世帯か知りませんが、１世帯に１台は確保されているものですか？
最悪今持っている車を手放すことも考えてますが、なるべくなら持っていこうかと思ってます。

やはり４～５万はするのでしょうか？そんなにしないですか？

[93: 匿名さん]

駐車場 : 平面駐車場3台

駐車場代は4・5万円で正解だと思います。

[95: 匿名さん]

駐車場は３万円程度だと思います。

[99: 匿名さん]

ブランズ住民に反対する法的な根拠は無いかも知れないが、

誰の責任であるにしろ、目の前にマンションが建って面白い

はずも無かろう。

このマンションの入居希望者に罪は無いけれど、だからと言って

この板の住民にも彼らをあしざまに罵る権利は無かろう。

少なくとも理解してやるべきではありませんかな。

それにこのマンションそのものも欠陥マンションだろう。

ある意味で「王者丸紅」の被害者が、「大東急」の被害者と

いがみ合うなど、馬鹿なマンガにしか過ぎない。

[108: 匿名さん]

反対派の肩をもつわけじゃないけれど
商社系って色々と利潤追求の傾向が強いから満足度が低いのかもしれませんね

https://www.sumai-surfin.com/producer/valuechain.php

まぁ少し前の統計なので今は変わっているかもしれませんがこの物件を見る限り・・・って感じです

[109: 物件比較中さん]

三田線沿線で探していてこのスレを見つけたのですが、
あまりに酷い書き込みの数々に閉口しました。

これらが単なる荒らしなのか、
デベの方々が書き込まれているのかはよく分かりませんけれど、
よくもここまで悪意を込めた書き込みが出来るものだと寒気がしました。

その中で82さんの意見にうなずいたところです。

反対運動については、もし私がそこに住んでいたとしても参加しないと思いますが、
このような会社にターゲットにされた住民の方々に対して本当に気の毒に感じ、
書き込みをさせていただきました。

[110: 物件比較中さん]

三田線はアクセスいいし沿線物件は魅力あると思う。

それに山手沿線と違って予算の融通も利くからうちも探してました。
結局行き着いた物件はココです。
池袋や上野、東西どっちに行くのも楽だし、
そんな立地なのに近隣はノホホンとしてて生活感アリ、
変に肩肘張らなくていい快適さがあると思いますよ。

[111: 匿名]

どのくらいの予算を考えているかはわかりませんが、この物件は平均坪330万円は軽く超えそうですよ。
下手な山手線沿線の物件よりも高いです。

[112: 匿名さん]

ここも山手線沿線物件でしょ。駒込駅まで１０分かからないですよ。

[113: 物件検討中]

駐車場が3台分しかないのが気になりますが。

[117: 物件比較中さん]

109です。

周辺の方々の側に立った書き込みは執拗に攻撃されていたので、ドキドキしつつ気になって覗きに来ました。

以前文京区に住んでいましたし、六義園にも何度も行っているので、周辺環境についてはある程度わかります。
交通の便もよく、落ち着いていて住みやすい街だと思います。

予算についてもおそらく問題ないと思います。

しかし、ここにも書いてありますが売り主さんには全て「問題ないです」ですまされてしまいそうですし、
周辺の方々への対応を拝見しても（ブログなどは当事者の方々の意見であるということを差し引いても）、
アフターについてもきちんとしてくれないのではと感じてしまいます。

[119: 匿名さん]

>115

都バスのアキバ、お茶の水行きは５年位前に本数が減らされて迷惑しています。
石原慎太郎のしわざです。
御徒町へのバスは混みあっていて、ジジババが多く、ほとんど座ったことがありません。
ラクラクじゃありません。

[125: 匿名さん]

>124
著しい誤解があると思いますが・・
計画道路部分も容積率や建ぺい率の計算上の敷地面積に算入することは認められています。
もし仮に計画道路が事業決定され、計画道路部分が買収された場合、
容積率をオーバーする既存不適格という状態になります。
この段階では違法という訳ではなく取り壊し等を求められることはありません。
ただ、将来、建替えをする場合には計画道路部分の敷地が買収されてしまっているので、
容積率等に算入することができず、結果低い建物しか建てません。
また、私の知る限りですが、計画道路が買収されるに際して、
行政側が容積率を緩和(増加)したり、既存不適格にならない部分しか用地買収をしないことはありません。
粛々と計画道路の全てを買収するだけです。

[126: 匿名さん]

反対派プログを読むと
赤旗を読んでいる錯覚に陥る。。

[127: 買い換え検討中]

本駒込6丁目のマンションとはいえ、外観は高級感と言うか重厚なイメージは感じられないので
お手頃価格で提供してくださることを期待してますが。。

[128: 購入検討中さん]

ここは『大和郷』と呼ばれる地域と少しだけはずれるので、強気価格にはならないと思いますが。

[132: 匿名]

平均でブリリアが坪330、ブランズが坪340くらいだったよね。ブリリアは市況が上がる前の価格だから、今売り出すなら350だな。

グランスイートは計画道路等を考慮しなければ坪330-340。あとは既存不適格リスクをどこまで織り込むか次第かと。

[135: 匿名さん]

>>132
平均するとそのあたりだろうね。平均坪300を切ることは無いでしょう。
ブリリアやブランズの新築価格を指標にして、幹線道路沿いということで、坪10-20万円下げるくらいでしょう。
既存不適格リスクは無視するのでは？
戸数が少ないし、そうは言っても本駒込6丁目に住みたい層は多いので、強気で押すと思うけどね。
もちろん、既存不適格リスクは十分過ぎるくらい説明すると思う。

でも、本当にこの物件の新築に手を出すなら、ブリリアの中古が出てくるのを待った方が良いと思う。

[138: 匿名さん]

そんな高いかなあ。
六義園に隣接しているわけでもないし、
外観も団地風で安っぽいし、
ブリリア、ブランズよりは安価と思います。
そうでなければ、うちはパスですね。

[139: 匿名さん]

ブリリア・ブランズの新築価格よりは安くするとは思うけど、
坪単価で10-20万円下げる程度では？それでも坪300万円オーバーかと。
戸数が少ないので多少高くても売り切ることは難しくないと思う。

>136
個人間の取引では消費税は発生しない筈ですので、
売主が個人であれば、中古取引は消費税増税の影響を受けないと思います。

[140: 匿名さん]

ブリリア北側と南側でかなり価格差があった。
もちろん北側の方が高かった。
ここも南側価格ですよね。

[142: 匿名さん]

>141
最上階でその価格では周辺物件に比べて安過ぎですよ。
千石3丁目とか4丁目の物件で平均坪300万円を超えるのですから、
本駒込6丁目のこの物件は、計画道路リスクを考慮しても、平均300万円は軽く超えるのでは。
戸数が少なく、需要の強い地域ですのでデベも強気に出るでしょうから。

[145: 匿名]

平米単価90-100万円ということは坪単価300-330万円ということですよね。
最上階は坪単価が最も高いので、最上階坪単価300-330万というのは安過ぎかと思います。

[146: 匿名さん]

最上階で坪単価３５０万円が私の予想。

[147: 匿名さん]

ブリリアとブランズは最上階の六義園向きは坪400を超えてましたよね。
ただ、この物件はリビングは南向きで、隣のビルカワはそこまで高くは無いので、
高層階ならば寝室から六義園を見ることが出来るのでしょうか。
そうすると、六義園を見られる高層階と、低層階で結構価格にメリハリがつきそう。
低層階は坪280-290からスタートし、1フロア上がるごとに坪5-10万ずつ上がり、
六義園を見られる高層階は坪350万円オーバー、最上階で370万円とか。
それで平均坪320-330万円。

[149: 匿名さん]

ビルカワが建て替えられるとしたら何階建てまでＯＫ？

[150: 匿名さん]

今公開されている間取りでは、Dタイプが高層階の千石寄りの間取りですよね。
そうすると洋室から六義園が見えませんかね？

[151: 匿名さん]

>149
建ぺい率80%、容積率400%、35m高度地区ですので、高さの上限は35mです。
階高が3mから3.5mの間として10階建てか11階建てくらいでは。
もちろん建ぺい率と容積率の制限もあるので、
11階まで建てるなら、敷地にゆとりを持たせるか、高層階を細くする等の工夫が必要かとは思います。

[152: 匿名さん]

どうやら丸紅耶蘇の関係者から相当な圧力がかかったか、
重要な広告主に遠慮した自己規制でしょうか。

[153: ご近所さん]

>>151
前面道路が12m未満だと、容積率はさらに小さくなりますよ。

[154: 匿名さん]

>153
そうかもしれませんし前面道路の広さはわかりませんが、
並びのマンションは軒並み10から11階建てですので、おそらく前面道路規制による容積率の縮小は無いかと。

[156: 匿名]

一般論では、北側住戸はデメリットになるので
デメリットのない住戸は無しってことか。

[161: 匿名さん]

気にすることも無い？
ここのＭＲに行った時、営業さんに直接聞いてみると良いですよ。
そう答えてくれるかどうか。

[163: 物件比較中さん]

売主様

本日、本物件のチラシが届きました。まったく接触したこともなく、また、まったく関心もない私になぜ送られてきたのでしょうか。留守勝ちの郵便受けには迷惑千万なことです。チラシを送り、その後一定期間、例えば2週間の後、反応がない場合、2回目の送付は止めるような社内ルールを作って頂きたい。

文京区内の物件を求めて大手不動産会社 N、T、T に資料請求したことがあります。ヨコの連絡で名簿を交換しているのですか。いくら「蛇の道は蛇」といっても、個人情報守秘義務のなかで、どうして私に送ってくるのでしょうね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　興味　零より

[164: 匿名]

計画道路が実行されれば3割強の敷地が削られ既存不適格になる。
直ちに取り壊しが求められる訳では無いが、建替時には建物面積や高さが削られるし、
建替え前でも資産価値(リセールバリュー)はかなり悪影響が予想される。

これらを気にするか否かは個人の判断・自己責任でしょう。

勿論、計画道路といっても数十年前に指定されたもので実現性は低いと見る考えや、
問題になるのは建替時で50-60年先で生きていない可能性が高く気にしても仕方ないという考えもあるでしょう。

これらを否定するつもりはありませんが、自己責任ですので、もし計画道路が実行される場合には反対等したりデベに文句を言うことなく、粛々と受け入れるべきかと。

私個人としては本件は仮に実行された場合の損害が大き過ぎる為、
可能性の高低で割り切るような話ではなく、リスクを取るべき事項では無いと考えています。

[165: 匿名さん]

丸紅の管理がいいというのはうそっぽいですよ。
2005年竣工の文京区の丸紅のマンションですが、
管理があまりにずさんで、
2年くらいで管理会社が三井に変わっちゃいました。
丸紅がいいのは安かろう悪かろうの、
安かろうが極端に安いので、
リセールバリューにすぐれているところ。
大通り沿い、計画道路の二重苦ですから、
相当な安値を期待しています。
管理会社が三井に変わった上記マンションも、
リセールはプラスです。

[166: 匿名さん]

実現していない計画道路なんて日本中にたくさんあります。
高度成長の時に広げまくった風呂敷ですので本当に優先されるものしか実現しませんよ。
（マッカーサー道路とか。）

[167: 匿名さん]

第三次に選ばれてるから優先道路なんですよ。
残念ながら。
東池袋とか現在用地取得しているのは、
このマンションにかかっている、
第三次の道路なんです。
だから怖いんです。

[168: 匿名さん]

1億円はしようという高い買い物で、このリスクを取る話ではないと思うが。
マンションはこの物件だけではないので・・

[174: 匿名さん]

商店街で有名な大山町の方では拡張された計画道路があり、
新築マンションも更にその道路が商店街をぶち抜いて拡張される前提で建てられていたが。

[175: 匿名]

>171
計画道路上に建築物が有ろうが、反対しても最終的には強制収容により強制的に買い取りがされます。

強制収容に至るまでに十分な協議がされ、それでも合意に至らない場合の強制措置ですが。

事業化されてしまえば買取り額の交渉はあっても、買取るか否かの交渉にはならないと思います。

[176: 購入検討中さん]

完成は来年3月と早いですが、すでにもうある程度できているのですか？

[177: 匿名さん]

ここは、南向きと言っても、
グリーンコートの陰になってしまうのでは？

[179: 買い換え検討中]

グーグルアースで見ると、完全にグリーンコートの影になっていますね。