グランスイート六義園

[文京区好き子]

ついに、六義園近くのグランスイート六義園が発売ですね。
前から文京区で探していたので嬉しいです！
ただ本当にがっかりしたのが、周辺住民からかなりの反対うけてるんですね@
ちょっと水を刺されました、、。
やはり受け入れてもらえていない物件て、自分が受け入れてもらえない気がします。
錯覚かもしれないけど。
この物件のなにが問題なんですか？？
すいません、誰か教えてください。(..)

公式URL：http://www.gs-rikugien.com/?ad=1

＜販売概要 （予告）＞

販売戸数 未定
予告 販売価格 未定
予告 最多価格帯 未定
専有面積 54.98m2 ～ 75.22m2
間取り 2LDK ～ 3LDK
バルコニー面積 4.84m2 ～ 8.92m2
Sバルコニー面積 3.68m2
ルーフバルコニー面積 19.94m2
販売開始予定 平成24年11月下旬予定

＜物件概要＞
所在地 東京都 文京区 本駒込六丁目373-14他2筆
交通 JR山手線 駒込駅 9分
東京メトロ南北線 駒込駅 ７分
都営地下鉄三田線 千石駅 ７分

事業主・売主 丸紅株式会社
販売提携 丸紅不動産販売株式会社（代理）
　　　　　　　　東京建物不動産販売株式会社（復代理）
施工会社 安藤建設株式会社
設計会社 安藤建設株式会社一級建築士事務所
監理会社 安藤建設株式会社一級建築士事務所
竣工予定 平成25年3月中旬
入居予定 平成25年3月下旬

お問合せ先名称 「グランスイート六義園」マンションギャラリー
お問い合わせ電話番号 0120-828-081
定休日 火曜・水曜
営業時間 11:00～18:00

【物件概要を追記しました。2012.09.08 管理担当】

[53: 匿名さん]

４８が「営業マン」か自称「高級住宅地の住民」か知らぬが、彼の書いていることなど
紙切れ一枚ほどの信憑性もなければ、もちろん責任を取って切腹する気概などあるはずもなし。

「王者丸紅」の営業マンであれば、己の稼ぎの為。
ウソでもホントでもなんでも出任せで言うだろう。
仮に入居者が痛い目にあっても、彼はどこか遠にいるだろう。

自称「高級住宅地の住民」であったとしても、「自己責任」を主張するだけ。

いずれにしても、４８ほど、人を小馬鹿にした、書き込みはないでしょうな。

[54: 匿名さん]

>>46>>47
木造や鉄骨造、PC造など、比較的簡単に撤去できる構造なら、
建築確認が通り、合法的に建物を建てられます。

なにか計画道路ありというと特別な物件と捉える人が多いようですが、
20m程度の狭い「大通り」沿いのマンションなら、多くが該当するかと思います。
区内で言えば、本郷通り沿いとか、よく見ると明らかに分かりますよ。

[55: 匿名さん]

>>37

計画道路の存在は重要事項説明の対象です。
資格を持つ販売員が口頭で詳細に説明する必要があります。

なので、マイナスの要因となれば相場より安く、
プラスの要因となれば相場より高く販売されるのは、
自明の理かと。

[56: 匿名さん]

重要事項説明義務があるのと、販売価格に関係はあるの？

[57: 匿名]

54さんへ

計画道路はそれほどあちらこちらに存在するものではありません。
嘘の書き込み、または思い込みでの書き込みはなりませんよ。
東京都の事業計画をご覧ください。
どの道路が計画道路でどの道路が優先計画なのか、丁寧に地図付きで説明されています。
計画道路でも構わぬと購入するもよし、遠慮するもよし。個人の判断だと考えますが、間違った情報でミスリードはしない方がいいですよ。
それこそデベの書き込みかと勘ぐられてもおかしくないでしょう。
老婆心ながらご忠告まで。

[59: 物件比較中]

先週末現場を見学しました。ブランズとビルカワはかわいそうなぐらい大変ですね。
ビルカワは賃貸なのですね。かなりのダメージですね。
ブランズは南西角住戸は全滅ですね。「売り」にすら恥ずかしくて出せないですね。
追い討ちを掛けるように南面にもワンルームマンション（１F店舗）ができるのですね。
のぼりやたて看板など異様な雰囲気ですね。世間に自ら己の不都合を晒してしまっている訳ですから、この反対運動が不発に終わった暁はブランズのマンション自体の価値毀損は計り知れないものになりますね。売りに出してもみなさんあえて買おうとは思わないでしょうね。私はこの状況を観て考えました。むしろ裏で役所や丸紅と交渉したほうが上記のリスクを抑えられた・・・と。時すでに遅しですがね。
そこで今後の展開は、１０月初旬にモデルルーム堂々オープン、販売本格始動、年末までには仮設足場撤去、本体の全貌公開。来春入居開始
。ここまでは確定ですよ。そのあとどう行動するにせよ、莫大な時間と金銭（裁判費用）が必要になりますね。
以上私見でした。

[61: 匿名]

>54
計画道路が敷地に含まれる物件はあるのでしょうが、
敷地の3割以上が計画道路で、かつ、計画道路を含めて容積をフルに使っている分譲マンションあまり無いのでは？

[62: 匿名さん]

近くに実例があります。

巣鴨と言うより西巣鴨に近いけど、「王者伊藤忠商事」提供の「クレヴィア巣鴨」。

敷地の５０％が都市計画道路予定地。

容積率はフルに使っているようなので、ここが道路になると、現在の１９階建てが

約半分の９階建てか１０階建てにしかなりません。

当然売れ行きも良くないようで、現在先着順で６戸売れ残り。

第３期販売予定も難航しているようです。

[65: 匿名]

反対住人（実体はブランズとビルカワ）のブログは下品ですね。閉口してしまいます。
どなたかも言っていましたが、単なる鬱憤晴らしをしているだけですね。
空中越境とか風呂場の裸とか　お下劣ですね。節操がないですね。
丸紅のみならず役所も敵にまわしてますね。役所に一蹴されたのでしょうね。
建築確認が物語っていますね。
あわれなものですね。
今後どうするつもり？

[68: 匿名]

スレ開始早々から大荒れだね。。
本当にこれでまともに販売できるのかな？

[69: 匿名さん]

反対派ブログは９月４日で止まってますね。
この掲示板で正体バレて、図星突かれて、非難・顰蹙浴びまくって、恥ずかしい思いしてるんじゃないの～？
だからぁ、はじめからやめておけばよかったのよっ！
あとの祭りよッ！

[81: 真面目な検討者]

神様神様
反対者の日照や立地条件が悪くなったとしてもどうか資産価値を下げないでください。我々真面目な検討者が理不尽な迫害を受けますし、現地の見学も怖くて出来ません。
神様神様繰り返します。
反対者が全国に恥を晒して垂れ幕をたらして自分達の首を絞めたとしても資産価値を下げないで下さい。迷える子羊達ですので。

[82: 匿名]

検討を視野に入れてましたが、ここの読んで考えを変えました。子供がいるとさすがに検討は控えちゃいますね。。。
いざご近所付き合いした時に、何か言われそう。言われなくても、こちらも何だか後ろめたい気持ちになりそう。

鬱憤晴らしとかエゴとか言ってる方がいましたけど、もし自分だったら…と考えると分かる気がします。後から来た人に生活の環境を大きく変えられたら恨めしくもなります。
ここまでぶつかりあったまま建った物件なんて、入居するこっちも気まずい気持ちになるし。

それよりも、ここまで住民をヒートさせてるデベに不信感を持つのは私だけでしょうか？
もう少しやり方があるのでは…とか思ってしまいますが。ブログの内容、住民側の意見として若干引いて読んで見てもデベは不誠実。
そういう企業って、買った後に何か不都合があっても対処してくれなさそう。。。

[86: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[90: 匿名さん]

反対住民がいるマンション、のスレは荒れやすい。

[91: 通りすがりさん]

>>86

ここはブランズ擁護の書き込みではない筈。
正体見破ったり！

[92: 購入検討中さん]

この物件を真剣に検討してます。
もしご存じの方がいれば教えていただきたいのですが都心の駐車場はいくらくらいですか？
郊外から都心へと思っているので結構高くなるのではないかと心配してます。
この物件は全部で何世帯か知りませんが、１世帯に１台は確保されているものですか？
最悪今持っている車を手放すことも考えてますが、なるべくなら持っていこうかと思ってます。

やはり４～５万はするのでしょうか？そんなにしないですか？

[93: 匿名さん]

駐車場 : 平面駐車場3台

駐車場代は4・5万円で正解だと思います。

[95: 匿名さん]

駐車場は３万円程度だと思います。

[99: 匿名さん]

ブランズ住民に反対する法的な根拠は無いかも知れないが、

誰の責任であるにしろ、目の前にマンションが建って面白い

はずも無かろう。

このマンションの入居希望者に罪は無いけれど、だからと言って

この板の住民にも彼らをあしざまに罵る権利は無かろう。

少なくとも理解してやるべきではありませんかな。

それにこのマンションそのものも欠陥マンションだろう。

ある意味で「王者丸紅」の被害者が、「大東急」の被害者と

いがみ合うなど、馬鹿なマンガにしか過ぎない。

[108: 匿名さん]

反対派の肩をもつわけじゃないけれど
商社系って色々と利潤追求の傾向が強いから満足度が低いのかもしれませんね

https://www.sumai-surfin.com/producer/valuechain.php

まぁ少し前の統計なので今は変わっているかもしれませんがこの物件を見る限り・・・って感じです

[109: 物件比較中さん]

三田線沿線で探していてこのスレを見つけたのですが、
あまりに酷い書き込みの数々に閉口しました。

これらが単なる荒らしなのか、
デベの方々が書き込まれているのかはよく分かりませんけれど、
よくもここまで悪意を込めた書き込みが出来るものだと寒気がしました。

その中で82さんの意見にうなずいたところです。

反対運動については、もし私がそこに住んでいたとしても参加しないと思いますが、
このような会社にターゲットにされた住民の方々に対して本当に気の毒に感じ、
書き込みをさせていただきました。

[110: 物件比較中さん]

三田線はアクセスいいし沿線物件は魅力あると思う。

それに山手沿線と違って予算の融通も利くからうちも探してました。
結局行き着いた物件はココです。
池袋や上野、東西どっちに行くのも楽だし、
そんな立地なのに近隣はノホホンとしてて生活感アリ、
変に肩肘張らなくていい快適さがあると思いますよ。

[111: 匿名]

どのくらいの予算を考えているかはわかりませんが、この物件は平均坪330万円は軽く超えそうですよ。
下手な山手線沿線の物件よりも高いです。

[112: 匿名さん]

ここも山手線沿線物件でしょ。駒込駅まで１０分かからないですよ。

[113: 物件検討中]

駐車場が3台分しかないのが気になりますが。

[117: 物件比較中さん]

109です。

周辺の方々の側に立った書き込みは執拗に攻撃されていたので、ドキドキしつつ気になって覗きに来ました。

以前文京区に住んでいましたし、六義園にも何度も行っているので、周辺環境についてはある程度わかります。
交通の便もよく、落ち着いていて住みやすい街だと思います。

予算についてもおそらく問題ないと思います。

しかし、ここにも書いてありますが売り主さんには全て「問題ないです」ですまされてしまいそうですし、
周辺の方々への対応を拝見しても（ブログなどは当事者の方々の意見であるということを差し引いても）、
アフターについてもきちんとしてくれないのではと感じてしまいます。

[119: 匿名さん]

>115

都バスのアキバ、お茶の水行きは５年位前に本数が減らされて迷惑しています。
石原慎太郎のしわざです。
御徒町へのバスは混みあっていて、ジジババが多く、ほとんど座ったことがありません。
ラクラクじゃありません。

[125: 匿名さん]

>124
著しい誤解があると思いますが・・
計画道路部分も容積率や建ぺい率の計算上の敷地面積に算入することは認められています。
もし仮に計画道路が事業決定され、計画道路部分が買収された場合、
容積率をオーバーする既存不適格という状態になります。
この段階では違法という訳ではなく取り壊し等を求められることはありません。
ただ、将来、建替えをする場合には計画道路部分の敷地が買収されてしまっているので、
容積率等に算入することができず、結果低い建物しか建てません。
また、私の知る限りですが、計画道路が買収されるに際して、
行政側が容積率を緩和(増加)したり、既存不適格にならない部分しか用地買収をしないことはありません。
粛々と計画道路の全てを買収するだけです。

[126: 匿名さん]

反対派プログを読むと
赤旗を読んでいる錯覚に陥る。。

[127: 買い換え検討中]

本駒込6丁目のマンションとはいえ、外観は高級感と言うか重厚なイメージは感じられないので
お手頃価格で提供してくださることを期待してますが。。

[128: 購入検討中さん]

ここは『大和郷』と呼ばれる地域と少しだけはずれるので、強気価格にはならないと思いますが。

[132: 匿名]

平均でブリリアが坪330、ブランズが坪340くらいだったよね。ブリリアは市況が上がる前の価格だから、今売り出すなら350だな。

グランスイートは計画道路等を考慮しなければ坪330-340。あとは既存不適格リスクをどこまで織り込むか次第かと。

[135: 匿名さん]

>>132
平均するとそのあたりだろうね。平均坪300を切ることは無いでしょう。
ブリリアやブランズの新築価格を指標にして、幹線道路沿いということで、坪10-20万円下げるくらいでしょう。
既存不適格リスクは無視するのでは？
戸数が少ないし、そうは言っても本駒込6丁目に住みたい層は多いので、強気で押すと思うけどね。
もちろん、既存不適格リスクは十分過ぎるくらい説明すると思う。

でも、本当にこの物件の新築に手を出すなら、ブリリアの中古が出てくるのを待った方が良いと思う。

[138: 匿名さん]

そんな高いかなあ。
六義園に隣接しているわけでもないし、
外観も団地風で安っぽいし、
ブリリア、ブランズよりは安価と思います。
そうでなければ、うちはパスですね。

[139: 匿名さん]

ブリリア・ブランズの新築価格よりは安くするとは思うけど、
坪単価で10-20万円下げる程度では？それでも坪300万円オーバーかと。
戸数が少ないので多少高くても売り切ることは難しくないと思う。

>136
個人間の取引では消費税は発生しない筈ですので、
売主が個人であれば、中古取引は消費税増税の影響を受けないと思います。

[140: 匿名さん]

ブリリア北側と南側でかなり価格差があった。
もちろん北側の方が高かった。
ここも南側価格ですよね。

[142: 匿名さん]

>141
最上階でその価格では周辺物件に比べて安過ぎですよ。
千石3丁目とか4丁目の物件で平均坪300万円を超えるのですから、
本駒込6丁目のこの物件は、計画道路リスクを考慮しても、平均300万円は軽く超えるのでは。
戸数が少なく、需要の強い地域ですのでデベも強気に出るでしょうから。

[145: 匿名]

平米単価90-100万円ということは坪単価300-330万円ということですよね。
最上階は坪単価が最も高いので、最上階坪単価300-330万というのは安過ぎかと思います。

[146: 匿名さん]

最上階で坪単価３５０万円が私の予想。

[147: 匿名さん]

ブリリアとブランズは最上階の六義園向きは坪400を超えてましたよね。
ただ、この物件はリビングは南向きで、隣のビルカワはそこまで高くは無いので、
高層階ならば寝室から六義園を見ることが出来るのでしょうか。
そうすると、六義園を見られる高層階と、低層階で結構価格にメリハリがつきそう。
低層階は坪280-290からスタートし、1フロア上がるごとに坪5-10万ずつ上がり、
六義園を見られる高層階は坪350万円オーバー、最上階で370万円とか。
それで平均坪320-330万円。

[149: 匿名さん]

ビルカワが建て替えられるとしたら何階建てまでＯＫ？

[150: 匿名さん]

今公開されている間取りでは、Dタイプが高層階の千石寄りの間取りですよね。
そうすると洋室から六義園が見えませんかね？

[151: 匿名さん]

>149
建ぺい率80%、容積率400%、35m高度地区ですので、高さの上限は35mです。
階高が3mから3.5mの間として10階建てか11階建てくらいでは。
もちろん建ぺい率と容積率の制限もあるので、
11階まで建てるなら、敷地にゆとりを持たせるか、高層階を細くする等の工夫が必要かとは思います。

[152: 匿名さん]

どうやら丸紅耶蘇の関係者から相当な圧力がかかったか、
重要な広告主に遠慮した自己規制でしょうか。