管理業務主任者について

[匿名さん]

コンサルタントとして活動する人が希有なマンション管理士のスレは、パート９までなっています。
ですが、実務を行っているのは管理業務主任者に他ならないです。管理業務主任者のスレがないので立てました。

何でも良いので管理業務主任者を語りましょう。

[245: 匿名さん]

所詮、デベの孫会社の下級社員のお話では面白くないね。

[246: サラリーマンさん]

それでは財閥系の課長代理の私が何か書き込みましょうか？
ご質問でもあればなんでもお答えしますが。

[247: 前期高齢管理士]

＞２４６

フロントが（担当管理組合に関して）自ら作成する書類を列記してみせて下さい。

[248: 匿名さん]

>>246
課長代理と係長ではどちらがえらいの

[249: 匿名]

>>247
ざっくりとした質問で回答が難しいですね。
書類を作成するといっても、ほとんどがシステム化されており、必要事項を打ち込むのみです。
ちなみに…
決算書は一切触れません。
システム上数字を変更することは不可能。

予算案は打ち込み可能。よって予算案は作成します。

月次についても、設備系と未収関連の備考欄のみ追記可能。
で数字関係は一切触れません。

その他、管理組合からの依頼書類等（注意文・案内文等）

総会議案書は共通書式利用のため、組合名や金額等のみ変更。

総会・理事会議事録の素案・役員用の総会の台本。

保険関連の書類一式（契約関係や保険金請求関連）

あとは、膨大な量の社内的な報告書等…

細かい書類を挙げればきりがありませんが、これが何か参考になりますか？

[250: 前期高齢管理士]

＞２４９　（２４６さんでしょうか？）

私の質問はサラリーマンさん宛ですので…

[251: 匿名さん]

さすがに財閥系。決算を除きワード・エクセルで一つ一つ作成していると言っていたうちの弱小（管理組合数二桁）とは違いますね。

[252: 匿名]

あ、すみません。
246です。
匿名にしてしまいました。申し訳ない。
一応言っておきますが、今日はお休みをいただいており、勤務中ではございませんので…

>>251
私はこのお仕事を17年やっておりますが、入社した当初はエクセルどころか、PCが数台しかなかったため、元帳片手に手計算したものです。
それにより、マンション会計とはどういうものか、完全にわかりましたが…

[253: 前期高齢管理士]

＞２５２

こちらこそ、２４７　２５０と含む処のありげな質問をした事はご容赦ください。
管理業務主任者をテーマにしたスレにも関わらず、それらしき方が登場されていなかったので…。

フロント（殆んどは管理業務主任者）従事者とは当然多くの面識がありますが、案外社内業務の実態を
知りません。
管理組合（理事会）にとってフロントの評価が管理会社の評価となり易いものです。
（住人は管理員で評価し易い傾向があります）

管理士が何らかの理由で管理組合からの相談を受けた場合、フロントとは連携できる環境で課題が
解決出来れば良いとは思っています。

今後とも宜しくお付き合い頂ければ幸いです。
（出来れば以後のＨＮは２４６かサラリーマンさんでお願い出来れば有難いのですが…）

[254: 匿名さん]

元帳片手に計算したら基礎からバッチリですね。心強い方が現れました。

[255: 246]

これから出来うる限りご質問には答えたいと思います。
幸い決算のオフシーズンでもありますので、それほど業務も多忙ではありませんので。

ただ、本日は仕事ですので、日中は書き込みは難しいです。

[256: 匿名さん]

財閥系の課長代理ということは、当然マン管保有者ですね。

[257: コ"ルコ"１３]

>>246さん
組合会計に詳しいということですので、一つ教えてください。

組合で固定資産を新規取得、あるいは改修（一般的に資本的支出と言われるもの）をした場合、資産計上するのでしょうか。

例えば、駐車場のアスファルト舗装を全て剥がし、再舗装した。
■Ａ資産計上する仕訳
構築物〇〇〇／普通預金〇〇〇
■Ｂ費用計上する仕訳
修繕費〇〇〇／普通預金〇〇〇
どちらでしょう。

質問の意図は、実態を確認したいだけで、議論を望んでいる訳ではありません。もっと正直に言えば、税に関する別スレで、私が突っ込まれそうなレスをしているので、実態を知っておきたいというものです。

宜しくお願いします。

[258: 匿名さん]

２２２です。
亀の横レスですみません。

昨日、フロント業管主任者に連絡がつき、要望をお願いしました。
委託契約外の事であり、しかも、他の部署にも絡んできますので、
無理な事ではありましたが、こちらの希望をお話しました。

あまり例のない事と思いましたので、事前に管理会社さんの意見が
貰いたくて書き込みしました。

よって、２２２はさげとします。
レス頂き有り難う御座いました。

[259: 匿名さん]

>257
Ｂに決まってるでしょう。

[260: 匿名さん]

>257さん
原則としては、使用価値を高めるもの、使用可能期間を延長するものが
資本的支出として資産計上されることになります。
Ａですね。

[261: コ"ルコ"１３]

>>260
246さんですか？

[262: 匿名さん]

私もＡだと思いますが　246さん教えて下さい。イエスかノウか？。

[263: コ"ルコ"１３]

私は、1,2物件の財務諸表しか見たことがありません。

マンション管理組合会計の慣行として、固定資産を計上しない（前述のＢ）が定着しているというネット情報を得ています。会計慣行として定着しているならＢの経理処理は（企業会計と異なっていても）問題ないのです。その点を多数の組合財務諸表を見ている管理会社の方に確認を取りたいのです。

>>259,>>260,>>262の中に管理会社の方がいれば、その旨をレスして頂きたく、宜しくお願いします。

[264: 匿名さん]

２６１です　迂闊にＡではないかと答えておりますが、過去の思い当たる駐車場の舗装工事の事例を発見しました。修繕費として預金から支払われちおり、費用計上されております。当時の議案書で確認しました。迂闊ですみませんでした。

[265: 匿名]

建物にペンキを塗る或いは塗り替えるのと一緒ですよ。
すなわち補修繕費。

[266: 匿名]

資産計上するならば財産的価値が必要。
乱暴に平たく言えば、それ単品で売れるかどうか。

[267: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん
貴兄の意図が解りませんが、拘りますね（笑）２４６さんは仕事が忙しいようです。

管理組合の会計は収支報告書（計画書）が義務付け（指導）されているだけです。
バランスシートは必要だと思いますが、任意の慣行です。
仮にバランスシートを作成する場合でも現金（未収入金を含む）以外は計上しません。
なぜなら、新たに固定資産を取得しても、その所有者は各区分所有者です（組合ではありません）
つまり「Ｂ」です（解っていらっしゃると思いますが）

なお、電話・机・椅子等、備品の台帳は必要でしょうね。
（私のマンションでは電話（権利）は備忘価格１円で計上していますが）

[268: 匿名さん]

２６４ですが資産計上すると固定資産台帳に記録され固定資産がかかる事もあります。大規模修繕で数億円かかってその工事代金を資産計上したら同様になりますね。過去の議案書で確認しました。600戸のマンションの住込み菅理員で一区分所有者です。

[269: 匿.名さん]

>>257
コ"ルコ"１３ さん
いろいろな意見があり、おもしろいですね。

>>257 の例がどのような形態であるのか不明ですが、アスファルト舗装は不動産の
附合物であり、その不動産の構成部分です。
したがって、その不動産が区分所有者全員の共有であれば、アスファルト舗装部分も
当然区分所有者全員の共有となります（管理組合の所有物ではない）ので、Ｂの処理
しかないと思います。

[270: 匿名さん]

２６８です　私のマンションでは数年前に駐車場として近隣の土地を数億円で購入し造成費用に数千万を費やして駐車場を完成させました。将来利用価値を考え宅地として建築確認申請が出来るように造成工事をしてありますが、登記は雑地ですので固定資産税は宅地より安いです。工事費数千万は資産計上ではありません。議案書。議事録で確認済み
各区分所有者の持ち分には登記されておりません。

[272: 匿名さん]

その土地は共用部分でしょう？
敷地を各区分所有者毎に登記をすることはないですよ。
持ち分割合ですよね。
土地が資産に入らなくてなんなんですか。
土地は各区分所有者の持ち物です。
Ｂが正解です。

[273: 匿名さん]

２７０です　土地はＡ　工事費はＢ

[274: 匿名さん]

ですね。

[275: コ"ルコ"１３]

予想外に多数のレスがついてしまいました。（誰も興味もたないネタなので、軽く資産計上しないですよ→そうですか、と流れると思っていました）

私は、固定資産の資産計上の有無について実情を確認したいと問いかけ、議論はするつもりはないと言ってきました。なので、少し議論に加わるのを控えようと思います。

結果からみれば、146さんは沈黙して正解でした。カキコしていたら炎上したかも。

[276: 匿名さん]

１４６さんとは関係ないです。

[277: 前期高齢管理士]

＞２７５
文中の「１４６さん」は「２４６」さん？
何故、炎上すると思ったの？　頓珍漢なレスでも期待していましたか？

尚、＞２６９は、法人化していれば別の話になります（念のため）

[278: 匿名さん]

２４６ではありません。

[279: 匿名さん]

２６８です　土地の取引　造成工事　引き渡しまでに3年かかりました。地権者がバラバラで15名　権利関係もまちまちで、土地の管理者も苦労しました。条件付きの購入者はいるが、バラバラの地権者の土地を全部購入できるのは管理組合だけでしたので一括購入で話をすすめました。理事長は抵当権と根抵当権の違い、宅地も色々ある事も知らないままの交渉をしだしたので危険を感じて幾度か修正しました。土地家屋調査士　行政書士（国有地　市有地含む）建築士　宅建主任者等々の力をお借りしました。

[280: 匿名さん]

えらく壮大な話で。

[281: 匿名さん]

２７３についての説明です。壮大ではありません。マンション管理の経営です。将来に対する投資です。菅理員として１８年の悩みを組合が取り上げて下さいました。だから退職後の住まいに区分所有者になりました。

[282: 匿名]

投資とはリスク必ずつきまとう。
それを承知で億からの資金投入するとは恐れ入る。

[283: 匿名さん]

投資とバクチは違う。管理は偏った考えは危険である。無駄金を要する設備はは出来るだけ早めに排除する。それからの投資です。バクチではありません。経営者の勘です。頭でっかちには理解できないかもしれません。効果は３年で出てきます。管理費等の値上げを防止できます。

[284: コ"ルコ"１３]

>>277 前期高齢管理士さん

レスNo.を間違えました。ポカです。

>何故、炎上すると思ったの？
既にまちまちな意見が書き込まれていましたので、どう書いても各方面からツッコミが入るだろうと思ってのことです。

[285: 匿名さん]

>経営者の勘です。

やっぱりバクチだわ。

[286: 匿名さん]

このスレでも管理組合で投資話か。

[287: 匿名]

＞２８３
その土地今はどう利用しているんだ。

[288: 匿名さん]

最近ここのスレ静かだねー

[289: 匿名さん]

287さんへ　今は駐車場として１１０台の使用中です。

[290: 匿名さん]

外部貸しか。

[291: 匿名さん]

そのマンションは駐車場に困っていたんですね。

[292: 匿名さん]

大変不足して近隣の駐車場に世話になりました。まだ不足気味です。

[293: コ"ルコ"１３]

>>275で、
>少し議論に加わるのを控えようと思います。
と言ってから【少し】時間が経ちました。ということで、本当にレスしたかったことを再開したいです。

>>267　前期高齢管理士さん
>仮にバランスシートを作成する場合でも現金（未収入金を含む）以外は計上しません。
>なぜなら、新たに固定資産を取得しても、その所有者は各区分所有者です（組合ではありません）
>つまり「Ｂ」です

背景には、共同所有形態（共有・合有・総有）があると推察しますが、預金・未収入金・固定資産で共同所有形態に違いがあるという認識でしょうか。

>>269　匿.名さん
私は、附合物という視点を欠いていたため、ウギュとなりました。また、土地（敷地？）にはいろいろな形態が考えられるのもご指摘の通りです。
ところで、
>その不動産が区分所有者全員の共有であれば、アスファルト舗装部分も
>当然区分所有者全員の共有となります（管理組合の所有物ではない）ので、Ｂの処理
>しかないと思います。
ここでの「共有」は、「共有・合有・総有を全て含めた広義の共有」か「合有・総有を含まない狭義の共有」いずれを意図していますか。

この共有・合有・総有はやや苦手な（概念は分かっても、具体的な場面では考えこんでしまう）ところであるので、個人的には、少し整理しておきたい点です。

[294: 前期高齢管理士]

＞２９３　コ"ルコ"１３さん

如何にも貴兄らしい着眼と疑問ですね。
私は、マンションの所有形態で「合有」「総有」なんて考えてもいませんでした。

専有物と不可分で持ち分のある共同所有物の維持管理だけを目的とした団体ですから
共有の概念だけでよいと思いますが…
尤も、法人化した場合は組合（団体組織）に属する財産は「合有」の概念かな？

コ"ルコ"さん、敬服はしますがあまり難しく考えると熱かでますよ。

[295: 匿名さん]

管理業務主任者のスレです。２９３と２９４は知識自慢に見える。分析していくと可笑しい箇所がかなりあるよ。役に立つ箇所もある。

[296: コ"ルコ"１３]

そうなんです。既に発熱しているです。

[297: 匿名]

>分析していくと可笑しい箇所がかなりあるよ。

ほら、知識自慢の鼻をへし折るチャンスですよ。どこがへんなのか教えてあげたら。管理業務主任者の株が上がりますよ。

[298: 前期高齢管理士]

それは心配ですね。今日にでも小児科を訪ねられたら如何でしょう。（勿論冗談）

[299: 匿.名さん]

>>293
コ"ルコ"１３ さん

共用部分や敷地の所有形態は狭義の共有です。
したがって、各共有者（各区分所有者）には持分があります。
一方、管理組合（権利能力なき社団・法人）の財産は総有であり、
総有の概念には、構成員の持分という観念はなく（持分処分権
そのものがない）、分割請求もできません。

[300: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん、匿.名さん

ありがとうございました。

>共用部分や敷地の所有形態は狭義の共有です。
ということは、
①管理組合法人になっても、共用部分や敷地の所有形態は、狭義の共有でいいのでしょうか？

また、
②区分所有になっていた101号室を組合で購入し、規約共用部分にしました。管理組合、管理組合法人ともに所有形態は、狭義の共有でいいのでしょうか。

実は、この辺（①②）が分からず、知恵熱を発しておりました。

[301: 前期高齢管理士]

＞２９９匿.名さん　

明快な判断ですね。勉強になります。
ただ、深く考えると私も熱が出そうなので止めておきますが、
共有財産の維持管理を目的としたに過ぎない団体の所有財産の所有形態の定義としては
曖昧さを感じます。

[302: 匿名さん]

弁護士がいれば　ＮＯ３００さんや私にも教えて下さい。司法書士で登記の件でもいいです。総有　共有　狭義　だの司法試験にも出ないマンションの管理に関係ない問題をわざと投稿して自分の知識自慢をしようとしているが、知識はそれ程では無い事がバレてきたのでこのような投書になった様に見受けられる。いい加減に辞めなさい。現実的でない。

[303: 匿名さん]

隣接する土地をマンションが買ったら規約敷地。
その場合、組合名義では登記することができない。
だから、組合の代表者の個人名義で登録をするか区分所有者全員の
共有にするしかない。
法人化すれば法人自身の名義で登記ができる。
ただそれだけのことだよ、変に理屈をこねて難しくする必要はない。

[304: 匿名さん]

そうですね。

[305: 匿名さん]

共用部分や敷地が狭義の共有？
何寝惚けたこといってんだか。
広義であろうが狭義であろうが共用部分であることに間違いはない。
共用部分であればその扱いは同じ。
こんな簡単なことも分からず、総有・共有とか持ち出してもね。
もっと簡単明瞭にもっていけないのかね。

[306: 匿名さん]

そうですね。

[307: 匿名さん]

３００　３０１さんの得意分野ではないようですね。得意分野はさすがですよ。マンション管理士の活用のスレでは勉強しました。あなた達を非難する気はさらさらありません。私はマンション管理士として勉強になります。官業　宅建　の資格保有者で専門は菅理員です。マンションの区分所有者でもあります。

[308: 匿名さん]

ひょっとして、管理業務主任者って管理人より存在感薄いんじゃないか。

[309: 匿名さん]

いやいやとてもじゃないが太刀打ちできません。資格は私より2オーバー　若い　いい体格してる　男前　発言が理路整然として解り易い　一番滑稽なのは気にいらない意見の時には長電話で議論で挑戦的　電話代が高くつくと会社から怒られるだろう出てこいと言うと近くのファミレスに無断駐車をして一晩中飲みながら議論に明け暮れる。真面目で非常に好感度ＮＯ１である。管理会社を創れと理事長から進められているらしい。大型だから採算性は高いが相談の時は。辞めろ、と注意している。脱サラの厳しさがまだ理解できない。彼なら成功する確率は高いが反対している。めったにこれ位の管理業務主任者はいません。

[310: 匿名]

>めったにこれ位の管理業務主任者はいません。

一般論として管理人より存在感薄いことは認めるんだな。

[312: 周辺住民さん]

ぼくはふぐ調理師の免許持ってます。

[313: 匿名さん]

すごーい
尊敬します

[314: 匿名さん]

顧客満足度に影響があるのは、管理人よりフロントマンだよ。

[315: 匿名さん]

３１４さん　フロントマンはマンションの管理室で勤務してますか。私のマンションは４００戸ですがフロントマンは月１回の理事会だけ組合室に出席します。菅理員は日勤です。清掃が６名で交代で９時から１７時勤務です。フロントマンの顔も知りません。管理員は時々巡回中にバッタリ会うくらいです。

[316: 匿名さん]

うちのマンションは350戸ですが、管理会社のフロントは毎日1回は顔を
みせてますけどね。管理員室とか集会室に。
当然理事会や総会には、フロントと管理員1名は出席して準備や出欠確認
とかをしてますよ。

[317: 匿名さん]

３１５です　３１６さんと同じです。

[318: 匿名]

なにかあった時、相談するのはフロント

[319: 匿名]

管理人は受付役のメッセンジャーに過ぎません

[320: 匿名さん]

フロントは、中規模以下に呼ばれたら来るだけさ。

[321: 匿名さん]

フロントと理事長が悪い事を企んでいるところをを菅理員から指摘され菅理員を辞めさせた。真面目な菅理員でしたので後の管理が心配でした。あんのじょうマンションに出入りする人間が以前と人相が異なるし違法駐車やバイク及び自転車やたばこの吸い殻や生ごみの放置等全体的に荒れてきました。現理事長はマナーが悪く前菅理員から注意され個人手的感情で辞めさせたとの噂が絶えない。

[322: 匿名さん]

菅理員に注意された腹いせとこの管理員がいると悪い事が出来ない為に菅理員が邪魔で理事長になり管理員を辞めさせたと言う事ですか？。理事長になる前からの怨念ですか？。

[323: 匿名さん]

そう思いたいだけだらう。

[324: 匿名さん]

詳細は解りませんが理事長個人が告訴され損害賠償を払ったそうです。

[325: 匿名さん]

>現理事長はマナーが悪く前菅理員から注意され個人手的感情で辞めさせたとの噂が絶えない。

これ管理員がうわさを撒き散らしただけだらう。普通、管理員が変わったも、うわさにはならない。

[326: 匿名さん]

マンションに住んでいる。

[327: 匿名さん]

マンション管理士よりも実務経験豊富な管理業務主任者です。
合格発表が近づいてきました。

[328: 匿名さん]

発表終わってるけど。

[329: 匿名さん]

11日に発表あったよ。

[330: 匿名さん]

実務経験が一番なんだよ。分からんのか。

[331: 匿名さん]

>>329
それはマン管の合格発表だ。
管理主任は去年合格発表だ。

[332: 匿名さん]

合格したの？

[333: 匿名さん]

1月18日が合格発表でしたね。
理事会役員の自己啓発なら、マンション管理士よりもこちらが良いでしょう。

[334: 匿名さん]

管理会社の社員は必須資格だよ。

[335: 匿名さん]

取れない人もいるけど。

[336: 匿名さん]

クビだな。

[337: 匿名さん]

管理業務主任者は主任者という字のごとく、担当者レベルの資格よ。
ニーズのないマンション管理士を「管理業務責任者」に衣替えして、
管理会社の管理職の必須資格にすれば良い。

[338: 匿名さん]

マンカンだけでは仕事にはならない。管業ないと独立は無理。

[339: 匿名さん]

そう、マンカンだけでは仕事にならないから、管理職向け責任者にすればいいんだよ。

[340: 匿名さん]

独立して食ってく資格じゃないよ。自己啓発用の資格だよ。

[341: 匿名さん]

マンカンは自己啓発だろうが、管業は宅検と同じで、業務に必須の資格。

[342: 匿名さん]

名称独占権資格と職業独占権資格の違いだね。

[343: 匿名さん]

いやいや、レベルの差が大きすぎ。

[344: 匿名さん]

そう？
普通両方採るだろ？
片方だけだと、開業は無理かな