管理業務主任者について

[匿名さん]

コンサルタントとして活動する人が希有なマンション管理士のスレは、パート９までなっています。
ですが、実務を行っているのは管理業務主任者に他ならないです。管理業務主任者のスレがないので立てました。

何でも良いので管理業務主任者を語りましょう。

[185: 匿名さん]

又、出てきたね。
人のあら捜しを趣味にしている奴が。
間違いや知識不足は誰でもあること。
それを揶揄するんでなく、正論を
書き込めばいいものを。
まあ、それを生きがいにしているような性格だから
仕方ないけどね。
性格はなかなか直るもんじゃないからね。

[186: 匿名さん]

>>183
正社員云々ではなくて、外注ですよ。
私、デベ系大手と財閥系にいたけど、ほとんどが外注。
資本関係も何にもない派遣会社を使ってました。
一応、グループ会社に管理員派遣専門の会社をもってはいましたけど、金額が合わないのでほとんど使っていない。
よって、従業員ではまったくありません。

>>177
なんだか知ったかぶりされてますが、メンテをメーカー系に依頼したら、メーカーの人間が来ますよ…
知らないので適当に言わないで下さいよ。みんなが混乱するからさ。

[187: 管理侍]

やっぱり不十分な知識で断定的に書く人が多いね。

いろんな会社があるってことですよ。
管理員を社員にしている会社もあれば、外注している会社もあります。
何に重きを置いているかは会社方針の違いです。
管理会社を選ぶ際には正確な情報をもとによく見極めて判断しましょうね。

[188: 匿名さん]

メンテをメーカーに依頼したら、メーカーの点検業者がくる。
管理員については、社員にしているとこも外注しているとこもある。
この問題はこれで終わりでいいのでは。

[189: コ"ルコ"１３]

大手管理会社が、アウトソーシング重視か内製化重視かを検証するためにデータ分析してみました。以下( )内=マンション管理部門従業員数÷管理戸数×100。100世帯当たり従業員数です。

■アウトソーシング重視
長谷工コ(0.3)、三菱(0.4)、大京アス(0.4)
■中間グループ
三井住サ(0.9)、日本ハウ(1.2)、住友建サ(1.4)、大和ラ(1.8)、東急コミ(1.8)
■内製化重視グループ
コミュワン(2.3)、野村リビ(2.3)、合人社(2.7)


各社の元データを全部出すのは面倒なので２社出して比べてみましょう。（従業員、管理戸数）

三菱コ： 641人　167,525戸
合人社：4,258人　157,309戸

同じ17万戸内外でも従業員数は桁違い。経営スタイルの違いが如実に数字に現れています。

[190: コ"ルコ"１３]

しくっじった。16万戸内外だった。

[191: 匿名さん]

う～ん
従業員に管理員や清掃員が含まれていたり、外してあったりで
従業員総数が違ってないですか。
三菱の人数が少なすぎるようだし。

[192: 匿名]

>>191
それこそ、直接雇用か間接雇用の差でしょ。
『従業員』と言えば直接雇用のみ。

[193: 匿名さん]

管理員の数字が含まれているいないでは、大きく数値が違ってくるし。

[194: 匿.名さん]

三菱地所コミュニティには、管理員業務を受託する１００％出資の
MT コミュニティスタッフ（株）がありますね。
http://www.mtcs.jp/

[195: 匿名]

因みにうちのマンションではエレベーターは日立ﾋﾞﾙｼｽﾃﾑとﾌﾙﾒﾝﾃ契約しているが、部品交換等は下請けが来る事がある。作業服とか見ただけでは分からないけど（日立ﾋﾞﾙｼｽﾃﾑの社名の入った作業服だけど微妙にデザインが違う）実際は外注している。

[196: 匿名さん]

うちは東芝とフルメンテ契約をしているが、
部品の交換は当然東芝の社員がきているよ。

[197: 匿名さん]

１８９さん　ここは管理業務主任者のスレです。せっかくの知識のある方が軽く見られますよ。

[198: 匿名さん]

うちの管理人態度悪いことをフロントに言ってちーとも直らん。派遣だったのか。

[199: 186]

外注管理員
メリット
・程度が悪い管理員を簡単に変えることができる
・安い
デメリット
・基本的教育はなされているが、社内の処理ルールの不徹底がある（ただし管理組合に影響なし）

自社（グループ会社含む）管理員
メリット
・社内ルールが徹底しやすい（管理組合に利益なし）
デメリット
・高い
・程度が悪くてもなかなか変更できない（社内の事情優先のため）

[200: 匿名さん]

そっかあーっ。派遣管理人じゃなく、グループ会社からの派遣かあ。

[201: 匿名]

管理組合と委託契約を交わした会社以外の会社所属の管理員なら例えグループ会社であっても『派遣』扱いです。

[202: 匿名さん]

グループ外派遣ならサクサク派遣切りができるんだ。
いいこと聞いた。

[203: 前期高齢管理士]

暫く覗かない内にかなり脱線していますね（この板ではよくある事ではありますが）
そもそも論に戻しませんか？

適正化法は議員立法で制定されましたが、背景は当時のマンション管理の実態を問題視した結果です。
多くの管理会社の出鱈目な受託業務遂行と管理組合（理事会）の未熟さに危機感を持った結果です。
成立までに紆余曲折があったようですが、適正化法の骨子は、
　①　管理組合の適切な運営に助言・支援・援助を行う「マンション管理士」の創設であり
　②　業務規制を通じて適切な受託業務を実施するよう「管理会社の登録制度」であり、
　③　②の的確な実施を確保するために「管理業務主任者」の設置が義務付けられた。

しかしながら、管理業務主任者資格はマンション管理に関する最低限の知識を有する証の為であったり
定められた「「重要事項の説明」「書面への記名押印」「管理事務の報告」を人員的合理性でクリア―する
為に管理会社内で資格取得を推奨されるだけに過ぎなくなったきらいがあります。

フロントが資格を取得する事になんら異存はありませんが、本来の資格者の目的を忘れていませんか？

適正化法以前に比べ、管理会社の業務は適正に近づきつつありますが、それは自浄努力と云うより
管理士資格への挑戦を通じて区分所有者が覚醒した事や、資格取得者が成り行きもあり業界の諸々の不合理
を暴きたてた結果による影響（効果）の方が大きいと感じています。

管理会社にお勤めの方々や関連業界にお勤めの方々に反論があればどうぞ。

[204: 匿名さん]

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財団法人東京しごと財団　　しごとセンター課　協働事業担当係 　　
TEL [phone] FAX [phone]
〒102-0072 東京都千代田区飯田橋3-10-3 東京しごとセンター8階
URL http://www.tokyoshigoto.jp

[205: コ"ルコ"１３]

お叱りを頂いた>>197さん、勘ですが>>188さんですか。

もしかして、
>この問題はこれで終わりでいいのでは。
に被せてしまったから？
だとしたら、ごめんなさい。何分、>>188が投稿する前から、携帯でとろとろと書いていたのでご容赦ください。

[206: 匿名さん]

>それは自浄努力と云うより管理士資格への挑戦を通じて区分所有者が覚醒した事や、資格取得者が成り行きもあり業界の諸々の不合理を暴きたてた結果による影響（効果）の方が大きいと感じています。

全くの偽り。マン管しが不合理を暴き立てた事実はありません。
組合からの直訴や公金横領の刑事事件で国土交通大臣、各地方整備局長、北海道開発局長及び沖縄総合事務局長がマンション管理業者に対して行った行政処分等による効果である。

[207: 前期高齢管理士]

＞２０６
コンプライアンスの側面ではそれも大きいでしょう。

[208: 匿名]

>>203
論を戻すならマンション管理士の話も余計でしょ。
なんでそうやって直ぐにマンション管理士に話を持っていこうとするかなあ。
マンション管理士ってただの名称権でしょ。
運転免許以下なんだよ、資格としては。

[209: 前期高齢管理士]

＞論を戻すならマンション管理士の話も余計でしょ。

確かに＞２０３の後段は蛇足ではありますね。
管理業務主任者の役割による自浄努力が足りない、と言いたかっただけです。

[210: 匿名さん]

管理業務主任者なんて話題にもならないよ。

[211: 匿名さん]

話題にする事、事態が可笑しい。

[212: 匿名さん]

＞１９９
分かりやすくて良かった

[213: 匿名さん]

>208
管業のことを話せばマン管士につながってくるんだよね。
それだけ関連性があるということ。
あんたはマン管士を嫌っているね。
何故かその理由を聞いてみたいね。
マン管士の中には士業として営業をしている者もいるだろうが、
殆どは管理会社勤務者であり、マンションの理事であり、将来を
夢見て資格を取った者等であろう。
その有資格者には、いろんな経歴の持ち主がおり、学歴（殆どは大卒であろうが）
も高学歴ありたまには高卒もいるだろうね。
性格も千差万別、人格・人望も千差万別。
年齢も性別も・・・・
しかし、あなたはマン管士の資格をもっているだけで全員が同じ穴のむじなのごとく
非難している。
その理由が知りたいね。

[214: 前期高齢管理士]

＞２０３を投稿以降２時間半待ってみたが骨のある反論はないなあ。
夜行性の諸氏の反論レスが入る事を期待して今日は寝ます。

[215: 匿名]

>>213
お答えしよう。
リアルのマンション管理士は全く知らないし接点もない。
自分の知っているマンション管理士はこの板の住民が全てである。（マンション管理士なる者はこのサイトで初めて知った）
然るにマンション管理士なる者は自らの存在を知らしめ、あわよくば仕事を貰おうとしているとしか思えない。
本来は客観的にマンション管理組合にアドバイスするべき立場の資格と認識するが、この板に出入りしている自称マンション管理士達の多くの意見は主体的で独善的でありとてもアドバイザーとして相応しいとは思えない。

[216: 管理侍]

>203
前期高齢管理士さん

>管理業務主任者資格はマンション管理に関する最低限の知識を有する証の為であったり
>定められた「重要事項の説明」「書面への記名押印」「管理事務の報告」を人員的合理性でクリア―する
>為に管理会社内で資格取得を推奨されるだけに過ぎなくなったきらいがあります
当然の結果です。
制度自体がそんな無意味な規制になっているからです。

まず制度設計（適正化法の趣旨）について述べましょう。
マンション管理に関して、以下の問題があった。
・管理組合は必ずしも管理に精通していない
・管理組合と管理会社間の契約・金銭等のトラブル
・専門知識をもった人材や相談体制が不十分

これらの問題解決に向けて適正化法によりマン管士・管業資格を定め、管理会社を登録制にした
と理解しています。

しかし、私はそもそも適正化法の施行に不満がありました。
まず、「適正化」という呼び方が気に入らなかった。
これはあたかも全ての管理会社で管理が不適正に行われてきたような言い方です。
勿論、不適正な管理会社が存在していたことは事実ですが、それは一部の会社です。
適正に業務をしてきた会社にとれば、「適正化」とは何たる言い方か、と思いました。

そして、適正に業務をしていた会社にとって、新たな規制は単なる経費の増加にしかなりません。
その負担は結局管理組合の負担になります。
つまりダメな会社の底上げのために、適正な会社に管理を委託する管理組合の負担は増加しました。

私はダメな会社だけに規制を課すべきだったと思います。

>適正化法以前に比べ、管理会社の業務は適正に近づきつつありますが、それは自浄努力と云うより
>管理士資格への挑戦を通じて区分所有者が覚醒した事や、資格取得者が成り行きもあり業界の諸々の不合理
>を暴きたてた結果による影響（効果）の方が大きいと感じています
元々自浄能力のある会社は適正に業務をやっていました。
管理会社は適正化法施行の何十年も前から管理をやってきました。
マンションという居住スタイルができて、それとともに試行錯誤してきた。
マンションの歴史は管理会社の歴史なのです。
ゼロからのスタートで築き上げてきたのですから、今の常識からすると不十分なところもあったでしょう。
しかし、現在の物差しで過去を測るべきではありません。
過去が不適正だったのではなく、管理会社も区分所有者もマンションとともに成長してきたのです。
（繰り返しますが、決して不適正な会社が存在したことを否定するものではありません）

[217: 前期高齢管理士]

＞２１６　管理侍さんへ

＞当然の結果です。
確認しますが、上段で引用された私の文章（業界内の反応）は肯定される訳ですね？

＞制度自体がそんな無意味な規制になっているからです。
何故、法の趣旨を考え対応（自浄努力）をしなかったのでしょう？　反省すべき点は無かった？

＞「適正化」という呼び方が気に入らなかった。～
単なる感情論ですね。それが貴社を含む業界での受け止め方だったのですか？
法は全て性悪説を前提に定められています。公序良俗に従っていれば法なんて不要でしょう。

＞管理会社も区分所有者もマンションとともに成長してきたのです。
ある意味その通りでしょう（「過去が不適正だったのではなく」は同意出来ませんが）
今でも、今からもそうであって欲しいものです。（当然、区分所有者や管理士も）

会社（組織）は個人個人の努力によって成長します（サービス業にあっては特に）
貴業界での管理業務主任者（必ずしもフロントを指しません）の奮起を期待する所以です。

（機会があれば、私が承知している適正化法制定時の裏話（官僚や政治家・管理業界）をします）

[218: 匿名さん]

＞過去が不適正だったのではなく、管理会社も区分所有者もマンションとともに成長してきたのです。

成長とは？　逆でしょう、
マンションは増えないので管理会社の過当競争の結果は大資本に集中し一般管理会社の懐事情は悪化し、益々狡猾になっている。
一方これに対する管理組合のだらしの無さは年々無知、無能で管理会社に好きなようにされている様は目に余るものがある。

[219: 管理侍]

>217
前期高齢管理士さん

>確認しますが、上段で引用された私の文章（業界内の反応）は肯定される訳ですね？
肯定します。

>何故、法の趣旨を考え対応（自浄努力）をしなかったのでしょう？　反省すべき点は無かった？
不適正だった会社は適正化法により自浄努力をしたと思いますよ。
（できていない会社もあるでしょうが）
適正化法が業界の底上げに繋がったことは認めています。

私が申し上げているのは元々適正だった会社はいい迷惑であり、
コスト面で管理組合にも影響が及んでいるということです。

>単なる感情論ですね。それが貴社を含む業界での受け止め方だったのですか？
感情論ではありません。私個人の捉え方です。
普通の感覚なら「マンション管理業法」でよかったのです。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
つまり、
「それまでの何十年間のマンション管理は全て不適正だったので適正にするための法律をつくる」
ということです。
悪意があります。
管理業に携わっていない方には理解できないことでしょう。

>法は全て性悪説を前提に定められています。公序良俗に従っていれば法なんて不要でしょう。
法の定め方の問題です。
管理会社というだけで十把一絡げに全てを規制する必要はなかったと私は思います。

>会社（組織）は個人個人の努力によって成長します（サービス業にあっては特に）
>貴業界での管理業務主任者（必ずしもフロントを指しません）の奮起を期待する所以です。
まだまだ業界全体の底上げが必要な面はあるでしょう。
しかし多くの管理業務主任者は「実務者」として日々努力し、数多くの経験を積んでいると思っています。
但し、会社、個人によって例外が存在することは言うまでもありません。

[220: 匿名さん]

＞但し、会社、個人によって例外が存在することは言うまでもありません。

何だ何も変わらいと言うことと同じではないか。

[221: 前期高齢管理士]

管理侍さん

元々この＞２０３は貴兄のお考えを確かめたかった丈ですので、終わります。レスありがとう。

高層住宅管理業協会が一昨年？発表した「中期事業計画」は良く出来ていますね。
流石、資金と人材が豊富な組織ならだと思います。

構成員一人ひとりの精進と努力で一歩一歩実現して欲しいものです。

[222: 匿名さん]

ご意見を頂ければ

管理組合で建築図面をみて簡単な建物の勉強会をしたい
と考えています。
１．屋上防水
２．コンクリート躯体のクラック、ジャンカ補修
３．外壁塗装

管理会社さんのサービス対応でお願い出来ますか？
素人の勉強会です。図面を使って一般的な説明を
してもらうつもりですが。

[223: 前期高齢管理士]

＞２２２

担当のフロント次第でしょうね。一度先方の意向を打診されては？
大規模修繕の時期が解りませんが、建物診断の名目で専門家（業者）を派遣してくれるかも。

組合役員の方と想像しますが、勉強会では専門家の解説でマンション内を隅々まで「探検」するのも
劣化状況を具体的に把握できて良いですよ。

[224: 匿名さん]

>223さん
大規模修繕の勉強会なら、管理会社、ＮＰＯ○○県管理組合連合会、建設会社、
設計事務所等大概のところは、無償でやってくれますよ。
長期修繕計画を依頼した会社に依頼するのが手っ取り早いでしょうが。

[225: 匿名さん]

↑は
222さんの間違いでした。

[226: 前期高齢管理士]

＞２２４
だれが大規模修繕の勉強会と言いましたか？
勉強する為に招く専門家に建物診断の名目が有効だと言ったのです。（役員の為にも）
業者にとっては大規模修繕の時期も、招聘される場合関心事ではありますので触れただけです。

＞２２２さんの質問は、素人の為に「管理会社さんのサービス対応でお願い出来ますか？ 」です。
他の組織が無償でやってくれるとの情報は求められていません。

[227: 匿名さん]

＞２２３＞２２４さん

222です。有り難うございます。

今回の質問の意図は管理会社のコンサルタントを
無料で行ってもらえるのかをお聞きしたかったので
223さんの言われる、フロントに尋ねればいい事では
あります。

毎年、管理会社の建物点検で報告が上がってきているので
、平面的な認識はしています。
また、調査診断となると、大がかりになり、費用がかかります。
現状も、そこまで必要な建物劣化事項もありません。
費用をかけるには理事会としてはそれなりの出費名目も必要でしょう。

緊急時にジタバタしなくてもいいように当建物の重要箇所の基礎的な
知識を深めたい意識があります。
管理会社は普段から我々素人が相手で営業していますので、素人に
対する説明にも慣れていると思います。
よって、無料で簡単な図面での説明でも管理組合にとっては無駄のない知識の
習得になるものと期待してます。

[228: 匿名さん]

２２２ですが、度々ですみません。

管理組がで管理会社さんに改修工事を依頼した場合は
工事前に具体的工事内容説明をしますが、それ以外の
管理組合の勉強会的なコンサル実績はないのでしょうか？

[229: 匿名さん]

２２８を訂正

２２２ですが、度々ですみません。

管理組合が管理会社さんに改修工事を依頼した場合は
工事前に具体的工事内容説明をしますが、それ以外の
管理組合の勉強会的なコンサル実績はないのでしょうか？

[230: 匿名さん]

>227さん　224です。
建物の劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向
にあります。
あなたのいわれるように、劣化診断を専門家任せにせず、自主的な取り組みをされれば、
各区分所有者の理解を深め、なにをどう専門家に依頼すればいいかがあきらかになり、
合意形成につながってくると思われます。
自主点検のポイントとしては、屋上防水、外壁、電気設備、給水設備が考えられます。
　屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の
　　　　　　痕跡調査等水はたまっていないか。
　外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れはないか。
　電気設備・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　
　給水設備・・排水の流れは悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか。
　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。
こういった点を勉強されることになると思います。
いいことだと思いますので、是非取り組まれたらいいでしょう。
管理会社なりは協力してくれると思いますよ。
大規模修繕の勉強会といいましたが、いずれやってきます工事に対する知識の勉強会と
いう意味で大規模修繕工事の勉強会といいました。

[231: 前期高齢管理士]

＞２２８

あまり聞いた事はありません（組合のニーズも）が、やってくれる管理会社もあると思います。
ゼネコン系等、詳しい人は居ますから。

貴所担当の管理会社も「建物点検報告」があるのですから。
私の述べた建物診断は点検報告と同様に目視程度であり、特にコストの掛かるものではありません。

私のお勧めは、先に述べた通り「座学」より「探検」です。（百聞は一見にしかず）

もし、管理会社が断るのなら２２４さんの言われるように近隣の管理組合を支援する組織に依頼すれば
多分無償で応じてくれると思います。（建設会社や設計事務所等は無償は無理かも）

[232: 匿名さん]

>230さん　２２２です。

ご意見有り難うございます。
言われる事、内容は概ね理解しています。

勉強会の実現のための具体的な方法を模索しています。
費用を掛けないで、有効な方法です。
それが可能かの意見を求めました。

先々、大規模数膳工事に繋がるとは思いますが、
今回はそこまでは考えていません。
大規模修繕工事の論議はスレ違いになりますので・・・

[233: 匿名さん]

>232さん
私は大規模修繕工事を前提に、勉強会の実施云々をいっているのではありませんよ。
自主点検のポイントが大規模修繕の工事個所と重なるからいったまでです。
勉強会を実施するための具体的な方法は、前期高齢管理士さんもいわれているように、
管理会社のフロントさんにまず相談をされたらいかがですか。
工事をするんではないから、フロントの方がやる気があれば、相談にのって戴ける
と思いますよ。
自主点検のポイント程度でしたら、現場で目視をやり直接説明してもらうだけですからね。

[234: 匿名さん]

231、233さん　２２２です。

>あまり聞いた事はありません（組合のニーズも）が、やってくれる管理会社もあると思います。
>ゼネコン系等、詳しい人は居ますから。

仰る通り、管理会社さんが管理組合のために、ここまで骨をおってくれるのかの質問でした。

無理な要望は出来ませんので、簡略化した勉強会のつもりです。
素人がいくら勉強しても専門家の実務の意見は参考になります。
管理会社の施設課には専門家が控えていると思います。
この人達にお願いが出来ないものか、当マンション担当フロントに
聞く前にここで、ご意見を求めました。

建物点検には同行してますので建物状態は把握しています。
ただ素人であるために、どの様な要因が劣化を促進しているのか
その寿命など、詳細は理解していません。
点検時は時間がないので説明を求めるのには無理があります。
個人的には質問、疑問が多くありますが、
今回はそれより、簡単な勉強の機会を創ることを考えています。
よって管理業務主任者のスレで質問をしました。

いろいろな、ご意見は参考にさせて頂きます。

市の相談会とは別の手軽な無料建物勉強会の機会があるといいのですが？