23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[882: 匿名さん]

>>880

ソース資料に調査集計方法は詳しく書いてありますが、国勢調査によるものを統計処理しています。

[883: 匿名さん]

うちの親は退職して収入ない（低所得世帯）が
金融資産何億か持ってるぞ。

[884: 住まいに詳しい人]

>>882
何故、嘘を教えるの？

住宅・土地統計調査は国勢調査の3年後のタイミングで5年ごとに実施される
国勢調査はまったく別の調査です

国調は全国民が対象となる全数調査なので、誰でも記入した経験があると思いますが
住調はサンプリングで対象者を選ぶ標本調査のため、実際に経験のある方は少ないです

それに国勢調査には年収の質問がないので
国勢調査のデータからはどーやっても年収は出てこない

[885: 住まいに詳しい人]

>>878
>どこが上がっているのですか？
>世帯年収600万円以下の低所得世帯が大幅に増えているのに(笑)

数字を読むセンスがないね
世帯年収600万円以下の低所得世帯が増えているのは江東区も同じ
（湾岸のマンション購入者には世帯年収500万円台も多いだろーに
世帯年収600万円以下を「低所得世帯」と呼ぶもの失礼な話だ）
　
　
だいたい「部分の増減」で「全体の傾向」を語っていけない
全体傾向を掴むために主に使用するのはモード、メジアン、相加平均、相乗平均
　
【最頻値】
江東区　　　［300～400万円］のまま
世田谷区　［200～300万円］から［300～400万円］へ上昇

【中央値】　按分による計算
江東区　　　約412万円　から　約416万円　約4万円の上昇
世田谷区　約414万円　から　約422万円 約8万円の上昇

【相加平均】　階級の中央値による計算
江東区　　　約536万円　から　約552万円　約16万円の上昇　
世田谷区 約594万円　から　約595万円　約1万円の上昇

【相乗平均】　階級の中央値による計算
江東区　　　約430万円　から　約440万円　約10万円程度の上昇　
世田谷区 約437万円　から　約459万円　約22万円程度の上昇

相加平均では江東区の方が上がっているけど
正規分布から大きく歪んでいる分布では相加平均を全体の代表値として使い難いのはご存じの通り
　
　
2003年から2008年の変化を細かく観て特徴的なのは
江東区は　持家の700万円～1000万円と賃貸の500～700万円のシェアがやや上がった
世田谷区は　賃貸の300万円以下のシェアが下がり、300～600万円のシェアが大幅に上がった

つまり、世田谷区の安アパート云々と言う分析は完全に外している

あと絶対数は少ないが、1000万円以上について
江東区は　持家がシェアが上がっているのに対して、
世田谷区は　持家も賃貸もシェアを下げている
　
　
結論としては
江東区は、高所得者の持家層が増加したことで、分布の裾野が右に拡がった
世田谷区は、低所得の賃貸層が減少、中所得の賃貸層が大幅に増加したことで、
山の頂が右に動いた、って感じ

[886: 匿名さん]

世田谷区の年収５００万円以下世帯がたったの５年間で１５％も増えたのに、
まったく現実を無視しているよ(笑)

[887: 匿名さん]

一生賃貸の人が増えているってことだよ。

所得の二極化が進む限りは世田谷区の人口は増え続けて
いずれ１００万人に達するであろう。

[888: 匿名さん]

2008年はプチバブル直後であり、
現在どうなっているかは分からないなあ。

[889: 匿名さん]

2003年から2008年って無人の江東区埋立地にマンションが続々と建った時期だろ。
そりゃ、中間層が増えたように見えるのは当たり前。
そんな自分に都合のいいデータを切り取ってくるなよな。
これからも同じように増えていくと思うと大間違い。

[890: 匿名さん]

江東区だけではない。
マンション底値時代とプチバブルで、あっちこっちにマンションが建てられた時期。

[891: 匿名さん]

>889
都心に近くて割安だからお値段に敏感な地方からの上京者がこぞってマンション買うようになるんじゃない？
上京者のマンション購入の本格化は２０１５年以降ですが・・・
労働力不足を補うために地方からの上京は永久に続くでしょう。

でも買えるのは３割で残りの７割の人は近郊のアパート暮らしでしょう。
人口増加数はアパートがいっぱいある世田谷区が２３区で一番でしょう。

[892: 匿名さん]

>890
江東区のは他と違って明らかに造られた需要だったけどね。

[893: 匿名さん]

湾岸は土地が余ってるから
マンションたくさん作る
↓
そのうち需要が追い付かなくなる
↓
安いマンションたくさん作る
↓
売れるがそのうち需要が追い付かなくなる
↓
もっと安いマンションたくさん作る

[895: 匿名さん]

価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

[896: 匿名さん]

不動産業は完全に斜陽、いや、日没ですね。

[897: 匿名さん]

895.が常識

[898: 匿名さん]

湾岸埋立地はマンションがダブつきまくってる。
これからもまだまだできるので、希少価値なんてまったくない。

[899: 匿名]

そうか？それじゃ内陸部はどうなの？

[900: 匿名さん]

>899
これから首都圏出身者は親の家相続するようになって、家余りです。
需要は先細って行くだけです。

大量の上京者が購入年齢に達する2015年まではマンション冬の時代。

結局、上京者がどこを選ぶかで、不動産価値が将来維持できるかどうか決まります。

だから東京駅から半径５ｋｍ圏内なのです。

[902: 匿名さん]

>901
上京者の皆さんにアンケートでも取ったの？

業界としてアンケートして2015年に備えるべきだね。
どこで供給を続けるかの判断に使えるよ。
土地の仕入れにも使える。

[903: 匿名さん]

2015年、消費税は倍の10％となった。
さあ、マンションを買おう！

[904: 匿名さん]

地元志向が強い首都圏出身者を含めた20代のアンケートで5割以上が都心部居住希望だから、上京者だけになると8割以上は都心部じゃない？

[905: 匿名さん]

＞904
ソースは？

[906: 匿名さん]

昨今、相続関係の記事が新聞、週刊誌で増えて来ましたね。
いよいよ外周区の住宅地辺りから家余りが始まりそうな雰囲気です。
今のような高値じゃ買う人はいないだろうな。
ミニ戸は災害にめちゃくちゃ弱いし。

[908: 匿名さん]

地名にサンズイが付いてない場所がいいとテレビでやってたね。沢の付く街名もやめとこう。

[909: 匿名さん]

価格は需要と供給で決まる
まずは供給数が明確なので大事
供給数が多いのは資産価値維持にマイナスにしかならない
供給数が多い湾岸や都心は要注意

[910: 匿名さん]

>909
そう思うのなら供給がほとんど無い郊外を買いなさい(笑)

[911: 匿名さん]

実際には内陸の供給も多く
逆に需要は少なくて売れ残りが多い

この板で１番竣工が古い新築物件は芝のゴクレタワー（都心だが内陸）
２番目が三茶のスミフであるのが何よりの証拠

[912: 匿名さん]

麻布も供給が多くて、安いマンションいっぱいで、安い街まっしぐら。

[913: 匿名さん]

需要が弱いところでは供給も弱くなる。

つまり供給が多いのは需要が多いから、
売れるようになれば供給も自然に増える。

[914: 匿名さん]

需要があるのに供給できないところが強い

[915: 匿名]

＞914
自由が丘

[916: 匿名さん]

>911
世田谷区あたりは売れ行きが不振で供給が激減だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html

[917: 匿名]

自由が丘とは名ばかり、で実際は別の街の物件なら時々出てくるね。
虎の威を借りたなんとか。

[918: 匿名さん]

>912
希少価値を売りにして高値維持していた所はダメになるでしょう。

利便性と住環境から「住む価値」が合理的に判断されて、
マンションの価値が決まるようになる。
つまりあまり都心過ぎて日常生活に支障が出るようなところは下がり、
都心に近いのに普通に日常生活が出来るところが価値を上げる。
近くに大きな公園があったり、大きなスーパーがあったり伝統的なお祭りがあったりする所の評価が高くなっていくでしょう。
つまり、住んでいて快適、便利で楽しく都心に近いところ。

[919: 匿名さん]

>>917
おっと練馬関町の悪口はそこまでだ。

[920: 匿名さん]

深川推薦のお馴染み大学教授さん？

[921: 匿名さん]

希少価値をありがたがるのは首都圏出身者だけだろ。

需要の中心が上京者にシフトするから、
名ばかりのところは通用しなくなるぞ。

[922: 匿名さん]

上京者は
名ばかりか名ばかりでないか
に詳しいわけね。

[923: 匿名]

＞918
つまり住みたいランキングを見ればいいってことだね。

[924: 匿名さん]

>922
素直にその場所の価値を判断します。
名前はいりません。

[925: 匿名さん]

>923は業者ですねｗ
高値維持はもう無理、諦めな。

[926: 匿名さん]

住みたいランキング、は戸建てや賃貸で住みたい人達も、
投票に参加しているからねえ。分譲を買って住みたい人達だけではなく。

[927: 匿名さん]

>926
イメージで投票しているだけだから、
業者の誘導でランキングが決まるんだよ。

実際に住む段になると違うからね。

業者が高値の理由づけに良く使うから要注意。

[928: 匿名さん]

住みたいランキング、だから高いところでも別にいいんじゃないですか。
買えるかどうかは別問題で、買える人だけが買えばいいんです。

[929: 匿名さん]

住みたい街ランキングは
イメージというより
利便性（交通、日常買い物）や住環境（低層住宅街、地盤）の総合バランスに優れた
城南城西の街が多く選ばれている

[931: 匿名さん]

中長期的な価格動向なら、何とかランキングより区別の人口予測をチェックする方が良い。
確かこのスレにも杉並区の資料があった。