23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[781: 匿名さん]

>>776
アパート一大集積区である世田谷区の人口は2000年以降約7万人増えて、
総人口90万人が目の前。
100万人も夢じゃない。
待機児童数がめちゃ増えそう。

[782: 匿名さん]

いわゆる業火ベルト地帯＝アパート集積地帯の人口が増えているのが気がかり。
対策の取りようが無いけど。

[783: 匿名さん]

アパートの戸数は２３区でだいたい４２万戸くらいある。
（住宅統計より：２階建て共同住宅　木造をアパートと推定）
数として多いのは世田谷区の５万４千戸、杉並区５万３千戸、練馬区４万２千戸、大田区３万８千戸とこの４区で約５割程度を占める。

ただ割合として多いのは杉並区で戸建てを含む全戸数の２割がアパート、あと多いのは中野区の１６％で中央線沿いにアパートが多いことがわかる（神田川の世界）

ちなみに世田谷区は１３％、大田区は１２％。
外周区に木造アパートが多いのは容積率の規制が厳しいエリアが多いのと高さ規制があるためと思われる。

足立、江戸川、葛飾の城東３区はアパートが多いイメージがあるがいずれも２～２，５万戸程度で割合も８～１０％と２３区全体の平均以下。

[784: 匿名さん]

>>779
豊洲と枝川、絵に描いたようなどんぐりの背比べですね。

[785: 匿名]

>778
団塊世代は1949年生れまでなので、
バブル時代頃に住まいを高値掴みで買った世代となる。

バブル時代に世田谷はマンションは数億ション、戸建てなら10億前後出さなければ、ロクな物件はなかった。

つまり、団塊世代で当時に世田谷区物件を買えた人は極めて少数派。
退職した数など、統計には大した影響なし。

[786: 匿名さん]

>783
派遣社員は勤める会社がころころ変わるから、
東京と横浜の中間が便利。
アパート需要は城西から城南にシフト中で、
中央線沿線は年を食った人が多いよ。

将来は大田区と世田谷区が有望。

新宿の衰退を考えると中央線沿線のアパートは余るかも。

[787: 匿名さん]

実際に杉並区の人口はこの10年間あまり増えていない。

[788: 匿名さん]

>785
世代の問題じゃなくて全体が自然に衰退しているってことでしょうか？

[789: 匿名さん]

>>787

杉並はやばい感じだよ。中央線と丸の内線、井の頭線駅徒歩５分以内に収斂するのではないか？

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/shinnkihonnkoso_shiryo...

[790: 匿名さん]

世帯年収1千万円以上で世田谷区に賃貸していた人たちが都心部の分譲マンションを買って引っ越したからじゃない？
>785さんの言う通りで、団塊の世代引退と言う一時的な物じゃなくて、
構造的に高所得年収世帯が減っているのだと思うよ。

[791: 匿名さん]

いや世田谷区は年収１０００万以上の世帯が全体に占める割合減ってますけど、絶対数では増えてますよ（世田谷区の年収１０００万世帯は５年間で２７６０増です）

[792: 匿名さん]

うちは世帯年収（単独だけど）１２００万弱で港区在住。
港区だと世帯収入１２００万だと統計的には上位２割に入るんだけど周りを見渡す限り、自分はどう考えても平均よりは下としか思えない。同じマンションでいえば下のほうから数えたほうが早いと思う。

おそらく統計上は確実に存在しそれなりに数がいる都営住宅の人とか、ワンルームマンションに住む単身世帯とか年金暮らしの老人世帯とか目に見えにくいのだろうね。

[793: 匿名さん]

>791さん

それは所得の二極化が進んでいる影響だから、基本どの区も増えているのでは？
問題は世帯全体に占める割合が減っているかどうかでしょう。

[794: 匿名さん]

５年間で２７６０世帯増だと
年間で５００世帯だから増えていないと行っても良いレベルじゃない？
減少傾向に変わるのも時間の問題では？

[795: 匿名さん]

世田谷区の直近５年間の世帯数増加は３２，４００世帯。
つまり、年収１０００万世帯が５年間で２７６０増となっても、
それ以下の世帯が約３万世帯増えたことになる。

[796: 匿名さん]

>>793
>>794

Ｈ１５→Ｈ２０年の５年間だと、２３区全体だと世帯数は３８６万世帯→４１９万世帯と増加していますが、１０００万以上の世帯は４５万世帯→４２万世帯と絶対数を減らすとともに割合も減らしています。

杉並区などは１０００万以上の世帯は１０００世帯も減っているのに世田谷は増えています。

所得の二極化が進む区と全体に落ち込む区に分かれている感じです。

[797: 匿名さん]

高所得世帯の都心部居住が進んでいるけど、
世田谷区はまだましって事でしょう。

[798: 匿名さん]

人口が増えているのにかかわらず年収１０００万を超える世帯の
数が減っている背景としては上で指摘されているようにおそらく
団塊の世代の引退が大きいと思われる。

世田谷区が減らない要因としては

・自営業、経営者等で引退していない
・出世等して５年間で１０００万以下ゾーンから１０００万ゾーンに突入
・他エリアから年収１０００万世帯が転入してきている

などが仮説としてあげられるかと思います。

[799: 匿名さん]

増えると言っても紙一重のレベルだから、
時間の問題で減少し始めるんじゃない？
それに平成20年の数字だから団塊の世代の引退（65歳引退）はまだ反映されていないよ。
平成30年の数字を見ないと何とも言えないよ。

[800: 匿名さん]

>>797

都心部もいろいろです

千代田区　4590→5220　 +630
中央区　　8390→11780 +3390
港区　　　28930→24420 -4510

[801: 匿名さん]

話題の江東区は何世帯増えているの？

[802: 匿名さん]

ちなみに港区の場合は１０００万以上がなんと４５００世帯も減っているがその内訳は１０００～１５００は＋２０００、１５００以上が－６５００となっており１５００万以上が大幅に減っている。

千代田、中央、世田谷は１０００万以上も１５００万以上もどちらも増加している。

[803: 匿名さん]

>>801

江東区の年収１０００万超世帯は２６００世帯増えてます。
おそらくその大部分が豊洲などのタワーマンションエリアだと想定しています。

[804: 匿名さん]

江東区、中央区あたりでこれから出世等して５年間で１０００万以下ゾーンから１０００万ゾーンに突入する人が増えて行きそうですね。ギリギリ下の人が結構多そうですから。

港区の減少は意外ですね。

[805: 匿名さん]

ＪＲ東京駅に隣接する大丸東京店が５日、増床工事を終え、売り場面積を１・４倍に拡大した新店舗として全面開業した。午前１０時の開店前には約１０００人が行列を作り、開店と同時に店内は大勢の客でにぎわった。
１日にリニューアルオープンしたＪＲ東京駅の丸の内駅舎や、国際通貨基金（ＩＭＦ）・世界銀行の年次総会が９日から都内で開催されることもあり、大勢の国内外からの観光客需要も期待している。

[806: 匿名さん]

豊洲、有明、東雲エリアでＨ１５→Ｈ２０の５年で７０００世帯くらい増えています。おそらく半分くらいは江東区内からの移転組でしょうから、他区、他県からの転入は半分として３５００世帯くらい。

湾岸エリアのマンションの平均価格は５０００万を超えるでしょうから購入者の世帯収入はかなりの率で１０００万を越えていても不思議ではありません。

[807: 匿名さん]

2015年以降に上京者の分譲マンション購入が本格的に始まりますから、
所得レベルによる居住地域の住み分けがより鮮明に分かって来るでしょう。

[808: 匿名さん]

2015年か．．．早ければ来年くらいから中国裕福層の脱出ラッシュが始まるのでは？
（既に始まってるらしいけど．．．）
2015年の日本はどうなってるかな。政治も経済も東北も。

[809: 匿名さん]

まあ同じ東京でも路線やエリアによって所得レベルが大きく異なるのは今にはじまった話ではありません。
データが行政によりインターネットで公表されるようになったので「見える化」されたことと、今まで住んでいたエリアや路線などにこだわらず広域で持ち家を探す人が増えてきたというのはあるかもしれません。

東側への偏見を持つ人が少なくなってきたのもありますけどね。

[810: 匿名さん]

806
Ｈ１５→１７頃はマンション市場全体が安かった時代。

５０００万円なんて出さなくても、湾岸マンションの良い部屋を買えたよ。
そのあとのプチバブルになるまではね。

[811: 匿名さん]

＞東側への偏見を持つ人が少なくなってきたのもありますけどね。
これは「偏見」ではなくて「正しい知識」が増えたんだと思う。
今でも、一部のスレでは「江東区は千葉県の隣」と誤解してる人も散見されるけどね。

[812: 匿名さん]

>809
都心部居住が本格化するとどう変わって行くのか楽しみですね。

2015年からですが・・

[813: 匿名さん]

港区の高所得者の数が減ったのは２００６年の「ライブドアショック」の影響だよ。

[814: 匿名さん]

>>810

そうですね。マンション安い時期でああですから、今では湾岸エリアの平均世帯年収はさらに上がっていると思われます。

ただ港区や中央区のように天井がないエリアではないのでほんものの富裕層(地主以外）は流入してこないでしょうね。

[815: 匿名さん]

「江東区は千葉県の隣」ではなく、「江東区は千葉県の隣の隣」ですね。電車で3駅。

[816: 匿名さん]

>>815

ディズニラーンドも近くていいですね

[817: 匿名さん]

>814
おっしゃる通りで、近郊郊外は土地成金系で安定。
都心部は一攫千金成金系で不安定。
同じ富裕層でも種類が違いますね。

中央区、江東区あたりは真面目なサラリーマンが多そうだから、
景気に左右され難いのかも。

[818: 匿名さん]

いいね。

35年後も、赤い帽子に赤いちゃんちゃんこ着て電動車イスでディズニーランド。

[819: 匿名さん]

35年後なら、強調しなくても車は最低限ＥＶ、もしかしたら宙に浮いてるかもね。

[820: 匿名さん]

ん？今でも隅田川から東に住むのはたいていの東京の人間はいやがりますが。
城東の人たちは認めたくない現実。

[821: 匿名さん]

そんなことないだろ。半分は江戸時代から東に住んでんだからさ。

[822: 匿名さん]

チンケな上京サラリーマンは城東は嫌なのかな？

[823: 匿名さん]

隅田川の東ネガは少し前にどこかの個別スレでボコボコにされてたけど。
一種の病気だろうね。

[824: 住まいに詳しい人]

江東区が伸びているのは事実だけど
「豊洲くん」の日頃の傍若無人な振る舞いを考えると．．．
素直に同意できない自分がいる

[825: 匿名さん]

>>824 by 住まいに詳しい人
どのくらい「住まいに詳しい」のか、じっくりご説明頂きたい。
最近、また平気で嘘突きまくる人でてきましたね。
虚言症は病気ですが、近くにいてほしくありません。　

[826: 匿名さん]

>789に添付されている資料の21ページを見ると、2035年予測の区別の老年人口構成比が露骨に明らかだね。

2035年老年人口構成
　低い:千代田、中央
　やや低い：品川、新宿、豊島、文京、台東、荒川、墨田、江東
　やや高い：葛飾、武蔵野
　高い：渋谷、三鷹
（上記以外は全て中間）

2010年は城南・城西・三鷹・武蔵野が大田区を除き全て「やや低い」、港・中央が「低い」。

今後25年で重心が明らかに東側にシフトしていく模様。特に三鷹、武蔵野の凋落が顕著。
城南でも品川のみ健闘だしどういう前提なんだろ？ただ、無視できないと感じる。

[827: 匿名さん]

東京ってのは、昔から田舎からの出稼ぎで人が増えてきたんでしょ。

東京のルーツは田舎にあるんだよ。

つまり、東京は田舎の延長に過ぎない。

過度なプライドは禁物。

[828: 匿名さん]

>768さん

世帯増加率（Ｈ１５→Ｈ２０）
江東区　　＋１６％　
世田谷区　＋９％

世帯年収５００万以下増加率
江東区　　＋６％
世田谷区　＋１５％

との事ですが、
２３区を世帯年収５００万以下増加率が高い順に並べるとどうなるのでしょうか？
購入検討にあたって、各区の将来スラム化リスクを調べておきたいのでお願いします。

[829: 匿名さん]

そもそも人口増加とか人口構成と
マンション価格動向に何の関係があるの？

[831: 匿名さん]

アパート集積地帯は将来のスラム化リスクが高いから避けたほうが良いよ。
普通に考えて５年で１５％増はかなりの高率だよ。
単純計算だと２５年で倍になる。

[832: 住まいに詳しい人]

>>825
質問の意味がわからん

ちなみに「江東区が伸びている」って
価格が上昇しているって意味ではないです

[833: 匿名さん]

なんでアパート集積地帯は将来のスラム化リスクが高いんだ？
なんで世田谷がスラムになるんだ？
論理が飛躍し過ぎだな。

[834: 匿名さん]

>>828

めんどくさいからそれくらい自分で計算して。

[835: 匿名さん]

スレの価格動向の話をすると
価格は需要と供給で決まるから
マンション供給数が多い街は
価格が下落しやすいね。

[836: 匿名さん]

Ｈ１５→Ｈ２０で
世田谷区の世帯年収５００万以下の構成比は
４５．７％から４８．２％に増えている。
このままの傾向が続くと２５年後の構成比は６２．９％になる。
つまり約３分の２が低所得世帯になる。

[837: 匿名さん]

スラム化なら間違いなく江東区埋立地。

[838: 匿名さん]

>833
さんざん説明されているじゃん(笑)
見ざる、聞かざるですか？

[839: 匿名さん]

まあ23区でスラムなんてならないよ
それよりスレの価格動向の話だけど、
江東区湾岸部はマンション供給数が多いから価格は下落しやすいんじゃないかな？

[840: 匿名さん]

>スラム化なら間違いなく江東区埋立地。

なんで江東がスラムになるんだ？
論理が飛躍し過ぎだな。

[841: 匿名さん]

>835
供給数で言うなら、
例えば月島駅周辺では２００５年以降はタワマン供給が無かった。
だが現在は駅前にタワマン分譲予定が２件ある。

供給が長い期間無くても、将来の供給がどうなるかは分からない。

[842: 匿名さん]

>839
所得の2極化と
低所得者の独身化の勢いを甘く見ないことだ。
世田谷区の500万円以下世帯数はたった5年で15%も増えたんだぞ。

[843: 匿名さん]

各区の500万円以下世帯の増加率を知りたいな。

世田谷区以上の増加率の区ってあるのかな？

杉並区とか？

[844: 匿名さん]

＞842
だからそれでなんでスラムになるわけ？

[845: 匿名さん]

湾岸タワマンは稀少価値が高いから資産価値は下がりにくい（むしろ騰がる）

[846: 匿名さん]

低所得者が集住してもスラム化しないかもしれないよ。

世相が良い方向に行けば、ブータンみたいになるかも。

[847: 住まいに詳しい人]

>湾岸タワマンは稀少価値が高い

？？？
日本語がオカシイ

[848: 匿名さん]

結局は蒲田が一番ってこと？

[849: 匿名さん]

大田区も世帯年収500万円以下の増加率が高そうじゃない？

[850: 匿名さん]

結局は豊洲が一番ってこと

[851: 匿名さん]

500万円以下世帯といっても
高齢者はそれにあたるが
国民の貯蓄の六割を持ってるんだが
そもそも500万円以下世帯の増加がどうのという話に何の意味がある？

[852: 匿名さん]

>851
そもそもは世田谷区にアパートの数が多くて、
一方で低所得の一生独身化が進んでいるから
低所得世帯が増えているハズと言うお話から始まって、

実際にH15→H20に高率で増加しているのが確認されたんだよ。

そして、その傾向が続くと30年先にはスラム化が進むのでは？
ってこと。

もしそうなら、マンションを買うのを避けたほうが良いだろうってこと。
資産価値も当然下がるだろうし。

[853: 匿名さん]

世田谷全体の話ではなく、区内の特定エリアの話では？

[854: 匿名さん]

豊洲だけじゃない？５ヶ月連続上昇中なのは

[855: 匿名さん]

＞852
その理屈だと
では世田谷のアパートは増えた？
アパート数が増えないと、低所得世帯は増えないね。

[856: 匿名さん]

>851
江東区の６％増は高齢世帯の増加で説明がつくけど、世田谷区の１５％増は説明がつかないのでは？

[857: 匿名さん]

退職して所得が減った人が結構いるんじゃないの？
老年人口も併せて見た方が良いかもしれない。

[858: 匿名さん]

>855
世田谷区はすごい数のアパートストックを抱えているから、まだまだ不足してないよ。
千客万来いらっしゃい状態ｗ
実際人口は増え続けているよ。

[859: 匿名さん]

>857
世田谷区は23区でも老人比率が低いから
やっぱ低所得若年層が急増したのが原因だろう。

[860: 匿名さん]

江東区、中でも豊洲を中心としたウォーターフロントエリアは若い層が多く、街もきれい。

世田谷・・・？老人しか住んでないでしょ

[861: 匿名さん]

＞856
世田谷住民の退職
＋
退職者の世田谷移住
退職したら郊外と考える人が多いから
これで説明がつく

他県ならまだしも
世田谷が廃れるとかスラム化とか滑稽な話をよく頑張るね

土地が余りまくってる湾岸部はこれからもマンション大量供給だから、間違いなく下がるよ
世田谷はいくら頑張っても湾岸部にマンション供給数は勝てない＝価格維持力は勝てる

[862: 匿名さん]

20年間無限に供給が続くわけではない。
新規供給が止まった後の需要如何でしょう。

[863: 匿名さん]

>861
現実に目を背けたい気持ちは痛いほど分かるけど、
現実逃避はいけませんよ。

[864: 匿名さん]

>>860
つか、豊洲持ち上げてる奴って本当に地方出身で、成人になるまでろくに
東京に出てきたことなかったんだな。

80年代のあの辺のごみ収集車の車列は、当時都内や埼玉、神奈川に住んでた
人間ならみんな知ってるわけだがそういう首都圏在住者の共通認識がすっぽり抜けてる。

そういう意味で、あの地域の需要は地方出身者に支えられてるんだよな。
これから先、首都圏で豊洲あたりの昔を知らない世代が育ってきても、その親は
絶対にあの辺に買うなんて話になったら大反対するだろうし。

まぁ、60年くらいたってそういう口やかましい世代がいなくなったらまた少しは
変わるかもしれないけど、たぶんその前に普通にスラム化するだろ。

[865: 匿名さん]

湾岸は土地が余りまくってるからね
安く売れば売れるとわかったから
これから喜んでマンションたくさん作って安く売るでしょ
それでも利益出るんだから
社宅跡地とかでようやくマンションが建てられる土地が出る世田谷とは
マンション供給力で格が違う

[866: 匿名さん]

また業者の都心部湾岸ネガだよ。

[867: 匿名さん]

単なるイメージ操作、個人的趣味やプライド、願望などこのスレでは不要なんです。

[868: 匿名さん]

豊洲は田舎者が集まって住んでる街です。
田舎者だから高層ビルや郊外型SCが大好き。

[869: 匿名さん]

「東京は京浜東北線を境に東側が低地、西側が高台の山手に分かれます。
　比較的安全な西側は関東ローム層という火山噴出物が粘土化した地層が広がっており
　揺れに強い。ただし、有楽町と品川周辺は沖層低地のため地盤が弱く、
　多摩川などの大きな河川の周囲は液状化の危険性があります。
　上野、巣鴨、板橋は周囲に比べて高台となっており、いい地域です。
　また、立川には断層がありますが、ここも液状化はしません。
　逆に地盤が弱い地域は足立区の南部、墨田区、葛飾区、江戸川区などの
　河川の流域にある場所です。」
　（液状化予測図を作っている東京都土木技術支援センターの話）

[870: 匿名さん]

ＪＲ京葉線 現 状 価 格 １　年　前 ２　年　前
潮　　　見 147（18.0/65.1） 148（17.5/71.2） 149（18.2/72.1）
葛西臨海公園 137（22.0/70.4） 132（22.2/74.8） 141（17.5/71.8）
舞　　　浜 132（21.0/75.0） 144（12.6/69.1） 144（14.3/69.9）
新　浦　安 157（14.2/96.4） 166（14.8/95.3） 180（14.9/91.8）
南　船　橋 120（ 9.8/79.5） 134（ 7.2/86.7） 125（ 8.4/82.1）
新 習 志 野 66（27.4/82.0） 73（26.3/78.7） 63（29.6/80.4）
海 浜 幕 張 123（10.4/89.4） 132（ 9.8/87.9） 142（ 9.3/92.7）
検 見 川 浜 64（31.0/71.7） 76（28.9/71.6） 82（25.5/72.2）
稲 毛 海 岸 79（26.4/68.2） 84（27.3/66.5） 86（27.2/64.3）
千葉みなと 84（16.5/76.5） 89（17.3/76.2） 94（13.4/79.9）

新浦安はすごい　180→166→157

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn523.html

[871: 匿名さん]

ここは23区スレのはずだけど、まいっか。
＞新浦安はすごい　180→166→157
理由は承知のとおりだろうが、それでも都に近い他地域より断然「高い」んだね。
京葉線をネタにする870さんの真意や考えはわからん。

[872: 匿名さん]

イメージってすごいね

[873: 匿名さん]

>867
はっきりしているのは、
世田谷区が人口を増やすとともに、低所得世帯の数とその比率を上げ続けていることですな。
２０年先、３０年先が心配だねえ。
待機児童問題も年々悪化しそうだ。

[874: 匿名さん]

だから世田谷を売って豊洲を買おう！

[875: 匿名さん]

アパートに住んでる人達は
売りようがないけどね。

[876: 匿名さん]

アバートを売るんだよ

[877: 住まいに詳しい人]

>>873
教授のペテンに騙されている困った人が多いな
グラフ化したから、よく観てちゃんと考えてご覧

年収の水準は江東区より世田谷の方がむしろ上がっているから

※H15（2003年）のデータは年収の階級数が少ないので、
　H20（2008年）の比率で案分しています

[878: 匿名さん]

>877
どこが上がっているのですか？
世帯年収600万円以下の低所得世帯が大幅に増えているのに(笑)

城南業者も嘘はいけないよね。

[879: 匿名さん]

論点があっていないだけ。

873の言っていることはグラフをみても正しい。
877は単に世田谷のほうが高い年収の世帯数が多いと主張したいだけ。
全世帯数が多いから、数は多いの当たり前。
877が無意味にからんでいるのが下品。

[880: 匿名さん]

個人情報の管理が厳しい現代、
年収のデータはどのように収集されているんだろうね。