東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その61) 」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2012-10-13 14:51:45
 
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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位 民間調べ

 10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲(東京・江東)だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン(東京・港、久光龍彦社長)がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[スレ作成日時]2012-09-03 22:48:21

 
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23区内の新築マンション価格動向(その61)

740: 匿名さん 
[2012-10-04 21:18:56]
城南、城西の業者も必死ですなあ(笑)

過去の遺産を持ち出して懸命のネガキャン。

それよりアパート地帯の将来のスラム化の心配をすべきじゃない?
741: 匿名さん 
[2012-10-04 21:21:11]
>736は純増がどこから発生しているかの発想が無い(大笑)
742: 匿名さん 
[2012-10-04 21:26:47]
>736
上京者の購入本格化は2015年以降。
それまでは首都圏出身者の単なる都心部志向で増えただけ。
まだ序章と考えたほうが正しい。

真の意味の都心部居住と郊外近郊の衰退、
そして近郊アパート地帯のスラム化ははこれから始まるのです。
743: 匿名さん 
[2012-10-04 21:34:08]
江東区は元々が町工場地帯だったから団塊の世代が多いよ。
居住は公団、都営の賃貸が多い。お金のない人が多い。
だから高齢化も一時的に高率で上がる。

過去の負の遺産ですなあ。

まあ、これから買う人は団塊の世代がいなくなった後の事を考えて買うべきだね。
744: 匿名さん 
[2012-10-04 21:34:25]
739
辰巳の都営住宅群は大規模に建て替え予定。
建て替えれば年齢層が変るだろう。
745: 匿名さん 
[2012-10-04 21:37:43]
建て替えてもよそから低所得者がやってくるだけ。
都営住宅は貧困層の救済のためにあるんだから。
746: 匿名さん 
[2012-10-04 21:38:54]
所得が低い人は近郊のアパートで一生独身ってパターンがほとんどになるから、都営住宅の需要は少なくなるんじゃない?
貧乏でも家庭を持とうと考える人が少なくなって、個人主義だからね。
昔とは考え方が変わっちゃったね。
747: 匿名さん 
[2012-10-04 21:42:52]
江東区は今のところ地場の需要が弱いからかなり割安で買えるよ。
地場の人は坪250万円前後が高いと感じて、千葉県とか城東に流出している。

将来的には、
昨今増えたマンション住民の子供たちが購入者になるから上がっちゃう。
748: 匿名さん 
[2012-10-04 21:43:52]
まだ「区」に拘ってるのか...いったいどんだけ「区」によるメリットを感じてるんだ?
>都営住宅は貧困層の救済のためにあるんだから。
これも自分の発想が足りないだけだろ? シーリア群やCT品川などをどう説明する?
749: 匿名さん 
[2012-10-04 21:45:57]
区によるメリットあるでしょ。港区とか高校生まで医療費無料だし福祉はやり過ぎ感すらある。
750: 匿名さん 
[2012-10-04 21:47:25]
都営住宅は所得制限がありますが?
貧困層救済が主目的なのは間違いないですよ。
751: 匿名さん 
[2012-10-04 21:48:57]
所得が高い高齢者によって支えられているような区は将来危うい。

例えば目黒区、杉並区あたり。
752: 匿名さん 
[2012-10-04 21:51:23]
>750
貧困層は一生独身のアパート暮らし。
所帯は持たないよ。
団塊Jrあたりからそうで、近郊のアパート暮らしは40代前半からめちゃくちゃ多くなってる。
753: 匿名さん 
[2012-10-04 21:52:31]
人口ピラミットの形が変わらないエリアがのいいね!
住み着いてそのまま年取って建物も人も古くなるなるのがさ最悪。
754: 匿名さん 
[2012-10-04 21:53:53]
湾岸エリアが独立するならいいと思うが江東区はお荷物大杉。年収1000万だけど家に要介護の老人を扶養している感じ。
755: 匿名さん 
[2012-10-04 21:55:24]
>>752

印象操作ですか?何かエビデンスは?
756: 匿名さん 
[2012-10-04 21:55:24]
例えば世田谷区
2000年の人口81万5千人が現在は88万5千人。
7万人増えて、ほぼ同数のアパート居住者が増えている。
757: 匿名さん 
[2012-10-04 22:03:40]
所得が低いとそもそも結婚もしなくなったから、都営住宅はあまりいらなくなる。
代わって需要が増えるのは単身者用のアパート。
アパート経営は良いんじゃない?
758: 匿名さん 
[2012-10-05 01:49:54]
都営住宅は生活保護受給者用に必要だよ。
現状では都営じゃない集合住宅に住まわせて、家賃5万ちょっとをそれぞれに払っている方が税金の無駄なんだし。
759: 匿名さん 
[2012-10-05 02:13:18]
なんだか、今の日本の現状を知らぬまたは遠く離れた発想の方々が多い気がしますね...
756さんのように根拠も提示されてるのは、まだ信頼できるし意見としては尊重しますけど、
「アパート居住者」の数の公表はみたことありません。
760: 匿名さん 
[2012-10-05 03:50:17]
>>758
いや場所によるでしょ。
目黒駅徒歩物件の都営住宅でタワマンやぼろくないのあるし
賃貸で借りようとすると20万近い物件が都営ってだけで激安で入居できるし。
もっとまともなところに税金は使って欲しいよ。
761: 住まいに詳しい人 
[2012-10-05 09:44:42]
都営住宅は原則家族持ち。
低所得の独身者は安アパート。
近郊のアパート地帯の人口は増え続けて、
将来高齢化が進むとスラム化の運命でしょう。

マンション購入検討者は30年先の地域の運命にも気配りすべきでしょう。
762: 住まいに詳しい人 
[2012-10-05 09:47:59]
近郊アパート地帯の独身率は右肩上がりになるでしょう。
763: 匿名さん 
[2012-10-05 09:49:11]
>>765
一般に都(JKK東京)が運営している住宅を都営住宅と言ってるようだけど正確にはJKKが運営
しているものは 一般住宅、都民住宅、都営住宅 の3種類に分かれている。
http://www.to-kousya.or.jp/chintai/index.html

一般住宅は最低収入などの条件があり賃貸料は周辺に合わせてあるので特に激安というわけではないし
むしろ普通の賃貸住宅と同じ。都民住宅は一般とあまり変わらない扱いだけど収入の上限下限が決
められていて家賃補助が付くこともある。
都営住宅は収入の上限が決められていてとにかく安いが仕様も最低レベル。これがここでよく話題になる
都営住宅ですね。

JKKの持っているタワマンなんかは一般や都民なので特に格安ということはない。
764: 匿名さん 
[2012-10-05 09:52:13]
低所得だと結婚しない人が増えて足立区あたりの都営住宅はガラガラみたいよ。やっぱ、これからは独身者向けの安普請のアパートがもうかるぞ。
765: 匿名さん 
[2012-10-05 10:10:32]
首都圏出身者需要は底をついたようだ。

「平成24年8月の新設住宅着工」についてとりまとめましたので、お知らせします。

•市部では2,768戸(前年同月比36.9%減 5か月連続の減少)
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/10/60ma4100.htm
766: 匿名さん 
[2012-10-05 10:11:33]
都営住宅 単身者の入居資格↓

<単身者向>募集の入居資格の概要
1 東京都内に3年以上居住している単身者(原則として申込時に同居している親族がいない人)で次のいずれかに該当していること。
・60歳以上の方
・障害者基本法第2条に規定する障害者でその障害の程度が下記(1)~(3)にあてはまる方
(1)身体障害者手帳の交付を受けている1級~4級の障害者
(2)精神障害者保健福祉手帳の交付を受けている1級~3級の障害者(障害年金等の受給に際し、障害の程度が同程度 と判定された方を含む)
(3)知的障害者(愛の手帳の場合は総合判定で1度~4度)
・生活保護受給者
・海外からの引揚者で日本国に引き揚げた日から起算して5年を経過していない人
・ハンセン病療養所入所者等のうち、そのことが国立ハンセン病療養所等の長等の証明書で証明できる人
・配偶者から暴力を受けた被害者で下記(1)~(2)にあてはまる方
(1)配偶者暴力相談支援センターでの一時保護または婦人保護施設において保護を受けてから5年以内の方
(2)配偶者に対し裁判所から接近禁止命令または退去命令が出されてから5年以内の方

2 所得が定められた基準内であること。
申込者の年間所得の金額が所得基準の範囲内であること。

3 住宅に困っていること。
原則として、持家のある方、公的な住宅(UR賃貸住宅・公社住宅・都民住宅・公営住宅など)にお住まいの方は申込むことができません。

4 申込者が暴力団員でないこと
ここでいう暴力団員とは「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第2条6号に規定する暴力団員をいいます。なお、暴力団員であるか否かの確認のため、警視庁へ照会する場合があります。
767: 匿名さん 
[2012-10-05 10:15:14]
普通の低所得の独身者はやっぱ近郊のアパート住まい。
世田谷区の人口は100万人に達するんじゃない?
768: 匿名さん 
[2012-10-05 12:38:42]
H15年度とH20年度の住宅土地統計調査を見てみるといろいろ見えてくる。

簡単にいうとこの5年間で江東区の平均世帯所得は上がっているが、世田谷区は貧乏人が増えてきている。

世帯増加率(H15→H20)

江東区  +16% 
世田谷区 +9%

世帯年収500万以下増加率

江東区  +6%
世田谷区 +15%

世帯年収500~1000万増加率

江東区  +31%
世田谷区 +5%

世帯収入1000万~増加率

江東区  +14%
世田谷区 +4%

ソースは住宅・土地統計調査(H15、H20)
世帯年間収入階級表より計算

769: 匿名さん 
[2012-10-05 12:43:21]
ちなみに年収1000万以上の世帯の割合は

H20年度データで江東区→10%、世田谷区→14%

と世田谷のほうが「高所得者」は多いのだが500~1000万の中堅層については

江東区→40%
世田谷区37.8%

となっており、H15年データだと江東区→35%、世田谷区39%であるので逆転している。

770: 匿名さん 
[2012-10-05 12:46:14]
20年後、30年後を見据えたら
規制が強い低層エリアの城南城西が良いね
規制が緩い都心湾岸は、コンクリート建築が増え続けて住環境が悪くなる一方だよ
771: 匿名さん 
[2012-10-05 12:47:21]
江東区は湾岸の影響が大きいですよね。
湾岸ぬいたらたぶん人口減少区になるよ。
772: 匿名さん 
[2012-10-05 12:52:59]
>>770
規制が強いと何が良いのか分からないよ。
逆に時代の変化に追い付けず世田谷の足枷になるかもね。

どっちにしろ、ここでほとんど話題にもならないような所は
衰退していくだろうな。
773: 匿名さん 
[2012-10-05 12:53:04]
年収1000万以上の割合を区別に見ると

港区   20%
世田谷区 15%
江東区  10%
足立区   5%

とほぼイメージ通り。
ちなみに23区の平均は約10%
774: 匿名さん 
[2012-10-05 13:01:42]
>768
低所得のアパート居住独身者は税金を支払っていないので、統計から外れる。
世田谷区の実態はもっと悪いと思われる。
775: 匿名さん 
[2012-10-05 13:05:35]
恐らく分母は納税者数と思われる。
アパート居住の低所得層は統計から無視される傾向が強いので、
実態が分かり難い。
776: 匿名さん 
[2012-10-05 13:12:23]
>>771

ここ10年の人口増加を見ると江東区は約7万人増えている。
多少でこぼこはあるが人口を減らしている街は全部で19でその豪快は約2000.

湾岸エリア(豊洲、東雲、有明)は約4万人人口を増やしておりこれが人口増を牽引しているわけだが、湾岸を除いても3万人くらいの人が増えている。

湾岸エリアへの移転も江東区内からされているケースも多いと考えられるので、湾岸を除いても人口減少区にはならないと考える。

777: 匿名さん 
[2012-10-05 13:17:59]
>>774,775

分母は世帯数です。税金を払っていない世帯は100万以下にカウントされています。
778: 匿名 
[2012-10-05 14:03:33]
世田谷区は団塊世代の高給取りが続々と定年退職したんだよ。

江東区は一過性の豊洲人気、来るのも早いが逃げ出す足も早い。
779: 匿名 
[2012-10-05 14:07:51]
>776その江東区を取り囲むように生活保護世帯比率が高いエリアが存在する。
実質的に江東区も二極化しとります。豊洲と枝川は別世界。
781: 匿名さん 
[2012-10-05 14:16:38]
>>776
アパート一大集積区である世田谷区の人口は2000年以降約7万人増えて、
総人口90万人が目の前。
100万人も夢じゃない。
待機児童数がめちゃ増えそう。
782: 匿名さん 
[2012-10-05 14:18:52]
いわゆる業火ベルト地帯=アパート集積地帯の人口が増えているのが気がかり。
対策の取りようが無いけど。
783: 匿名さん 
[2012-10-05 14:48:27]
アパートの戸数は23区でだいたい42万戸くらいある。
(住宅統計より:2階建て共同住宅 木造をアパートと推定)
数として多いのは世田谷区の5万4千戸、杉並区5万3千戸、練馬区4万2千戸、大田区3万8千戸とこの4区で約5割程度を占める。

ただ割合として多いのは杉並区で戸建てを含む全戸数の2割がアパート、あと多いのは中野区の16%で中央線沿いにアパートが多いことがわかる(神田川の世界)

ちなみに世田谷区は13%、大田区は12%。
外周区に木造アパートが多いのは容積率の規制が厳しいエリアが多いのと高さ規制があるためと思われる。

足立、江戸川、葛飾の城東3区はアパートが多いイメージがあるがいずれも2~2,5万戸程度で割合も8~10%と23区全体の平均以下。

784: 匿名さん 
[2012-10-05 14:50:25]
>>779
豊洲と枝川、絵に描いたようなどんぐりの背比べですね。
785: 匿名 
[2012-10-05 14:55:53]
>778
団塊世代は1949年生れまでなので、
バブル時代頃に住まいを高値掴みで買った世代となる。

バブル時代に世田谷はマンションは数億ション、戸建てなら10億前後出さなければ、ロクな物件はなかった。

つまり、団塊世代で当時に世田谷区物件を買えた人は極めて少数派。
退職した数など、統計には大した影響なし。
786: 匿名さん 
[2012-10-05 15:23:17]
>783
派遣社員は勤める会社がころころ変わるから、
東京と横浜の中間が便利。
アパート需要は城西から城南にシフト中で、
中央線沿線は年を食った人が多いよ。

将来は大田区と世田谷区が有望。

新宿の衰退を考えると中央線沿線のアパートは余るかも。
787: 匿名さん 
[2012-10-05 15:25:07]
実際に杉並区の人口はこの10年間あまり増えていない。
788: 匿名さん 
[2012-10-05 15:27:26]
>785
世代の問題じゃなくて全体が自然に衰退しているってことでしょうか?
789: 匿名さん 
[2012-10-05 15:40:44]
>>787

杉並はやばい感じだよ。中央線と丸の内線、井の頭線駅徒歩5分以内に収斂するのではないか?

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/shinnkihonnkoso_shiryo...
by 管理担当
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