23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[721: 匿名さん]

それ、日本中共通の話題（笑

[722: 匿名さん]

子供が独立するまで何とかしのぐとかか？

[723: 匿名さん]

>人口が増えても江東区みたいに高齢者ばかりが増えていく予測

何かそういう資料あるの？

[724: 匿名さん]

>>723

ありますよ。６５才以上の人口増加率は２３区平均で５年間で約１４％くらいなんだけど２０％を超えている区は江戸川区、江東区、足立区の３区です。

[725: 匿名さん]

おっとデータが古かったね。

Ｈ２４／１とＨ１９／１で比較してみた。ソースは東京都発表の区町村別年齢区分表。住民基本台帳だからホームレスとかは入ってないｗ

２３区だと６５歳以上の人口増加率は１１％だけど区別に見ると一番多いのは江戸川区の１７．４％、江東区は１６．８％で２位だったね。

老人増加率が少ないのは渋谷区の５．１％、文京区の６．３％、中野区６．３％。

[726: 匿名さん]

>>724
それって、単なる区民の増加率に比例してるんじゃ．．．．ともあれ他の区も含めてソースちょうだい。

[727: 726]

自分でみつけた。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2012/jy12000001.htm
いろんな資料があるので、興味ある人みてください。

私はあまり興味ない(笑

[728: 匿名さん]

２４/１だと、
震災地から東京都が受け入れた老人の避難民が多かったんじゃないの？

[729: 匿名さん]

>>726

江東区は区民の増加率は７％なんだけど子供（０～１５才）と老人（６５歳以上）の伸びがそれぞれ１４％、１７％と突出していて１５～６４才のいわゆる生産年齢人口は４％しか伸びてないんだよ。

豊洲とかみてると爆発的に若い人が増えている気分になるが江東区全体でみるとそんな感じだよ。
湾岸エリアだけ見ていると全体を見誤るよ。江東区は急速に老化が進んでいます。

[730: 匿名さん]

将来人口の予測ならこの辺じゃない？中身あんまり見てないけど（笑
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/dyosoku/dy-content.htm

ただ数字だけここに並べても自然に数字のマジックになっちゃうことがあるから注意ね。
数字出すならちゃんとしたソースつけるべき。

[731: 匿名さん]

>>728

食い下がるねｗ
震災前のH23.1-H19.1の４年間のデータで比べたが老人増加率は14.2%で江戸川区の14.9%に続きトップだったよ。

[732: 匿名さん]

トップじゃないな２位
ゴメン

[733: 匿名さん]

データ公表されてるのは分かってるんだから、そういうのはどこからどの数字を
引用したのかソースを付けないとダメ。

[734: 匿名さん]

>>733

ほれ

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

[735: 匿名さん]

現在老人人口増えているにしても、現在より将来動向の方に当然ながら着目すべき。
ゆえに>730の数字で議論すべき。

数字上は都心5区が良いということになってしまうのだろうが。

[736: 匿名さん]

江東区も中央区もそうだけど湾岸エリアの新興住宅地が
人口の伸びを牽引しているわけで特定のマンションに注目
した場合、そのマンションに住む人の平均年齢は基本的に
年とともに上昇していく。

戸建ても基本的には同じだが建設時期や入居時期がばら
ばらなので緩やかに世代交代していくが、マンションの
場合似たような世代が一気に入ってくることで、世代交代
がなかなか進まない懸念がある。

ちなみに江東区に転入してくる人は震災前のＨ２２年の
データだと年間約２．８万人。

そのうち２万人が一都三県からの転入者。
２３区内からの転入者は１．２万人だが一番多いのは
江戸川区の２千人と墨田区の１３００人、中央区の１１００人と
隣接自治体当然のごとく多い。

上京者が江東区に殺到してマンションを購入しているという
仮説はどこから出てきたのだろうか？

[737: 匿名さん]

それは、下町の古い戸建てに老人が多い現実と矛盾するなあ。
古い戸建てに若者は同居したがらずに独立したがる。

[738: 匿名さん]

＞上京者が江東区に殺到してマンションを購入しているという
＞仮説はどこから出てきたのだろうか？
そんな事実はどこにもないですよ。
そういうことにしておかないと埋立地マンションが売れないからです。
デベ営業と高値掴みさせられた住民が困るでしょ？

[739: 匿名さん]

>>737

老人が多いのは下町の古い戸建てというのはイメージとしてはそうなんだけど実際に多いのは集合住宅。

http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862.html

に江東区の町別の年齢分布のデータがあるが江東区全体では６５歳以上の人が約２０％いるが、豊洲では１０％以下しかいない。

ところが辰巳では３２％もいる。辰巳というのは都営住宅だらけの街だ。あと江東区東砂２丁目は老人比率が４０％を超える超高齢の街だ。

豊洲や有明のタワーマンション街は江東区でも異色の街なんだ。こういう貧しい老人たちに江東区政は引きずられる。

[740: 匿名さん]

城南、城西の業者も必死ですなあ(笑)

過去の遺産を持ち出して懸命のネガキャン。

それよりアパート地帯の将来のスラム化の心配をすべきじゃない？

[741: 匿名さん]

>736は純増がどこから発生しているかの発想が無い（大笑）

[742: 匿名さん]

>736
上京者の購入本格化は2015年以降。
それまでは首都圏出身者の単なる都心部志向で増えただけ。
まだ序章と考えたほうが正しい。

真の意味の都心部居住と郊外近郊の衰退、
そして近郊アパート地帯のスラム化ははこれから始まるのです。

[743: 匿名さん]

江東区は元々が町工場地帯だったから団塊の世代が多いよ。
居住は公団、都営の賃貸が多い。お金のない人が多い。
だから高齢化も一時的に高率で上がる。

過去の負の遺産ですなあ。

まあ、これから買う人は団塊の世代がいなくなった後の事を考えて買うべきだね。

[744: 匿名さん]

739
辰巳の都営住宅群は大規模に建て替え予定。
建て替えれば年齢層が変るだろう。

[745: 匿名さん]

建て替えてもよそから低所得者がやってくるだけ。
都営住宅は貧困層の救済のためにあるんだから。

[746: 匿名さん]

所得が低い人は近郊のアパートで一生独身ってパターンがほとんどになるから、都営住宅の需要は少なくなるんじゃない？
貧乏でも家庭を持とうと考える人が少なくなって、個人主義だからね。
昔とは考え方が変わっちゃったね。

[747: 匿名さん]

江東区は今のところ地場の需要が弱いからかなり割安で買えるよ。
地場の人は坪250万円前後が高いと感じて、千葉県とか城東に流出している。

将来的には、
昨今増えたマンション住民の子供たちが購入者になるから上がっちゃう。

[748: 匿名さん]

まだ「区」に拘ってるのか．．．いったいどんだけ「区」によるメリットを感じてるんだ？
＞都営住宅は貧困層の救済のためにあるんだから。
これも自分の発想が足りないだけだろ？　シーリア群やCT品川などをどう説明する？

[749: 匿名さん]

区によるメリットあるでしょ。港区とか高校生まで医療費無料だし福祉はやり過ぎ感すらある。

[750: 匿名さん]

都営住宅は所得制限がありますが？
貧困層救済が主目的なのは間違いないですよ。

[751: 匿名さん]

所得が高い高齢者によって支えられているような区は将来危うい。

例えば目黒区、杉並区あたり。

[752: 匿名さん]

>750
貧困層は一生独身のアパート暮らし。
所帯は持たないよ。
団塊Jrあたりからそうで、近郊のアパート暮らしは40代前半からめちゃくちゃ多くなってる。

[753: 匿名さん]

人口ピラミットの形が変わらないエリアがのいいね！
住み着いてそのまま年取って建物も人も古くなるなるのがさ最悪。

[754: 匿名さん]

湾岸エリアが独立するならいいと思うが江東区はお荷物大杉。年収１０００万だけど家に要介護の老人を扶養している感じ。

[755: 匿名さん]

>>752

印象操作ですか？何かエビデンスは？

[756: 匿名さん]

例えば世田谷区
2000年の人口81万5千人が現在は88万5千人。
7万人増えて、ほぼ同数のアパート居住者が増えている。

[757: 匿名さん]

所得が低いとそもそも結婚もしなくなったから、都営住宅はあまりいらなくなる。
代わって需要が増えるのは単身者用のアパート。
アパート経営は良いんじゃない？

[758: 匿名さん]

都営住宅は生活保護受給者用に必要だよ。
現状では都営じゃない集合住宅に住まわせて、家賃５万ちょっとをそれぞれに払っている方が税金の無駄なんだし。

[759: 匿名さん]

なんだか、今の日本の現状を知らぬまたは遠く離れた発想の方々が多い気がしますね．．．
756さんのように根拠も提示されてるのは、まだ信頼できるし意見としては尊重しますけど、
「アパート居住者」の数の公表はみたことありません。

[760: 匿名さん]

>>758
いや場所によるでしょ。
目黒駅徒歩物件の都営住宅でタワマンやぼろくないのあるし
賃貸で借りようとすると20万近い物件が都営ってだけで激安で入居できるし。
もっとまともなところに税金は使って欲しいよ。

[761: 住まいに詳しい人]

都営住宅は原則家族持ち。
低所得の独身者は安アパート。
近郊のアパート地帯の人口は増え続けて、
将来高齢化が進むとスラム化の運命でしょう。

マンション購入検討者は30年先の地域の運命にも気配りすべきでしょう。

[762: 住まいに詳しい人]

近郊アパート地帯の独身率は右肩上がりになるでしょう。

[763: 匿名さん]

＞＞765
一般に都（ＪＫＫ東京）が運営している住宅を都営住宅と言ってるようだけど正確にはＪＫＫが運営
しているものは　一般住宅、都民住宅、都営住宅　の３種類に分かれている。
http://www.to-kousya.or.jp/chintai/index.html

一般住宅は最低収入などの条件があり賃貸料は周辺に合わせてあるので特に激安というわけではないし
むしろ普通の賃貸住宅と同じ。都民住宅は一般とあまり変わらない扱いだけど収入の上限下限が決
められていて家賃補助が付くこともある。
都営住宅は収入の上限が決められていてとにかく安いが仕様も最低レベル。これがここでよく話題になる
都営住宅ですね。

ＪＫＫの持っているタワマンなんかは一般や都民なので特に格安ということはない。

[764: 匿名さん]

低所得だと結婚しない人が増えて足立区あたりの都営住宅はガラガラみたいよ。やっぱ、これからは独身者向けの安普請のアパートがもうかるぞ。

[765: 匿名さん]

首都圏出身者需要は底をついたようだ。

「平成24年8月の新設住宅着工」についてとりまとめましたので、お知らせします。

•市部では2,768戸（前年同月比36.9％減　5か月連続の減少）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/10/60ma4100.htm

[766: 匿名さん]

都営住宅 単身者の入居資格↓

＜単身者向＞募集の入居資格の概要
１ 東京都内に３年以上居住している単身者（原則として申込時に同居している親族がいない人）で次のいずれかに該当していること。
・６０歳以上の方
・障害者基本法第２条に規定する障害者でその障害の程度が下記(1)～(3)にあてはまる方
(1)身体障害者手帳の交付を受けている１級～４級の障害者
(2)精神障害者保健福祉手帳の交付を受けている１級～３級の障害者（障害年金等の受給に際し、障害の程度が同程度 と判定された方を含む）
(3)知的障害者（愛の手帳の場合は総合判定で１度～４度）
・生活保護受給者
・海外からの引揚者で日本国に引き揚げた日から起算して５年を経過していない人
・ハンセン病療養所入所者等のうち、そのことが国立ハンセン病療養所等の長等の証明書で証明できる人
・配偶者から暴力を受けた被害者で下記(1)～(2)にあてはまる方
(1)配偶者暴力相談支援センターでの一時保護または婦人保護施設において保護を受けてから５年以内の方
(2)配偶者に対し裁判所から接近禁止命令または退去命令が出されてから５年以内の方

２ 所得が定められた基準内であること。
申込者の年間所得の金額が所得基準の範囲内であること。

３ 住宅に困っていること。
原則として、持家のある方、公的な住宅（ＵＲ賃貸住宅・公社住宅・都民住宅・公営住宅など）にお住まいの方は申込むことができません。

４ 申込者が暴力団員でないこと
ここでいう暴力団員とは「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第２条６号に規定する暴力団員をいいます。なお、暴力団員であるか否かの確認のため、警視庁へ照会する場合があります。

[767: 匿名さん]

普通の低所得の独身者はやっぱ近郊のアパート住まい。
世田谷区の人口は100万人に達するんじゃない？

[768: 匿名さん]

Ｈ１５年度とＨ２０年度の住宅土地統計調査を見てみるといろいろ見えてくる。

簡単にいうとこの５年間で江東区の平均世帯所得は上がっているが、世田谷区は貧乏人が増えてきている。

世帯増加率（Ｈ１５→Ｈ２０）

江東区　　＋１６％　
世田谷区　＋９％

世帯年収５００万以下増加率

江東区　　＋６％
世田谷区　＋１５％

世帯年収５００～１０００万増加率

江東区　　＋３１％
世田谷区　＋５％

世帯収入１０００万～増加率

江東区　　＋１４％
世田谷区　＋４％

ソースは住宅・土地統計調査（Ｈ１５、Ｈ２０）
世帯年間収入階級表より計算

[769: 匿名さん]

ちなみに年収１０００万以上の世帯の割合は

Ｈ２０年度データで江東区→１０％、世田谷区→１４％

と世田谷のほうが「高所得者」は多いのだが５００～１０００万の中堅層については

江東区→４０％
世田谷区３７．８％

となっており、Ｈ１５年データだと江東区→３５％、世田谷区３９％であるので逆転している。

[770: 匿名さん]

20年後、30年後を見据えたら
規制が強い低層エリアの城南城西が良いね
規制が緩い都心湾岸は、コンクリート建築が増え続けて住環境が悪くなる一方だよ