23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[581: 匿名さん]

投資マンションは買ったやつが負け。闇金みたいなもん。

http://blogs.yahoo.co.jp/digital_devil0611/4709239.html

[582: 匿名さん]

客がかわいそうとか思ったら
ワンルームの営業なんて出来ないよね。

お客さんに喜んで貰って
本当にその人にメリットがある
商品を売ってる営業とか販売員って
日本中の何割だろう？

[583: 匿名さん]

>>498はパンドラの箱だったわけだ。

[584: 匿名さん]

>>582

本音が出たね。

[585: 匿名さん]

＞＞576
それが　どのような状況で起こり得るか説明しないと誰も共感しないし
誰も答えなんか真面目に考えないよ。
書き込みしたことで自己満足している単なる荒らし。その書き込みが何か重要な意味を持っている
と思っているのならどうかしてる。

[586: 匿名さん]

＞素朴な疑問。
にお答えしましょう。
小規模だろうと大規模だろうと、その可能性は同じ。
大規模は、少数の未納があっても影響度合いは小さい。
＞仮に大規模修繕がきた時に五十戸分しか金がないなんて可能性もあるよね
こんなことが起きるマンションは、そもそもの計画は破綻している。

[587: 匿名さん]

大規模修繕が来た時、、、

その時までそんな状況を放っておく管理組合なら、残念だが諦めるしかないね。

そんな管理組合にお目にかかったことはないがね。

[588: 匿名さん]

ありえるパターンとしては修繕積立金が横領されたときかな。
管理会社の社員が横領したとかならともかく、例えば理事に横領されて「ギャンブルにつかっちゃった。テヘッ」とか言われた日にはそうなるね。

修繕積立金が理事に横領されるなんてふつう想定していないから、通帳と印鑑を別に持ったりしていても悪意をもって計画的にやられたらアウト。

[589: 匿名さん]

大規模はコストも大規模なのはバカでもわかる。
きっちり計算通りなら、1戸あたりの負担が少ないというスケールメリットもある。
しかしそれが、数百戸もの中で30%50%といったロスになると、とてつもない欠損になる。

[590: 匿名さん]

その30%50%のロスとか言うのがなぜ起こるのか詳しく説明してみて。

[591: 匿名さん]

＞しかしそれが、数百戸もの中で30%50%といったロスになると、とてつもない欠損になる。
実例があるなら、その実例に基づいて議論したいけど、そもそも「スレ主旨違い」ではあるな。

[592: 匿名さん]

地震話題とこの話題は避けたいよね。売り手は。

[594: 匿名さん]

＞＞591
そうですね。スレ違いもいいとこですね。
なんか勘違いしちゃった人が粘着してるみたいだし。

[595: 匿名さん]

東京には三種類の人間がいる

①山手線の内側に住み、山手線の内側に通勤する
②山手線の外側に住み、山手線の内側に通勤する
③山手線の外側に住み、山手線の外側に通勤する

[596: 匿名さん]

>>498は営業の敵ということ。

[597: 匿名さん]

豊島区は、池袋駅で携帯電話やスマートフォン（高機能携帯電話）を使った災害訓練を１１月２０日に実施する。帰宅困難者への災害情報提供に狙いを絞った訓練で、鉄道事業者や駅周辺の百貨店など約５０団体が参加。一般参加者も２０００人規模で予定する大規模訓練となる。

[598: 匿名さん]

５９５
だからなんなの？

[599: 匿名さん]

>>498って、ユーザーサイドには最高に重要なことなんだけど。

新築板にその話題があると買い煽りの障害になる。



売れなくなる障害を取り除くことは売り手にとって最高に重要なこと。

ということだね。

[600: 匿名さん]

混乱が予想されるターミナル駅周辺は避けた方がよろしいでしょう。

[601: 匿名さん]

>>598

東京ではおそらく一番人数が多いのは②と思われるが今後は
①と③が増え、②の絶対人数は減っていくと考える。
つまりトレンドとして所得の二極化とともに所得の多寡にかかわらず職住接近が進む。

[602: 匿名さん]

東京には三種類の人間がいる
①２３区の内側に住み、２３区の内側に通勤する
②２３区の外側に住み、２３区の内側に通勤する
③２３区の外側に住み、２３区の外側に通勤する

港区には三種類の人間がいる
①港区の内側に住み、港区の内側に通勤する
②港区の外側に住み、港区の内側に通勤する
③港区の外側に住み、港区の外側に通勤する

というわけで、東京都も山手線内外も港区にも「通勤する人しかいない」ということが結論だ。

[603: 匿名さん]

あれ？　東京には
④山手線の内側に住み、山手線の外側に通勤する
はいないということに．．．．つまり引きこもり？？？

[604: 匿名さん]

>>603

それは失念していました。山手線の中に住んで山手線の外側に
通勤する人はいますね。
失礼しました。

>>602

港区は国勢調査のデータを見ると就業先も自区の割合が高かった気がします。

[605: 匿名さん]

三種類の人間。

1.マンション売りつけようとする人

2.それに騙されて買って同類になる人

3.騙されない人。

だよ。

[606: 匿名さん]

都心の代表は千代田区では？
なんでいつも港区って都心の代表づらするんだろうね？

[607: 匿名さん]

千代田区より港区の方がマンション価格が高いからでしょ。

[608: 匿名さん]

千代田区在住者も職場が千代田区の割合が高いですね。確か8割くらいそうだったと思います。
でも千代田区は港区とのように住宅街がないのと、そもそも面積も人口も少ないし、神田エリアなどは下町だからね。

[609: 匿名さん]

あと一部上場企業の本社が一番多いのは港区

[611: 匿名さん]

>>606
新・都心３区＝千代田区・江東区・港区

[612: 匿名さん]

蒲田を忘れるなよ。

[613: 匿名さん]

そして>>498に注目されて終わる。

[614: 匿名さん]

>611
中央区がライバルなの？

[615: 匿名さん]

＞＞６０５

>1.マンション売りつけようとする人
>2.それに騙されて買って同類になる人
>3.騙されない人。

頭のいい１とか善良な３はネガにならないから、ネガは消去法的に２だろ

[616: 匿名さん]

東京で一番売れ残りマンションが多いのが湾岸埋立地。

[617: 匿名さん]

2015年頃から本格化する上京者の分譲マンション需要に備えてこのようなサービスが始まるようです。

遠くに暮らす高齢家族を見守り　三井不レジなど新サービス　首都圏マンションに導入

　三井不動産レジデンシャルと立山システム研究所はこのほど、ひとり暮らしの父母の生活リズムを人感センサーで見守り、非常時にはメールで家族に知らせるサービスを始めた。サービス名は「ミマモ」。まずは、首都圏の同社マンション居住者を対象とする。2013年1月からは戸建て居住者へ、4月以降は全国へと広げていく。
　寝室や玄関などの天井に設置した、熱のゆらぎを感知する人感センサーで、生活リズムをチェック。その解析データを離れて暮らす家族がインターネットで確認できる仕組み。「動きがない」「起床しない」など居室内の行動が極端に少ないデータを検知し、異常と判断した場合には、事前登録されたアドレスにメールが自動送信される。
　ミマモセンサーと受信機は電波を利用するため配線不要で、大がかりな設置工事は必要ないという。
　対象となる世帯は、三井のすまい居住者専用のメンバーシップサービス「三井のすまいLOOP」登録者。

[618: 匿名さん]

>>615

俺は3番だよ。

[619: 匿名さん]

港区に住んじゃうともうほかの場所には住みたくなくなりますね。

[620: 匿名さん]

港区がイヤで新百合に越した友達がいます。

[621: 匿名さん]

>>620

好みは人それぞれですからね。江東区に住んでいる人も江東区が大好きでほかには引っ越したくない人も多いと聞きますが、私はしんでもいやですね。

[622: 匿名さん]

＞619
港区で満足できるならそれでいいと思うが
港区が住みやすいというデータは見たことないね。
世の中上には上がある（西側近郊）。

[623: 匿名さん]

>>622

港区の区民向けアンケートによれば

ずっと住み続けたい　５５．１％
当分は住んでいたい　３０．４％

で定住意向としては８５．５％が港区に当分住みたいと思っているようです。

一方近い将来を含めて港区から転出したいと思っている人は

しばらくは住むつもりだが将来は転出したい　７．１％
近いうちに転出したいが具体的計画はない　　１．３％
近く転居予定　　　　　　　　　　　　　　　２．０％

で合計１０．４％です。

ほかの区はどんな感じかは知りませんが、居住者の８割以上がずっと住み続けたいと思っており、出て行きたい人は１割程度なので区民の多くは住みやすいと思ってるんじゃないでしょうか。

以下ソース
http://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/chosa/yoronchosa/document...

[624: 匿名さん]

港区といってもエリアによって違うので
街名を出してください。
区で語ろうとするのはいい加減卒業してください。

[625: 匿名さん]

自由が丘は、
最新のメジャーセブンの調査で、
住んでみたい街23区1位
実際に住んでみてよかった街23区2位

[626: 匿名さん]

街名ですか？
現在住んでいるのは高輪です。住んだことがあるのは三田（実家がある）ですが、もう少し都心よりにも住んでみたいですね。

[627: 匿名さん]

今住んでいるマンションは新築で購入しましたが、中古で転入してくる人は同じ高輪か白金の人とかが多いですね。
戸建ての建築看板とか見ていると建築主の住所として芝浦アイランドとかの人もいますけど。

[628: 匿名さん]

高輪って
交通の便
日常買い物の便
住環境（住宅地の容積率、大気汚染）
全てイマイチな気がするけどね。

[629: 匿名さん]

そんなの個別の生活スタイルで変わってくる。何を重視するかだよね。
自分好みの生活スタイルをここで主張しったてしょうがなと思う。

[630: 匿名さん]

>>628

ま、私にとっていいってことですよ。
でも港区は同じ区でもエリアによって個性があるのでほかの街も住んでみたいですよ。

>>628さんも自分の好みの街に住めばいいのでは。というか賃貸なんすか？

[631: 匿名さん]

■ 住宅ローン「フラット３５」、２カ月ぶりに金利低下　2012.10.2 16:58
　http://sankei.jp.msn.com/economy/news/121002/fnc12100216590011-n1.htm
住宅金融支援機構は２日、長期固定金利型住宅ローンの１０月の適用金利を発表した。返済期間が最長３５年の「フラット３５」は、返済２１年以上が１・８８～２・８３％で、２０年以下が１・６０～２・５５％。最低金利はいずれも２カ月ぶりに低下した。取扱金融機関は３３４。
返済期間が最長５０年の「フラット５０」は２・７９～３・５４％で、取扱金融機関は８４。
----
ま、本当の購入検討者なら、この手のニュースには敏感で、転載する必要もないけど。

[632: 匿名さん]

業者の目論見は思いっきりハズレましたね。

[633: 匿名さん]

だから、、蒲田を忘れるなって！！

[634: 匿名さん]

板橋区前野町に大型のブリリアができます。
この立地だと4000万前後が妥当でしょう。買いやすいですよ。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=5367

[635: 匿名さん]

大規模は>>498要注意。

[636: 匿名さん]

甘い、たぶん4500前後が中心だと思います。

[637: 匿名さん]

東京・大手町のJAビルや経団連会館、日経ビル解体跡地で開発が進められていた複合施設「大手町フィナンシャルシティ」がこのほど竣工した。大手町連鎖型都市再生プロジェクト第2次事業である大手町一丁目第2地区第一種市街地再開発事業。約1万4100平方メートルの敷地に、地下4階地上31階建ての「ノースタワー」と、地下4階地上35階建ての「サウスタワー」が並ぶ。
　同地区は都市再生機構が代表施工者。ノースタワーは、機構から選定されたNTT都市開発と三菱地所、東京建物、サンケイビルの4者が、サウスタワーは三菱地所が共同施工者として建設した。
　ノースタワーには、地権者として参画した日本政策金融公庫本社機能が移転するほか、特定建築者などが事務所や店舗の一部を賃貸スペースとして取得して運営する。
　サウスタワーには、地権者として参画した日本政策投資銀行が本社機能を移転し、三菱地所などが賃貸事務所・店舗を運営するほか、大手町の国際金融機能強化に向けた業務支店施設を整備する。

[638: 匿名さん]

↑新築マンションの価格動向とどういう関係があるのでしょうか？

[639: 匿名さん]

＞＞636
シティテラス板橋蓮根とかもそんなものだから
＞＞634　
ぐらいなんじゃないの？

[640: 匿名さん]

６３４
恥ずかしいから板橋物件なんて出さないでくれる（笑）

[641: 匿名さん]

自分は634じゃないけど、その感覚はないわぁ。
むしろ価格動向スレなのに価格に関する話題が少なすぎる。
640こそスレ違い。

[642: 匿名さん]

4500なんて出せるユーザーが日本に何人残っているか・・・

[643: 匿名さん]

上京者のマンション購入が本格化するのは2015年から。

それまでは閑散状態が続くでしょう。

対象となる上京者の数は年間で6万人。
その内の3割が5千万円以上のマンションが買える人たち。
従って6万人Ｘ3割÷2＝約1万戸が
2015年以降の都心部マンションに対する年間需要となるでしょう。

[644: 匿名さん]

テレアポには関係ないだろ

[645: 匿名さん]

640は埋立地の営業なんだろ、どうせ。
都内でも一番の売れ残りエリアだよね。

[646: 匿名さん]

本当は4500万も厳しい客に5000万のマンションを売りつけるのがデベ営業。
こいつらの口車に乗ったら破滅だよ。

[648: 匿名さん]

いくら23区の外れとは言え、4500は出せないと満足いく買い物は出来ませんよ。

[649: 購入検討中さん]

そもそも地方から出てきて頭金をどうやったらたまるか、誰か教えて？

[650: 匿名さん]

結婚して社宅に入れば貯まるのでは？
家賃が激安の社宅を持ってるような会社じゃないと無理だがね。
零細企業では永遠に23区に家は買えません。

[651: 住まいに詳しい人]

>>643
>上京者のマンション購入が本格化するのは2015年から。

まだそんな寝言を．．．

確かに今30代前半だと、
地方出身者は各年1都3県合わせて6～7万人いるけど

それは以前より減って6万人で、これから減っていくんだよ

[652: 匿名さん]

それより、消費税が倍になったからマンションを買おう！
にはならんだろうな。

[653: 匿名さん]

年収の10倍がどうのこうのって、なにか根拠あんの？


公務員でさえ毎年のように年収下がってるご時勢にさ。

[654: 匿名さん]

>651
１５歳から２０歳を見ても意味ないよ。
昔は大勢の人が田舎にＵターンして東京には残らなかった。
今はほとんどがそのまま残る傾向。
１５歳から３０歳で見て見なさい。
全然違うから(笑)
それにしても何回言っても分からないんだね。

[655: 匿名さん]

地方、郊外は家余り。

国土交通省はこのほど、2008年度平均を100とした「不動産価格指数(12年5月分)」を発表した。
それによると、全国のマンション指数は106.0で前年比0.9ポイント上昇。
更地・建物付き土地は88.5(前年比3.8ポイント下落)だった。
両方を合わせた住宅総合指数は91.1(同3.1ポイント下落)だった。

[656: 匿名さん]

651さんは世田谷区の人口が2000年以降何万人増えたか調べてみなさい。

巨大なアパートストックが上京者を吸収しているんだよ。

[657: 匿名さん]

理論的な話をすべき。
価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

[658: 匿名さん]

>>655
まるで、都心は余ってないとでも言いたそうだねw

[659: 匿名さん]

>657
そんなこと言っても首都圏出身者の需要が終わって家余り。
後は2015年以降から本格化する上京者需要なんだから。
古くからの住宅地で価格も割高な城南城西は常識的にはかなり下げるんじゃない？
上京者は地縁が無いから合理的に考えるからね。

[660: 匿名さん]

学生向けアパートでさえ余る時代に、上京者増える計算してるって、かなりオメデタイ。

[661: 匿名さん]

東京都人口予測　最新版
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12ra0301.xls

城南・城西は比較的早く人口減少に転じる予測です。

盤石なのは都心3区+新宿、文京区。

[662: 匿名さん]

西側近郊の住宅地化が始まったのは1955年以降。

逆算すればいつごろから家余りが始まるか分かるよ。
家を買った時に奥さんが25歳だったとすれば、今何歳でしょうｗ

[663: 匿名さん]

城南・城西は今がピークなのかも。

今買ったら高値づかみ間違いなし。

[664: 匿名さん]

都心の売れ残りぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

[665: 匿名さん]

城南・城西の凋落ぶりが、ここの必死さで伝わるよ。

[666: 匿名さん]

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外といわれ
高級住宅街スレではレベルが低いといわれ
このスレで必死に頑張らなきゃと思うのは痛いほどわかる。
だけど、需要の割に供給が多いから、価格が下落するのは間違いない。

[667: 匿名さん]

>662 空き家になるのかね、やっぱり。
ブランド住宅地だったら需要は残るだろうけど。

[668: 匿名さん]

今一番ピークなのは城東埋立地でしょ。

[669: 匿名さん]

かたまって住む時代は昭和で終わったんだよ。

[670: 匿名さん]

かたまって働く時代も昭和で終わった。

[671: 匿名さん]

城東埋立地って具体的にはどの地名の話だい？

[672: 匿名さん]

長距離通勤の時代も終わりつつあるよね

[673: 匿名さん]

これが今年東京都の出した人口予測。住宅の需要予測と言ってもいいと思います。
西側だと世田谷練馬が増える予想になっていていますね。
江戸川が増える要素ってなんでしょう？

[674: 匿名さん]

>>673

江戸川区が増える要素は昔から同じ

・ギリギリ東京
・他の城東外周区（葛飾区、江戸川区）に比較して都心への
　交通の便がよい
・世田谷、杉並に比べると都心までの通勤時間のわりに
　価格が手ごろ
・イオン等ロードサイド的巨大商業店舗が充実している
・基本若い子育て世代が多く流入してくるのと出生率も
　23区の中でも高い

[675: 匿名さん]

９０年代バブルのころは都心部からどんどん人口が減っていったが
２３区で歴史上唯一人口が減っていないのは練馬区と江戸川区だけ。

一般に地価が下がると都心回帰し地価が上がると郊外に人口は分散
していくわけだが、県境にある外周区はバッファの役割を果たすため
地価の上下にかかわらず人口が増える傾向にある。

地価・賃料が下がると今まで都内に住むのをあきらめていた層が
流入し、地価・賃料が上がってもなんとか都内にとどまりたいという
層がいるわけだ。

[676: 匿名さん]

バブルで人口が減ったのは
地下高騰で住民が高く土地を売却して郊外に買い換えたからだろう。
で、跡地は土地投資の対象となり、なかなか人が住めなかった。

なので、土地投資の対象にならない街が人口の減らなかった街。
自慢にはならない。

[677: 匿名さん]

価格は、需要と供給で決まる。
供給数が多いエリアは、価格が下がりやすい。

人口が増えるのは、新規マンション供給数が多いから。
どんなに人気エリアでも、新規マンション供給数が少ないと人口は増えない。
人口の増減と価格動向は関係ない。

[678: 匿名さん]

そりゃそうだね。
でも、少なくとも人口の減るエリアで価格が上がる要素は無いように思えるけど・・・
どやって価格を維持していくのでしょうか？

[679: 匿名さん]

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[680: 匿名さん]

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