23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[442: 住まいに詳しい人]

まあまあ

436の言う
「郊外が廃れる」論を持ちだして、23区郊外より都心が優位と主張する
というのが、どのへんのレスのことを指しているのもよくわからないしね
自分には436の内容自体が半分妄想にみえるわ
　
　
それに「郊外が廃れる」論つうのも、それまた妄想と言える

『限界＊＊の真実: 過疎の村は消えるか？』山下祐介 (ちくま新書)
という本を読んだけど、限界＊＊が消滅した事例なんて全国探しても
ほとんどないんだって

自治体レベルだと高齢化で公共サービスと財政のバランスの問題は大きいけど
＊＊自体は高齢化が進んでも残るのよ

首都圏の田舎エリアでも人は高齢化がどんどん進むのは必至だけど
実際に街が無くなるのなんて言うのは50年も先の話になる

そんな50年後に消滅するよーなことろには新築マンションは建たないから
価格動向の要因としては小さすぎる

人口動態でエリア格差が云々というよりは
日本経済全体の長期トレンドに対する影響の方が重要で
それが回り回って不動産価格の形成にじんわり反映すると考えるべきでしょ

[443: 住まいに詳しい人]

「しゅうらく」がNGワードなのかｗ
どーいう経緯があったかは知らないが酷いね

[444: 匿名さん]

渋谷に「東京わかものハローワーク」－愛称「わかハロ」、35歳未満対象に
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120927-00000042-minkei-l13

[445: 匿名さん]

>439
世田谷区は世界に類を見ないような一大アパート集積地になるでしょう。
区民の人口は100万人を超えるかも。

[446: 匿名さん]

日比谷、有楽町をメーン会場に188カ国、約2万人が参加する「国際通貨基金・世界銀行年次総会 2012」（10月9日～）開催に合わせて、銀座エリアでは飲食店、文化団体などが一丸となって外国人をもてなす「GINZA INTERNATIONAL WEEK」を実施する。メーン会場は、帝国ホテル（千代田区内幸町1）と東京国際フォーラム（丸の内3）。

[447: 匿名さん]

港区某所にアパートもっている友人いわくここ数年不動産屋が紹介してくる客に最近ナマポの若い人が多いので油断ならんらしい。
家賃は区から直接支払われるので滞納はないのだが、その代わりこっちの都合で出て行ってもらうのがほぼ不可能になってしまうので。

[448: 匿名さん]

歳を重ねてもそのままアパート暮らしの人が増えるから、
世田谷区あたりの近郊アパート集積区の人口は増え続ける。
問題は高齢になって職を失い生活保護対象となってから。

[449: 匿名さん]

世田谷区のアパート集積エリアって例えばどこですか？
ほかの区に比べると集積度が高いのでしょうか？

[450: 匿名さん]

アパートって生まれてから一度も住んだことないからどういう人が住むのかよくわからないよ。
学生時代とかならともかく、社会人で住んだことある人っているの？
少なくとも分譲マンション買う人は住まないのではないか？
だからマンコミでアパートアパートいっても人種が違うので意味がないのでは

[451: 匿名さん]

>449さん
これを見れば理解できるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[452: 住まいに詳しい人]

>450
治安と住環境が悪化するから、
間接的ですが影響があります。
区の財政も悪くなります。

[453: 匿名さん]

世田谷区、人口多すぎるね。
今の半分くらいなら住環境最高なんだけどね。
わがままですね。

[454: 匿名さん]

>>451

杉並区とか足立区とか練馬区とか江戸川区のほうが面積や人口に対する数は多いように見えるのですが？
それに家賃も高いですよね。

[455: 住まいに詳しい人]

>454
おっしゃる通り、
世田谷区は面積も広いし値下げ余地もまだまだあるから他区より競争力があります。

[456: 匿名さん]

世田谷通りのぼろ市近くに住んでたことがあるが、
学生向けの木造アパートが結構あったなあ。

[457: 匿名さん]

>>450
そもそも、アパートとマンションの定義の違いは何？
どちらも集合住宅という点では一緒のはず。

せいぜい建築費や設備の違いではないの？

[458: 匿名さん]

世田谷は外国人がやたら多くなってきた　治安が悪くなるのが心配

[459: 匿名さん]

港区なんて暴力団だらけ
なんせ日本三大暴力団（日本の暴力団員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部があるからね

[460: 匿名さん]

地方から上京して近郊でアパート暮らし、
そのまま年を取って、生活保護。
30年後にはそんな人が増えるんじゃない？

[461: 匿名さん]

世田谷の知名度、日本の経済、住民の高齢化、一種低層
どれをとってもアパート化しか見えない。

[462: 匿名さん]

>>457

みなさんがイメージする「アパート」は通常木造だね。
もちろん鉄骨アパートってのもあるけど。

基本アパートはお金持ちや地主が自分の土地に建てるものだからね。世田谷や練馬あたりだと元農家の大規模地主がアパート経営していることが多いが、生産緑地にしてキャベツでも作ってれば固定資産税ほとんど払わずにすむから世田谷はいまだに畑がたくさんある。

あと貧困エリアにアパートが多いというのは正確ではない。
本当の貧困エリアには通常公営住宅が作られる。

[463: 匿名さん]

まぁ、都心や埋立地にマンション建ててる会社のお偉いさんも

デベのお偉いさんも


世田谷住まいは多いですね、しかも戸建て。

[464: 匿名さん]

世田谷を執拗にネガる人の属性に興味があります。
単にネガりたいだけなのか、それともなにかコンプレックスがあるのか？

[465: 匿名さん]

都心の転売ヤーさんあたりでしょ。

[466: 匿名さん]

今まではアパートは結婚するまでの住まいだったが、
所得の二極化が進んで、これほど一生独身率が高くなると状況が変わってくる。
近郊アパート地域のスラム化と治安の悪化は避けられないだろう。

すぐに起こる現象ではなく、
じわじわと毎年進むので分かり難いが・・

[467: 匿名さん]

だから地方に・・・都内は危険だし

[468: 匿名さん]

地方に仕事が無いから東京に集まるんだよ。

[469: 匿名さん]

東京には仕事あるの？w

[470: 匿名さん]

お返事ないね。

[471: 匿名さん]

急速に少子化が進んでいるのでお仕事はそれなりにあります。

[472: 匿名さん]

所得が少なくなったら対して好きでもない相手と暮らすしかないだろ？昔に戻るんだよw

ひとりでアパート借りて生きていけるのは豊かな証拠だよ

[473: 匿名さん]

仕事って・・・、マンションのチラシ投げ込みとか？

それなら田舎でネット商売で50万のほうが幸せ。

[474: 匿名さん]

世田谷住民ももっと理論的に反論してくれないとつまらん

[475: 匿名さん]

マンション売って一種住専に住めるようにね。頑張って。

[476: 匿名さん]

扶養家族なら埋立地マンションであっても文句言う資格は無いのだ！

[477: 匿名さん]

近親者にマンション業界人とかいなくてよかった！

[478: 匿名さん]

＞474
そもそも世田谷より都心優位の理論的根拠は何だ？

[479: 匿名さん]

都心ってまさかあそこのこと？

[480: 匿名さん]

不動産って読んで字の如く。
その場から動かせないんだよな。
これは厄介だよ。

[481: 匿名さん]

東京都心部（千代田、港、中央、新宿、渋谷、江東の6区）という立地条件のよさを誇るマンションは軒並み上昇中だね。

[482: 匿名さん]

重篤被災地域か？

[483: 匿名さん]

新宿、渋谷、江東は都心じゃないよ

[484: 匿名さん]

新宿、渋谷はともかく、江東区は千葉の隣だろ。足立区と同等。

[485: 匿名さん]

間に江戸川区がある

[486: 匿名]

まさか世田谷区を都心とか言わないよな？
まさかな。

[487: 匿名さん]

住んでる場所が都心だとなんかいいことあんのか？
埋立地のタワマンを買うときに営業から、「都心だから値下がりしませんよ」とか適当なこと言われてそれを信じちゃったのかな？
まんまと騙されたね。
いざ中古で売ろうとしたら全然買ったときと同じ値段では売れないから困り果ててるんだよね。

[489: 匿名さん]

世田谷つまんない。
一種住専？金持ちが住んでる？それが今後どうつながるのかまったく見えてこない。
世田谷なんていう広い区をひとくくりにして語るのは難しいかもしれないけどね。
何故かそうしたがるのも世田谷住民の悪い癖。

[490: 匿名さん]

>488
東京に都が移った時に存在していない埋立地は都心とは呼ばないよ。

[491: 匿名]

＞江東区は千葉の隣だろ。
やっぱり、こういう人が湾岸スレ、いや23区スレにいるのは間違い。

[492: 匿名さん]

山の手住民から見たら大差はないかな。

[493: 匿名さん]

郊外の人からそんなこと言われても・・・

[494: 匿名さん]

心配するな。
東側には価値無いのだ。

[495: 匿名]

そんな、千葉をディスらないで

[496: 匿名さん]

なんやかんや言っても人口違い過ぎ。
山の手人口が多過ぎるのも考えものだけど。

[497: 匿名さん]

総会終わると人口が減る街。

[498: 匿名さん]

素朴な疑問。

何百戸も千戸もあるマンションでさ

修繕積立金なんて全戸遅滞なく完納なんてあり得ないわけじゃん

仮に大規模修繕がきた時に五十戸分しか金がないなんて可能性もあるよね

どうするの？


※計算上大丈夫とか規則上大丈夫とかのレスなら不要でお願いします。

[499: 匿名さん]

可能性はゼロとは言わないが、限り無く小さいから。

[500: 匿名]

低収入地域だと未納者も多いんでしょうね。
お金がないってやっぱかわいそうです。

[501: 匿名さん]

どんな地域なの？
うちのマンションでは極稀に１、２件あるけど、たまたま引落日に残高が不足していただけで、２ヶ月以上続いたことはないよ。

[502: 匿名さん]

現在入居者は完納してたと仮定して。笑

新古在庫中古在庫がたくさんあるみたいですが、その分は誰が負担するのか？

そういう空き部屋分は入金になっているのでしょうか？

[503: 匿名さん]

1000戸マンションで300戸未納状態なら30%不足

そんなで大規模修繕なんかできるのかな

大規模マンションは未納は1、2軒とか生やさしい数ではなかったな。

因みに管理費未納もかなり有るという情報掴んだ上で質問してます。

[504: 匿名さん]

大規模になればなるほど、修繕費も巨額になりますよね？
さ新古と中古が大量に混在してる大規模マンションはかなりあるし。

どこ？とかおっしゃるならネットで探すと見たくなくても出てきますが。

[506: 匿名さん]

都合悪い質問スルーかな

[507: 匿名さん]

ここらへんで買い煽ってる人たちは完納してるのかな？

[509: 匿名さん]

>502
うちのマンションは竣工前に350戸全戸完売していますが？

[510: 匿名さん]

>>498

以前に同じ質問書いて消されたことがあるよ。


今回もかな。

[512: 匿名さん]

机上のナントカw

[513: 匿名さん]

そもそもが、あり得ない仮定の話だから（笑）

[515: 匿名さん]

>>498だけど

あり得ない仮定って？

[516: 匿名さん]

この質問は一番イヤだろうね。

[517: 匿名さん]

くだらん。

[518: 匿名さん]

くだらんことにしたいわなw

[519: 匿名さん]

完納なんて有り得ないというくらい少ない。

大規模マンションの急所中の急所。

積立金・管理費の慢性的不足。

[520: 匿名さん]

成り上がりさんに人気の地域の大規模マンションが大規模マンションの標準だと思わないこと。
うちのマンションでは完納は普通ですし、潤沢な積立金が有ります。一時金の徴収なしで大規模修繕も出来る見込みですよ。

[521: 匿名さん]

いや、519のマンションで未納が問題になってんでしょ
そんな低収入の集まるマンションには、住みたくないな

[522: 匿名さん]

入居率も管理費未納も規模は関係ない。
むしろ、一件の未入居、一件の未納の全体に対する影響は規模が小さいほど大きい。

[523: 匿名さん]

規模は関係ないんだ？w

10万円も100倍なら・・・w

掛け算すらももダメかいあなたw

[524: 匿名さん]

割り算と割合計算ができない構ってチャンはスルーで

[525: 匿名さん]

規模が小さいなら修繕費も小さいんだけどね。笑

>>498

[526: 匿名さん]

集合住宅に住んだこともないし買ったこともないから、不安だなーって思って質問したんだけど。


やはり急所刺激したらしい。>>498

[527: 住まいに詳しい人]

>>526
>集合住宅に住んだこともないし買ったこともないから、

ああ、だから頓珍漢なんだ

[528: 匿名さん]

管理費とか修繕積立金が高額で買い手がつかない
もしくはその分、物件価格を下げざるを得ないマンション
（バブル期に建ったドムスとか）はあるね。
キャッシュで買っても月々30万とかかかるんじゃ普通の人は買えないし。

未納のままトンズラとかは年イチとかで損金で処理するとして
空き部屋の分も払ってる部屋の合算でカバーするのが普通だから
あまりに払ってる部屋が少なく、合計金額が予定より少なければ
管理内容や修繕計画を見直さざるを得ないね。
つまり将来的な物件の価値が落ちる。マンションが買って終わりじゃないのはそこ。

[529: 匿名さん]

そういう特異な例をあげて、大規模マンションはリスキーだということを一般論のように言うのはとうかな？
うちのマンションは入居率１００％だから全く関係のないタラレバの話にしか聞こえないな。

[530: 匿名さん]

どっちにしろお金が無い人はマンション買えませんよ。

資産価値考えると近郊郊外の選択肢は無くなったからな。

無理な人は一生賃貸。

[531: 匿名さん]

最近のマンションチラシは、同じマンションばかりだ
のぼりのたったマンションも多いし、売り残しでマンション内にモデルルーム置かれたらと不安になるよ

[532: 匿名さん]

>531
首都圏出身者の
相続までの仮の住まいとしてのマンション購入もほぼ終わり。
これからは家余り時代だからね。

[533: 匿名さん]

特異な例、って…築何年？誰も新築築浅の話してないが。
築浅で100％近いのは当たり前、築年数で不払い発生してたらヤバい。

築後数十年経てば、新築時オーナーの何割かは手放して
手放してなくても賃貸出す割合が高くなるよ。
中古買った新オーナーの経済状態は大抵新築オーナーより落ちる。
賃貸出してるオーナーも自分で住んでない分、コストを厳しく見る。
物件への思い入れもコスト意識も、新築時のオーナーと変わらないと考えたら大間違い。

[534: 匿名さん]

そんなに心配なら一生賃貸生活で良いじゃん(笑)

[536: 匿名さん]

理論的な話をすべき。
価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

[537: 匿名さん]

結局>>498はスルーなんだな。

やはり急所なんだな。

タワマンの。

[538: 匿名さん]

新古在庫分の積立金や管理費ってどうなるの？

[539: 匿名さん]

デベが肩代わりでしょ。
売れるまで半永久的って訳じゃないだろうけど
（さっぱり売れてない原宿の定借とかどうなってるんだろうね）

[540: 匿名さん]

中古空き部屋は？

[541: 匿名さん]

修繕費は規模の大きさに比例する。