23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[388: 匿名さん]

それは権利の売買ではなく築５０年の中古マンションを２５００万円で売却するってだけの話ではないだろうか？

[389: 匿名さん]

管理組合なりデべ。建築許可出る直前に建て替え計画織り込み済価格で普通に売り出す奴もいる
（桜上水団地は建て替え後に住まない場合、平均6,000万くらい払われたらしいが
それに多少の色つけた値段で売りに出してた奴もいた）。

[390: 住まいに詳しい人]

>387
今まで通り30代半ば以降の人たちですよ。
主に
①都心部居住者の子供たち
②毎年外部から東京に集まる人たち

その頃には郊外は疲弊していますが、都心部の需要は永久です。

[391: 匿名さん]

桜上水は還元率１００％だからね。
追金なしで同じ面積の住宅が手に入る権利なんだから当たり前だよ。

容積率６０％→１６０％になってこれだからね。

[392: 匿名さん]

>>390

権利を買う金はどうするんですか？
築５０年の物件に住宅ローンはなかなかつきませんよ。

[393: 匿名さん]

取り壊し費用と建て替え費用がかかるのは戸建もマンションも同じじゃない？

重要なのは建て替えても将来売れなくなるような郊外は買うなってことじゃん。
せっかく建て替えても実質的な資産価値がゼロじゃどうしようもない。

[394: 匿名さん]

取り壊し費用は当たり前だが戸建てのほうがはるかに安い。
戸建ての解体なんて１日で終わるでしょ。
建築期間も戸建ては長くて半年程度。

仮住まい費用も数百万レベルで変わってくる。

[395: 匿名さん]

だから建て替えを期待して分譲マンションを買うのは非合理的ってこと。それに郊外はマンションではなく戸建てを借りるのがいちばんいいと思うよ。

[396: 匿名さん]

>392

現実問題、建て替え計画が決定に近くなるほど売りに出す奴は減る。儲け話をみすみす逃す奴いないから。
計画が煮詰まる段階で買うのは、業者や再建築物件建てて売るデベだね。ローン組んで買う一般客はお呼びでない。

[397: 匿名さん]

技術が進むから40年後のタワマンの解体費用を予測できる人はいませんよ。
今考えている値段の半分くらいにははっているんじゃない？

普通のマンションで１戸当たり500万円が今の水準だけど。

[398: 匿名さん]

>395
借りるのに
わざわざ不便な郊外を選ぶ人はいませんよ(笑)

[399: 匿名さん]

>392
建て替えられた新築のマンションに住む権利ですよ。

[400: 匿名さん]

>397

仮に余剰床が２割できたとして1：1.2。0.2を新築取得者に売って解体建築費の足しにする。
それが余剰床なくて1：1で終わっちゃったら新築で売る1に解体建築費含めないと赤になる。

500万が250万で済もうと、自腹250万の赤字覚悟で誰が建て替え希望するんですか？
移民受け入れでもしなきゃ購入対象者は増えないんだよ。

[401: 匿名さん]

ますます東京駅から半径５ｋｍ圏内が必須条件になってきますね。

[402: 匿名さん]

余剰床の増える見込みがない東京駅５km物件に
現段階で建て替えの芽はない。
人口減少期に現実的でない法改正でもあれば別だが。

東京の集合住宅がオリンピック契機に南から始まった
歴史を考えても、建て替えが必要になる頃には東側の役目も終了。

[403: 匿名さん]

>402は何が言いたいのかさっぱり分からないな。

[404: 匿名さん]

郊外は人口が減って過疎化するから余剰床に期待しても無駄ってことじゃない？

家が余るところに余剰床が出てきても意味がないからね。

[405: 匿名さん]

ハイブロウすぎた？

おまけに「今」古くなきゃ意味ないってことだよ。
新築築浅買って建て替え考えるとか、まるで現実的でない。

経済回らなくなったら街全体すすけて行きますから。マニラあたり見ると明白。

[406: 匿名さん]

>>399

「建て替えられた新築のマンションに住む権利」って
だから具体的になんですか？
建て替え決議がされていない状態なら権利＝区分所有権
だからそれは単なる区分所有権の譲渡、すなわち単なる
中古マンションの売買に過ぎないのでは？

それとも建て替え決議以降の区分所有権譲渡についての
話をしているのかな？

[407: 匿名さん]

>>398

だから郊外に住むときは買わずに借りたほうがいいんだよ。
郊外に住む理由だっていろいろあるでしょ。職場が郊外だったり、どうしても大型犬を飼いたいとかさ。

[408: 匿名さん]

都心業者の印象操作はうんざり
23区の話なのに、郊外は廃れると、あたかも23区郊外が廃れるかのように印象操作

[409: 匿名さん]

都心業者の印象操作にはうんざり
都心にある国会議事堂とかの国家の中枢があるイメージを利用するが、実際はビルばかりで住むのに適さない

[410: 匿名さん]

都心高台の高級住宅地に平日朝の9時ごろ来てごらん？
お迎えの黒塗りの高級車がいなくなったころ、今度はデイケアのワゴン車がやってくる時間だ。

お屋敷から６５歳くらいの老人が家から出てきて結構若いのになと思うとそれは息子さん。車椅子に押されてでてきてデイケアサービスの車に収容されるのは９０歳近いご老人だよ。

まー。２０年後はどうなっちゃうのかね。

[411: 匿名さん]

いや　印象操作でも何でもないし。
未来に実際に起きることは分からないけど、現状の傾向からそうなると予測してるだけだよ。
住むのに適す適さないというのはあくまで個人的な趣向ですよね。個人的趣向や感想は否定
しませんが、それを前面に持ち出されてもここでの議論が混乱するだけだと思います。

[412: 匿名さん]

都心に住みたい≠東京駅から５キロ以内に住みたい

なので問題ない

[413: 匿名さん]

都心じゃないじゃん

[414: 匿名さん]

住環境の好悪≠価格維持可能か、だからね。
印象操作でも何でもなく、人口減少期に土地が余るの解ってて
わざわざ不便な場所（郊外、駅遠）とか
評価の定まってない新興住宅地選ばないでしょ。

子育てとか考えてバイアスかかる人はいるにしても
単身子なしなら間違いなく、多少の環境良さより
通勤の楽さと価値の維持を取る。

って人が多いほど、都心の価値は保たれる。

[415: 匿名さん]

近郊郊外を高値づかみした人は不安の真っただ中なんでしょうね。

都心部湾岸ネガに走る気持ちも分かるけど、
同じような被害者を増やすだけじゃないの。

おとなしく時代の趨勢に従いなさい。

[416: 匿名さん]

都心部≠湾岸

[417: 匿名さん]

心都心＝湾岸部

[418: 匿名さん]

三菱地所、新丸ビルで外国企業向けビジネス支援事業を展開
　三菱地所は10月から、東京都から運営業務を受託した「ビジネスコンシェルジュ東京」を新丸の内ビルディング内に開設する。
　同施設は、外国企業に対するビジネス支援サービスをワンストップで提供するもの。東京都が「アジアヘッドクォーター特区」の一環として、外国企業誘致を促進する目的で計画したものだ。民間ノウハウの活用として、三菱地所の提案が採用された。
[住宅新報　2012年09月27日]

[419: 匿名さん]

マンションしかない団地の街のどこが都心なんだ？
日本語を知らない中国人か？

[420: 匿名さん]

良かった！豊洲には色んな会社の本社もある。
マンションしかない街に当て嵌まらない。

[421: 匿名さん]

豊洲は6ヶ月連続上昇

[422: 匿名さん]

現在、23区でマンション開発がもっとも活発なエリアは板橋区の都営三田線沿線です。

[423: 匿名さん]

豊洲最高　ワンダフル

[424: 匿名さん]

板橋区？

売れそうにないけどマジですか？

[425: 匿名さん]

板橋区はランク外だぞ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[426: 住まいに詳しい人]

三田線の供給が多かったのは去年の話だな
今年はちょっと残戸を持て余している状況

またスミフの385戸がまた来るけどさ

[427: 匿名さん]

志村坂上のアステラス跡地と前野町のペンタックス跡地がでかいですよ。

[428: 匿名さん]

湾岸埋立地はすっかりマンションが売れない場所として有名になりました。
買っちゃった土地だから建てるしかないけど、売るのにものすごく苦労してます。
そもそもタワマンブームはもう過去のものですからね。

[429: 匿名さん]

メガクエイクブーム!

[430: 匿名さん]

ちょいちょい入る単なる湾岸ネガが邪魔
相応しいスレに行って下さい。

[431: 匿名さん]

地震の不安は湾岸だけじゃないよ。

プラス戦争不安もにわかに高まってきました。

[432: 匿名さん]

外周区のアパート需要も北部は苦戦。

横浜との交通の便が良い大田区、世田谷区あたりが人気。
派遣社員の場合、すぐに派遣先が変わるから横浜と東京の中間を選ぶ傾向が強い。
アパート経営は大田区、世田谷区が良さそうだ。
この両区は今後も人口が増え続けそうだ。

[433: 匿名さん]

外周区のさらに外側に脱出されて都心は締め日を迎えました。

[434: 匿名さん]

ストレートな意見Thank you！

[435: 住まいに詳しい人]

>>427
小豆沢1丁目のスミフも発売するの？

坂下3丁目、清水町、加賀1丁目で販売中の自社物件と競合するだろーに
もー怖いもの知らずだね

[436: 匿名さん]

まあ都心は
住みたい街スレではランキング外と言われ
高級住宅街スレではレベルが低いと言われ
このスレで頑張るのはわかるが
埼玉や千葉の話である「郊外が廃れる」論を必死で持ち出して話をすり替え、あたかも23区郊外より都心が優位であるかのように主張するのは痛々しいと言うしかない。

[437: 匿名さん]

だれか千葉埼玉の話した？
まあ、ここ1、2年の直近の話しと10年20年の割と長いスパンでの話は別だからね。
「郊外が廃れる」論は割と長い期間を見越しての話。業界関係者なら「郊外が廃れる」論
みたいな危機感は持ってるだろ？営業の自由度が少ない中小不動産業関係者ならなおさら。

それをすり替えだとか痛々しいと言うのなら信頼できる客観的データを持ち出して
きちんと反論すればよい。