23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[361: 匿名さん]

そうすると同時期に一気に開発された埋立地などは、継続的な開発がなく、
真っ先に廃れていきそうですね。

[362: 住まいに詳しい人]

利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。

[363: 匿名さん]

>361
臨海副都心＋中央区の湾岸部なら一気に開発が進んでいないから大丈夫ですよ。
1990年代の後半から始まり約15年経過。
さらに15年は続くからトータルで30年、良い感じで進んでいるのでは？

心配なのは一気に開発が進んで既に終わった品川、芝浦でしょうね。
大崎、五反田あたりも同様かな？

再開発されるエリアは広くないと駄目ですね。

[364: 匿名さん]

市場の移転が完了したら、
築地の再開発もありますね。

[365: 匿名さん]

都心と23区西側郊外なら
後者だろうね
前者は供給過剰だし、マンションだらけで住環境がますます悪くなるから、後者の需要が高まる
後者は非都心志向の最強の受け皿

[366: 匿名さん]

>365
西側近郊のアパート地帯は、
上京者急増の負の遺産で一生独身、一生アパート暮らしの人口が増えるから避けるべきだよ。
渋谷に若者専用のハローワークが10月に開設されほどだからね。

2000年に高卒で上京した人は今30歳だね。

治安が年々悪化するのは明らかだよ。

[367: 匿名さん]

港区には、日本三大暴力団（日本の構成員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部がある。
最悪の治安劣悪エリア

[368: 匿名さん]

今時、土地7割って一億の物件ですか？
それとも相当な安普請？

[369: 匿名さん]

マンションも築47年で上物の減価償却終了。戸建の優位性とは処分のし易さ？

どっちにしても立地がよくなければ見向きもされない。
土地が余り始めたら不便な場所わざわざ買う奴いないから
（再建築不可のタワマン密集地は直線距離でいくら東京駅から近くてもこの限りではない）。

[370: 匿名さん]

>369
地方は戸建の空き家が増えているけど、
いずれは東京の近郊郊外も同じ運命だろう。

近郊はアパートに生まれ変わる戸建が増えるんじゃない？

地方から上京した人の一生独身、一生アパート率は高くなるから、
これからアパートをもっと増やす必要が出てくるよ。

[371: 匿名さん]

>369
タワマンの解体技術はゼネコン各社が将来の飯のタネとして色々な方法を競い合っている。まあ、実際にはまだ解体してないが。
だから再建築不可と考えているようでは古い。

[372: 匿名さん]

＞３６０さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。

質問なのですが、具体的にどの辺りからを指しているのでしょうか？
郊外って意外にどこ辺りから指すのか、今一わからないもんで・・・。

[373: 匿名さん]

中央線沿線がアパートのメッカとして人口を増やして行きそうだ。

独身率もめちゃくちゃ高くなるんじゃない。
20年後の独身率は8割？？？

[374: 匿名さん]

>372
郊外は外周区から外側を指します。
いわゆるベッドタウン。

[375: 匿名さん]

>370

大家もボランティアじゃないから。
これだけ物件余りじゃアパート経営新規参入するのは
よっぽど世間知らずのお馬鹿さんだよ。

>371

工法が進歩して価格がこなれたところで
余剰床創出が見込めなければ費用負担全額自腹に変わりはない。
そしてそんな話はだれも乗らない。

[376: 匿名さん]

所得の二極化が進むし、
住居を持たない上京者が増えるから外周区のアパート経営は有望だと思うよ。

持ち家が取得できるのは上京者の3割程度では？
残りの7割が一生賃貸で、毎年6万人程度コンスタントに上京するんだから、
アパート住民は少なくとも30年間は増え続ける。

安普請で家賃はできる限り安く。
これがポイントだね。

[377: 匿名さん]

外周区で余っているのは賃貸マンションでアパートは好調だよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[378: 匿名さん]

だから安くしか借りない（貸せない）
滞納踏み倒しリスクのある貧乏人相手の
安普請アパート経営に誰が新規参入するんだよ（笑）
労多くして益少なすぎるだろ。

値段がつくうちに売っぱらった金を運用してる方が
よほど手間もリスクも少ない。

[379: 匿名さん]

タワマンが再建築不可というのは技術面ではなく経済面からの話ではないだろうか。

ここ１０年くらいに建てられたマンションならタワーに限らず容積率に余裕がある物件はまずない。
しかも巨大なタワーマンションは解体にも建築にも時間がかかるから、一戸あたり千万レベルの解体＆建築費用＋２～３年の仮住まい費用などを考えると4/5以上の建て替え決議が行われるとも思えない。
年とったから８０平米のマンションに住んでいたけど４０平米でＯＫ（還元率が５０％）とかなると違うかもしれないけどね。

それに経済的余裕がある人は売却するなり、賃貸にするなりして自分は別の物件を買うのではないか？

[380: 匿名さん]

だからタワマンは分譲ではなくオーナーの数が限られた賃貸や分譲であっても解体費用を積み立てる定期借地権付の物件のほうが現実的。分譲タワマンは基本ババ抜きだから５～１０年くらい住んで売却するのがキャピタルロスも少なく修繕積立金も安いし共用部も傷む前で一番お得だと思う。

あとはあまり面積が広いのも中古市場で売りにくいから７０～８０平米あたりに２～３人で住むのがいいと思う。