23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[348: 匿名さん]

確かに同じ都心部でも戸建とマンションじゃ選ぶ場所も変わって来ますね。

お値段の問題も重要ですが、
マンションの場合は眺望とか広々感も重要になるから
戸建の場合とずいぶん違う。
庭付き戸建と違って、近くに大きな公園があるのも重要になるね。

[349: 住まいに詳しい人]

業者目線だと戸建もマンションも同じなんだろうね。

高級住宅地を売りにして高値でマンションを売りつけるやり方。
田園調布とか成城とか(笑)

[350: 匿名さん]

＞343
イメージというか東京都で都心と定義されているの区が千代田、港、中央なんだからしょうがない。
その他の地域は不動産業界が都心に憧れる人向けにイメージアップのために広めただけ。
地方から見れば２３区全体を指して都心と呼ぶこともある。
それぞれ間違ってるとは言えないけど、せめて２３区板内では上記３区を都心としないと都心と
書いた時に何を指しているのか分からなくなるよ。

[351: 匿名さん]

345
準工がいいんです
準工が好きなんです
準工じゃ　ダメなんですか・・・

[352: 匿名さん]

いいと思うよ。
工場はかっこいいし、男らしい。
でも「準」っていうのは若干女々しい感じだね。

[353: 匿名さん]

準工いいんじゃない。

田舎には、調整区域や山林はあっても準工は無いから憧れる。

[354: 住まいに詳しい人]

>>315
>しかし2000年を境にガラッと変わって上京者が増加、多くが東京を目指すようになった。
>これって常識では？

印象で語ってはいけない
実際はむしろ絶対数は減っている

データはネットで拾える東京都の1995－2012年だけになるが
コーホート別の人口増加をグラフにしてみた

どの世代でも18歳から25歳くらいまでが人口が増える期間である
各世代の25歳時の人口を比較すれば、
団塊Jr.が1990年代に上京した絶対数が多いと推測出来る

[355: 匿名さん]

団塊Jrとそれ以降の若い世代とグラフの形が全く異なってますね。

２０００年以降に上京者が増え、東京に定着して東京の人口減を防いでいるのが良く分かります。

上京者需要の本格化は２０１５年以降になるでしょう。

[356: 匿名さん]

水色（現３１～３２歳）と青色（現２６～２７歳）が２０歳を境に急激に増加しているのが上京者増加効果です。
グラフの傾きが緑色（現３６～３７歳）とまったく違います。

水色は現在の３１から３２歳だから、
分譲マンション購入年齢になるのは２０１５年以降でしょう。

[357: 匿名さん]

団塊の世代も２０年後は８５歳。
近郊郊外で家が余っちゃうよね。

[358: 匿名さん]

マンションって50年後どうするの？
定期借地物件なら問題ないが
普通のマンションは建て替え問題で、負の資産
逆に戸建ては、資産価値の7割を占める土地がまるまる残る

[359: 住まいに詳しい人]

土地の値段は利用価値で決まるから、当然だが都心部の高度利用が可能な土地は高くなる。

一方、郊外の低層地域は利用価値が低いので安くなる。

要は、50年後のその土地の利用価値で地価が決まるってこと。
地価が維持もしくは上昇するための条件は以下。
①居住人口が増えること
②住環境が良くなること
③開発が継続的に行われること

[360: 住まいに詳しい人]

>358さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。
円高が続いて製造業が海外に流出して就業人口が減少、
居住者の高齢化が進み人口が減少、
究極は農地価格（その土地の収穫額で地価が決まる）まで下落する。

[361: 匿名さん]

そうすると同時期に一気に開発された埋立地などは、継続的な開発がなく、
真っ先に廃れていきそうですね。

[362: 住まいに詳しい人]

利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。

[363: 匿名さん]

>361
臨海副都心＋中央区の湾岸部なら一気に開発が進んでいないから大丈夫ですよ。
1990年代の後半から始まり約15年経過。
さらに15年は続くからトータルで30年、良い感じで進んでいるのでは？

心配なのは一気に開発が進んで既に終わった品川、芝浦でしょうね。
大崎、五反田あたりも同様かな？

再開発されるエリアは広くないと駄目ですね。

[364: 匿名さん]

市場の移転が完了したら、
築地の再開発もありますね。

[365: 匿名さん]

都心と23区西側郊外なら
後者だろうね
前者は供給過剰だし、マンションだらけで住環境がますます悪くなるから、後者の需要が高まる
後者は非都心志向の最強の受け皿

[366: 匿名さん]

>365
西側近郊のアパート地帯は、
上京者急増の負の遺産で一生独身、一生アパート暮らしの人口が増えるから避けるべきだよ。
渋谷に若者専用のハローワークが10月に開設されほどだからね。

2000年に高卒で上京した人は今30歳だね。

治安が年々悪化するのは明らかだよ。

[367: 匿名さん]

港区には、日本三大暴力団（日本の構成員の七割を占める）のうちの二つ、住吉会と稲川会の本部がある。
最悪の治安劣悪エリア

[368: 匿名さん]

今時、土地7割って一億の物件ですか？
それとも相当な安普請？

[369: 匿名さん]

マンションも築47年で上物の減価償却終了。戸建の優位性とは処分のし易さ？

どっちにしても立地がよくなければ見向きもされない。
土地が余り始めたら不便な場所わざわざ買う奴いないから
（再建築不可のタワマン密集地は直線距離でいくら東京駅から近くてもこの限りではない）。

[370: 匿名さん]

>369
地方は戸建の空き家が増えているけど、
いずれは東京の近郊郊外も同じ運命だろう。

近郊はアパートに生まれ変わる戸建が増えるんじゃない？

地方から上京した人の一生独身、一生アパート率は高くなるから、
これからアパートをもっと増やす必要が出てくるよ。

[371: 匿名さん]

>369
タワマンの解体技術はゼネコン各社が将来の飯のタネとして色々な方法を競い合っている。まあ、実際にはまだ解体してないが。
だから再建築不可と考えているようでは古い。

[372: 匿名さん]

＞３６０さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。

質問なのですが、具体的にどの辺りからを指しているのでしょうか？
郊外って意外にどこ辺りから指すのか、今一わからないもんで・・・。

[373: 匿名さん]

中央線沿線がアパートのメッカとして人口を増やして行きそうだ。

独身率もめちゃくちゃ高くなるんじゃない。
20年後の独身率は8割？？？

[374: 匿名さん]

>372
郊外は外周区から外側を指します。
いわゆるベッドタウン。

[375: 匿名さん]

>370

大家もボランティアじゃないから。
これだけ物件余りじゃアパート経営新規参入するのは
よっぽど世間知らずのお馬鹿さんだよ。

>371

工法が進歩して価格がこなれたところで
余剰床創出が見込めなければ費用負担全額自腹に変わりはない。
そしてそんな話はだれも乗らない。

[376: 匿名さん]

所得の二極化が進むし、
住居を持たない上京者が増えるから外周区のアパート経営は有望だと思うよ。

持ち家が取得できるのは上京者の3割程度では？
残りの7割が一生賃貸で、毎年6万人程度コンスタントに上京するんだから、
アパート住民は少なくとも30年間は増え続ける。

安普請で家賃はできる限り安く。
これがポイントだね。

[377: 匿名さん]

外周区で余っているのは賃貸マンションでアパートは好調だよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[378: 匿名さん]

だから安くしか借りない（貸せない）
滞納踏み倒しリスクのある貧乏人相手の
安普請アパート経営に誰が新規参入するんだよ（笑）
労多くして益少なすぎるだろ。

値段がつくうちに売っぱらった金を運用してる方が
よほど手間もリスクも少ない。

[379: 匿名さん]

タワマンが再建築不可というのは技術面ではなく経済面からの話ではないだろうか。

ここ１０年くらいに建てられたマンションならタワーに限らず容積率に余裕がある物件はまずない。
しかも巨大なタワーマンションは解体にも建築にも時間がかかるから、一戸あたり千万レベルの解体＆建築費用＋２～３年の仮住まい費用などを考えると4/5以上の建て替え決議が行われるとも思えない。
年とったから８０平米のマンションに住んでいたけど４０平米でＯＫ（還元率が５０％）とかなると違うかもしれないけどね。

それに経済的余裕がある人は売却するなり、賃貸にするなりして自分は別の物件を買うのではないか？

[380: 匿名さん]

だからタワマンは分譲ではなくオーナーの数が限られた賃貸や分譲であっても解体費用を積み立てる定期借地権付の物件のほうが現実的。分譲タワマンは基本ババ抜きだから５～１０年くらい住んで売却するのがキャピタルロスも少なく修繕積立金も安いし共用部も傷む前で一番お得だと思う。

あとはあまり面積が広いのも中古市場で売りにくいから７０～８０平米あたりに２～３人で住むのがいいと思う。

[381: 匿名さん]

六本木ヒルズレジデンスや住友不動産のラトゥールシリーズ
などの高級賃貸は競争力維持のためホテルのように何億円も
投資して共用部も定期的にリニューアルするけど、単なる
修繕ではなくバリューアップするような大規模改修を定期的
に行うには修繕積立金の額もそうとうなものになる。
自分が住んでいるうちに大規模改修がされるならよいが、
将来売却する予定の人は修繕積立金の値上げに賛成しない
だろう。

最後まで残った人が損を引き受ける仕組みだから自分の年齢
やライフステージのタイミングをエグジットのタイミングを
よく考えたほうがいい。

[382: 匿名さん]

>379

再建築不可の理由は技術面じゃなく金銭面だよ、もちろん。

極端な話、解体費再建築費に二度の引越し（出て戻る）費用に
仮住まい費用全部持ち出し、かつ還元率30％でもいいです、
って区分所有者ばかりなら建て替えられない物件はほぼ存在しなくなる。
けど、現実的にそんな話は口にするだけキチ○イ扱いされるのがオチ。
区分所有者の誰ひとり得しないから。喜ぶのは仕事もらった業者だけ。

タワマンに限らず、大多数が十年一度程度の大規模修繕で
金かかる前に売り抜けして費用負担逃れ考えるから、
結果的に残るのは経済的に出られない、物件内でも所得の低い層に集中する。
売り抜けした奴の物件を中古で買った奴も同様。
段階的にダンピングされて最後残るのは行き場のない独居老人や生活困難者。

そういう輩に追い銭払う余裕あると思う？
千里ＮＴや桜上水みたく、ボロでもいいからここで死なせてくれって奴が大半だよ。

>380

地震で半全壊しても所有しちゃったら逃げられないよ。
個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。
期限が来たら出なきゃならない持ち家に税金払うより、
賃貸サーファーの方がはるかに負担が少ない。もちろんキャピタルロスも。

[383: 匿名さん]

>個人的に賃貸＜定借の優位性って何ひとつ見出せないんだが。

うーん。
反論しようとおもったがその通りだなw

おいらは分譲サーファーで１件目の物件は中古だったけど買値（リフォーム代服務）の＋２００万で売れたので、仲介手数料考えるととんとん。まあ家賃換算すると安くてよかったって感じだけど、運がよかっただけだな。

[384: 匿名さん]

>382
郊外のマンションは買い手がつかない可能性が大きいから建て替えは難しいでしょうね。
やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内だね。
将来需要が鉄板だから安心。

[385: 匿名さん]

また話を戻す。

余剰床の作れないタワマンが建て替え成功する根拠は？持ち出しばかりで金銭的なメリット何もないんでは。
東京駅５km圏内物件が老朽化する頃には東京も人口減少本格化なことお忘れなく
（万一余剰床作れても今度は売る相手がいない）。

鉄板なのは、住宅地として一定の評価があるエリアの
建蔽率容積率が余ってるすでに老朽化（築30年以上）物件だけ、と言ってもいい。

[386: 住まいに詳しい人]

都心部の場合は建て替えの権利を売ってその利益で老夫婦に適した広さの中古に移れるね。

例えば、70平米マンションの権利が5500万円だと、
解体＋建て替え費用が3000万円で2500万円手元に残る。
これを元手に50平米の都心部中古マンションを買う。

まあ、将来にわたって需要がある地域のマンションを買うことだね。

[387: 匿名さん]

建て替えの権利って誰が買うんですか？

[388: 匿名さん]

それは権利の売買ではなく築５０年の中古マンションを２５００万円で売却するってだけの話ではないだろうか？

[389: 匿名さん]

管理組合なりデべ。建築許可出る直前に建て替え計画織り込み済価格で普通に売り出す奴もいる
（桜上水団地は建て替え後に住まない場合、平均6,000万くらい払われたらしいが
それに多少の色つけた値段で売りに出してた奴もいた）。

[390: 住まいに詳しい人]

>387
今まで通り30代半ば以降の人たちですよ。
主に
①都心部居住者の子供たち
②毎年外部から東京に集まる人たち

その頃には郊外は疲弊していますが、都心部の需要は永久です。

[391: 匿名さん]

桜上水は還元率１００％だからね。
追金なしで同じ面積の住宅が手に入る権利なんだから当たり前だよ。

容積率６０％→１６０％になってこれだからね。

[392: 匿名さん]

>>390

権利を買う金はどうするんですか？
築５０年の物件に住宅ローンはなかなかつきませんよ。

[393: 匿名さん]

取り壊し費用と建て替え費用がかかるのは戸建もマンションも同じじゃない？

重要なのは建て替えても将来売れなくなるような郊外は買うなってことじゃん。
せっかく建て替えても実質的な資産価値がゼロじゃどうしようもない。

[394: 匿名さん]

取り壊し費用は当たり前だが戸建てのほうがはるかに安い。
戸建ての解体なんて１日で終わるでしょ。
建築期間も戸建ては長くて半年程度。

仮住まい費用も数百万レベルで変わってくる。

[395: 匿名さん]

だから建て替えを期待して分譲マンションを買うのは非合理的ってこと。それに郊外はマンションではなく戸建てを借りるのがいちばんいいと思うよ。

[396: 匿名さん]

>392

現実問題、建て替え計画が決定に近くなるほど売りに出す奴は減る。儲け話をみすみす逃す奴いないから。
計画が煮詰まる段階で買うのは、業者や再建築物件建てて売るデベだね。ローン組んで買う一般客はお呼びでない。

[397: 匿名さん]

技術が進むから40年後のタワマンの解体費用を予測できる人はいませんよ。
今考えている値段の半分くらいにははっているんじゃない？

普通のマンションで１戸当たり500万円が今の水準だけど。