23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[263: 匿名さん]

東京駅周辺は荒川氾濫でも確実に水没するエリア。
大変ですね。

[264: 匿名さん]

>263
心配しなくても徹底的な対策が取られますよ。
何と言っても日本の中枢部分ですから。
中枢部に住める安心感はお金には替えられないでしょう。

[265: 匿名さん]

土地の値段が下がるとより駅の近くに、より都心よりの駅に
住みたいというニーズが高まるので郊外でも例えば立川駅
から徒歩５分以内といった場所はそれなりに価格維持を
するのではないだろうか。

逆に駅から遠い場所（徒歩１０分以上など）はよほどの
人気駅でもない限り下がる一方ではないかと考える。

山手線の中など徒歩１０分以上歩くエリアがほとんどない
場所については徒歩５分以内などが条件になるのではないか？

つまり○○区だからＯＫ、○○線だから安心というのは
当てはまらず２３区で価格暴落を避けたいのであれば少なくとも
駅から５分以内の場所にマンションを買うべきと考える。

建物の魅力は経年とともに劣化していくが、立地の魅力は
衰えないからね。

[266: 匿名さん]

>>264

お金がある自治体とない自治体の差がつくでしょう。
２３区だとダントツでお金があるのが港区です。
港区に住みましょう。

[267: 匿名さん]

対策しても水没はするわけだが。

[268: 匿名さん]

>265
立川駅あたりの駅近マンションは地方都市の駅近マンション並みまで下がるでしょうね。
5分圏内80平米で3000万円くらいですね。

郊外は首都圏価格が当てはまらなくなるよ。
首都圏はよりコンパクトに23区の範囲くらいになるんじゃない？
それより外は地方圏。

[269: 匿名さん]

予算が５００万円足りなくて（けちって）駅までの
距離を妥協したりすると痛い目見るよ。
マンションで立地を妥協すると結局安物買いの銭失
いとなる。

実家が近いとか理由がなければ駅遠はどんなに環境が
よかろうが、建物が気に入ろうが買ってはいけない。

買うなら趣味に対する浪費と思って買うこと。

[270: 匿名さん]

いくら駅近でも郊外はダメだよ。
円高定着で地場産業も壊滅だろうし、
特に港から遠い内陸部はすさまじいスピードで衰退する。

[271: 匿名さん]

郊外どころか他県移住してるじゃん。笑

ネットの時代に旧態然とした嘘放送で商売仕掛けるのは難しいよ営業さん。笑

[272: 匿名さん]

災害に弱い東京

[273: 匿名さん]

>271は意味不明？？？
何の事ですか？？？

[274: 匿名さん]

知らないふりをする正常性バイアスw

[275: 匿名さん]

富裕層ほど事情通だから買わない。
富裕層ほど自由が利くから他へ行く。

買える人ほど、どんどん遠いところへ。

皮肉だね。

[276: 匿名さん]

日銀が２４日公表した８月８～９日の金融政策決定会合での議事要旨で、長引く円高を背景に、政策委員の１人が為替相場への働き掛けの必要性を示していたことがわかった。委員の名前は非公表だが、８月の会合から加わり、緩和策に積極的とされる佐藤健裕、木内登英両審議委員のいずれかだとみられる。
一方、日銀の山口広秀副総裁は２４日、都内で講演し、「金融政策を用いて直接的に為替相場に影響を与えることは一切考えていない」と、従来の認識をあらためて説明した。

[277: 匿名さん]

また77円台に戻った。
こんな中でどんな人がマンション買うのかね。

[278: 匿名さん]

普通の人が買う。実需

[279: 匿名さん]

その普通の人に買ってもらえなくて焦ってんだろ？

[280: 匿名さん]

埋立地の値下がりは尋常じゃないからなぁ。

[281: 匿名さん]

＞275
そのことで価格動向にどういった影響があるの？

[282: 匿名さん]

値下がりしても売れないってことじゃ？

[283: 匿名さん]

＞282
なんでそうなる？実際には都心集中郊外過疎の全体的動きがあるんだから
もし、ごく一部の富裕層が遠い所へ出ていってもそんなに影響あるの？っていう素朴な疑問。

275がそういう人もいるよってっていう単なる紹介なら別にいいんです。
スレ的には意味のある書き込みではないけど。

[284: 匿名さん]

親元志向で近郊郊外に家を買ったのはいいけど、
将来は不安でいっぱい。
現実を受け入れたくないのですよ。
都心部湾岸をネガってストレス解消。どこかの国に似てる(笑)

[285: 匿名さん]

だまされて埋立地を買ってしまった後悔がにじみ出てるよ。

[287: 匿名さん]

中学生でも分かる
少子高齢化、人口減、家余り、郊外の衰退。

[288: 匿名さん]

んもー都心都心って必死w

[289: 匿名さん]

災害でパニックになりやすい都心エリアに住め、とさ。

[290: 匿名さん]

マンションダボハゼの思惑と世の中は逆向きらしいぞ。
SHARPの業績不振で8500社に影響。
8500社だ8500社！
ソニーもパナソニックもダメダメで。

[291: 匿名さん]

その家電メーカーの工場と研究所は市部と神奈川県に集中しているんだよね。
どうなっちゃうんだろう。

[292: 匿名さん]

焦ること風の如く

建てること林の如く

買い煽ること火の如く

売れ残ること山の如し

[293: 匿名さん]

豊洲風林火山ですね。

[294: 匿名さん]

神奈川県横須賀市の京浜急行京急田浦―追浜間で、崩れた土砂に特急電車が突っ込み脱線した事故で、同県警は２５日、負傷者が１１人になったと明らかにした。うち乗客の３０～５０代の男女５人が肋骨などを折る重傷、男性運転士（２４）を含む６人は軽いけが。運転士は「土砂崩れに気付いて急ブレーキをかけたが間に合わなかった」と話している。

　国交省によると、現場付近は、昨年４月の調査で「危険度は高くない」と判定され、大雨による運転規制の対象区間ではなかった。

[295: 匿名さん]

横須賀と横浜の海岸付近は怖いな。
うち小田急だから海は関係ないけど。
川遠いし造成地でもないし、一種住専だから大規模マンションも施設もできないし。

[297: 匿名さん]

埋立地は都心とは言わないんだよ。

[298: 匿名さん]

小田急線だって土砂崩れの危険性はあるぜ～

[299: 匿名さん]

豊洲・有明・東雲は都心だよ

[301: 匿名さん]

どんどん湾岸タワマンの資産価値が騰がってる

[302: 匿名さん]

湾岸タワマンは稀少価値が高いし、共用施設も豪華だから、値上りするのもよく分かる。

[303: 匿名さん]

豊洲は日本屈指のマンション値下がりエリアになっちゃったからなぁ・・・

[304: 住まいに詳しい人]

>>300
2011/3/7の記事を今頃出してきた理由は？

全文コピペなんて無駄なだけ
タイトルとリンクだけでいいんだよ
　
湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰（Jcastニュース　2011/3/7）
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

それにみんな読んで欲しいなら食指が伸びるよーな
サマリーや紹介用の短文を付けるとか工夫しなきゃ意味ないし

[305: 匿名さん]

超巨大地震が都市を襲う！

NHKメガクエイク

Ustreamにビデオ有り。



とか、簡潔にね。

[306: 匿名さん]

今期もあと四日しか残ってないから買い煽りがすごいな。
でももう無理だよ。

[307: 匿名さん]

都心止まったまま。
郊外もさらに鈍化。
まさに四面楚歌。

[308: 匿名さん]

>>304
調べない、確かめない、面倒がりの丸ごとコピペは、ネガらしい行動の表れですね。
ネタがないので過去の投稿を丸ごとコピペ。ネガはこれを叩いて自己満足します。
ネガポイントがいつも同じ話のループになるのも、同じことが原因ですね。

[310: 匿名さん]

豊洲は都辛です。

[311: 匿名さん]

首都圏出身者はほぼ購入し終えたから、
近郊郊外で供給されるマンションは50戸を切るような小規模に特化して行く。
大規模は都心部のみとなる。

[313: 匿名さん]

地方からの上京者需要は2015年から本格化。
それまではマンション市場も閑散状態だね。
都心部を含めて大規模マンションは苦戦するだろう。

[314: 匿名さん]

なんで2015年になったら上京者が増えるんだよ。
馬鹿も休み休み言え。

[315: 匿名さん]

2000年以前は首都圏出身者の20代人口が多かったので、
上京者はそれほど必要としなかった。
また、地方経済もバブル崩壊後の税金投入の公共事業で潤っていた。

しかし2000年を境にガラッと変わって上京者が増加、多くが東京を目指すようになった。

これって常識では？

その大量の上京者が持ち家取得年齢に達し始めるのが2015年から。

[316: 匿名さん]

はっしょって説明すると理解できない人がいるんだねｗ

[317: 匿名さん]

タワーマンションは教職の方が多くお住まいのようで。

[318: 匿名さん]

人口動態を理解できない業者が多いんだろうね。

[319: 匿名さん]

そもそも人口動態なんて分析はしてないでしょ。

空き地があれば作って無理やり販売すればなんとかなると思ってただけで。

デベロッパじゃなくてデストロイヤが正しい。

[320: 匿名さん]

埋立地の住民はある意味その被害者だよね。

[321: 匿名さん]

>319
人口が増え続ける右肩上がりの世界では通用していたんだよね。
これからは業者も人口動態を勉強しないと潰れちゃうぞ。
漫然と郊外に大規模マンションなんて作ったら倒産。

[322: 匿名さん]

買っちゃった人は家族みんな教職に生涯を捧げるようです。

豊洲君のように。


合掌。

[323: 匿名さん]

＞321
中小零細には無理じゃない？大手だけが生き残るな

[324: 匿名さん]

2000年以降増加した上京者は賃貸マーケットに影響を与えた。
現状は以下。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
90年代とは様変わりしている。
目黒区、新宿区、世田谷区といったところがかなり下げた。

2015年からは、上京者も購入年齢に達し、
今度は分譲マンションの価格に影響を与え始める。
家賃が下がった区の物件を今高値づかみすると将来の大きな負債となるだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[325: 匿名さん]

今の10分の1でもいい。
マンション業者なんか無くても困らない。

[326: 匿名さん]

＞325
そうなったら価格競争もなくなるけどいいの？

[327: 匿名さん]

中央区が渋谷区を引き離してる。
渋谷区、目黒区、世田谷区のラインは同じ運命か？

[328: 匿名さん]

価格競争もクソもない。
あと20年したら土下座で売るようになってるよ。

[329: 匿名さん]

日本経済崩壊で中国人に土下座するとうことですね

[330: 匿名さん]

マンション業界も業態転換していかないと生き残れないね。

巨大地震後の復興需要ウマーなんだろうけどさ

たぶん今みたいな都市形態ではなくなるし

思ってるほどの数は作れないと思う

復興中に時間差で二発目くる可能性もあるし

どーよ？

[331: 匿名さん]

日本全体が貧乏になるんだから、
一生独身率と一生賃貸率が高くなるのは当たり前。
東京近郊のアパート経営は繁盛するんじゃない？
木密地域で業火ベルト地帯だけど。

[332: 匿名さん]

タワマンは再築できないね。

[333: 匿名さん]

1000世帯マンションに居残った30世帯で大規模復旧工事とか、現実になりそう。

[334: 匿名さん]

>333さん
郊外マンションは相続までの仮の住まいだから
30年後に親の戸建を相続して一斉に同世代が出て行くとそうなりますね。
郊外のマンションはリスクが大きい。

上京者を含めていろいろな人が住む都心部マンションにしないと駄目ですね。

[335: 匿名さん]

話のつじつま合ってなさそうだよあなた。

[336: 匿名さん]

親の家って相続するころには築何年ですか？
そのときあなた何歳ですか？

[337: 匿名さん]

企業はクビ斬り面談真っ盛りで、みんな夢のマイホームどころじゃなさそうだよ。
マジで戦争も起きそうだし。

[338: 匿名さん]

>336
建て替えの費用が郊外のマンションを売ってねん出できるか？
その頃には一斉に中古マンションが近郊郊外に溢れて二束三文。
無理かもしれないからちゃんと貯金しよう。

[339: 匿名さん]

都心は解体撤去作業中ってか

[340: 匿名さん]

「都心の住宅地」といった場合は山手線内側だろうね。
中央区は都心区だけど都心の住宅地ではない。

[341: 匿名さん]

都心3区と言えば千代田区、中央区、港区
山手線の内側？あんまり聞かないなぁ

[342: 匿名さん]

パニック渦中に家族住まわせるってどんな鬼畜亭主だよ。
普通なら家族だけは危険から遠ざけるだろ。

[343: 匿名さん]

都心３区は確かにそうだけど「都心の住宅地」といってイメージするのは中央区晴海とか中央区日本橋浜町とかではなくて渋谷区の広尾とか文京区の目白台とかそんな場所をイメージするけどな。

みんなは違うの？

[344: 匿名さん]

>>343
内陸じゃ困るんです！

[345: 匿名さん]

別に湾岸でもいいけど基本準工だし戸建てはほとんどないから基本住宅地とはいえないよね。

「都心の住宅地」に住みたいのか別に商業地だろうが準工だろうが都心であればいいのかによるが。

[346: 匿名さん]

みなさん東京駅から半径５ｋｍ圏内を目指して懸命に比較検討しているようでなによりです。

将来資産価値を守るには他に道はないですから。

[347: 匿名さん]

>>343

それが一般的なkんかくだね。
予算がなかったら、また別なんだろうけど。

[348: 匿名さん]

確かに同じ都心部でも戸建とマンションじゃ選ぶ場所も変わって来ますね。

お値段の問題も重要ですが、
マンションの場合は眺望とか広々感も重要になるから
戸建の場合とずいぶん違う。
庭付き戸建と違って、近くに大きな公園があるのも重要になるね。

[349: 住まいに詳しい人]

業者目線だと戸建もマンションも同じなんだろうね。

高級住宅地を売りにして高値でマンションを売りつけるやり方。
田園調布とか成城とか(笑)

[350: 匿名さん]

＞343
イメージというか東京都で都心と定義されているの区が千代田、港、中央なんだからしょうがない。
その他の地域は不動産業界が都心に憧れる人向けにイメージアップのために広めただけ。
地方から見れば２３区全体を指して都心と呼ぶこともある。
それぞれ間違ってるとは言えないけど、せめて２３区板内では上記３区を都心としないと都心と
書いた時に何を指しているのか分からなくなるよ。

[351: 匿名さん]

345
準工がいいんです
準工が好きなんです
準工じゃ　ダメなんですか・・・

[352: 匿名さん]

いいと思うよ。
工場はかっこいいし、男らしい。
でも「準」っていうのは若干女々しい感じだね。

[353: 匿名さん]

準工いいんじゃない。

田舎には、調整区域や山林はあっても準工は無いから憧れる。

[354: 住まいに詳しい人]

>>315
>しかし2000年を境にガラッと変わって上京者が増加、多くが東京を目指すようになった。
>これって常識では？

印象で語ってはいけない
実際はむしろ絶対数は減っている

データはネットで拾える東京都の1995－2012年だけになるが
コーホート別の人口増加をグラフにしてみた

どの世代でも18歳から25歳くらいまでが人口が増える期間である
各世代の25歳時の人口を比較すれば、
団塊Jr.が1990年代に上京した絶対数が多いと推測出来る

[355: 匿名さん]

団塊Jrとそれ以降の若い世代とグラフの形が全く異なってますね。

２０００年以降に上京者が増え、東京に定着して東京の人口減を防いでいるのが良く分かります。

上京者需要の本格化は２０１５年以降になるでしょう。

[356: 匿名さん]

水色（現３１～３２歳）と青色（現２６～２７歳）が２０歳を境に急激に増加しているのが上京者増加効果です。
グラフの傾きが緑色（現３６～３７歳）とまったく違います。

水色は現在の３１から３２歳だから、
分譲マンション購入年齢になるのは２０１５年以降でしょう。

[357: 匿名さん]

団塊の世代も２０年後は８５歳。
近郊郊外で家が余っちゃうよね。

[358: 匿名さん]

マンションって50年後どうするの？
定期借地物件なら問題ないが
普通のマンションは建て替え問題で、負の資産
逆に戸建ては、資産価値の7割を占める土地がまるまる残る

[359: 住まいに詳しい人]

土地の値段は利用価値で決まるから、当然だが都心部の高度利用が可能な土地は高くなる。

一方、郊外の低層地域は利用価値が低いので安くなる。

要は、50年後のその土地の利用価値で地価が決まるってこと。
地価が維持もしくは上昇するための条件は以下。
①居住人口が増えること
②住環境が良くなること
③開発が継続的に行われること

[360: 住まいに詳しい人]

>358さん
もっとも価値を下げるのは郊外の戸建用地だよ。
円高が続いて製造業が海外に流出して就業人口が減少、
居住者の高齢化が進み人口が減少、
究極は農地価格（その土地の収穫額で地価が決まる）まで下落する。

[361: 匿名さん]

そうすると同時期に一気に開発された埋立地などは、継続的な開発がなく、
真っ先に廃れていきそうですね。

[362: 住まいに詳しい人]

利用価値が高いところに建つマンションは建て替えられるが、
利用価値が低いところに建つマンションは建て替えられない。

だから、皆が都心部マンションを目指すんです。