23区内の新築マンション価格動向(その61）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249121/


湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[127: 匿名さん]

都心部湾岸の基準地価は上がったのかな？

[128: 匿名さん]

国土交通省が１９日発表した７月１日時点の全国の基準地価。東京スカイツリー（東京都墨田区）効果で、ツリー周辺は商業地の基準地価の上昇率が都内トップになった。
土産物店や喫茶店の出店が相次ぎ、マンションの賃料も上昇。
近隣の商業地では墨田区業平（なりひら）が９．８％の上昇で全国２位の伸び。台東区浅草でも４．６％の上昇率。
不動産シンクタンク「東京カンテイ」によると、墨田区押上の中古マンション平均坪単価は１６８万円で、０２年より５割増、分譲マンションの賃料も坪当たり８８４０円で同２割増という。

[129: 匿名さん]

埼玉、練馬あたりの業者さんには厳しい現実ですが、人口重心は南東に移動しています。
ちゃんとソースを提示しましょう。

http://www.stat.go.jp/data/kokusei/topics/topi61.htm
我が国の人口重心は，東経137度01分45.46秒，北緯35度35分35.31秒。
岐阜県関市立武儀東(むぎひがし)小学校（東経137度00分40.60秒，北緯35度35分08.15秒）から東北東へ約1.8kmの位置
平成17年の人口重心に比べ，南東へ約2.4km移動

[130: 匿名さん]

東京は
東京駅を中心に同心円状にコンパクト化して行きます。
郊外の人口は減少し、都心部居住が進むでしょう。

池袋、新宿、渋谷あたりが衰退して行くでしょう。

[132: 匿名さん]

>>122の埋立地ネガは千葉在住ですね。
千葉から都心に通うので、毎日見る埋立地が妬ましいんでしょう。
これを見ると>>122の言うとおり人口重心は北西に移動しています。
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/topics/pdf/topi6102.pdf

[133: 匿名さん]

千葉県から見ると北西だけど、
全体から見ると東京駅を中心にコンパクト化が進んでいるんじゃない？

どっちにしろ城南、城西の割高価格の維持が年々難しくなるのは確実。

[134: 匿名さん]

＞129
結果は知ってたけど、ちゃんとしたソースを提示できた方が勝ちですね。
ソースも提示できない冷静な分析も出来ないでは価格動向を語る以前の話。
自分の願望を語るだけではダメでしょう。

[135: 匿名さん]

都心部湾岸の基準地価は上がったのかな？

[138: 匿名さん]

全用途平均で基準地価が上昇したのは江東区と墨田区の２区だけだったみたい。

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/24nen/07hendou_ritu_kushi.pdf

[139: 匿名さん]

隅田川の向こうは東京じゃないからね。
大学が移転してくると嬉しくて仕方ないんだよ。
それが、アホ大でも。

[140: 匿名さん]

>138
住宅地基準地価での勝ち組は、墨田区、目黒区、武蔵野市、立川市、稲城市、日野市、昭島市ですね。

[141: 匿名さん]

割高外周区の住宅地はじわじわと下がり続けるんだろうな。

[142: 匿名さん]

住宅地は既存住民が占拠してるから変動に時間がかかる。

時代の流れで判断して決めるしかないな。

家賃レベルは動きが早いから、
家賃が下落トレンドのところは、地価もいずれは下がる。

目黒区は家賃レベルがかなり下がっているから要注意でしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[143: 匿名]

日本の人口重心が南東に動くのは首都圏への集中が続いている結果でしょ。南に動くのは北海道・東北の人口減少。東に動くのは九州・四国の人口減少。国土の形から、北海道・東北の人口減少は重心を西にはあまり動かさず、九州・四国の人口減少は北には動かさない。
23区内の人口動向とはほぼ無関係だよ。
って、小学生にでも読み取れるような統計データを解説させるなよ。
日本の人口重心の移動と23区内の人口動向に関係があると思った人、もう少しリテラシーを持たないと色々と人生で損をしますよ。

[144: 匿名]

立川断層、を無視して立川周辺が勝ってるようでは
断層ネタは意味なさそうだなあ。

[145: 匿名さん]

人口減少社会
市部はどう考えても将来性が無いだろ。

[146: 住まいに詳しい人]

今時郊外を買ってるのは地縁絡みだけ。

[149: 価格動向の現実を直視してる人]

現実は都心の下げが一番大きい。

[150: 匿名さん]

だが、都心は値下がりしないから、
って言う人がタマにいる。

[151: 匿名さん]

この期にマンション買えなんて言ってるヤツは鬼畜だよ。

[152: 匿名さん]

>147
東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価が２５０万円前後のところしか選択の余地は無いんじゃない？
いわゆる割安都心部。
実際に全用途平均の基準地価が上がったのは江東区と墨田区だけだよね。

[154: 匿名さん]

東京駅から５ｋｍ圏内なのに安い理由を考えないと。

[155: 匿名さん]

戦後の高度経済成長時代に工場地帯だったから安いんだよね。

でも、時代が変わってねらい目の超割安地域に生まれ変わっちゃったね。

[157: 匿名]

昭和の時代から城東のマンションは
東京駅に近くて安いがウリ。多分これからもずっと。

[158: 匿名さん]

首都圏出身者需要が終わって、代わりに地方からの上京者需要が増える現実は
首都圏の不動産価格に与える影響大だろう。

地縁需要が無くなっても割高な近郊郊外マンションが売れると思う？

まあ3年後に始まることですが。

[159: 匿名さん]

地方から上京して気軽に買える価格じゃないよ。
都内のマンションは。

[160: 匿名さん]

地縁需要しかないかのように言う人がいるが
城南城西は住みたい街ランキングを独占する人気エリア
都心はランキング外で需要無し
だから現在、割高都心は暴落中

[161: 匿名さん]

>>157

東西線沿線とかむかしからそうだよね。
大手町に直通なのがウリ。江東区も江戸川区もね。
バブル時代はぎりぎり東京の西葛西が大手町・丸の内サラリーマンに大人気だった。

[162: 匿名さん]

坪単価２５０万円前後が目安になるでしょう。
世帯年収で1千万円前後。

地方からの上京者の約3割が買えて、
残りの7割は一生独身とか、一生賃貸とかでしょうね。
近郊アパート地帯の人口が増え続けるかも。

中間層がいなくなるから郊外はダメだろうな。

[163: 匿名さん]

城南業者のイメージ商売は目に余るね。
業者ねつ造の住みたい街ランキングをすぐ持ち出す(笑)

イメージだけじゃ地方出身者は買わないでしょうね。
お金の大切さを良く分かっているからね。

[164: 匿名さん]

住みたい街ランキング投票者には
賃貸や戸建てで住みたい人、もいるのを忘れずに。

[165: 匿名さん]

まあ昔は鉄道網も城南のほうがはるかに発達していたからね。
東急、小田急、京王と大手私鉄は大正時代からあるのに対して、城東の地下鉄が整備されたのは昭和も５０年代以降から。
江東区などは距離的には都心に近くても交通利便性がよくなかった。うちは昭和５０年代後半に門前仲町のマンションに引っ越したけど駅の近くはともかく、駅から離れるとサラリーマンなどいなくて朝スーツ着ている人など少数派だった。

[166: 匿名さん]

>>164

逆に新築マンションという限定なら住みたいけど、賃貸や中古や戸建てだったら住みたくないって街もあるよね

[167: 匿名さん]

マンションだったら港区や渋谷区、その後に戸建てを目黒や世田谷ってのがバブル前のホワイトカラーの相場だったけど、地価高騰でサラリーマンにそんなことはできなくなったからね。

かつてだったらそういう人たちが城東の東西線、有楽町線などの沿線のマンションを買うのだろう。

[168: 住まいに詳しい人]

光文社新書『東京は郊外から消えていく！　首都圏高齢化・未婚化・空き家地図』三浦展
には、デモグラフィック統計データを色彩化したマップが多数載っているので
好きな人は本屋で立ち読みでもして欲しい

これを見ると本のタイトルとは裏腹に「郊外の住宅需要は堅調だな」ということが分かる

著者は色々“寂れる郊外”のデータを出しているが
それって秩父とか鴨川、小田原の様な東京駅60～70km圏エリアの話で
このスレで想定するよーな東京駅20～30km圏とはちょっと異質の世界だ

団塊Jr.が生まれ育ってのは国道16号線沿い、東京駅30km圏であるのは有名だけど
このエリアって今も子供が生まれて育っているんだよね
ボリューム的には親世代よりも少ないとは言え
上京組と合わせればそれなりの住宅需要は継続すると見ていいだろ

気になるのは、23区の西半分と横浜北部に未婚一人暮らしの団塊Jr.が多いこと
当該エリアの全世代の中でどれほどの割合なのか分からないので断定はできないが
これから新しく入ってくる人が少ないと、20年後には60歳前後が目立つと思われる

[169: 匿名さん]

>>168

その本は私も読みましたが人口が減っていくので今は６０キロ圏の寂れたラインってのがだんだん都心に寄っていくのではないかと想定される。

だいたい国道１６号線沿いに人口が増えたのは団塊世代が住宅購入したころは地価が高くてそこにしか買えなかったという事情が大きいのではないだろうか？

都心を知らない団塊ジュニアも近所のジャスコですべての用が足りてしまうので、都心志向が薄いというのは同意だが上京組がわざわざ１６号線沿いに住むのかというとバブル期よりはるかに不動産は安いのでもう少し都心の近くに住むのではないか？

[170: 匿名さん]

>165
そのお蔭で江東区あたりは超割安で買える。

首都圏出身者が昔の記憶に囚われているのも、
安値が維持されている理由ですね。

[171: 匿名さん]

>168
その通りですね。
将来少子化が進んで郊外の家が余るのは中学生でも理解できるのに、
今買っているのは相続までの間の仮の宿需要に過ぎない。
しかも従来の高値を引きずって高値づかみ。
買っちゃった人はかなり不安でしょうね。

[172: 匿名さん]

都心離れが目にみえて進んでるからな。
業者はビビってるわな。

[173: 匿名さん]

首都圏出身団塊ジュニアのパラサイトシングル率は高そうですね。
20年後には一斉に郊外で不動産が売られて暴落？

[174: 匿名さん]

城南エリア（まあここでは世田谷区のことかな）では、ここなら多少高いお金出しても
住みたいと思うエリアがあるのは確か。しかしそれってほんの一部分というか同じ駅や
同じ町内でもこっちのブロックなら住みたいが、道の反対側だと魅力が薄いとかそんな
感じですね。

もちろんそういうのは土地の取引価格に反映されているわけなんだけどそれはあくまで
戸建ての場合。新築マンションだとこっちのブロックは高いけど道の反対側は安いとか
行政区域でも変わらない限り、土地のグレードと駅からの距離で決まってしまう。

そして当然ながらその名前がついたエリアの中でも最高の場所の価格に設定するので
ブランド地名に立地する新築マンション（地主が手放してしまう土地なのでエリア内
での価値は低い）は割高になるのはある意味必然。

城東の場合はブランド住宅地のようなものが存在しなかったので、わりとクールに
駅までの距離とかわりと客観的な要因で値段が決まるので、(城南に比べると)割安に
見えるのだろうね。

[175: 匿名さん]

>>173

暴落しても買い叩いてくれる人や業者がいればまだいいんだよ。
土地って一回もつと人はなかなか売らないんだ。
３０００万で買った土地が今６００万とか言われたらたとえ必要ない土地であっても、よほど金に困ってない限りそのまま放置だろ。評価額が低ければ相続税も安いからなおさら処分する必要も薄くなる。

誰も住めなくてもぼろい家でもあったら固定資産税は減免されるので、放置されたふるい家だらけになる。

土地は上がるときは取引が活発になるけど下がるときは取引事態が行われないから、目に見えない。
１年間土地取引が行われなかったらいくらが相場かわからなくなる。

怖いのは価格が下がることではなく街が衰退していくことだ。

[176: 匿名さん]

地方からの上京者は自力で貯金して買うしかないから、不動産に対する見方も首都圏出身者とは180度変わってくる。3年後は上京者が買い主体に代わるから、それに備えて業者も土地を仕入れるべきだね。売れそうにもない高額な城南、城西は避けるべきだね。目に見えるメリットが無いのに高額なマンションは買わなくなる。