ジオタワー天六ってどうですか？part4

[匿名さん]

ジオタワー天六についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：59.03平米～98.67平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[1: 匿名さん]

肥後橋の駅直結タワーマンションは、リセールが厳しくなったのか、賃貸がたくさん出てますね。高いので借り手が決まってないようですが。

[9: 匿名さん]

part4になってくるとそろそろ、色んな情報も出尽くしてしまうのでしょうか？
近辺の情報やマンション自体の情報もめっきり減りましたね。
今どれぐらいの売れ行きなんでしょうか？

[11: 匿名さん]

先着順が30戸も出てますね。
もう5期になるのにこんなに売れ残りが出てると竣工前完売は難しそうですね。

[12: 匿名さん]

こんな事故が起きた場所だったんですね。
知らなかった。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A9%E5%85%AD%E3%82%AC%E3%82%B9%E7%8...

[13: 購入検討中さん]

一般素人の我々には先着30戸で竣工1年後迄に完売出来ない
という理論がわからないです。
よろしければ、わかりやすく説明して下さい。

[14: 購入検討中さん]

1年後竣工までに完売でした。すみません。
よろしくお願いします。

[16: 検討中の奥さま]

長年、天六周辺に賃貸で生活していましたが、
このたび、タワーマンションに住んでみたいと言う事になり、現在検討比較中です。
完成物件はアデニュウム、西天満の住友、都島のタワー
新築ではジオと中崎のパークです。
先週まわり終えて家族と相談した結論としては
やはり、駅に直結していて、スーパーも手前に隣接してるジオが便利というところです。
ローンの審査とかもあって購入までは色々大変ですね。

[18: 匿名さん]

確かな情報かは解りませんがこの掲示板に書かれていることが事実であれば現在の分譲済みは約260戸。
4期までで1期毎に平均65戸づつの売り出しに対して先着順（売れ残り）が平均7.5戸ずつ出ています。
要望を拾いながらの期分け販売ですが10％以上が購入に至っていません。
昨年より販売を開始し、現在は竣工前販売期間の4割を過ぎたくらいですが売れ行きは約65％です。
分譲マンションは竣工が近くなればなるほど売れにくくなるのでこの時点で35％も残ると竣工前完売は難しいと思います。
そもそも天六にしては規模が大きすぎるのが問題ですが、規模の大小に関わらず、竣工前に完売出来なかった物件は不人気物件のイメージが付いてしまうのでリセール価格に悪い影響を与えます。


この物件にコメントしているブログがあったので参考までにURL貼っておきます。
http://higashimatuyama.cocolog-nifty.com/blog/2011/12/post-1827.html

[19: ご近所さん]

＞12さん

その現場とは少し離れているようですよ。

http://www.icom.co.jp/beacon/backnumber/web_topix/012.html

[20: 匿名さん]

関係者にしかわかりませんね。ありがとうございました。

[21: 匿名さん]

ご参考

「ザイがつくったマンション資産価値データブック２０１２　東京カンテイ」

にある１０年後も高い付加価値を維持するマンション条件


■ 立地　（マンションは近い程良い。駅直結は最高）

■　３００世帯以上　（管理費負担安定条件）

■　近くに買い物施設があること

■　高さ　（希少性） 40階超が望ましい。


上記の条件からジオの１０年、２０年後と優位性は明確。

[22: 匿名さん]

出た！、大阪なのに東京カンテイ。

[23: 匿名さん]

大阪は市場が小さいのにこれまで大規模マンションが転け続けていることが未だ理解出来ない方々。(東京カンテイ)

[24: 匿名さん]

じゃああんたのお勧めのマンションは何？
堂山のリッチ○ールやハッテン公園至近のマンションは要らんで。

[26: 匿名さん]

「駅直結型タワー」というのは
まずそれ自体がブランドになりますね。
まさに不変価値とおもいますよ。
やはり10分後に梅田に立てる機動性、
利便性は価値有りますよ。

[27: 匿名さん]

不動産価値
建物は古くなる
残るのは立地と高さだけ。

駅に近いということが1番大切マンションは。

タワーには高さが必要。45階に上れない物件はダメ。

[28: 匿名さん]

10年後、20年後も変わらずゲリラ豪雨時も雨に濡れず、
10分後に梅田阪急百貨店に立てる。
これが不変価値。
駅直結型は不変価値。

更に新築にこだわろう。

[29: 匿名さん]

一般的に竣工後10年目が買い替えるチャンス。
購入者自身は
新築1年目からの住居が望ましいです。

[30: 匿名さん]

水曜日、不動産販売店さんは休日なので静かもんです。
笑える。いかにマンション販売員しかカキコいないかの証左ですな。

ある意味、悪質ですね。

[31: 匿名さん]

ジオなんてただでさえ物の割に高いので新築で買うと目減りが激しくなるよ。
中古になったら周辺相場との相対で決まるから新築時の価格なんて関係ないからね。
いずれ売却する前提で新築で買うなら良心的な値付けしてるところの方がいいよ。

[32: 匿名さん]

・「だだでさえ物の割りに」（抽象的）
・「中古になれば周辺相場との相対」（対比やろ。基準は駅から距離、タワー対比だからジオが基点になります。希少性）
・「良心的な値付け」（値付けなんて言葉一般は使わないし、そもそも妥当価格の提示が無く抽象的。）
文章って教育水準でる。

[33: 匿名さん]

>>32
論点をすり替えてるだけで反論になってない・・

[34: 匿名さん]

論点は具体的いきましょう。
ここは一応、一般人の掲示板ですから。
３１さんはジオではなく場所を限定せず考えたら、どこの物件がお勧めなの？
２、３物件プロの見解お聞きしたいです。

抽象的なのは論点以前の問題ですよ。
抽象的な批判を書いて何が楽しいのか意味わかりません。
貴殿が素人なら、スラスラ物件記入できるし、
物件あげないなら、業界人が営業妨害のためせっせとカキコしてるということです。

[35: 匿名さん]

確かに！
値段とか立地を問題にあげるのであれば具体的に、

①良心的な値付けしている物件
②これから販売される物件でジオより価値がある物件

教えて下さい。
具体例が出せないならヤジだけ言って具体的に
政策を打ち出せない野党といっしょですよ！

[44: 匿名さん]

ライバル視しているマンションのスレをいつも読んでる人ですね

[48: 匿名さん]

ここの現在の土地評価額がいくらか知らないけど大昔に阪急が取得した土地にマンション建てて周辺相場よりも高い値段で販売。
それだけで阪急は大儲けですね。

[53: 匿名さん]

超過剰供給地域、開発の見込みの無い天六駅、梅田徒歩圏外、評判の良くない学区、タワーなのに直床、アウトフレーム工法じゃない、スーパーの区分所有分、エントランスのデザインがダサい＆狭い、高い維持管理費・・・・

とりあえず今までに上がってるネガ要素を上げてみました。

私の感想としては、価格がちょっと高いけど天六に思い入れがある人には良い物件かと思います。

[54: 匿名さん]

>>将来、低層階の売却、賃貸も
>>他のタワーより圧倒的に有利です。

低層階は所詮低層階。
毎日自分のリビングから景色が見えるのと、わざわざ寒い若しくは暑い屋上に上がって景色見ないといけないのとでは全然価値が異なります。
低層階の部屋は所詮は高層階の人間が毎日自室で景色を楽しむ為の柱の一部に過ぎない。
タワーに住むなら高層階を買うべし。

[60: 匿名さん]

参考

平米数 ➡ 坪単価 の計算の仕方ですが、

たとえば、80.50m2で5000万円なら

80.50 × ０．３０２５ ＝ 24・35坪

坪単価は

5000万円 ÷ 24・35坪 ＝ 205万円 となります。

マンション物件は坪単価で比較するべし。

[61: 匿名さん]

超過剰供給地域って

どこから、どこの地域にどれだけ供給されてるの？

常に、抽象的表現。 できないね 数字、数字！

[62: 匿名さん]

>>61
前スレで資料出てますよ。
最寄駅別の調査で近畿圏の全駅で過去10年間の供給数が11位。

[63: 匿名さん]

大阪都実現化すれば、

今の御堂筋線オンリー黒字からの脱却で、谷町線、堺筋線、赤字路線は

市営地下鉄テコ入れ施策として

複数線交差ターミナル駅構内は商業化駅に転換される。

[64: 匿名さん]

1位どこ？
２位は？
資料出す時は全部名称、数字のデータ出さないと笑われるよ。会議で。
ましてや、11位ですよね。めちゃ下位ですやん。
いちいち言わないと資料揃わない。どうなのこれ。

[65: 匿名さん]

近畿圏の全駅で11位ってかなり上位だと思うが。。。

[66: 匿名さん]

しかも、全国11位の資料でなく、
近畿で11位の資料でプレゼンするセンス。・・・・

[67: 匿名さん]

じゃー参考にするから1位から11位まで
手間やけど、載せて。

[68: 匿名さん]

ほれ、前スレから拾ってきたよ。

※参考資料(東京カンテイ　2002～2011 年新築マンション 駅別の供給動向を調査)
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/70zokusei-kinki.pdf

供給が多いと中古になったときに新築も含め、買う側の選択肢が多くなるから値段が下がるのは常識です。
近畿で11位って凄いことだよ。

[70: 匿名さん]

資料読んだ？
しかも価格帯シェアが3000万円台以下で約7割を占めてるでしょ。
だからこーゆー場所で5000万円台の部屋とか買うと売るとき苦労しますよ。

[71: 匿名さん]

だからここは高いって言ってるんですよ。
駅直結タワーは便利だし良いとは思うけど仕様を削ってでも、もう少し安い値段で出すべきだと思うのです。

[72: 匿名さん]

大阪なのに東京カンテイやから使えんで。
しかも、
2002年から東京の地価が1990年のバブル以上に高かった2007年を含んだデータなんて。使うセンスが
あなた20、30歳代ですか？やね。

今の都心回帰は本物。
しかも、まだまだ三合目ぐらい。。10年後北区は大きく人口増えとる。
今現在は、
メイン梅田駅の一つ、二つ離れた、
交差駅が割安で狙い目や。

ましてや、本来先行き景気普通なら前に有ったように
商業ビルやったハズの場所である
駅直結型タワーは立地からも最高に狙い目物件やな。

不動産は先読まな。

[73: 匿名さん]

参考

平米数 ➡ 坪単価 の計算の仕方ですが、

たとえば、80.50m2で5000万円なら

80.50 × ０．３０２５ ＝ 24・35坪

坪単価は

5000万円 ÷ 24・35坪 ＝ 205万円 となります。


駅直結型タワー40階超のジオと周辺物件の坪単価を計算して見よう。

そんな変わらない。

[74: 匿名さん]

大阪都実現化すれば、

今の御堂筋線オンリー黒字からの脱却で、谷町線、堺筋線、赤字路線は

市営地下鉄テコ入れ施策として

複数線交差ターミナル駅構内は商業化駅に転換される。


これ興味深いですよ。

[75: 匿名さん]

そもそも10年後、梅田のハズレの中古タワーマンションを４０００万円で買える人がどれだけいるでしょう？給与削減、ボーナスカット、更なる増税、正規雇用者の少なさなど。もっと、時代を読まな。

[76: 匿名さん]

>>大阪なのに東京カンテイやから使えんで。

東京カンテイはただの社名です。
全国の不動産を調査している会社ですが。。。

>>2002年から東京の地価が1990年のバブル以上に高かった2007年を含んだデータなんて。

確かにプチバブルの波は当時の大阪にもきてましたね。
それを含んでる上で、3000万円台以下のシェアが7割ですよ。
ということは現在の需要はもっと低い価格にあるということですよ。
意味解ってます？

>>今の都心回帰は本物。
>>しかも、まだまだ三合目ぐらい。。10年後北区は大きく人口増えとる。

確かにその通り。

>>メイン梅田駅の一つ、二つ離れた、
>>交差駅が割安で狙い目や。

割安と言える根拠は？

>>商業ビルやったハズの場所である
商業ビルとして、使えなくなったからスーパーだけ残してマンションにしたんでしょ。
それの何がプラス要素なの？


私の結論ですが、この物件は便利で良いとは思うのでずっと住む前提の人にはとても良い物件だと思いますが、10年以内くらいに売却を前提とする方は止めといた方が賢明です。

[77: 匿名さん]

>>73
タワーマンションなのに階数を考慮に入れてないでしょ、アナタ。

[78: 匿名さん]

北区買うなら、メイン梅田駅から一つ、二つ離れた

２線交差するターミナル駅が割安で狙い目。

ジオは3線交差、駅直結型、40階超、商業施設隣接で超狙い目物件。

坪単価で周辺物件と比較せよ。

大損こくのは購入者するあなた。

[79: 匿名さん]

大型商業施設やないとREITも組成できんわ。
天六便利やけど、商業施設としてリニューアルするには
中途半端な大きさやったな。
でも持ってても、固定資産税高いだけ。
タワー400世帯つけて、連結阪急ストアが黒字確保なら
良しやわ。

[80: 匿名さん]

参考

平米数 ➡ 坪単価 の計算の仕方ですが、

たとえば、80.50m2で5000万円なら

80.50 × ０．３０２５ ＝ 24・35坪

坪単価は

5000万円 ÷ 24・35坪 ＝ 205万円 となります。


上記はあくまで例です。

ジオの価格表と例えばパークならその価格表。住友ならその価格表。

希望する階数、向き、等条件を合わせて計算
して下さいよ。

[81: 匿名さん]

ご参考

「ザイがつくったマンション資産価値データブック２０１２　東京カンテイ」 本屋売ってます。

にある１０年後も高い付加価値を維持するマンション条件


■ 立地　（マンションは近い程良い。駅直結は最高）

■　３００世帯以上　（管理費負担安定条件）

■　近くに買い物施設があること

■　高さ　（希少性） 40階超が望ましい。


上記の条件からジオの１０年、２０年後と優位性は明確。

[82: 匿名さん]

ジオは梅田徒歩圏外だけど駅直結、パークは駅徒歩3分だけど梅田徒歩圏内。
梅田を中心と捉えた上での立地的な面では同格だと思いますが、その上で同じ階数、平米数、方角で比較すればジオが高いことが解りますよ。

[83: 匿名さん]

3000万円平均価格として、それ何階層平均？

つまり、タワー以外の物件入れたら意味ないで。

それなら、

9/30号 別冊 週刊ダイヤモンド
「マンション 戸建て 王道の住宅選び」

物件の「資産価値」と「生活価値」をチェックする。
７つの法則で確かめる資産価値に

高層階建物の優位性や駅直結型の優位性が載っとる。
その方がこの先の参考になる。

本屋、コンビニでまだうっとる。

[84: 匿名さん]

パークは階数低いで物件自体の。

300ないで。

駅直結型ちゃうで。買い物不便やで。眺望悪いで。夜道ヤバイ雰囲気やで。

中崎町駅単線やで。

ジオが高くて当然。

[85: 匿名さん]

パークって梅田徒歩3分か？？？

梅田徒歩圏って、梅田のどこに到達すること言うてんの？


阪急百貨店食料品売り場まで徒歩何分？。


ジオは10分後到達やで。


生活利便性とはそう言う事やろ。

[86: 匿名さん]

たしかに、2007年東京はタワーラッシュでした。
坪単価400有りました。

[87: 匿名さん]

今日の１行飛ばしさんは、凄い書き込み数。
よほど触れられたくない内容があったのか。
１行飛ばしの書き込みでつながりを分断して
流してしまうつもりでしょうか？

[89: 匿名さん]

↑
笑笑笑。激しく同意！(^-^)/うまい事いうねー。

[90: 匿名さん]

マンションは大きな買い物です。
同じような内容を連続で書き込んで情報を隠そうとしても、ここを観ている方でジオを買うか否か本気で迷っている人は何をしようが全ての書き込みくらいは一度目を通しますよ。
そんなときに駅直結だけを押した内容の薄い書き込みが沢山あっても逆効果で、その部分以外は他の物件に比べて劣っているというイメージしか付きません。
ポジ書き込みをしたいならちゃんとした統計資料などを元に、論理的な書き込みをしましょうね。

[92: 匿名さん]

結局荒らしているのはパークのポジか。
アデニウムのポジを装っているから余計タチが悪いな。