ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

[買い換え検討中]

年末から販売予定のドレッセ美しが丘二丁目ガーデンってどうですか？
たまプラーザに近いので、気になってます。
周辺の情報や物件の情報など、いろいろ交換したいです。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.d-u2-g.com/concept/index.html
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目13番5
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩8分

売主：東急電鉄株式会社
施工会社：東急建設株式会社他
管理会社：東急ファシリティーサービス株式会社

[841: タマタマン]

タマタマンがきたぞーい
タマタマンファンの皆様

コメントを心待ちにしていたマンション購入予備軍のみんな
お待たせしちゃいました

【文章を読みやすくするため少ない改行にてお願いいたします　管理人】

[842: タマタマン]

まーまず、用地取得の観点から
マンション立地のことの解説な！！

みんな、心してメモを取るように

[843: タマタマン]

高圧線は、評価としては
マイナスです。

どれくらいマイナスにすればいいのか？
という話になりますが、
感覚値では、語れません。
感覚値では、会社を動かせません。

ましてや、ＴＫＫとＮＴＴの超ビッグ企業なわけだから
最終的に稟議を下す役員もうるさいわけよ

なんで、そういう売値になるのか？を
データをつけて、説明しなくちゃいけないわけよ

高すぎても、売れなくなるし
安すぎても、いい利益を出せなくて
超どんぴしゃという風に考えさせるように
データ的な説明をしちゃうわけよ

ＴＫＫもＮＴＴも
特に、今回の主幹事企業はＴＫＫだから
ＴＫＫの開発の人ががんばって
資料を作るわけよ

[844: タマタマン]

まー、どんな風に高圧線の立地評価のマイナスをしたかは
タマタマンなりの推測だけど
２丁目にあるマンションで、高圧線の近くにあるマンションと
高圧線とは離れているマンションの中古成約価格の
かい離率をしらべてるとかしてるんじゃないかな

たとえば、平成10年で高圧線立地の７０㎡だと中古成約価格
5000万円
同じく10年築で高圧線立地じゃない70㎡だと中古成約価格
5500万円とかね

で、高圧線があると坪単価にすると20万円くらいの
かい離率があるだ、とかで立証するわけよ

[845: タマタマン]

あと、このマンションは
2棟構成になってるから
眺望がわるいところと
いいところの部屋ができるよね

こっちのほうが、ネックになるんじゃないかな
と思いますが、そうでもないのかな

[846: タマタマン]

坂についても同じ考えだな

駅からフラットアプローチのマンションの成約価格がこの値段
駅から坂になってるとこの中古成約価格とかね

２丁目は、自転車屋のコギーの前の方のマンションが
フラットアプローチになって
今回のマンション周辺のマンションは、ちょい坂の上だから
それぞれの中古成約を比べれば
根拠づけられたマーケット資料になるよな

どうでしょうー？
電鉄さん？

[847: タマタマン]

まー、こんな感じでねづけするよね

マンション事業する場合は、
最初から売値はほぼほぼ決まってるよ

Ｒｅバブルとかががんばって、
坪３００で設定していたところを
坪３１０で売れます、
っていうなら価格の変更もありなんだろうけど

坪３００で設定していたのを
坪２９０で売りますって言っても
多分、営業がんばれ、

ってなると思います

[848: タマタマン]

誰かが書いてたけど

売値＝いい場所ではない

とか見たけど
確かにそうかもだけど

売値≒いい場所なのかな

と思います

[849: タマタマン]

まー、坂がきついという方が
いらっしゃいますが、
そう思う人もいるということでしょう

まー、結果坪単価２６６だったということでしょう

なので、フラットな場所になれば
当然、それより高い値段設定でいけるという
話になるでしょう

[850: タマタマン]

では、５丁目と２丁目どっちがいいの
ですが、
よくわかりましぇん

ここは、みんなで議論しましょうよ

[851: タマタマン]

で、２丁目のマンションの中では
いい立地でしたか？というごしつもんがありましたが
普通ですというコメントです

やはり２丁目の一等地は
桜さ並木沿いとか
ケヤキ並木沿いとか
公園に面したところでしょう

２丁目においては、このマンションしか
現在販売されていないので、
２丁目
ということだけでしか、注目されてませんが、
もし中古で、二丁目のマンションどれか一つあげます
と言われたら
これはあまり選ばれないような気がします。

たとえば、大和ハウスのマンションとか
ブランズとか工藤建設のマンションがいいなー
と思います。
２丁目の中ではね

[852: タマタマン]

最近はアベノミクスの効果か
不動産の価格に上昇の気配があって
間違いのないマンションを
という記事があちらこちらに踊っていますが
再販性にこだわるのであれば、
細かくその地域の特性を分析しないとだめだと思います

[853: タマタマン]

とは、言っても
みんなどうせ新築がいいわけだから
２丁目にはこのマンションしか今は
販売してないわけだし

今買わなくちゃいやで
中古は嫌で
２丁目がいいという人には
まー、ひびいいたのかなー
と思います。

６０００万円の買い物なので
買えるあなたはすごいですよ

[858: 匿名]

価格表示が残っている．．．まだ完売していない？

[859: 匿名さん]

確かに価格の表示が残ってますね。
どなたか、状況をご存知の方、いらっしゃいますか？

[860: 匿名さん]

SUUMOによると、あと9戸のようです。

[862: 匿名さん]

順調に売れてるね。

[864: タマタマン]

おはようございまーす

タマタマンです

残戸数に関連するコメントさせて頂きまーす

デベのマンションが売れ残って困るタイミングは顧客に部屋を引き渡す時です
デベ各社にとってゼネコンへの支払い条件はまちまちですが
基本は、建物が完成して顧客への引き渡しがあった後に工事代金の回収になります

よっぽどの大規模や地方でマンションを展開しない限り
デベは、全体的な資金の回収や支払いをこのタイミングで考えてるため
マンションが売れてなくて一部の支払いのめどがたたない時に
こまったなーとなるわけよ
小さいデベだったら新しくお金を借りなきゃいけないかもしれないし
(これがけっこー大変らしい)

デカイデベでも開発担当が吊し上げを食らって、つらい立場だったり
するのかなー

極論だと顧客への引き渡しの1週間前までに全く売れてなくても
引き渡し前日に完売すればそれはそれでセーフなわけよ

まー、ただ販売のペースは事業を開始する時からだいたい決まってるから
予定の販売状況と今の販売状況はどうなのか、
当然チェックが入ると思うけどね

このマンションの残戸数が9なの？で、引き渡しが今年の末なの？
月に2戸位売れたらいいのかな？

[868: 匿名]

タマタマンさん　何時も情報有難うございます。

野村の2丁目の物件って建設場所はどこか教えてください。

[869: 匿名さん]

二丁目ガーデンよりちょっと奥（坂を上った所）ですよ。

[871: タマタマン]

おそらく、南と西向の2棟構成になるずら

だけれどもずら


西向きはバルコニーの目の前に

前の建物がけっこーかぶるずらー


南向きは、高くなりそうだずらー

[872: タマタマン]

やっぱり、ベストな立地は


サイゼリアの場所だずらー


あとは、郵政の社宅がいいずらー


二丁目は、鉄塔が走ってる影響で


建物の配棟計画に、けっこーストレスが


かかってるマンションが多くて



街並み全体が、窮屈な感じになってるずらー

[873: タマタマン]

ただ、坪単価を高く設定出来るエリアだけあって


建物にお金をかけてるずらだから


ちょい、高級な感じがするずらー

[874: 匿名さん]

あーあのぎゅっとなってる感じは鉄塔のせいかー。

[875: タマタマン]

あのきゅうくつな感じは


鉄塔とあと、マンションの敷地と


敷地の関係が、あまりおもわしくないなー



基本は、バルコニーの前には建物をこないように

配棟するんだけど


配棟の


自由がきかないような


敷地形状で、


隣接の建物もせまってるからなー



高さもそんなに建てられないし


あんな感じになるのだと思います

[876: 購入検討中さん]

どうしてタマタマンのコメントちょくちょく消されるのかなー。ファンなので残念でーす。

[877: 匿名さん]

＞８７６さん

行間空けすぎて、見る人の迷惑になるからです。

[878: タマタマン]

このスペースが


逆にいいんだよなー

[879: 購入検討中さん]

そうですね。確かに見づらいです。
あとは、独特の表現にも好き嫌いが分かれそうです。
上記の「～ずら」なんかは、真剣にこの物件をしている人の中には、
快く思わない人もいるかもしれませんね。
情報自体は有益だと思うので、それ以外の理由で削除されてしまったり、
無用な争いが生じるのは残念ですね。
タマタマンも大人でしょうから、修正されるといいんですが。。
重要でない書き方のスタイルを守るより、重要な情報のやりとりや議論が
交わされる方が、良いように思います。

[880: 匿名さん]

浄水器一体型混合水栓て画期的だと思うのですが、お手入れなどは自分でやらなくても大丈夫ですか？
何か定期的に交換する物などあるのでしょうか？

[882: 検討中]

一部で懸念点として挙げられてた坂を見てきました。

駅の東改札からでてエレベーターから降りると、到着まで表示されてる時間より早いようでした。エレベーター降りたところからほぼ平坦な道を少し行くと自転車屋がある交差点につきます。そこから写真なような坂になりますが、程なく歩けば左に入る道があり、曲がったそこからは緩やかな坂ですぐ到着しました。

[883: 検討中]

現地調査の続きですが、先ほどの自転車屋のある交差点を左に曲がれば平坦な道筋でも行けました。交差点曲がって少し行ったところで右に曲がり、また少し行くと写真の小道があります。緩やかな坂の小道を少し行くと数段の階段があり、そこを登るともうマンションです。坂がどーしても嫌な人はこちらのルートをおすすめします。

[884: 検討中]

また送電線も見てきましたが、言われてるほどのことはなく写真のように一部南のほうの棟上空をかすめている程度でした。大部分の上空はオープンスカイでした。建築もだいぶできてきてますね。

[885: 検討中]

ついでに少し話題になった北側の野村プラウドの予定地も撮影してきました。シャベルカーが何やらしてました。こちらは鉄塔が少し近いですね。

写真左手がドレッセで右手がプラウド予定地です。ドレッセ側が駐車場などもあり建物間はかなり広かったです。ほかも割と建物と道路の間に余裕があるので、言われてるような囲まれ感は感じませんでした。

[886: 検討中]

おまけですが、5丁目のドレッセ予定地も撮影してきました。

最初本当にここか？と思いましたが、確かにここのようで鉄道真横の斜面を削って基礎工事してました。電車がちょうど通ったのですが、結構な音がしました。

東急はたまプラーザ界隈にもう土地持ってないのか、すごいところに作りますね。景色も電車ファンならともかく、これは売れるのかなあ…。

[888: 匿名さん]

工事現場を撮ってるからねえ。

[889: 物件比較中さん]

私も二丁目ガーデンと、五丁目のヒルズ予定地に行ってきました。
（No.882～さんのように画像はありませんが。。）
近隣の物件なので、比較するのがもくてきです。

まず、二丁目ガーデンから。

坂：傾斜はゆるやかで、苦になることはなさそう。という印象。
　　二歳の子供も一緒でしたが、スイスイ歩いていました。
電線：ないのがベストとは思いますが、上の画像にあるように、一定の距離はあります。
他マンションとの距離：本マンションと向かいの建物には十分な距離があり、
　　　　　　　　　　　圧迫感はないのでは？と思いました。
　　　　　　　　　　　今は工事中のため白い壁が立てられており、これがあると
　　　　　　　　　　　やや圧迫感があります。

次に五丁目のヒルズ
実際に歩いたところ、駅からの距離は、二丁目ガーデンと同じくらいでした。
ヒルズの方が、若干近いかな？という印象です。
立地は、「本当にこの場所！？」というのが、正直な印象。
線路に近いのと、地盤が弱そう。。

もし、これらの物件を比べるとしたら、二丁目ガーデンです！！

[890: 匿名さん]

地盤が弱そうって感じたのは何故ですか？？