ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

[買い換え検討中]

年末から販売予定のドレッセ美しが丘二丁目ガーデンってどうですか？
たまプラーザに近いので、気になってます。
周辺の情報や物件の情報など、いろいろ交換したいです。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.d-u2-g.com/concept/index.html
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目13番5
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩8分

売主：東急電鉄株式会社
施工会社：東急建設株式会社他
管理会社：東急ファシリティーサービス株式会社

[612: 匿名さん]

>611
安いファストファッションの洋服は衝動買いしますよね。

[613: 匿名]

ところでここのマンション（2丁目）は順調に売れているのかな？

私のパソコン開くたびにこのマンションの広告が
出てくるので、まだ完売じゃないね。

[614: 匿名さん]

第二期の販売戸数をみたら、思ったより要望が入っていなさそうな感じでしたね。
「たまプラに住めるチャンスです」なんてメール頂いてましたが、このフレーズにはちょっと違和感を覚えました。

[615: 匿名さん]

ちょっと値段が強気ですよね～いくら美しが丘駅10分圏内といえど…
あと500万ほど全体的に落とさないと誰も手をつけないと思うな。
青葉区で新築マンションで5000万以上出す人って今は殆どいないと思う、よほどの東急信者さんじゃないと。
この値段じゃリーマンショックちょっと前くらいの値段だよ、まだこの強気値段でいくのは早いと思った。

[616: 匿名さん]

でもその高値に飛び付いちゃう相場観のない鴨も多いんだよね。だから不動産は面白い！

[617: タマタマン]

ちっす

タマタマンです

ごぶさた

[618: 購入検討中さん]

まってましたタマタマン！
で、このマンションに対する評価はどうなんですか?

周辺の開発予定なども分かったら教えて下さい。

[619: タマタマン]

こんばんは

タマタマンです

市ヶ尾にドレッセができるよ

いつになるか知らないけど

１５０戸は、あるかなー

[620: タマタマン]

開発計画が分かり次第お知らせします！！！

電鉄さんに、怒られちゃうかなー。。


よく話題に上る

たま団の開発計画ですが

どーなんでしょう？？


タマタマンは、都市再開発法のこと

全然分かってないんですが、

再開発にも色々と種類があるみたいで

どういうスキームで再開発するのか

楽しみです

[621: タマタマン]

まー、どっちにしても

あれだけの敷地面積で

1,200近い世帯があって

たまだんのようへきとか

敷地内の公道の廃止をするのは

並大抵じゃないかなー

[622: タマタマン]

タマタマンの勤めているデベも

市街地開発事業を進めてますが

タマだんより全然小さい規模とか地権者の数でも

難しそうかな

[623: タマタマン]

憶測でコメントしちゃうのは

ごめんなんだけど


タマ段がリニューアルするころには


今、会社に新卒で入社した新社会人が

定年を迎えちゃう頃に

ようやく完成とか

そういうレベルな

感じだと思います

[624: タマタマン]

たまだんより

ずっとちっちゃい

六本木ヒルズとか

二子玉川ライズとか

表参道ヒルズとかでも

３０年近くなのかなー

再開発仕上げるのに

[625: タマタマン]

今から１００年後くらいに


たまだん

やっとまとまりました



新・たまだん誕生！



みたいなチラシが

新聞の折り込みに

なってたりね

[626: タマタマン]

それより

郵政宿舎が現実的かなー


マンションになるのが

楽しみです


それと今回の物件は

囲まれ感が

あるので

それがいやな人は

ダメだと思います。

[627: タマタマン]

どのマンションにも

日当たりとか眺望が悪くなる部屋は

ほとんどあると思います


こちらのマンションは

総戸数に対して

囲まれ感がないお部屋数が

少ない気がします。

[628: タマタマン]

それでも

坪平均２７０万円で

販売してるのは

すごいなー

と思います。

[629: タマタマン]

ちなみに
建築コストですが

めっちゃ値上がってます。


復興需要で

どのゼネコンンも

土木部門が好調で

大工さんが

足りないみたいです。

建築する人出が

ないから、人件費が値上がって

建築コストが上がってます

[630: タマタマン]

タマタマンレポート

おわり


ではまたー

[631: 匿名さん]

ここって駅近いのになんで８分もかかるの？

[632: 匿名さん]

ちっす

サンクス、タマタマン！

[633: 元団地住民]

タマタマン　情報有難う。
ひょっとして再開発？って期待してましたが。

あそこはエレベーターがないので高齢化の今後
どうするのかな？
5階に住んでいたおばあちゃんが重い足を引きずりながら
息を整えながらゆっくり階段の昇り降りをしていたが、その内
部屋に籠りっきりになっていました。
車いすも使えない団地はお年寄りに優しくはありませんよ。

たまﾌﾟﾗの活性化の為にも早期の再開発を
期待してましたが残念。

[634: 購入検討中さん]

タマタマンさん、ありがとうございます。
もしよければ、こちらと同時に検討中のパークハウス宮前平についてもご意見いただきたいのですが・・・

[635: タマタマン]

こんばんは。

タマタマンです。

たくさんのコメンツありがとうございます。



たまだん、再開発されるといいですね



タマタマンも地元住民なので、

さらなる街の発展に期待したいと思います。

[636: タマタマン]

宮前平中学校学区の

マンションは、ほんとに評価が高いです。



学区内であれば、

おおむね（←開発マンが、よく使う言葉）

坪平均２４０万円前後で推移してます。


宮前平中学校が評判がいいのは

生徒の学力や、部活動能力が高く

そういっった高い能力をもった

生徒がいる環境の中で、

子育てをしたい、という

根強いマーケットで

成り立っている印象です。

[637: タマタマン]

ただ、ほんとに住み心地がいいかは

新築のマンションの販売価格と

中古（大体築１５年以内）のマンションの

成約価格とのかい離がどれくらいあるかが、

判断材料になると思います。

[638: タマタマン]

学区内のマンションの

１棟当たりの戸数は

５０戸前後で、



あれだけ広告やら

モデルルームやらをするから

地元だけじゃなくて

中広域から来た人

（地元の住み心地を

知らない人）も当然買うことになって

[639: タマタマン]

なんだけど


中古の場合、基本は

地元の人しか買わないから

そこで地元の評価が

分かるかなー

[640: タマタマン]

たとえば、

新築坪単価が200万で

周辺の中古相場が150万の街と


新築坪単価が200万円で

周辺の中古相場が190万円の街だったら


後者の街は

地元の評価が高く、

住みやすい街なんだな、という

推測が立ちやすいです

[641: タマタマン]

もちろん、

割安な新築マンションもあったり

住宅の供給状況などもあるから

絶対的な指標ではないですけど


ある程度のサンプル数で比較すれば

統計的に意味のあるデータになります

[642: タマタマン]

そういう意味から

判断すると


宮前区のパークハウスより

今回のマンションのほうが


周辺のマンションの中古成約事例との


かい離率が小さいと思います。


それだけ地元評価が高く

住みやすいという街の

評価を得てるんだと思います。

[643: タマタマン]

それと

宮前区は

学区でマンションの相場が

かなり変動します


この数字の変化は

購入者の街への評価というより

学区への評価というデータが

読み取れます


なので、購入者のマインドは

住み心地というより

学区ありき

というのが、

宮前区のマンションマーケットを

見定めるうえで

重要な評価ポイントになります

[644: タマタマン]

住宅の好みは人それぞれですが


もし、学区にこだわった住宅選びを

されたいのであれば


宮前区のパークハウスは


お勧めです

[645: 購入検討中さん]

パークハウス宮前平もかなり魅力的だったのですが、やはり道路との近さが気になるのと
安い、一番下の広い部屋は、道路と反対側に窓がないのが、ネックですね。。。5000万で
80平米、駅2分、ということで、我慢しないといけないところですが。

[646: 入居予定さん]

最近ここに当選し、購入を決めた者です。今後の方のために、参考になればと思い決めた理由を書きます。

まず、この沿線ではドレッセシリーズで選びました。ほかの末長組とかはやはり施工とかの評判が気になり、選択肢から外しました。三井の物件もありましたが、立地の割に高かったので、やめました。宮前平とかも悪くなかったのですが、値段の割に駅周辺寂しく、小規模、日当たり微妙でやめました。
たまプラーザの駅周辺がやはり魅力ありでした。新しいテラスだけでなく、旧商店街周辺もお店が色々あります。マンションに向かう通りも桜並木があり、周辺は静か。値段なりの値打ちがあるように思います。徒歩8分でこうした立地はしばらく出ないんじゃないでしょうか。
同じ東急の近くの鷺沼の杜も検討しましたが、どうせ使わないだろうなあというような共有施設が多すぎで、検討してた部屋は西側だったり、高速が近くてうるさい、ゴミ置き場も規模の割に一箇所しかなく、部屋から遠かった、駅周辺が寂しいなどでやめました。徒歩9分というのも、部屋までの距離を考えるとそれ以上かかりそうでした。
美しが丘は123戸で、共有スペースもあまりなく、コンパクトに必要機能が揃ってて、バランス良いように思いました。送電線も調べましたが気になるものではありませんでした。
ひとまず、長くなってきたので、こんなところです。

[647: 物件比較中さん]

良いお買い物されましたね。
契約後にやっぱりパーク宮前平の方が駅近だし、学区もいいしと思ったりすることはないですか?
私はまだ迷っています。

[648: タマタマン]

ちゃっす


タマタマンです


パークハウスとドレッセの

立地評価を

タマタマンなりの分析です

宮前平２丁目と美しが丘２丁目のポジションでは

どうなのかということです

[649: タマタマン]

ドレッセは

やっぱり囲まれ感がネックです

美しが丘２丁目は

たまプラーザの中でも

駅近

公園近

商店街ちかいで

一番いい立地ですが

その中でも

可もなく不可もない

といったところでしょうか


フローレンスパレスの立地とか

自転車屋の前の通り沿いが一番評価が

高いと感じます。

南東側や南西側が

桜並木なので

建物に囲まれた感じがなくて

いいです

[650: タマタマン]

宮前平は

駅の南側が尻手黒川

駅の北側が

急こう配の富士見坂

で街がなかなか賑わう余地がない

印象の街です

ただし、坂の上には

小学校・中学校や図書館などの

公共施設が充実している感じがしますし

街がにぎわう余地がない分

人の多さを苦手な人には

いいと思います。

ところで駅前のマンションの人たちは

坂の上の東急ストアとかには

行くことはあるののでしょうか？


そーいえば、川崎縦貫鉄道の計画では

坂の上に駅が出来るだの出来ないだの

ちょっとした噂になったこともありましたが

地下鉄自体の計画が

浮かんでは消えですね

[651: タマタマン]

で、パークハウスの立地は

駅から近いですが

欲を言えば

富士見坂の向かって

左側のほうが

いいです


南西傾斜地なので

坂の右側のマンションは

目の前が低層の建物だったりするので

眺望がいいのと

バルコニー前が坂よりかは

静かだと思います。

なので宮前平に関して言えば

坂の左側がよいと思います。

出来れば駅寄りの左側で

[652: タマタマン]

もっとも、宮前平より

宮崎台のほうが、タマタマン評価は高いです。


理由は、置いときます。

[653: タマタマン]

で、立地評価が影響するのは

中古で売る時です。


中古を選ぶ人の理由は

さまざまだと思いますが、

中古になった時

多少の築年の違いがあれど

どのマンションの立地がいいかで

判断されます。

[654: タマタマン]

たとえば、

タマタマンが中古を買うとすると

どうせ中古だったら、

囲まれ感があるより

桜並木が見えたほうがいいか


という心理が働くと思います。


5000万円、７０㎡で築２年のドレッセ美しが丘２丁目

4500万円、70㎡で築10年のフローレンスパレス（桜並木が見える）

だったら、５００万円をリフォームに回して

フローレンスを、タマタマンは買います。



一度入居してしまえば

新築は中古になり

プレミアムはなくなると思います。

[655: 物件比較中さん]

地下鉄が延伸するようなんで、

20年後とか、売る時に、地価が下がらなければ…

なんて目論んでます。

[656: タマタマン]

なので、

タマタマンだったら


郵政がマンションにならないか

待つかもしれないです


宮前平中学校で選ぶんだったら

宮崎台のＮＴＴ社宅がマンションに

ならないかなー

と思います。

[657: タマタマン]

住宅購入のタイミングは

人それぞれなので

今決めないといけないとすると

待つのは難しいですよね

[658: タマタマン]

地下鉄延伸すごいですね


今からだと

いつに完成するんでしょう？

[659: 匿名さん]

サンクス！タマタマン！

タマタマンのコメンツはいちいち参考になります。

宮崎台の評価が高い理由も教えてもらえたら嬉しいです。暇な時でいいんで。。。

[660: タマタマン]

ちなみに

三菱ＵＦＪ信託銀行

不動産コンサルティング部門の
（ここの社員の人は、不動産鑑定士が多い）


最新のマーケット感ですが

[661: タマタマン]

マンションの価格の上限として

6,000万円という価格設定がありますが

（6,000万円はアッパー会社員の
住宅にかける上限のひとつの目安）

都心部の6,000万円を中心に据えたマンションの

在戸数にだぶつきが大分出てきたとのことです

理由としては、

今まで6,000万円前後のマンションの

受け皿がメーカー系会社員でしたが

この不景気で、そこまで住宅にかける

メーカー系社員が少なくなってきたのが

ひとつの要因として

考えられるそうです