ドレッセ美しが丘二丁目ガーデンについて

[買い換え検討中]

年末から販売予定のドレッセ美しが丘二丁目ガーデンってどうですか？
たまプラーザに近いので、気になってます。
周辺の情報や物件の情報など、いろいろ交換したいです。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.d-u2-g.com/concept/index.html
所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目13番5
交通：東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩8分

売主：東急電鉄株式会社
施工会社：東急建設株式会社他
管理会社：東急ファシリティーサービス株式会社

[824: 匿名さん]

結論から言うと、坂も高圧線も気にしなければここは良い物件です。
しかし、高圧線も崖もガタンゴトンも気にしなければ五丁目の方がもっと良い物件だと思います。

[827: 匿名さん]

外観完成予想図ではタイルの色がグレーですが、実際はベージュっぽい感じになりそうですね。
完成が楽しみです。

[828: 匿名さん]

条件はかなり良いほうだと思いますよ。
朝から夕方まで陽当たり良し、面する道路は交通量少なく排気も影響無し。高圧線ありますが本当に気にするレベルか不明。恐らく震災で鉄塔倒れるまで影響無し。
坂はありますが、この程度で無いほうがよければこの辺りではないとこ探せば良いですし。
東名川崎まで車で5分程度、たまプラから羽田、成田まで直通バスあり、たまプラから渋谷まで急行で約20分、深夜バスもありという条件バランスを求める方には、問題ない範囲かと…
新幹線は良い条件とはいえないですが。
かなり順当に売れてるようです。

[830: 匿名]

高圧線近いと万が一を考えるとちょっと心配ですね。

でも、ここはかなり上空で一部棟をかすめる程度。鉄塔まで距離あるし、この電磁波レベルでもし影響があるとしたら、家電とかテレビや携帯使えませんね。

電磁波を気にするなら周り家電だらけの個数の多いマンションには住まわれないほうが安心だと思います。アンテナとか携帯基地とか電柱とかもっと近いところに色々ありますからね。

まあ、売れているということですから、そういう市場評価ということなんでしょうね。

[831: 匿名さん]

窪地・盛土－300万円
高圧線－500万
線路－500万
崖－1000万
西向き－500万
徒歩１分あたり±300万円
お墓系－200万円

もしもドレッセ2丁目に高圧線も低地もなかったら　75平米6800万

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5700　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩5分（＋900）

[832: 匿名さん]

徒歩分数間違えました。。。

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5400　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩（連絡橋で6分）（＋600）

まあ、いずれにしても他に仕様とかいろいろ差はあるので一概には言えませんが、基礎的にはこのくらいの
市場評価かと。。

[833: タマタマン]

おはよー、ございまーす


おーし、たまぷら、あざみ野のみんな


タマタマンが気のきいた書き込みしてやるから


待ってろよー


今日は会社ですので、、

[834: 購入検討中さん]

タマタマン、まってまーす♪

[836: 匿名さん]

坂、坂ってたまプラ、鷺沼関連スレでうるさいのがいるね。嫌だったら埼玉へどうぞ。

[837: 匿名]

京急蒲田駅前の未来型再開発に、国と大田区が本腰をあげるそうで完成は2015年だそうです。
やっぱり東急のような不人気路線に妥協しちゃうのは、駄目ですね。

[840: 匿名さん]

マンション横に階段あるから坂はほぼ気にする必要ないですよ〜

[841: タマタマン]

タマタマンがきたぞーい
タマタマンファンの皆様

コメントを心待ちにしていたマンション購入予備軍のみんな
お待たせしちゃいました

【文章を読みやすくするため少ない改行にてお願いいたします　管理人】

[842: タマタマン]

まーまず、用地取得の観点から
マンション立地のことの解説な！！

みんな、心してメモを取るように

[843: タマタマン]

高圧線は、評価としては
マイナスです。

どれくらいマイナスにすればいいのか？
という話になりますが、
感覚値では、語れません。
感覚値では、会社を動かせません。

ましてや、ＴＫＫとＮＴＴの超ビッグ企業なわけだから
最終的に稟議を下す役員もうるさいわけよ

なんで、そういう売値になるのか？を
データをつけて、説明しなくちゃいけないわけよ

高すぎても、売れなくなるし
安すぎても、いい利益を出せなくて
超どんぴしゃという風に考えさせるように
データ的な説明をしちゃうわけよ

ＴＫＫもＮＴＴも
特に、今回の主幹事企業はＴＫＫだから
ＴＫＫの開発の人ががんばって
資料を作るわけよ

[844: タマタマン]

まー、どんな風に高圧線の立地評価のマイナスをしたかは
タマタマンなりの推測だけど
２丁目にあるマンションで、高圧線の近くにあるマンションと
高圧線とは離れているマンションの中古成約価格の
かい離率をしらべてるとかしてるんじゃないかな

たとえば、平成10年で高圧線立地の７０㎡だと中古成約価格
5000万円
同じく10年築で高圧線立地じゃない70㎡だと中古成約価格
5500万円とかね

で、高圧線があると坪単価にすると20万円くらいの
かい離率があるだ、とかで立証するわけよ

[845: タマタマン]

あと、このマンションは
2棟構成になってるから
眺望がわるいところと
いいところの部屋ができるよね

こっちのほうが、ネックになるんじゃないかな
と思いますが、そうでもないのかな

[846: タマタマン]

坂についても同じ考えだな

駅からフラットアプローチのマンションの成約価格がこの値段
駅から坂になってるとこの中古成約価格とかね

２丁目は、自転車屋のコギーの前の方のマンションが
フラットアプローチになって
今回のマンション周辺のマンションは、ちょい坂の上だから
それぞれの中古成約を比べれば
根拠づけられたマーケット資料になるよな

どうでしょうー？
電鉄さん？

[847: タマタマン]

まー、こんな感じでねづけするよね

マンション事業する場合は、
最初から売値はほぼほぼ決まってるよ

Ｒｅバブルとかががんばって、
坪３００で設定していたところを
坪３１０で売れます、
っていうなら価格の変更もありなんだろうけど

坪３００で設定していたのを
坪２９０で売りますって言っても
多分、営業がんばれ、

ってなると思います

[848: タマタマン]

誰かが書いてたけど

売値＝いい場所ではない

とか見たけど
確かにそうかもだけど

売値≒いい場所なのかな

と思います

[849: タマタマン]

まー、坂がきついという方が
いらっしゃいますが、
そう思う人もいるということでしょう

まー、結果坪単価２６６だったということでしょう

なので、フラットな場所になれば
当然、それより高い値段設定でいけるという
話になるでしょう