パークコート千代田富士見ザ タワー その4(飯田橋)

[匿名さん]

≪第１期≫　販売予定時期：平成24年11月上旬 販売予定

販売戸数　未定
予定販売価格　未定
予定最多販売価格帯　未定
間取り　１LDK～３LDK
専有面積　42.51平米（１１戸）～181.48平米（１戸）




売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：未定


■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■総戸数
　505戸（販売総戸数425戸、事業協力者戸数80戸含む）
■竣工時期（入居時期）
　平成26年03月下旬竣工予定（平成26年07月下旬入居予定）
■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
■土地権利／借地権種類
　所有権
■駐車場
　総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 242台 敷地内平面 24台
■駐輪場
　総戸数 505戸 に対して513台
■バイク置場
　総戸数 505戸 に対して37台
■エレベータ有：8基
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222928/

[598: 匿名さん]

有益な情報なんて物件HPやMRに行けば、いくらでも宣伝してくれる。
売主が言いたくない情報があることに、このサイトの意味がある。

たぶんにガセや誇張が混じるので取捨選択は必要だけどね。

[599: 周辺住民さん]

周辺に住んでいる者ですが、富士見1丁目の暁星学園や白百合学園のすぐ近くの住所に、
プラウドのマンションが計画されております。
野村プラウドの詳細はまだ分かりませんが、個人的にはこちらの方が気になります。

[600: 購入検討中さん]

599さん、ソース教えてください！

[601: 周辺住民さん]

６００さんへ
少し前から建設地に工事用のお知らせの看板が出ており、
そこに売主が野村不動産と書かれております。
近隣住民の方々からも野村のプラウドができることは聞いておりました。
フランス人学校の跡地がまさかマンションになるとは予想しておりませんでしたので、このあたりを昔から良く知る私にとっては期待をしている次第です。

[602: 匿名さん]

５９９さん
それ一次の抽選終わるまで明かしてほしくなかった人多いと思うよ。
次の電車はすぐ来る。ということですね。

[603: 購入検討中さん]

フランス人学校の跡地は完成予定(2014年3月だったかな？)も出てますよね。
25階→21階建てに変更になったとか、区議会でも景観・環境の件で話し合われていました。

エントランスがどこになるかは分かりませんが、JRの東口から400mでこちらの物件に比べるとやや遠いですね。

近隣に高い建物がないので見晴らしは良さそうです。

18時以降は非常に静かな場所ですが、真横に暁星学園がありますので朝方～日中は騒々しいかと思います。
自分の住んでる飯田橋2丁目のマンションまで、校庭で遊ぶ子供たちの声が聞こえてきますので。

[604: 匿名さん]

リセ跡地のプラウドは線路やうるさい学生もいないから静かでしょうね。有名校近くだからリセールや賃貸運用は確実に見込めますね。

[605: 匿名さん]

「富士見地区リセフランコジャポネ（フランス人小学校）跡地計画に、野村不動産の25階建」

これって過去スレで既出だよ

[606: ご近所さん]

子供の声を嫌がる向きもあります。大学生とどちらが気になるかは、好みの問題でしょう。学校が嫌ならば、駅の近所を調べるべきです。千代田区は学校が多い所ですから。

[607: 申込予定さん]

正式価格がいまの予定価格よりかなり下がることってあるんですかね

[608: 匿名さん]

この物件でいえば、1期では大きな変化は無いんじゃないか？
相当に売れ行きが悪ければ、2期以降での価格改定や何らかの形での実質値引きも十分にありえるでしょう。

[609: 匿名さん]

東南側の低層階は眺望が悪いためか、北西側の低層よりも５００万円位安いですね。
ただ、北西側の低層の坪単価が妥当な金額だと思うけど。
リセールの時はどっちが不利かな。

[610: 匿名さん]

↑東南側の間違えです。

[611: 匿名さん]

東南側というと
逓信病院のレジデントハウス(研修医用の宿舎)３階建て、逓信病院管理棟８階建て、があります。
これより低層階はお安いでしょうね。

[612: 匿名さん]

＞　608 　2期以降での価格改定や何らかの形での実質値引きも十分にありえるでしょう。

適当な事書くのは止めましょう。

一般的に予定価格より、一部が１期から５％程度下がり、最終決定価格となり発表されるのが普通です。
しかしこれが最終価格で、これは２期でも３期でも変わりません。

正式な価格が下がるのは、三井では竣工しても売れ残って期末の決算期が来た時でしょうね。これは大手デベの物件は全てそうです。

例外的なことは、プチバブルが崩壊した07年の年末前後に売り出されたとか、全く売れない等の場合にはありえますが、ここは、そういう状況じゃないし、人気の無い物件では無いので無理でしょうね。

例外的に値下げしないで長期に販売する手法が有名な住友でも、あまりに売れ行きが悪くて２期以降に下げる場合は、１期の購入者に返金した例があり、大崎の住友のタワーです。つまりこのような場合は、１期の人も値下げがされたという事です。

だいたい、

＞2期以降での価格改定や何らかの形での実質値引き

って、意味不明ですね。家具でも渡すとか？、本当に売れ残った現地モデルみたいは部屋のことですよね。こんな状態の物件の話は、販売開始前の購入検討者には関係ありません。

[613: 匿名さん]

マンション棟の真東と隣の商業棟との間の強風による影響はどの程度なんでしょうかね？

[614: 匿名さん]

風の影響は読めないよね。どこかの高層ビルがシミュレーションより騒音値が３倍ぐらいで住民問題になってるって新聞に出てた。

[615: 匿名さん]

>612 適当な事書くのは止めましょう。
→それをいったら612さんにもいえることでは、、、、、投稿者への誹謗・中傷は問題あるかと思いますが、
発言は自由では、、、、、内容は、閲覧者が判断すれば良いことです。

[616: 匿名さん]

この単価では買った瞬間に損失ですね。

すいませんが、私は評価の高い豊洲の豪華タワマンにします。
豊洲は新しいお店が続々オープンしていますからね。本当に成長が実感できる街ですし。

それにこの周辺は大震災時の火災が危険ですよね。業火ベルト地帯ですし、活断層はありますし。
恐怖の業火タワマンではないでしょうか。

[618: 匿名さん]

共用施設と値段はともかく、部屋内の仕様が値段に見合っていない。

[619: 購入検討中さん]

土地取得の価格が高かったからしょうがないよ。

[620: 購入検討中さん]

総合的に判断して後悔しない物件だと思います。
電車のアクセスは、リセールに必ず有利ですからね。
電車の音も窓を閉めれば大丈夫。
東南の中層階を申し込みする予定です。
低層界はマンション内格差で身実目になるらしいからね。

[621: 匿名さん]

千代田区を諦めて豊洲ですか。
凄い勇気ですね。私にはできません。
ところで、豊洲に豪華マンションってありました？
埋立地に、業界でも有名な住友不動産の売れ残り物件はありますけど。
まさか4年間風雨に晒された売れ残りを、豪華って言ってる訳じゃないですよね。

[622: 匿名さん]

千代田区が業火で、豊洲が豪華ですか。
「笑点」やってるんじゃないでしょうね。

[623: 匿名さん]

現在タワーマンションの高層階に住んでいますが、震災の時に家に居て怖い思いをしたので
今回は絶対低層階にしようと考えていました。しかし喉元過ぎればで、迷ってます。
確かにエレベーターで一緒に乗り合わせた時はちょっぴり気になります。
ただ、このマンションはエレベーターが高層、低層に分かれているので気にならないかとも思うのですが。
分かれている方がかえって微妙？
う〜ん、でもまた地震が来たら、活断層も心配だし、、、、。

[624: 匿名さん]

高層階を買えるお金があるなら高層階でしょ
私も皇居見ながら暮らしたい

地震はいつくるかわからないけど、毎日の良い眺めは確実だしね

地震は来る来ると言ったって結局阪神も東日本の震災も当たらなかったじゃん

[625: 匿名さん]

高層階は地震もそうだけど子供の発育とかの悪影響も考えた方がいいよ。高さに対する恐怖心が醸成されないとか、好奇心欠如、距離感、アレルギー、近年色々指摘されています。
子供がいなくても、リセールが期待できなくなります。

[626: 購入検討中さん]

地権者の住戸がかなりの戸数ありますね。
地権者物件の放出があるのでは？
仕様は違いますが地権者物件は
竣工前に割安で出されることもある様です。
本件についてはどうでしょうか？
情報お持ちの方はお知らせいただければ
ありがたいです。

[627: 買い換え検討中]

買って損はない物件だと思います。値下がりはしないですよ。

[628: 匿名さん]

二年後に８掛けくらいでは。この売値ではねえ。

[629: 匿名さん]

６２６さん
このくらいの物件だと価格安定のためデベと何らかの約束を取り決めることが多いようです。竣工後しばらくは放出しないとか、放出する場合も値決めはデベ指定とか。
だから今からあまり期待しない方がよいかと。

[630: 購入検討中さん]

>地権者の住戸がかなりの戸数ありますね。
地権者物件の放出があるのでは？
仕様は違いますが地権者物件は竣工前に割安で出されることもある様です。

ここの物件のデベは、JVではなく三井一社というところが一番のミソですな。
本来、地権者物件については、分譲住戸と同様の仕様をデベは認めませんが、仲介が同族のリハウスともなれば、また、内装もテックなら、分譲住戸と同様の仕様を十分認める可能性があるのでは？（儲かれば、何でもアリ）但し、三井の仕様変更（オプション）は超ど高いですよ。
割安の地権者物件の放出があるかどうかは疑問ですが、分譲住戸も含めこれだけの戸数があれば、出ても不思議ではないですね。

[631: 匿名さん]

地権者住戸は、スタンダードであり、分譲仕様ではありません。
かなりグレードが下がります。

[632: 購入検討中さん]

地権者の住戸がでない物件なんてないでしょ

[633: 購入検討中さん]

↑631
分譲会社であり、単独・三井販売なら、地権者物件をここの分譲物件とまったく同じ仕様に変更し
てあげることは、造作も無いということですよ。勿論、有料ですけどね。
まあ、自分の所の分譲住戸販売（完売）が最優先でしょうけど、オプションだけも通常の倍以上の
価格を覚悟すべきかと思います。

[634: 匿名さん]

私有財産だから地権者の住戸が販売できないなんてことは無いでしょ。
相続やら急な事情で現金化したいって場合もあるでしょうし。制限される方がおかしいのでは。


そりゃ、買って住み始めたと同時にリセールされていて、まして値下がりしてたりした日にはショックでしょうけど。
値上がりも値下がりも需要次第だし。売れ残れば在庫処分セールされるだけ。

[635: 匿名さん]

地権者の住戸は、仕様ダウン分と仲介料を考えて三井の10パーセント引き位で出てくるんじゃないかな

内装とか、部屋の位置とかこだわりのない人にはお買い得かもね

[636: 匿名さん]

東南の前のコインパーキングに14階建てのビルが建つ予定があると既出していましたが、マンションなのでしょうか？　お見合いみたいになるのか気になります

[637: 匿名さん]

この物件の地権者の知り合いがいますが、多数持っているのでいくつかは売る予定とのことです。
また、設備もも販売とほとんど変わらず、エアコンの仕様、浄水器の仕様、食器洗浄機の有無くらいだそうで、これらもオプションで仕様の変更や取り付けができるそうです。
しかし、多くの地権者物件は賃貸するみたいです。

[638: ご近所さん]

これからも再開発が始まる可能性が高い地域ですから、今は計画がなくても、10年後はどうなっているか分かりません。気になる方は、間に建物か建つ心配がない北西側を選ぶか、ここをあきらめるかでしょう。開発が終わりかけている場所以外ではリスクは付き物です。私たちも、10年前は、こんなに景色が変わるような開発が始まるとは予想していませんでしたよ。

[639: 匿名さん]

教会棟の建設がはじまりましたね。
教会棟は３階建の小さい建物ですから、じきに完成するでしょう。

[640: 匿名さん]

ここの北西側って買う価値あるの？南東中層以上なら大丈夫でしょう。

[641: 匿名さん]

最近MR行った方いらっしゃいますか?
どれ位埋まってます？

[642: 申込予定さん]

>>641さん

週末に行って申し込んできました。

皇居の見える高層階希望でしたが、そのあたりは、7-8割は申し込みが入っていました。
中層以上の角部屋もほぼ全滅です。あとは、予算的にお安めの北西低層階も人気の様子。

これらのいずれかを狙うのであれば、ある程度早めに申し込まれた方がよいのでは。
その他であれば、まだ半分ちょっと、というところでしょうか。

担当の営業の方も、想像以上の売れ行き、とのことでした。

坪単価500万はちょっと高いな＋活断層は最後まで気になる、、、と思いましたが、
これを逃して、類似の案件が他にあるとも思えず、思い切って申し込んできました。
リセールバリューについても、近隣のプラウドタワーの中古成約実績が坪単価450万を
超えていることを考えると、まぁ、ありかなと。

子供が小さいのですが、通学環境もよいし、キッズルーム・スタディルームなど、これだけの
共有設備があるのもなかなかないので、まぁ、よかったかなと思っています。

抽選、当たるといいな…

[643: 匿名さん]

この調子だと、待ってるといい部屋はなくなっちゃいますね。何だかんだネガが酷かったけど、みなさん、ちゃんと申し込みしてたんですね。

[644: 匿名さん]

値下げ目当てのネガ連さんの完敗色が濃いようですね？
申し込み内容が事実なら、予想以上に早く完売する勢いですね。

[645: 購入検討中さん]

ここの場所が大好きで高くても唯一無二と思える人は買うべき

悩むなら待ちってことかな



１期でどれくらい売り出したら好調の目安？

500もあるから半分売り出したら好評かね...

[646: 匿名さん]

お堀の内側で、ＪＲとメトロ駅近の一等地。価格につては、それなりにしますが、
神楽坂で飲み、ドームシティで遊び、皇居と後楽園を散歩、内堀通をランニング。いい場所ですよ、ここは。

[647: 物件比較中さん]

@500なのかｗ
番町も手に届く範囲になるから、私は落ち着いて見守る事にします