パークコート千代田富士見ザ タワー その4(飯田橋)

[匿名さん]

≪第１期≫　販売予定時期：平成24年11月上旬 販売予定

販売戸数　未定
予定販売価格　未定
予定最多販売価格帯　未定
間取り　１LDK～３LDK
専有面積　42.51平米（１１戸）～181.48平米（１戸）




売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：未定


■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■総戸数
　505戸（販売総戸数425戸、事業協力者戸数80戸含む）
■竣工時期（入居時期）
　平成26年03月下旬竣工予定（平成26年07月下旬入居予定）
■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
■土地権利／借地権種類
　所有権
■駐車場
　総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 242台 敷地内平面 24台
■駐輪場
　総戸数 505戸 に対して513台
■バイク置場
　総戸数 505戸 に対して37台
■エレベータ有：8基
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222928/

[167: 156]

縦揺れへの免震技術はまだ実用化がそれほどされていないようですね。
建物全体を浮かす必要があるためにタワーマンションだとかなり厳しそうです。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20110411/219401/?P=2

今ある対地震技術はほとんど横揺れへの対策のようです。
確かに私の会社でも、311の時はドンドンドンドン縦に突き上げられた
印象が強かったです。

考え方として、マンションの構造モデルに
地震の振動を与えた場合に短辺方向の揺れが激しい
→短辺方向の制震ダンパーを入れて
→長辺方向と短辺方向の揺れの収まり具合がだいたい一致するくらいに調整
→長辺方向にも追加してさらに揺れにくく、おお、確かに揺れが収まる
→でもコスト上がるし、短辺だけでも大丈夫かな
でやってるのではないかと推測します。

ここらへんの見切り具合が正直わからないですね。
ただ、免震にしていないし長辺カットしているから
「見切っている」事は感じます。

マンション全体の揺れの収まり具合が
他の免震/制震構造のマンションと比較して
どれだけましなのか。
地盤やらなにやらでも当然変わるでしょうし、
不動産会社/デベロッパはおそらく大量のデータを持っているんでしょうが
教えてもらえそうにないですね。
関係者が住んでいる物件が安全そうですね笑

[168: 匿名さん]

>153
ここの完成は2014年4月でしょ。
大幅な設計変更とかなら分かるけど、1年半も前に内装の建材発注が間に合わないなんてことあるのでしょうか？

少し背伸びして高額な高層階を先に買わせるための誘導のように思えます。

[169: 購入検討中さん]

30階以上で９０のC（北西）とB（東南）では一七〇〇万円ほどの差があり、東南向きは一億四千万円を超す。
日当たりと風景は頃なるだろうが、この格差は大きい。

朝日の皇居が見える風景は見目楽しいだろうが、さて、そこまで支払う価値があるかどうか？

[170: 匿名さん]

高層と低層で差別化を図るのは、戦略でしょ。

人間、何に金払うかって、やはり優越感だと思うんですよ。高層と低層でエレベーターホール分けて見たり、様々な手法を駆使して、差別化を図る。

優越感を感じたい人は高層を、こだわらない人は低層を、デベも儲かるで、みんな得。

高層の人が口には出さない優越感を感じるのはほっておけば良いし、同じエレベーターで、同乗者が自分より高層階のボタンを押したからといって、引け目を感じる感じる必要はない。共存関係だからね。

[171: 匿名さん]

まっそれでも売れるんですよ実際。

[172: 匿名さん]

つうか
ビルの工期分かってる？

[173: 購入検討中さん]

＞まっそれでも売れるんですよ実際。

今回は売れ残り必至。505戸もありますから。

[174: 購入検討中さん]

ここと競合しそうなMS
タワー以外も含めれば
仙石山、六本木ヒルトップ、麻布狸穴、有栖川だけど
ここは利便性だけですね。
断層のマイナス要因もあるし。

[175: 匿名さん]

174様
外堀の向こう岸側の払方町の物件もキャンセルが出ているみたいですよ。

[178: 匿名さん]

これを逃しても次があります。三菱がいよいよタワーに本腰入れそうですので。

[180: 買い換え検討中]

三菱が本腰いれる、ってソースは？

[184: 匿名さん]

仙石山に一票。
坪450以上出して飯田橋なんてあり得ない。
その上活断層あるかもしれないのに前田だよ。
恐ろしすぎる。

[185: 匿名さん]

地権者住戸あるから実質４００ちょいか。１年あれば売れるんじゃね？　
消費税駆け込みは必ず大なり小なりあるしな。

[186: 匿名さん]

消費税駆け込み、は需要の先食いでしかない。
後で需要が無くなり売れなくなる。

[187: 匿名さん]

坪450を割ってたら、むしろ儲けものでは。
それより、パークコートの名に恥じないように作ってほしいね。

[188: 匿名さん]

今回は多分見送ります。

今後、港区（山手線内）、千代田区で今後の大規模物件情報あったら教えていただけませんか。

[189: ご近所さん]

前田というのがどうしてもひっかかる。
事務所棟と同じく、鹿島・前田なら文句はないんだが。

[190: 匿名さん]

前田は結構、タワマンを建てているのに。
嫌なら仕方ないですね。

[191: 匿名さん]

見送りが賢明ですね。
狙うなら六本木か仙石山か。

[192: 匿名さん]

４０階クラスで制振構造の施工実績がどのくらいあるかは不明ですが、
短辺方向のみの制振構造というのはどうも不安だし、大丈夫なものなのでしょうか？

普通は、どの方向から揺れても建物全体が揺れを吸収する設計をしようと考えるのではないでしょうか？？

[193: 匿名さん]

これだけ横に長ければ、その方向への揺れにはどんな制震タワマンよりも強いんじゃないの？

[194: 匿名さん]

三井さんの「パークタワー東雲」の売りは「免震構造」＋「オイルダンパー」さらに「清水建設設計・施工」。
これは実にすっきりと安心できますね。

ここのコートとあちらのタワーのレベルが逆の感じがしてしまいます。
立地に見合っていない気がしてしょうがないのですが。

グレードももちろん大切だけど、多くの方は安全・安心が基本的な最優先事項だと思います。
検討されている方はすっかり悩みますね。

[195: 匿名さん]

＞多くの方は安全・安心が基本的な最優先事項だと思います。

だったら、埋立地＋高層を敢えて選ばなくても…。

最優先事項は、「価格」でしょ。

[196: 匿名]

しょうがないよ。　前田があったところなんだから・・・
そんなこと言うなら他行ったらと思っているでしょうよ。

でもこの断層って本郷や九段あたりまで伸びてるし、なんで今まで
話題にならなかったんでしょうね。

うまいぐあいに皇居が外れているというのが信憑性？ですかね。

[197: 購入検討中さん]

価格高い・・
結構本気で買いたかったんだけど、我が家はおそらく見送ります。
大規模じゃなくてもいいけど、できれば大手で近隣にマンション
建築計画ありませんかね。

[198: 匿名さん]

内堀通りに三菱が建てますね。

[199: 匿名さん]

>197
リセの跡地に野村が立てるようですよ。
千代田区の「景観まちづくり重要物件」とかの指定物件の隣にあって、区議会を通じて近隣から高さ等についてのクレームを貰っているようですがどうなっているのかな。

[200: 匿名]

１９７です。情報、ありがとうございます!!そちらに期待したいと思います。

[201: 匿名さん]

>196
皇居が抜けているのは信憑性というよりデータ（ボーリングのサンプル）が無いからではないでしょうか。
単に調べていないだけ。

[202: 匿名さん]

皇居には高層建築はないですし、火災リスクの高い住宅密集地もない。
おそらく、ライフライン途絶にも対応できる設備が備わっているはずです。
一般の住宅地・商業用地とは比較にならない。

[203: ご近所さん]

>199

リセの跡地の野村は、こちらも前田施工となりますね。

２０階を越える高層ですが、今は地区計画の網が掛かっていないので、この高さでも
建てられるんだそうです。

地元説明会では「いずれは網が掛かって、既存不適格の物件になるかも知れないが、
それを説明して納得した顧客に売るので、商売なので地元の皆様ごめんなさい」との
ことらしいです。

将来の建て替え時には、下手すると１０階建てぐらいまでしか建てられなくなる可能
性もあります。

中古での売却に苦労しそうなことからも、野村さんは当初から「安く」売りそうな気
がしますね。

以上、プチ情報でした。

[204: 匿名さん]

どうかなあ、野村さんが安く売るかなあ。

[205: 匿名さん]

前田＆既存不適格の危険！？
野村お得意のぺラウド仕様に落として販売するのでしょうか。

積極的に手を出したい物件とは思えませんが、安く買いたいだけならそれもいいかも。

[206: 物件比較中さん]

ここは仕様はよかったですね。坪単価低層で420万、高層で500万～ですね。
高いけれど、それなりによかったですね。
それでも売れるんでしょうね。プラウドよりは格上ですね。

[207: 購入検討中さん]

今度ＭＲに行きます。買い替えの査定ってしてもらえますか。どのくらいで来ますか。買い替えは相手にされないかな？

[208: 購入検討中さん]

２０７です、どのくらいで、というのは、期間の意味です、失礼しました。どなたか御存じの方教えてください。

[209: 匿名さん]

お隣りさんを分譲した時には、買い替えの場合
契約したら直ぐに旧宅を売りに出し、売れたら
新宅に入居するまでは仮住まいをするように。
って書かれた説明パンフを貰いました。

[210: 匿名さん]

#207さんへ
>買い替えの査定ってしてもらえますか。どのくらいで来ますか。買い替えは相手にされないかな？
→おそらくですが、買い換え条件付きの売買契約は難しいと思います。要するに、最終残金決済時ま
でに売却が出来なかった時に、「白紙解約」にする契約は認められないと思います。
通常、この様なケ－スの場合、決済期日までに売却出来なかった時の「買い取り」条件が、購入の
方の契約に付加され、その買い取り価格はバナナの叩き売りじゃないですが、市場価格の60～70%
程度になると覚悟すべきです。
何事もそうですが、一があって二があり、二があって三がありではないですが、順序を飛び越えな
いことが、特に、素人の方には必要と考えます。

[211: 匿名さん]

一概に言うのは難しいですね。
所有している不動産の物件次第ではないでしょうか。
こちらの物件ではないですが、別の物件で相談したところ買い換え条件付きの売買契約って普通にＯＫでしたよ。
ただし、相場から15％くらいは安い金額で売られてしまうみたいで、結局お願いしませんでした。

[212: 匿名]

買い替え特約は専任媒介にするのが普通で、一般媒介と違い
業者の競争原理が働きませんからねえ。

[213: 匿名さん]

例えが良くないですが、売却不動産価格については、任売（任意売却）と競売のようなものですね。
まず、こちらの物件では、買い換え条件付きは認められないと思います。特に、まだ正式な販売価格
すら決まっていない時に、買い換え条件付き販売の話は限りなく難しいと思います。
仮に、もし、このクラスの物件で、且つ、今の時点で買い換え条件付き販売を行うようであれば、余
程、三井がここの販売に自信がないと考えざる得ませんね。※換え条件付きを認め、販売するようで
あれば、ここの物件評価は検討以前（検討対象外）では、、
販売価格を最終的に幾らに決めてくるか知るよしもありませんが、もし、今の予定価格で販売～完売
出来るようであれば、それこそ、ここの物件は高評価に値しますね。正に、三井の「力」が試される
物件ではないでしょうか？

[214: 物件比較中さん]

この値段で完売は厳しいようには思いますが、いい物件でしたよ。
六本木などの普通のタワーマンション（低層超高級マンションではなく）と同じような値段ですが、あちらは六本木だから、こちらは仕様がという感じですが、さすがに少しは考えると思います。

[215: 匿名さん]

このマンションにこの値段？

それなら広く利便性の高い豊洲にするわ（笑）

[216: 匿名]

豊洲にも三井がありますからあちらへどうぞ。