パークコート千代田富士見ザ タワー その4(飯田橋)

[匿名さん]

≪第１期≫　販売予定時期：平成24年11月上旬 販売予定

販売戸数　未定
予定販売価格　未定
予定最多販売価格帯　未定
間取り　１LDK～３LDK
専有面積　42.51平米（１１戸）～181.48平米（１戸）




売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：未定


■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■総戸数
　505戸（販売総戸数425戸、事業協力者戸数80戸含む）
■竣工時期（入居時期）
　平成26年03月下旬竣工予定（平成26年07月下旬入居予定）
■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
■土地権利／借地権種類
　所有権
■駐車場
　総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 242台 敷地内平面 24台
■駐輪場
　総戸数 505戸 に対して513台
■バイク置場
　総戸数 505戸 に対して37台
■エレベータ有：8基
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222928/

[127: 匿名さん]

モデルルームはラグジュアリー仕様のものが見たかったですね。
あと、もう少しカラーの選択肢は増やして欲しかった。
ラグジュアリーは玄関にタイルを使っていたり仕様を落としている印象。

>>115
1億3500万くらいだったと思います。
低層でも1億1000万以上。

[128: 買い換え検討中]

75平米の最安値はいくらかわかりますか？

方角や階数は問いません

[129: 匿名さん]

正式な価格決定はアンケートを見てから決めるみたいですが、
予定価格を見る限りは坪４７０くらいですね。

北西側が価格を抑えめな感じです。

７５平米はおよそ１００００万円ですね。
低層で方角によっては９５００万円くらいだったと思いますよ。

第１期の販売状況が注目です。
断層問題もあるので、私はもう少し様子を見ます。

[130: 申込予定さん]

>123（元遊びさん）
一度プラウド（知り合い宅）から観たことあるんですけど、
夕暮れ時の皇居の後ろに連なる東京を代表する高層ビル群（丸の内～汐留～霞ヶ関）の景色は、
3日くらいじゃ飽きないと思いますよ。（5日くらい？・・・☆彡）

[131: 匿名さん]

住んでるとすぐ飽きますよ。その『知人宅』にお住まいなんでしょうから、ご存知とは思いますが。

[132: 匿名さん]

そういえば以前のスレッドで、75平米で8480万なんて予想ありましたね。
坪300前半なんていう根拠なき妄想もあったりして・・・あの頃は夢があったね。

ここが売れ残るかは政策次第かも。
2014年の増税に合わせて住宅ローン減税などの対策を取るだろうから、その内容や規模に影響されるでしょう。
特に1億前後の物件は。。。

[133: 匿名さん]

何期かに分けて、概ね１年くらいをめどに完売を目指すようです。
消費税が上がる来年１０月までの駆け込みで完売という皮算用でしょうね。

予想ですが、たぶん売れ行き良いでしょう。

[134: 匿名さん]

消費税8%は、2014年4月1日～では？

物件の公式では、HP2014年3月下旬竣工で入居時期が2014年07月下旬。
たしか引渡しのタイミングで税金がかかると思うので、やっぱり増税後になってしまうのでしょうか。
竣工直後の消費税増税前に引渡しが出来ると良いんですが。

[135: 匿名さん]

今までは契約時点の税率でした。
今回は知りませんが･･･というより多分まだ決まっていない。

単価はちょっと高い感じがしますね

[136: 匿名さん]

今回も契約時点、って記事がどこかのスレにありましたよ。
どこのスレかは忘れましたが。

[137: 物件比較中さん]

ここは駐車場代はおいくらですか？
パークコート赤坂は35000円で赤坂では
良心的だなって思いました。

[138: 匿名さん]

44000円～です

[139: 購入検討中さん]

地権者が
価格に見合ったいい配置の部屋を
ほとんど全部独占していました。
ここまであからさまな状況は
あまり見かけません。
残念

[140: 匿名さん]

地権者は80戸しかないのに？
プラウドの地権者数からみたら、遥かに少ないでしょう。

[141: 匿名さん]

お勧めの緑ビューがよいマンションありませんか？

プラウド南麻布をどうしようかグズグズしていたら、
買い逃してしまいました…。緑ビューはよさそうだった
のですが、他が色々といまいちだったので、大丈夫だろう
とたかを括っていたのですが。逃した魚は大きい。

よいのがあれば、↓にでも、書き込んで頂けると有り難いです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/

[142: 匿名さん]

カラーの選択肢なんて有りました？
ブース見てないですが。

[143: 匿名さん]

カラーの選択は二種類です。
すでに16階以下は選択できないようです。

[144: 匿名さん]

143さん 有難うございます。
次回MRに行った時に担当の方に聞いてみます。

[145: 匿名さん]

ラグジュアリーってプレミアムよりどの程度仕様落ちるのでしょうね。
16階以下はカラーもエスプリか粋かも選べないなら、チョット価格高すぎ！
ここは便利そうだけど、赤坂の新築マンションもここより安かった。
(活断層もチョット気になるし)
我が家はクールダウンしてじっくり検討します。

[146: 匿名さん]

グランスカイの場合は、クラス分けにより
かなり仕様の差があったみたいですね。

[147: 匿名さん]

1LDKはいくらからですか？

[148: ご近所さん]

１６階以下は、この時点ですでにカラー選択出来ない、なんて。
プラウドは８階以下が選択不可でしたのに、こちらはその点劣りますねえ。

[149: 匿名さん]

いつも思うんですけど、なんでタワマンの下層階は差別的取り扱いがされるんですか？

下層界の方がいい点もたくさんあるし、何よりこのデベの差別的取り扱いが、入居後の変な序列意識を生むと思うのですが。

中低層マンションなら、そういう事ないですし、中古価格も、借景が綺麗である場合等は、上階よりも全然高くて、そういう事もあるから、妙な序列意識はないですよね。

今のタワマンで、ニュータウンであるせいもあるのか、押し付けがましい序列意識に迷惑しています。

[150: 匿名さん]

タワマンの高層階と低層階とでは
同じタイプでも価格に大きな差があり、
それが序列意識を生むのですから仕方ないのでは？
高いのを買えた人。安いのを買った人。

[151: 匿名さん]

需要がそうさせただけで、デベは悪くないです。皆が低層を求めれば立場は逆転しますよ。昭和のマンションは低層の方が高かったですよね。

[152: 匿名さん]

平成の時代にそういうことを言われても。

[153: 匿名さん]

工期の関係で下層の建材等の発注が
間に合わないからだよ

何でも差別などという発想はやめましょう

[154: 匿名]

週末、モデルルームいってきました。三井的に相当力入れてる感じがしました。でも何故、１８０平米のモデルルーム？まあ、目の保養にはなりましたが。。７０とか８０クラスのも見たかったなあ。
素敵な物件でしたが、やはり我が家には高過ぎました。
エレベーターの数はタワマンってこんなものですか？初めてなんでわかんなかったけど、朝とかラッシュにならないのかな。。

[155: 匿名]

元遊びじゃです。

低層階がいいじゃん。

俺様は低層選ぶぜ。

金持ちレベルなら負けんぜよ。

いいマンションにしようぜ。

[156: 匿名さん]

MR行ってきました。

断層気になっていますが、
ボーリング調査を敷地内で複数箇所でやっていれば
地層のずれとか確認出来そうなものですが、どうなんでしょうか。
1発でずいぶんお高いから複数箇所やってないのか
今度聞いてみようと思います。

あと気になったのは「制震構造」ですね。
ググっていて偶然ダンパーメーカーのページ見つけましたが、
http://www.shimztechnonews.com/topics/t050901.html
鋼板のスレ方向の揺れにしか対応出来ないダンパーなので、
パンフレットに載っている取り付け方だと
建物の短辺（北西-南東）方向の揺れにしか対応してないです。

長辺方向は構造躯体が強いから耐震っていうことみたいで
そこらへんの説明はパンフよく読めば読み解けますが、
どうせなら長辺方向も制震してほしかったですね。
これくらい高層ビルで、耐震だけだとどれくらい揺れるのかちょっと検討つきません。
311の新宿のビルの映像が思い起こされました。

[157: 匿名さん]

>どうせなら長辺方向も制震してほしかったですね。
これくらい高層ビルで、耐震だけだとどれくらい揺れるのかちょっと検討つきません。
3.11の新宿のビルの映像が思い起こされました。

→タワマンではないですが、現在、ここと同様の長方形MS－14F（耐震）に住んでおりますが、
あの3.11のときは、食器棚の食器はもとより、電子レンジ・オ－ブン・炊飯器等々、すべて
フッ飛び、タンスや仏壇も倒れ、もし、就寝中にあの3.11の地震があったら確実に仏壇の下
敷きになっており、身の毛がよだつ思いをしたことを生涯忘れられないでしょうね。
※食器やサイドボ－ドのガラスの破片が散乱し、しばらくの間、スリッパを脱ぐことが出来
ませんでした。
その様なわけで制震構造の新築マンションに住み替えるべく、急遽、購入いたした次第です。

話は変わりますが、こちらのMSの販売価格ですが、未だ、確定されてないようですね。第三
者的な立場から思うことですが、三井さんほどの販売会社でしたら、予定価格であってもす
べての販売住戸の価格公開すべきと考えますが、どこか特別内覧会の客の反応をみて価格決
定（三井価格）を目論んでいるように思えるのですが、、、また、早期の特別内覧会も結構
ですが、購入検討者にとって肝心の販売価格が、余りにもアバウト過ぎるような気がしませ
んか？　どことなく三井さんの焦りが感じとれる物件ではないでしょうか？

[158: 匿名さん]

157
ワテラス買ってるからいいじゃん！

[159: 匿名さん]

518
まだ買えてないのかい？

[160: ご近所さん]

ボ－リングは、この大きさノ敷地なら何十か所もやっているはずです。掘削も２０ｍはやっていますから、地層は見ているはずです。工事を進めているということは、敷地内には異常がないということでしょう。

[161: 156]

>電子レンジ・オ－ブン・炊飯器等々、すべてフッ飛び
これは相当恐怖ですね。
私は免震構造のある正方形な建物の職場17F、
妻は同じく免震構造のある正方形な建物のマンションの13Fにいましたが、
両方ともほぼ何も物が落ちなかったです。免震が効いていたんですね。
それでもかなり恐怖を感じる揺れでしたが。

ちなみに、マンションの方は中間免震層の外壁が破損し
100万円くらいので修復が必要でしたが、
考え方として揺れを吸収するダンパー/積層ゴム構造以外は壊れてしかるべきとは思いました。

この建物の中途半端な制震がどの程度機能するのか、
当然シミュレートしていると思うので
そのあたりも聞いてみようかと思います。

>特別内覧会の客の反応をみて価格決定（三井価格）を目論んでいるように思える
そうだと思います。アンケートでも、高いと感じた場合「具体的に何万円高いか」
みたいな項目があったくらいです。
価格提示は一部でしたが2LDKでも高層階の坪単価は498万で、
低層階でも眺望が抜ける部分は高めの単価設定です。

ボーリングの件は無知でした。聞いてみます。

あとMR。
ブランディングというか、
戦略的に180m^2のモデルルームも用意したんだろうなあと思います。
フラッグシップを見せてあこがれを煽るというか。

そういう意味でもどうせなら、
再開発地域の名前を冠にしたマンションにしたほうが良いんじゃないかと。
飯田橋ミッドタウンと、飯田橋ミッドタウンレジデンスのようなイメージで。
あくまで例えばですけど。森ビルヒルズ系と重なって嫌なんでしょうか。

しかしあのMRだと、みなさん書かれているように
低層階の通常(それでも名称Luxury)仕様の部屋はほとんど分からないので
実際見たらあれ？こんなに仕様わるかったっけ？っていうことも
あるかもしれないですね。

玄関の市松模様まで再現している模型の丁寧さ
電動で立ち上がる模型と、模型に連動する2画面ムービー、
結婚式のお写真のような厚紙の写真集＋箱入りのパンフレット、
広くて仕様の良いMRでパァアっとさせて購買意欲を煽るという意味では
成功しているようにも思えました。

[162: 匿名さん]

プラウドは、３種類の制震装置を装備と宣伝して売りましたが、
156さんのレスを読むとなるほどと思います。

[163: 匿名さん]

近くのクラッシーハウスが坪350からなので、ここは３８０位からと予測したけど、大外れ。
低層階でも４２０から。
これではリセール危険すぎ！
仙石山か広尾検討します。
みなさん気づいてますか。
収納しき網戸はリビングのみ。今時？

[164: 匿名さん]

隣のプラウドが販売してたミニバブル時代ならともかく、このご時世で飯田橋が坪400からは、勘違いも甚だしいね。断層の話を抜きにしても。

[165: 匿名さん]

長周期地震動や、風、地震の強い揺れなど、対応が異なるので、
制振構造の場合、複数のダンパーを組み込むと思います。

パンフレットみると、制振と耐震を組み合わせた構造となっていますが、短辺方向のみに制振ダンパーが作用するので、
長軸方向に揺れた場合はかなり揺れるのではないかと心配です。
中途半端な感じがします・・・
施工会社の揺れに対する取り組みの違いでしょうか？

鹿島とのＪＶだったらよかったのに。

[166: 匿名さん]

短辺のみ制震ダンパーということですが、これは横揺れへの対策でしょうか？
直下型で縦揺れだった場合は、やはり耐えるのみ（耐震）ということでしょうか。

制震ということで、なんとなく安心してしまい聞くのを忘れました。
ご存知のかたがいらっしゃったら教えてください。

[167: 156]

縦揺れへの免震技術はまだ実用化がそれほどされていないようですね。
建物全体を浮かす必要があるためにタワーマンションだとかなり厳しそうです。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20110411/219401/?P=2

今ある対地震技術はほとんど横揺れへの対策のようです。
確かに私の会社でも、311の時はドンドンドンドン縦に突き上げられた
印象が強かったです。

考え方として、マンションの構造モデルに
地震の振動を与えた場合に短辺方向の揺れが激しい
→短辺方向の制震ダンパーを入れて
→長辺方向と短辺方向の揺れの収まり具合がだいたい一致するくらいに調整
→長辺方向にも追加してさらに揺れにくく、おお、確かに揺れが収まる
→でもコスト上がるし、短辺だけでも大丈夫かな
でやってるのではないかと推測します。

ここらへんの見切り具合が正直わからないですね。
ただ、免震にしていないし長辺カットしているから
「見切っている」事は感じます。

マンション全体の揺れの収まり具合が
他の免震/制震構造のマンションと比較して
どれだけましなのか。
地盤やらなにやらでも当然変わるでしょうし、
不動産会社/デベロッパはおそらく大量のデータを持っているんでしょうが
教えてもらえそうにないですね。
関係者が住んでいる物件が安全そうですね笑

[168: 匿名さん]

>153
ここの完成は2014年4月でしょ。
大幅な設計変更とかなら分かるけど、1年半も前に内装の建材発注が間に合わないなんてことあるのでしょうか？

少し背伸びして高額な高層階を先に買わせるための誘導のように思えます。

[169: 購入検討中さん]

30階以上で９０のC（北西）とB（東南）では一七〇〇万円ほどの差があり、東南向きは一億四千万円を超す。
日当たりと風景は頃なるだろうが、この格差は大きい。

朝日の皇居が見える風景は見目楽しいだろうが、さて、そこまで支払う価値があるかどうか？

[170: 匿名さん]

高層と低層で差別化を図るのは、戦略でしょ。

人間、何に金払うかって、やはり優越感だと思うんですよ。高層と低層でエレベーターホール分けて見たり、様々な手法を駆使して、差別化を図る。

優越感を感じたい人は高層を、こだわらない人は低層を、デベも儲かるで、みんな得。

高層の人が口には出さない優越感を感じるのはほっておけば良いし、同じエレベーターで、同乗者が自分より高層階のボタンを押したからといって、引け目を感じる感じる必要はない。共存関係だからね。

[171: 匿名さん]

まっそれでも売れるんですよ実際。

[172: 匿名さん]

つうか
ビルの工期分かってる？

[173: 購入検討中さん]

＞まっそれでも売れるんですよ実際。

今回は売れ残り必至。505戸もありますから。

[174: 購入検討中さん]

ここと競合しそうなMS
タワー以外も含めれば
仙石山、六本木ヒルトップ、麻布狸穴、有栖川だけど
ここは利便性だけですね。
断層のマイナス要因もあるし。

[175: 匿名さん]

174様
外堀の向こう岸側の払方町の物件もキャンセルが出ているみたいですよ。