Ｂｅｌｌｅｓ坂

[はる坊]

坂エリアでマンション購入を検討中です。
Belles坂なら価格的にも届きそうなものの、大きな買物なのであと一歩踏み出せません。
購入された方、検討中の方、ご近所にお住まいの方、意見交換をしましょう。

[81: のぺ]

以前、平成ヶ浜に住んでいる知り合いに坂町の防災マップを見せてもらった事がありますが、マンション付近は大丈夫だった気がしますよ、多分・・・。でもやっぱり海が近いとちょっと心配ですよね。ってもう購入しちゃってるんですけどね。

[82: 69]

どんな所に住んでも100%自然災害が無いというところは存在しませんから、色々情報を集めて、それをどう分析し、どう判断するかということだと思います。私の判断は下記の通りです。

地震：広島市周辺で確認されている活断層は己斐断層が有名ですが、坂地区には現在のところそういった断層は確認されていないようです。ですから断層の真上にマンションが建っている可能性は極めて少ないでしょう。

津波：巨大地震における津波の心配ですが、まず瀬戸内は内海であること。坂の対岸に江田島があり、一種の防波堤の役目をはたすことが期待できること。広島県の防災マップで調べたところ、津波警戒地域に指定されていないこと。（市内でも大きな河川の近くは指定されていたりします）
これらにより、まあ大丈夫かなと・・・。

土砂災害：防災マップで確認したところ、警戒地域ではありません。

浸水災害：防災マップで確認したところ、警戒地域ではありません。

地盤沈下：埋め立て地ですから、地盤が安定するまで、沈下する可能性はありますが、平成ヶ浜１丁目は埋め立ててから数十年経っており、（トヨタ部品が建つ前はボーリング場だったそうです）またフォークリフトやトラックも走り回ったでしょうから、まあ大丈夫かなと。
同じ平成ヶ浜でも平成になってからの埋立地はどうかわかりませんが。
（1丁目は昔は地名も違っていました。）
また契約のとき、地盤の調査報告書を見せてもらいましたが、ちゃんとN50値まで杭を打ってありましたし・・・。

地球温暖化：数年前までは温暖化によって、海水面が1メートル上昇するとか、5メートル上昇するとか言われていましたが、最近の学説ではそれは否定されているようです。それより怖いのは台風や竜巻が巨大化することのほうがより心配されています。

私のもう購入してしまっているので、幾分ひいき目（楽観的）に見ているは否めませんが、総合的にみて、大丈夫ではないかと判断しています。

[83: riot]

69さん

色々情報ありがとうございます！
私は地元の人間で、マンションが建つ場所の過去の災害事例を聞いた事もなく全く心配とかはしてないんですけど、そうやってちゃんと説明を聞くと更に安心出来ました。

[84: 匿名さん]

＞82 また契約のとき、地盤の調査報告書を見せてもらいましたが、ちゃんとN50値まで杭を打ってありましたし・・・。

それは着工前の只のボーリング調査じゃろ？実際に打った杭なんて工事業者しかわからんじゃん。

[85: riot]

84さん

業者にしかわからんって言ってしまえばほんとにその通りです。
事実を自分の目で確かめた訳じゃないんだから。
でも、疑心暗鬼になりながらも与えられた情報は信じないと…と私は思います。
ちゃんと、いい物件として完成して欲しいと。ただそう願います。
私は周辺住民なので生活環境とか災害とかの外部要素に関してはほとんど心配はしてません（あ、でも。スーパーの先行きには不安があります…）
なので、マンション自体の出来上がりが一番心配なんですよ。
……と言いつつ、いい事だけではなく悪い情報も聞きたいと思いますけどね。
私個人的には、「いい所が多い」よりも「悪い所が少ない」方が重要なのですが、ここの掲示板を見て色んな方が色んな判断で購入を決断して下さると嬉しいですね！

[86: 69]

84さんのおっしゃる通り、私が実際に確認したわけではありません。設計図ではそうなっていたというだけです。施工が設計通りに行われることを切に願います。

さて、魅力の多いBelles坂ですが、もちろん欠点もあります。
私が考える欠点は
①保安灯がない。
②バルコニーに非常用のハッチ（退避梯子）がない。
③面格子が内側から簡単にはずせない。
④2重天井ではあるが、2重床ではない。
⑤階高が2910mmで有効階高が2710mmしかない。
⑥外壁のPB（パーチクルボード）に9.5mmが使用されている箇所がある。
⑦ペアガラスを含め、オプションが高い！

長文になりますので、1つ1つの解説は回を区切って書きたいと思います。
興味のない方は読み飛ばしてください。

[87: 69]

前述の続き

①は夜中に停電が起こった時、明かりを素早く確保できるよう懐中電灯をわかり易い所に置いておく等の対策が必要です。市販の防災グッズをうまく利用し工夫することで何とかなると思います。

②③は非常時の脱出ルートの確保ですが、玄関は耐震枠（建物が損傷を受けても扉が開くように設計されている扉）が採用されていますが、災害時は何が起こるか予想がつきませんから、脱出ルートは多く確保してあるに越したことはありません。その点、配慮が足りない気がします。特にバルコニーの退避梯子はたとえ1戸あたりの単価が上がったとしても、コストダウンして欲しくなかった部分です。ただ、隣りやそのまた隣りには脱出できますので、緊急の場合はその窓を破って、そちらの玄関から避難することは出来ると思います。また、実際にあった災害事例では、バルコニーの脱出梯子は年寄りには有効に機能しなかったという結果がでており、その有効性を疑問視する声も一部にはあるようです。

[88: 69]

前述の続き２

④⑤はリホームする時に制約を受ける可能性があります。
特に水周りの配置まで変更しようとする時は、排水の勾配がとれず不可能な場合があります。試算価値の観点からは、階高を3m以上確保し、2重床の方が良いのですが・・・。騒音の点からみても、2重床の方が対策が取りやすいのですが、これはコンクリートの強度やスラブ厚、梁の入れ方にもよりますので一概にダメとはいえません。少なくともボイドスラブよりは性能は高いと思われます。

⑥はPBはすべて12.5mmを使用して欲しかったのですが、騒音の点であまり影響がない外壁は9.5mmが使用されているみたいです。しかし、排水管周りなど対策が必要な場所は2重貼にするなど、しっかり対策が取られていますので、ご安心を！

[89: 69]

前述の続き　最終

⑦確かに高い！ペアガラスの性能は通常のものよりよさそうですが・・・。

結論
金に糸目をつけず、経済性を度外視すれば、それはいいものが手に入るでしょうが、それではとても手が出なくなります。
ある部分は創意工夫で補い、ある部分は目をつむり、譲れない部分は決して妥協しないことが重要ではないでしょうか？
これから購入を検討されている方は、優先順位をきちっと決めて、判断されるといいと思います。といっても迷うんですけどね。私も迷いました。

長文になり、申し訳ありませんでした。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

[90: 匿名さん]

＞86

パーチクルボードじゃなくてプラスターボードの間違いだからね。

[91: 69]

↑だそうです。失礼しました。

[92: 匿名さん]

＞86　　②バルコニーに非常用のハッチ（退避梯子）がない。

退避梯子→避難器具（避難梯子）ね。
＞87 配慮が足りない気がします。特にバルコニーの退避梯子はたとえ1戸あたりの単価が上がったとしても、コストダウンして欲しくなかった部分です。

消防法的に必要がない平面計画にしているから。それでも設置しようとすれば、それは過剰設計。極端に言えば、じゃあ屋内消火栓も屋外消火栓もスプリンクラー設備も（消防法的に必要がないのに）、万一のため設置しておいたほうがいいということになる。そんなのあり得ないでしょ？

[93: riot]

69さん

またまた色々情報ありがとうございます！
避難ハッチは、私個人的にはない方がよかったので今の設計で満足してますが、気になる方は気になる部分かもしれませんね。
でも、一応避難ハッチがない理由は確認しました。
厳しいツッコミが速攻で入ってますが、これからも色々情報提供お願いしますね！すごく有難いと思ってます！！

[94: 69]

突っ込み、ありがとうございます。ｍ（＿＿）ｍ
こちらも大変、勉強になりました。
なるほどそういうことだったんですね。

やっぱりbelles坂はいい物件だ＾＾；

今後も、また色々教えてくださいね。

[95: 69]

riotさんも、ありがとうございます。
今後ともよろしくお願い致します。

[96: のぺ]

みなさん情報がすごいですね〜。うちはそこまで悩むこともなく立地(駅と職場から近い)と価格で決めたところがあるので、なるほどと感心する事が多いです。勉強になります。
うちは現在、ハンパなくボロい社宅住まいで早くここを出たい！というばかりなので入居までがホント待ち遠しいです。

[97: 匿名さん]

かなり詳しい情報ですね。もしかしてトータテの販売員ですか。また杭打ちというのは調査のために杭を打って調査したということでしょうか？基礎工事のときに地中まで杭打ちをしたということですか？地盤は古いからといって安心はできない気がします。液状化などのリスクはあると思いますよ。結局しっかりとした地盤まで杭打ち？建築に詳しくないのですが埋立地相応の建て方をしているかどうかでしょう。そこまで深く考えたらどこの物件も買えません。極力リスクの少ない物件を買うに越したことはありませんがそこまで深く考えたらきりがないと思います。
Bells坂はいいほうの物件だと思いますよ。3点が引っかかります。
結露。海に近いのペアガラスでないということ。安いので外壁の質、断熱はしっかりと考えられているのか？という点です。それも今は24時間換気がついているので問題ないと思いますが。
騒音。海側は船やコンテナ工場の騒音。道路側は国道の騒音です。上階になればなるほど音は響きます。ここもペアガラスでないことがどう影響するのかという点。中部屋はまったく気にならないですが。
駅距離。カタログは8分と書いていますが、実際歩いたら13分くらいかかりましたが、結構早歩きで。みなさんはいかかでした？

[98: 匿名さん]

それとスーパーも個人的に気にっているのですが、何年持ちますかね？地元ではあまり評判良くないと聞くし、つぶれたら別のスーパーは間違いなく入らないでしょう。だって70戸のマンションではあわないでしょうから。だから有名所のスーパは断られたか何かなのでしょう。近くにフジもあるし。

[99: 匿名さん]

92です。トータテ社員ではありません。

着工前にボーリング調査をします。簡単に言うと孔を作る作業です。孔を作る作業を行うことにより、地盤構成の確認、土質試験用の試料採取、標準貫入試験、孔内載荷試験が出来ます。一般的に、ある一定以上の硬さが確認出来るまで孔を掘っていきます。その硬さが確認出来たら、その深さまで杭を打ち込んで建物全体を支えます。詳しくは販売員さんに聞いてみるかネットで検索でもして下さい。

97さん、ペアガラスは確かに良いですが、それでも結露は起こります。たとえ24時間換気設備を作動させていても、それ以上水蒸気を発生させるような環境下にあれば起こります。木造住宅に比べて高気密であるマンションの宿命ですね。まぁ出来るだけこまめに換気をするに越したことはないでしょう。特に新築２年くらいまでは。あと、騒音に関しては、一般的なペアガラスだと遮音性能は単板ガラスと殆ど変わりません。もしオプション等でペアガラスに変更されるのなら、販売員さんに遮音性能をよく聞いておいた方がいいでしょう。

[100: とくめい]

＞97
なんだか少し支離滅裂じゃないですか？
考えてもしょうがないこと・・としながら、えらいわんさかと懸念材料がありますね。
いっそ、中途半端な知識で不安になるより、この際徹底的に調べて学習されたらどうでしょうか？
それにスーパー。個人的に気に入っているのに、どうしてそんなに周囲のうわさでまどわされるのでしょう・・さっぱりわからない・・。

＞だから有名所のスーパは断られたか何かなのでしょう。
↑しまいにはこの憶測、こういうのは心の中で思ってればいいことで、第三者に伝えたりするものではありませんよ。

ちなみに徒歩分数は赤信号で止まる時間は考慮されてません。
97さんが通った道は本当に最短距離でしたか？