岡山市いずみ町のロイヤルガーデン運動公園弐番館について語ろうよ！！

[ペンナル]

岡山市の住宅地で人気の高い　いずみ・伊島・伊福町の
一角に平成２１年５月・ロイヤルガーデン（以後ＲＧ）
シリーズマンションが出来るようです。


一部では施工会社など色々と話題になっている
この物件について語りましょう！！

[62: ご近所さん]

昨日、今日で見に行かれた方はおられますか？
販売状況は８割は決定、というのは本当なのでしょうか。
見に行かれた方、感想などありましたら、教えてください。

[63: ご近所さん]

モデルルームで確かめましたがペアガラスではありません。
(RGはペアガラスを採用しない方針のようです。他のRGの物件もペアでない。)
南東の角部屋は南から東そして北にかけて窓が多いのでペアガラスでないとなると
気になりますね。この方角は騒音の問題はないと思いますが、結露など問題ないのでしょうか？
そして省エネ面からみても窓が多いのでペアガラスにして欲しいですね。

駐車場が立体式でなく平面なのがいいですね。
運動公園に散歩に行ける環境がいいですね。

[64: サラリーマンさん]

リビンコートに住んでいます。

ＲＧは二重天井・二重床ですか？
スラブ厚・住戸界壁は何ミリですか？

おかげさまで、リビンコートは上下左右の生活音の不快感のない日常を過ごしています。

ペアガラスのため騒音や結露も気になりません。

間取りを見ましたが、とても凝った間取りなので
住みやすいのかどうかよくわかりませんね。

お値段的には、こちらより少し高額な気がしますが…

[65: 匿名さん]

モデルルーム行きました。

残りは７〜８戸くらいですね。総戸数４４戸なので、２割弱しか残っていませんでした。
広告には予約等は受け付けないといっているので、そのあたりはどうなってるの？と思ってしまいました。大供の二番館の時に、早く売ることが安さの秘密！みたいにいっていたのを思い出しました。

モデルルームはとても広く、おしゃれな感じでした。窓も多く明るい感じでした。贅沢な感じの仕上がりでした。高級仕様にしているそうです。この地区はリビンコートさんもそうでしたが、この地区はハイソな方が多いのでしょうか？
おり上げ天井が標準だったり、カーテンボックスが標準だったりする反面、ペアガラスではなく、食洗器もオプション。床は１色しか選べません。
３ＬＤＫはリビンコートさんよりも安くシンプルなデザイン。あと階を重ねての値上がり高は小さい。しかし、角部屋は高い。特に東南はめちゃ高い。

残り８戸程度でしかも昨日今日では決めかねて帰ってきました。

ところで、リビンコートは残り２戸なのですか？
少し前までは１０数戸残っていたのに。ないないに見に行った方が、選んだ末にリビンコートにしたのでしょうか？乗り遅れているとどちらも買えないことになってしまう。どおしよ〜。

[66: 住まいに詳しい人]

No.64 ご近所さん

参考になれば良いのですが。
ペアガラスではなく、真空ガラスの方が性能が良いですよ。
（但し、あまり安くはないですが）
オプションで、単板ガラス用のサッシでもＯＫです。
日本板硝子というメーカーの、ＨＰでお確かめくださいね。

No．64 サラリーマンさん

ＲＧは、全室南向きです。それを考えると高価でもないよう
な気がします。

[67: ご近所さん]

No.64 さん　自分が選んだものにとても満足しているのですね。

ただ、ＲＧのブランド・あの間取りのとり方が気に入っている人もいるので
そのような中で色々な想いがあっていいのではないでしょうか？

リビンコートプライム伊福町・ロイヤルガーデン運動公園弐番館どちらも
伊島・京山学区の希少物件です。

[68: 匿名希望]

>>66
それは、ＲＧは真空ガラスってことですか？

モデルルーム見てきましたけど、何かサッシのあたりとか結露しそうな感じでした。

でも間取りは言うことないですね。
窓が多いしテラスは広い。

8割が決まっているってことですが、早いもの順でしょうか？
同じ部屋希望なら抽選ってことにはならないですかね？
でないとまともに広告見て行っても、遅いってことですか・・・

[69: 匿名さん]

予約とかじゃなく、絶対に買うという人だけ決めているようです。
逆に言うとキャンセルがほとんどでない。

まともに広告を見た人は、どうなるんでしょうね。

ＲＧはずっと待っていた方に抽選というのは気の毒といわれ、あいている物件で購入して欲しいと言われました。
来週には本契約が始まるそうです。

釈然としない気持ちがあります。

[70: ご近所さん]

駐車場・修繕積立金・管理費の金額はいくら？？？

[71: ご近所さん]

ローン＋諸費用＝毎月の払いなら来週から契約始まるのに　”金額未定”はないだろう。
長期修繕計画はどれくらいの金額を考えているんだろう？

ローン費用を3年固定だけでなく長期の固定でも出してもらえるのだろうか？
何十年も払っていくのだからちゃんと出してほしい。

[72: 匿名さん]

4月の半ばにＭＲ見せてもらいました。
確かに広いのですが、梁が中にあるので、バルコニーが暗く開放感がないように思えました。
それから、東側の土地、同じように県が売却してマンションなんて建てたら、東南角部屋の窓だらけの東側の部屋ってどうなるんでしょうか？「南側には建ちませんから」と営業の人も言われてましたが、ってことは、東側には？
そのときで、もうすでに売れている部屋もあったのですが、修繕積立金、管理費、その他、決まってないのに、皆さんすごいですね。

[73: 物件比較中さん]

決まってましたよ。確定ではないですが・・・といいながら見せてくれました。
東南角部屋で修繕費と管理費で１万円はゆうに越えていた気がする。もちろんゴミなどは市の収集ですので、もうじきお金がかかりますよね。
駐車場は１Ｆ住戸の専用駐車場以外は７０００円、専用は８０００円でした。バイク３００円、自転車１００円。駐車場は各戸１台のみです。（１ＦＣタイプをのぞく）。ゲスト用はなし。
積立金までは見ていませんでした。

ついでに価格も確定ではないそうです。

東側の土地についてはノーマークでした。それから考えると、西が一番お得？西は戸建てですから。隣がマンションなんてプライバシー丸見えで私はいやだなあ。（できたらの話ですが）

７２さんがいうように張りがおおくてでこぼこしてました。広いのに抜けた感じが思ったよりしないですね。
でも、他の地域のマンションよりは遙かにハイグレードなマンションでした。
リベールタワーよりもいいです。

近くのカイタックとどうでしょうね。
あちらも、こちらがセミオープンしてから売れ行き好調のようですね。

[74: ご近所さん]

ＲＧは真空ガラスではなく、シングルガラス仕様です。

[75: 匿名はん]

こんなに話題になるマンションも珍しいですね。私も土曜日、見に行って来ましたが、見学者であふれていました。上階からの眺望写真を見せてもらいましたが、周りに高い建物がなく、東に運動公園、西に京山、南に市内中心部が見え、眺めは最高ですね。お金に余裕があれば、最上階を検討したいなー。

[76: ご近所さん]

73さん　
　”ついでに価格も確定ではないそうです”そうすると
　マンション価格＋維持管理費どちらも確定してないということですか？？？

[77: ご近所さん]

自分の友達がＲＧ買う予定なんでが、なんだか契約を急がしているよな気が・・ちょっと心配。
しっかり重要事項を確認して１日〜２日おいて落ち着ついてから契約してほしい。

[78: 物件比較中さん]

>>No.76 by ご近所さん　

表向きだとおもいますよ。「一応まだ販売始まってませんので、おそらくこのままだと思いますが、まだ変更の可能性もないことはありません。」と言われてました。

ＲＧさんは販売がうまいですよね。購買意欲をそそるような販売をします。もうないと言われると欲しくなる人間心理。うまく利用して、すぐに完売させてしまいます。

建物もそこそこいいので、後から、営業トークにだまされて、こんな物件買わされてというクレームがあまりでないんでしょうね。

今週末から解禁ですが、みんな売れてたりして。

[79: 購入検討中さん]

だれか、ＲＧを見に行って、リビンコートにされた方いませんか？
どうしてＲＧと比べてリビンコートにしたか教えていただけませんか？

[80: 匿名さん]

>、ＲＧを見に行って、リビンコートにされた方いませんか？

これの、反対の人は知っていますよ。

「リビンコートよりロイヤルガーデンの方が魅力的」という事か
どうかは聞いていませんが、初めはリベールを見に行って、その
後ちょうどリビンコートのＭＲがオープンしたので見に行ったそ
うです。
リベールは気に入ったみたいだったけど、間取りと価格で足踏み
していたみたい。しかし、ＲＧ岡山運動公園に入居している友人
の話（たぶん、住み心地や営業担当者のこと）を聞いて、ロイヤ
ルガーデン運動公園第二にすると言ってました。

[81: 匿名さん]

人によっていろいろな受け止め方があると思いますが、私はＲＧの営業の販売の仕方は誠実と思えませんでした。これもひとつのビジネスモデルなのでしょうが、、、。

[82: ご近所さん]

間取り図だけ見せてもらいました。　天井の高さが２４００ｍだったかな・・
気持ち的にはもう少し高くして欲しかった。　特にリビングのような広い部屋は・・
掘込み天井を多用しているのは天井高を高く見せる効果を狙った物なんでしょうね。

[83: 匿名さん]

先日のチラシしか見ていませんが、平面駐車場なんですね。
いろいろな物件がありますが、ここはワンフロア３戸。
間取りはそこそこですし、両サイドの部屋は玄関と浴室に
窓があるのが良いと思います。
門扉が無いのが見劣りするという意見がありましたが、よ
ほど広いポーチじゃなければ、内開きの門扉は邪魔になり
ます。マンションに門扉設置は非合理的ではないのかな？
Ｃタイプのリビングにある、ガラスブロックのアール壁は
良いセンスで、高級感もあります。

ガラスの件、ペアガラスを過信しない方が良いですよ。
防音効果はシングルガラスと大差ありませんし、防音仕様
にするには、全ての引き違い窓を密閉できるタイプに変更
しなければ意味が無いようです。でも結露には効果あり。

[84: 匿名さん]

以前言われていた、施工会社がスーパーゼネコンじゃない件はどうなったんでしょう。
MRだけじゃ判断できないとは思いますが、購入を決めた方はどのようにお考えですか？

[85: 匿名はん]

建設会社に勤めている友人に聞いたのですが、超高層マンションや特殊な建物以外は、ある程度の規模・実績がある会社であれば施工技術は変わらないみたいですよ。
ＲＣのマンションぐらいであれば、あとは施工管理の問題だけらしいです。ＲＧのマンションは、今までスーパーゼネコンが建設していたので、そこの部分が話題になりますね。
他の会社のマンションであれば、こんなに気にされないのかな？

[86: 匿名さん]

>>85 匿名はん

スーパーゼネコンの施工と言っても、実際手掛けるのは下請けや孫請けです。
どこの施工でも大差はないような気がします。

下請けの方が「あそこは止めたほうが良い」と言う物件も意外と多いですし、
皆さん良くご存知のようで、売れ行きが鈍い物件は要注意！！みたいです。
やはり口コミが一番信頼出来そうですね〜

[87: 匿名希望]

で、ここは週末に行っても、今から買えるんでしょうかね？

[88: 匿名]

ＢＣタイプは中和室になるみたいですが、24時間換気はついているんですか？

[89: 匿名希望]

換気は付けるのが義務化されていると思いますよ。

[90: 匿名さん]

Ｃタイプのリビングにある、ガラスブロックのアール壁って高級感あるように見えますが、でもそんなことより、ペアガラスにしてもらった方が冬の結露対策になり、実用的ですよね。窓の多い東の部屋の結露拭きを毎朝すると思うとぞっとします。
入り口の両開きのドアも高級感ですか？営業マンが片手にカタログ持ったままだと開けるの苦心されていました。
その割にはバスルームは安っぽい感じがしましたが。
営業マンも近くのマンションを見下して変に自信たっぷりで嫌な感じでした。そんなにいいですか？

[91: ご近所さん]

↑
私も、そんなにいいとは思いません。

ガラスブロックは熱を伝え易すく結露が心配ではと思います。
南の部屋から東そして北の部屋の殆どがガラス、採光が良く
明るい反面、真夏の朝日は強烈で、暑いのでは想像してしまいます。
シングルガラスと窓が多く、エアコンの電気代が嵩むのではと考えてしまいます。
バスルームもこの価格クラスにしてはちょっとと思います。
それにベランダがタイルでなく濃い目の塗装と床もタイルでなく、
樹脂系？ですか・・・ハイクラスのマンションとしては気になります。
でも、立地は魅力的ですね。

[92: 住まいに詳しい人]

＞ガラスブロックは熱を伝え易すく結露が心配ではと思います。

壁に断熱材を使うように、中間に空気層を持っているので、ガラスブロックは建築用断熱素材なのです。
しかしシングルガラスの結露問題は、２４時間換気になっていることで、多少は違うのでしょうか？実際に、ロイヤルガーデンの居住者さんから聞いてみるといいかも・・

ドアは両開きではなくて、親子ドアと言います。普段、子扉はストッパーを掛けて開かないようになっていますが、大きな荷物を運び込む時などに外して使います。営業さんが、開けづらそうにしていたのなら、ストッパーを掛けていなかったということだと思いますよ。
片開きのドアより断然便利なドアですけど、たぶん使い方を知らなくて不便に見えたのでしょう。

[93: 匿名希望]

今日は広告が入ってなかったけど、もう販売は開始しているのでしょうか？

[94: 周辺住民さん]

和田コーポレーションのＨＰでは、昨日から「先着順申込み開始」となっていましたよ。

チラシが入っていたとおっしゃる方は、現地の近くにお住まいの方なんでしょうか？
毎日気をつけているのですが、この物件のチラシが入らなくて・・・
随分地域を絞っているのでしょうかね。

ＨＰで管理費等も金額が出ていましたが、管理費が結構安いような気がします。

[95: 匿名希望]

そうなんですか。
もう始まってたんですね。

近所しかチラシが入らないってことは、近所だけで売り切れる物件ってことでしょうね。

[96: 購入検討中さん]

近所、山陽新聞です。入りませんでした。
予約に続き、またやられたな。

[97: ご近所さん]

>>No96　購入検討中さん

現在のお住まいは、どの位近所なのですか？

伊島学区の販売店は、チラシ入れてましたよ。

[98: 購入検討中さん]

あら、京山学区です。
新聞屋のミスか？

[99: 購入経験者さん]

”管理費が結構安いような気がします”⇒　一番高いところで1.2万円＋駐車場が0.7万円
この辺りでと考えると変に高くないような気がします。

修繕積立一時金は比較的低く設定しているように感じます。


問題はその上がり方です。
20年後の管理費・修繕積立金の毎月額が倍以上なんて予想していることもあります。　要確認です。

[100: 匿名さん]

>>90 営業マンも近くのマンションを見下して変に自信たっぷりで嫌な感じでした。

多分自信が本当にあるのなら見下すことないんでしょうね。　いい物ならする必要ないから！！

営業マンの心理ってそんなもんだから。・・・・・プロ・経験者に聞けばわかりますよ。

[101: ご近所さん]

>>100

あなたの言う「近くのマンション」の居住者は、「ＲＧはものすごいスピードで売れているようですね。ネットでみましたが、価格も維持費もプライムの方がリーズナブルでした。立地もこちらの方がいいと思うんだけどなあ（我が家では断然ここ！）」って、仰っていますよ。

「ＭＲ公開から２年ほど経って、未だ完売せず」物件と「建設当初から、すでに完売近し」物件。
さて、この差はどうしてでしょうか？

価格？立地？品質？　たぶんそれ以外の理由でしょう（笑）

[102: 入居予定さん]

某マンションの売れ残りはほとんどが２LDK物件です。
おそらく、マンション建設計画時に２LDKのプランを
設定しないとならない理由があったのだと思います。

一方、４LDK物件等家族向けのプランは即売に近い
状態ですから、立地を考えると子供のことを考えて
購入される方が多いと考えられます。

ＲＧのこのマンションは、購入層のリサーチがよく
できているので、完売するのでは・・・

たぶんそれ以外の理由はそこじゃないかな？

何れにしろ、購入層がねらっているプランは、
直ぐに売れるということなので、機を逃さない様に
いろいろやらないと、満足のいく結果にはならない
と思います。

我が家は３年前から担当者にお願いしてました（笑）

[103: 匿名さん]

個人的にはＲＧの営業マンは誠意がないと思っています。
他のマンションの悪口を言ったり、事前申し込みは受け付けないといっていて
結構前から見込み客に情報を教え、申し込みまでしている。
去年から心待ちにしていた人は絶対納得いかない。

ここで申し込みできなかった人が次の物件の見込み客ってこと？？
（見込み客の情報が事前にリサーチ出来て和田的には良いんだろうけど・・・）

>>101　たぶんそれ以外の理由でしょう　⇒　特定の方の陰湿な書込みが多い様に感じます。
>>102　おっしゃるとおりのような気がします。

[104: 匿名さん]

>>102

>特定の方の陰湿な書込みが多い様に感じます。

某マンションのデベについての悪口って何ですか？

事実を言っていても「購入ミスで某マンションに
居住する羽目になった方？」から見れば屈辱的で、
ＲＧの営業マンにぶつけるしかなかったのかもし
れませんね〜。でも陰湿は×

[105: 物件比較中さん]

>>104
＞「購入ミスで某マンションに居住する羽目になった方？」
この表現も陰湿ですよね？

ＲＧと某マンションをなぜそんなに比較しないといけないんですか？
同じ学区になるのに、なんだか子供たちにも大人のそういう考えって
影響しそうで、いやですよね。
それぞれが良いと思って購入したのならそれでいいですよね？
価値観は違う訳ですし、”売れてる”、”売れてない”って
デベはともかく居住者にしたらある程度まで売れていたら関係ないですよね。もちろん、修繕積立金が足りなくなる位、入居者が少ないと困りますが。

[106: 販売関係者さん]

修繕積立金が足りなくなることはないと思います。
管理費も合わせてデベが支払いますから・・・

[107: 入居予定さん]

某マンションと比較をしているのは、外野の方だと思います。
私を含め、そのマンションを気に入ったから購入する訳だし、
（我が家では断然ここ！）っていう人も、あんまり深い意味はないのでは？
おそらく、某マンションが完売して欲しいから、そういう表現になった
だけでは・・・

多分、私を含め、入居を決めた方は他所のマンションのことなど、
どうでもいいと思っていると思いますがねぇ。

[108: マンコミュファンさん]

いろいろ意見があるからおもしろい。
忌憚のない意見は勉強になってよろしい。

[109: 買いたいけど買えない人]

＞個人的にはＲＧの営業マンは誠意がないと思っています。

まったく同感です。ＲＧの営業マンはまったく誠意がないのです。


＞結構前から見込み客に情報を教え、申し込みまでしている。

年末にＲＧから「ロイヤルガーデン運動公園第２についてのお知らせ」が届き、「仕様や引き渡しなど、決まり次第案内させて頂きますので、それまで今しばらく、お待ち下さいますようお願い申し上げます」という手紙が来ました。しかしながら今朝、新聞に挟んだ広告を見てビック利しました。もう販売開始！！急いでＭＲに行ってみたら、残りわずか２です。

＞去年から心待ちにしていた人は絶対納得いかない。
まったくまったくそうなんです。絶対納得できません！！

ＲＧの販売が絶対おかしいです。どうしてう「決まり次第案内させて頂きますので、それまで今しばらく、お待ち下さいますようお願い申し上げます」と案内しながら、案内してくれなかったのですか。販売員に聞いたら「郵送ミスだ」と、明らかに嘘をついています。

こうなったら、皆さんはどうしますか？教えて下さい。お願いします。

[110: 匿名さん]

どうしてもならキャンセル待ちいれるしか手がなさそうですね。・・・
でも言うにしても納得いかないですね。

[111: ご近所さん]

某マンションじゃ駄目かな
中古もあるみたいだし・・・