岡山市いずみ町のロイヤルガーデン運動公園弐番館について語ろうよ！！

[ペンナル]

岡山市の住宅地で人気の高い　いずみ・伊島・伊福町の
一角に平成２１年５月・ロイヤルガーデン（以後ＲＧ）
シリーズマンションが出来るようです。


一部では施工会社など色々と話題になっている
この物件について語りましょう！！

[22: AL]

RGシリーズマンションはいずれもペアガラスは使用していないようです。
今時、他のマンション業者の物件は殆どペアガラス仕様なのに・・・・・

駐車場は平面式で機械式ではなさそうです。各戸に一台分の割当てのようです。

インテリア、エクステリア、オプションは不明、来週末から公開のモデルルームが気になります。

[23: 購入検討中さん]

もうすこししたらＨＰにも表示されるんでしょうね。

詳細たのしみにしています。

それにしてもＡＬさんこの物件＋このブランドんのことすごく詳しく知っているのですね。

[24: 匿名さん]

どうやってみなさん情報を得ているんですか？教えてください。
私も間取りや価格が気になります。

[25: 物件比較中さん]

>>19

和田コーポレーションのＨＰにも、詳細はありません。

すごくお詳しいのは、業界の方だからですか？

[26: AL]

いいえ、業界人間ではありません。
ただの岡山市民です。購入目的で数年前から各社のマンション情報を集めて比較検討しています。
公開売出日には目ぼしい物件は既に契約済になっているケースが多いですね。
欲しい物件を手に入れるには早い時期に色々と情報収集が大切ですね。

一昨日朝、いずみ町RG運動公園弐番館の建設現場にカメラを付けた気球が上がってそこからの
景色を写していたので間もなくHP上にもパノラマ映像が載るのでは推測しています。
周りの環境が売りなのでしょうか？　東側の部屋からの緑の多い運動公園眺めのシュミレーション
がHP上で見えるかも知れませんね。東側の部屋の価格が西に比較して高いのはこの景色と周りの
三面がガラス窓で庇の無い明るい部屋のある設計でコスト高になっているからかもと想像しています。
いずれにせよ、もう直ぐ詳細が明らかになりますね。

[27: 物件比較中さん]

>>26 ALさん

情報ありがとうございました。

参考にさせて頂きます。

[28: ご近所さん]

ＲＧシリーズはどれもペアガラスじゃないって話ですが、一枚でも厚くてそれなりのガラスってありますけど、それなんでしょうね。

ＡＬさんは、お詳しいようですけど、伊島町のマンション予定についてもご存知ですか？

スレ違いですみませんが・・・

[29: 賃貸住まいさん]

ふと思ったのだが、東側高層階から見える眺め。
おそらく某家が見下ろせる。
東側最上階はその某家が買ってしまうのかも。なーんて想像したりして。

[30: AL]

伊島町のマンションについてですが、九州のデベロッパーからゼファーに代わりましたね。看板によるとこの四月から着工のようですが、昨年の建設業界新聞では「【岡山】ゼファーの分譲マンション、新井組で近く（7/10）」となっていました。
下記URLを参考にして下さい。
【岡山】ゼファーの分譲マンションの建設業界新聞のニュース
http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02192.html

建築法規制が厳しくなって建築確認申請がなかなか下りないか、建築基準法改正に照らして手直しに時間を要していれば予定の四月着工開始は遅れるかも知れませんね。


その他のURLを参考に動向を注目されるのもいいでしょう。
建設業界ニュース岡山のHP
http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/index.html
ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の建設業界新聞のニュース
ここは新聞の発表通り工事が始まったように記憶しています。
http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02468.html
ゼファーのHP
http://www.zephyr.co.jp/sumai/index.html
ゼファーの決算説明資料のURL
http://zephyr.cms.drecom.jp/ir_pdf/library/2008/kessan_slide/080215sli...

[31: ご近所さん]

ALさんに触発されて色々しらべたら　モデルルーム内々に見せていると聞きました。

仕様の方は見た方の又聞きですが、いまいちだったみたいです。

真偽は定かでありません。　　まずは速報まで。

北隣の官舎の人のいくらかは結構気にかけているみたいです。

[32: とおりがかり]

ロイヤルガーデン運動公園弐番館 と近所の　リビンコート伊福町とで 　

大きさ　仕様　値段　管理費・修繕積立金　駐車場の（台数・金額）
（修繕計画での毎月支払いの金額　要確認　）色々比較してみると面白いかも。

[33: とおりがかり]

上記の補足説明

修繕積立金＋管理費（多分？）は長期修繕計画等でどれくらいあがるかが
今後20〜30年シミュレーションされているはずです。
営業マンに聴かないと絶対見せてくれません。

小規模なマンションになればなるほどその上がり方が急な場合が多々あります。
シミュレーションなのでそのとおりとは限りませんが、確認しておかないと
予想以上にあがってかなりびっくりすることがあります。

[34: ご近所さん]

ＡＬさん、ご丁寧にありがとうございました。

伊島もいよいよ、そろそろって感じですね。

[35: ちょっと近所]

. ↑　着工しそうな気配が今のところまるで感じられないのですが・・・
　　　　　ましてや販売開始となると相当先のような・・・私の印象です。

伊島の土地も業者が相場よりかなり高めで買っているそうです。
（県外の業者で土地勘なかった？？）　色々考えると値段高めかな・・・？？

聴いた話で間違っていたらごめんなさい。

[36: ご近所さん]

カイタックのマンションと比べてどうなんでしょう？広さと価格で言うと比べて安いということはなさそうですね。ＲＧとしてはやはり高めの設定ですね。仕様や間取りが気になりますね。
リビンコートはもう上層階しか残っていないようですが、ＲＧ待ちの方はどうするんでしょうかね〜。
来週の土曜日にはモデルルームに人が殺到するのかな？
負けじと私も行ってみます。

[37: ご近所さん]

>>No35
あれま、ホント、ニュースの記事は2007年7月のものでしたね。

いつまで待たせるのやら・・・

[38: ご近所さん]

私は鉄鋼関係ですが鉄の値段はこの１〜２年で2倍以上になってしまいました。
他の部材も相当あがっているのでしょうか？

施工を中堅の東亜建設工業にしたのはコストダウンが目的？


でも和田コーポレーションのポリシーの一つ”大手による安心施工には”やはり
反している様に感じます。

最近本社ビルを有利子負債圧縮の為売却したようですし、企業の体力面にも
疑問を感じてしまいます。


前から内容に興味はありますが・・・うがった見方ですみません。

[39: ご近所さん]

週末ここのモデルルームオープンの話題が出てましたが、そんな広告は入っていませんでしたね。
楽しみにしていたのに残念です。

[40: ご近所さん]

ある情報によると広告は、5月のゴールデンウイーク明けの土曜日の頃のようです。

[41: ご近所さん]

情報どうもありがとうございました(^^)

[42: 周辺住民さん]

確かに看板こそ出ていませんが、先週あたりから週末には、
ちらほらと見学の方が来られているようです。

モデルルーム部分には電気が点いているし、窓越しに見ても、
インテリアもセットされていました。

ちゃんと営業の方も詰めておられるようですし。
やっぱり、もう内々にはオープンしているようですね。

[43: ご近所さん]

>>42
同じ場所にモデルルームが作られてるってことですか？

[44: ご近所さん]

一部の人にだけ先行して話を進めてるなんてなんか卑怯な気がします。

.

[45: ご近所さん]

モデルルームはいずみ町の現地でなく
ロイヤルガーデン大供壱番館の東隣にあります。

[46: ご近所さん]

こんなブログを発見しました。

ここで「ロイヤルガーデン岡山運動公園の二番館」パンフレット情報を
発売前に？もらえそうです。

ブログURL
http://a-endo.jugem.jp/?eid=280

情報を貰って見た人、内容を教えて下さい。

[47: ご近所さん]

↑　
そんな訳はありません。　　　この会社は岡山で販売している（た）マンションのチラシ・パンフなどを大量に　　　集めているようです。　　多分そのパンフ情報だと思います。　　　　ほしい物件があるときは連絡されればいいのではないですか？　　　　決して趣味でパンフ請求はやめましょう

[48: 匿名さん]

なかなかでませんね。デマですか？

[49: 近所をよく知る人]

知り合いによれば、モデルルームが完成した頃から１部の人達には公開しており、もう予約も取っているそうですので、デマではないと思いますよ。

[50: ご近所さん]

今日チラシ入るようです。　ただし、８割は申し込みできているみたいです。

友達もリビンコートと迷った挙句に、昨日申し込みしていました。

ここを決めた理由は
　１．学区がとてもいいこと。
　２．警察施設・その関係者が多く住んでいることで、治安が断然いい

　☆彼自身岡山市の治安に詳しい。　
　　その経験からどうしても伊福町３丁目・いずみ町にこだわっていたようです。

　☆彼の話では仕様はリビンコートの方が結構良かったようです。
　（ＲＧはオプション扱いが多いらしい・部材のグレードを落としている様に見えたらしい）

　☆彼の話では中層階　東側→４０００万後半　西側→３０００万後半だそうです。

.

[51: ご近所さん]

へえ〜、もう予約とってるんだ。
販売まで予約は受け付けないなんてウソつきだな。

[52: ご近所さん]

近くのマンションの書き込みに”西側の正面に墓地が見えます”なんてむちゃくちゃな
言いがかり書かれていたけど、普通気になりませんよね。

[53: 匿名さん]

>>No.50 by ご近所さん

近くのリビンコートも３丁目だし、仕様もよく、値段が安そう、しかも施工も大手なのになぜお友達はＲＧにしたのですか？

早くから予約までしていたのですね。待っていたのに・・・・・しかも今日、明日は主人が仕事でいけないし。８割も予約が済んでいるなんてちょっと悔しい。
今日チラシが入っていました。。東側がいいですね。４０００万円後半はたかいなあ。高層階だと５０００万級？

[54: ご近所さん]

>>52
お墓が見えるっていうくらいがむちゃくちゃな言いがかりでしょうか？
単なる一感想だと思うけど。
これは個人の感想を書く掲示板でしょ？
気にする気にしないは人によって違います。
言いがかりつけても何も得なことはありませんから。

[55: ご近所さん]

No.53 さんへ
リビンコートと迷った挙句ＲＧを申し込んだのは
彼の希望に合う間取り＋階数がなかったからの様です。

彼の希望は３〜７階＋４ＬＤＫでした。リビンコートはその間取りは
最近なくなった様です。

彼がモデルルームを見た限りでＬＣとの仕様で見劣りした部分をいっていたところは
１．ポーチの戸がない
２．食洗機・ＩＨがオプション
３．便器のタンクの出っ張りが目立つ
４．床の色が濃い色一つのみしか選べない
５．扉・床のグレードが比較して低いような気がする。
６．作り付けの収納がない？　少ない？
７．バルコニーと部屋の壁が吹きつけ
８．施工会社が大手でない。

　☆彼は数年前からこのあたりで物色していたので、結構そういう所を見てました。

しかしそれを差し引いてもＲＧマンションについては彼の評価基本的に高いです。
また、希望の場所・階数・間取りにかなり満足していました。


昨晩二人でお酒のみながら色々はなしてました。

[56: ご近所さん]

No.54 さんそうですよね。　ありがとうございます。

[57: 近所をよく知る人]

しかし、北側の公務員官舎の人たちは目の前に煙突みたいに高い建物が建って、
いい気はしないだろうね。

同じいずみ町でも、格差があってかわいそう。

公務員だからリビンコートの周辺住民ように反対運動はできないし。

[58: ご近所さん]

皆　転勤族だから気にしてないみたいです。　　和田さんの狙いどおり？？

[59: ご近所さん]

５０の訂正　友達の職業は自営業でした。　他の検討している人と間違えましたごめんなさい

[60: 匿名さん]

>>No.55 by ご近所さん

ありがとうございます。
リビンコートの方もあと２戸という書き込みがあり、もう売れてしまいそうですよね。

ＲＧも８割だったら、次はこの地域ではなかなかできそうにないのでしばらく手に入りませんね。（といか、マンションへりましたよね。）

ところで、ペアガラスではないのですよね。

[61: ご近所さん]

60さん　ペアガラスの件は彼からは聞いていません。

[62: ご近所さん]

昨日、今日で見に行かれた方はおられますか？
販売状況は８割は決定、というのは本当なのでしょうか。
見に行かれた方、感想などありましたら、教えてください。

[63: ご近所さん]

モデルルームで確かめましたがペアガラスではありません。
(RGはペアガラスを採用しない方針のようです。他のRGの物件もペアでない。)
南東の角部屋は南から東そして北にかけて窓が多いのでペアガラスでないとなると
気になりますね。この方角は騒音の問題はないと思いますが、結露など問題ないのでしょうか？
そして省エネ面からみても窓が多いのでペアガラスにして欲しいですね。

駐車場が立体式でなく平面なのがいいですね。
運動公園に散歩に行ける環境がいいですね。

[64: サラリーマンさん]

リビンコートに住んでいます。

ＲＧは二重天井・二重床ですか？
スラブ厚・住戸界壁は何ミリですか？

おかげさまで、リビンコートは上下左右の生活音の不快感のない日常を過ごしています。

ペアガラスのため騒音や結露も気になりません。

間取りを見ましたが、とても凝った間取りなので
住みやすいのかどうかよくわかりませんね。

お値段的には、こちらより少し高額な気がしますが…

[65: 匿名さん]

モデルルーム行きました。

残りは７〜８戸くらいですね。総戸数４４戸なので、２割弱しか残っていませんでした。
広告には予約等は受け付けないといっているので、そのあたりはどうなってるの？と思ってしまいました。大供の二番館の時に、早く売ることが安さの秘密！みたいにいっていたのを思い出しました。

モデルルームはとても広く、おしゃれな感じでした。窓も多く明るい感じでした。贅沢な感じの仕上がりでした。高級仕様にしているそうです。この地区はリビンコートさんもそうでしたが、この地区はハイソな方が多いのでしょうか？
おり上げ天井が標準だったり、カーテンボックスが標準だったりする反面、ペアガラスではなく、食洗器もオプション。床は１色しか選べません。
３ＬＤＫはリビンコートさんよりも安くシンプルなデザイン。あと階を重ねての値上がり高は小さい。しかし、角部屋は高い。特に東南はめちゃ高い。

残り８戸程度でしかも昨日今日では決めかねて帰ってきました。

ところで、リビンコートは残り２戸なのですか？
少し前までは１０数戸残っていたのに。ないないに見に行った方が、選んだ末にリビンコートにしたのでしょうか？乗り遅れているとどちらも買えないことになってしまう。どおしよ〜。

[66: 住まいに詳しい人]

No.64 ご近所さん

参考になれば良いのですが。
ペアガラスではなく、真空ガラスの方が性能が良いですよ。
（但し、あまり安くはないですが）
オプションで、単板ガラス用のサッシでもＯＫです。
日本板硝子というメーカーの、ＨＰでお確かめくださいね。

No．64 サラリーマンさん

ＲＧは、全室南向きです。それを考えると高価でもないよう
な気がします。

[67: ご近所さん]

No.64 さん　自分が選んだものにとても満足しているのですね。

ただ、ＲＧのブランド・あの間取りのとり方が気に入っている人もいるので
そのような中で色々な想いがあっていいのではないでしょうか？

リビンコートプライム伊福町・ロイヤルガーデン運動公園弐番館どちらも
伊島・京山学区の希少物件です。

[68: 匿名希望]

>>66
それは、ＲＧは真空ガラスってことですか？

モデルルーム見てきましたけど、何かサッシのあたりとか結露しそうな感じでした。

でも間取りは言うことないですね。
窓が多いしテラスは広い。

8割が決まっているってことですが、早いもの順でしょうか？
同じ部屋希望なら抽選ってことにはならないですかね？
でないとまともに広告見て行っても、遅いってことですか・・・

[69: 匿名さん]

予約とかじゃなく、絶対に買うという人だけ決めているようです。
逆に言うとキャンセルがほとんどでない。

まともに広告を見た人は、どうなるんでしょうね。

ＲＧはずっと待っていた方に抽選というのは気の毒といわれ、あいている物件で購入して欲しいと言われました。
来週には本契約が始まるそうです。

釈然としない気持ちがあります。

[70: ご近所さん]

駐車場・修繕積立金・管理費の金額はいくら？？？

[71: ご近所さん]

ローン＋諸費用＝毎月の払いなら来週から契約始まるのに　”金額未定”はないだろう。
長期修繕計画はどれくらいの金額を考えているんだろう？

ローン費用を3年固定だけでなく長期の固定でも出してもらえるのだろうか？
何十年も払っていくのだからちゃんと出してほしい。