岡山市いずみ町のロイヤルガーデン運動公園弐番館について語ろうよ！！

[ペンナル]

岡山市の住宅地で人気の高い　いずみ・伊島・伊福町の
一角に平成２１年５月・ロイヤルガーデン（以後ＲＧ）
シリーズマンションが出来るようです。


一部では施工会社など色々と話題になっている
この物件について語りましょう！！

[141: 匿名]

>>140

図書館横って、どこの図書館でしょうか？
ひょっとして西川沿いのことかな〜
たしか、もう完成していたのではないかと思いますが。

[142: 匿名さん]

京山公民館の隣、ゼファーのことでしょう。

いつ見ても着工する気配なしよ。

[143: 匿名希望]

あらま、まだ着工しない？？
このままでいくと出来上がる頃には
どんどん値上がりしそうなかんじですね。
今業者が払ってる固定資産税なんて購入者に負担がきそうだもの。
それでも売れるんでしょうね。

[144: 匿名さん]

http://zephyr.cms.drecom.jp/ir_pdf/library/2008/kessan_slide/080514sli...
ゼファーの計画には無いですね。もう土地は売っちゃうんですかね。
まああんなところはハトのフン攻撃で誰も買わないでしょう。

[145: 匿名さん]

HPに追加情報が載っていました。　　http://www.royalgarden-wada.com/rg_undokouen2/index.html

個人的にみて

☆いいなとおもったところ

・２重天井・２重床　防音性・今後の増改築を考えるとポイント高い。

・掘り込み天井、立体感・天井に変化があっていい。

・風呂場・脱衣所付近の感じは個人的に好き。

・スロップシンクがついているところ。　ガーデニングする人には心にくい。★気になったところ
・設備の２重天井２重床の床に”ガス管”が通っているのって危険ではないか

・コンクリー厚が200〜250ｍｍで”台所・水周りは除く”という表記。
　（多分ボイドスラブでないだろうから厚みは○　そうでなければ振動について要チャック必要）

・天井高2400mmこれは若干低い気になる。　特に広いリビングでは気になると圧迫感を感じる。

・IHクッキングヒータ・食器洗機がOPなところ。

・便器タンクレスがオプション扱いなところ。　


勝手言いました。　　皆さんはどうですか？

[146: 匿名さん]

和田さん自分のHPの中で

天井の高さを高いのは建築コストに響くが、ロイヤルガーデンシリーズは高く設定しているとか、

建設コストを下げることは考えず、非常に高い技術と、厳しい建築基準大手ゼネコンに建設を依頼しています。

・・・・・・・・・疑いの目で見てしまうのは私だけではないはず？？？？？

[147: 購入検討中さん]

もう、いままで通りではないんかのぉ？

金利も固定、変動あわせて上がり始めたし、
建築費もあがっている。

購入もこのあたりで決めないと、正直焦ります。
でも、物件が・・・

ココのマンション狙っとったのに、売り方に
何か納得いかんわぁ。

私は再度リビンコートを検討してみます。

[148: 匿名はん]

>>147

納得いくんやったら、リビンコートでも何でもええやん！

あんさんの、ええようにしはったら〜〜（笑）

[149: 購入検討中さん]

残りＢタイプ２部屋のみだそうです。

[150: いつか買いたいさん]

ものすごい勢いで売れてしまいましたね。
ほんと２邸のみらしいです。

でもあの３ＬＤＫって、他の４ＬＤＫに比べると、割合から言って、ちょっと狭いですよねえ。
一人っ子のお子さんとかの家庭にはいいかもしれないですけど。

[151: 匿名さん]

住宅ローンをマンション営業マンと銀行マンの言いなりにならないために・・・

高性能住宅ローンシミュレーション”ニコニコ住宅ローンシュミレーション　　　　　　　　　　　　　http://makiloan.com/loan/

[152: 物件比較中さん]

住宅ローンの金利は、ちょっと気になりますね。
優遇とか言われても、２〜３年後には金利アップ。

まあ、頭金\０とかを薦めるデベは問題外だけど、
甘い言葉に惑わされずに、自己資金は最低でも
一千万円以上は用意！

一応、３５年ローンを組んでおいてマイペースで
繰上げ、らくらく返済はいかがでしょうか？

[153: 匿名さん]

フラット３５の情報は住宅金融支援機構”http://www.flat35.com/”で色々確認できます。

フラット３５も申込み手数料、団信申込みの必須かどうか＋その金額が別か込みとか、
繰上げ返済の手数料がいるもの・要らないもの返済単位色々あります。
個人の意見ですが、フラット３５は大手銀行や信用金庫が有利な様に感じます。

変動などを組み合わせる場合は地方銀行が強いように感じます

ちなみに長期固定金利で最強だと思うのは今のところ新生銀行だと個人的に思っています。
（ただ、岡山に支店がないようなので登記費用が割高になるかも・・・）

また、自分でも変動だけ、固定だけ、ミックス＋色々なタイミングで繰上げ返済など

色々試して見ましたが、一番リスクが少なく有利な返済方法は長期固定だと思っています。
皆さんはどうでしょうか？

[154: いつか買いたいさん]

もう完売したのかな〜？

[155: 匿名さん]

最近の金利の上昇があがるのかなり気になります。

最近２ヶ月間の長期固定の上がり方も結構すごかった。変動金利も何気にあがってるし。
経済はパッとしないのに、インフレ感強まる中での金利上昇
来年の今頃は結構上がってるのかな？？

中銀の金利を申込んだ月の金利で契約出来る制度もあるけど、次の見直しまでに店頭金利
（現在約３％弱）が変にあがっていたらだまされた感強いし、ましてやその時期だけ金利が
上がったいたらなおのこと悔しい！！


繰上げ返済手数料もある金額からびっくりするほど高くなるし・・・

[156: 申込予定さん]

「フラット３５登録マンション」に登録したみたいです。

http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Res...

これって性能検査にはパスしたってこと？

[158: 匿名さん]

>>300　　具体的にいつごろ何があったかご教授ください。よろしくお願いします。

[159: 周辺住民さん]

”道路が狭い死角が多い”も、”地域的な問題も絡んでいる”も
どちらもリビンコート伊福町とは無関係のように感じます。

単なるひがみ書き込みですね。

[160: 購入検討中さん]

1年ほど前ですが、リビンコートの目の前でひき逃げ事件があったときは、
緊急配備で５分後に逮捕されてました。伊福町〜いずみ町〜京山の治安は岡山一ですよ。
この近辺より安全な場所は岡山では思いつきません。

[161: 物件比較中さん]

ここはロイヤルガーデン運動公園弐番館について語るところです。

なんで他のマンションがでてくるんですか？
非常識だとは感じませんか？

しかも２重投稿です。

以下のサイトを熟読して投稿するようにしましょう。

http://www.e-mansion.co.jp/manner.html

[162: 物件比較中さん]

>>158　さん、どちらへ投稿しているのかな？？？？

[163: 匿名さん]

>>161　なぜかこのスレッドでリビンコートプライム伊福町を悪く書きたがる人がいますね。
.
　　　営業マン？？　　購入者？？　　マンション嫌いな人？？
.
　　　なにが言いたいんだろう？？？　何が目的なんだろう？？？　　愚かな行為！！

[164: 匿名さん]

ほんと、ウザい！

[165: 匿名はん]

あんさんがうざい。

[166: 近所をよく知る人]

もう完売したんだからいいんじゃない？

[167: 近所をよく知る人]

↑あ、ＲＧがね。
リビンコートじゃないよ。

[168: 匿名さん]

完売した物件＝優良物件と違うかもよ？？

[169: 申込予定さん]

>>166　さん、完売ってホント？

まだ、キャンセル待ちとか受け付けているけど・・・
もうみなさん予約じゃなく、購入決定したんでしょうか？？？

だったら、営業マンに騙されました。

[170: 物件比較中さん]

>>160

１年前にも事故があったの？あのあたりで事故など、以前は無かったらしいけど・・・
捕まったから良いって言うのじゃなく、事故や事件は無いほうが良いですよね。

[171: 匿名さん]

>>169

キャンセルって、引渡し直前にローンが通らなかったり、転勤になったりって
いうのも含むのではないでしょうか？

[172: 114]

予約ではなく購入ではなく

今の時点で完売というのは、全戸手付金が入ったってことじゃない？（未完成物件だから手付金は販売価格の5％）

この手付金は引き渡し時に支払額に充当されるけど、

引き渡しまでに買主がやっぱRGは要らないと思ったらこの手付金を放棄して(和田コーポレーションにあげる)解約できるよ。

そんな150万円もするのにって思うかもしれないけど、一生に何度もない買い物だから、買ってしまって後悔するくらいなら安いかも。

逆に和田コーポレーションがこの買主には売りたくないと思ったら、手付金を返還して契約を解除できるよ。

キャンセルもないとは言いきれないけど、待ちすぎて他の良い物件が出たのを逃すのは惜しから、タイミングは重要だね。

空き地近くのお店でゼファーは七月着工って聞いたよ。

[173: 匿名はん]

>>171

そら、あんさんかて、いろいろ事情もありますやろ。
ローンが通らんいうのは、どんなお方やろな？

やっとこさ通った言うても、払えるかどうかわからへんやん。
万が一破綻してもうたら、「買ってすぐに、転勤が決まった」
言うてみたらどや？

「しゃーないな」言うて、デベが転売してくれるかもしれん！

[174: いつか買いたいさん]

ゼファー、7月着工なんですか？？

情報をありがとうございます。

[175: 114]

〉174さんへ
近所のお店で聞いただけだから、ゼファーさんに確認とってね。

[176: 匿名さん]

上記の情報もしや　http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02192.html　ではないですよね？
記事の時期が１年ほど前です。

[177: 匿名さん]

ごめんなさいこんな記事もありました。　　建築する気なくなったわけではないかも

http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02915.html

[178: 114]

七月にゼファー着工は先月中旬に聞きました。

[179: 周辺住民さん]

中堅建築主・中堅施工会社だからより良い安心の為、出来れば住宅性能評価行って欲しかった。

同じ会社の他の物件では評価を行っているものがいくつかあるのにどうしてしないの？？

[180: サラリーマンさん]

かなりの確立でキャンセルは出ます。（転勤とか、家庭の事情とか）
どこがいつごろは全くわかりませんが、どうしてもここなら、定期的に
アプローチして営業と仲良くなっていれば良いのでは？？
空きが出来たときの優先度がUPする可能性大

[181: 匿名さん]

〉179

[182: 物件比較中さん]

住宅性能評価取得と資料に書いていますよ。

[183: サラリーマンさん]

HPには住宅性能評価について何も書いてないね。　売りの一つなのになんで？？

[184: 物件比較中さん]

>>183　さん
売りの一ではないからでは？
このマンションのセールスポイントは、立地のみでしょう・・・

だから、施工業者もこだわらない東亜建設工業なのです。

和田はとりあえず立てれば売れると思っているのでは？？？
もっと、プランニングとか精査して欲しかった。

それでも売れるのだから、スゴイね。
購入者も、もっと慎重になればいいかと思います。

[185: ビギナーさん]

チラシに”住宅性能評価取得”と書いたチラシを見ました。
HPにはやはり記載がないですが、もしかしてみんなの要望でつけることになったのかな？
（それを取得するには何百万かかるそうです）


チラシに３年固定１．１％での資金計画がありましたが、出来れば注意書きに”諸費用除く”
ぐらいは書いて欲しかった（見逃しただけ？）

ちなみに諸費用は　ローン保証料・申込金　修繕積立一時金　登記関係の税金＋手数料などがあります
”残り２邸”と書いたチラシについてある意味関心しました。
こんないいペースであと一息なのにもかかわらず、それでもチラシを作ってしまうなんて
すごい営業魂ですね。
（人気があるそうなのに”残り２邸”を強調しているところに疑いを持つのは私の思いすぎ？）

[186: 物件比較中さん]

和田のやり方は、とりあえず客をモデルルームに集めて、
希望の間取りを聞いて、次回販売に繋げるやり方です。
当然、どこの地域に、どういった物件の購入層希望者が
多いかわかれば、それにあわせてマンションを建てれば、
また売れる・・・

あと客が、もう完売していると思って来なくならないように
しているのでは？

それにしてもやっぱりBタイプは人気がなかったね。
角部屋にできない部屋だからこそ、広くしたり、
付加価値を付ければいいのに・・・・

[187: 匿名さん]

>>173 匿名はんって変な関西弁であちこち岡山のスレッドに皮肉めいた書くのやめたら
　　　だれの参考にもならへんし〜〜。

[188: 匿名はん]

今日、モデルルームの前を通ったら、看板に完売御礼が貼られていました。やっぱり早かったですねー。ところで、キャンセル待ちとかできるのかなー？

[189: いつか買いたいさん]

ほんと、ＨＰにも完売って書いてありましたね。

もうこのスレも終わりですね。

[190: 近所をよく知る人]

現地にも完売御礼の垂れ幕がかかっていますよ。