岡山市いずみ町のロイヤルガーデン運動公園弐番館について語ろうよ！！

[ペンナル]

岡山市の住宅地で人気の高い　いずみ・伊島・伊福町の
一角に平成２１年５月・ロイヤルガーデン（以後ＲＧ）
シリーズマンションが出来るようです。


一部では施工会社など色々と話題になっている
この物件について語りましょう！！

[2: 購入経験者さん]

施工業者がいまひとつだけど、建築基準法改正で厳しくなったしね。
案ずるより産むが易しでしょうか。

抜群の人気で即完売の壱番館と同じように、完売は早い可能性が
あるのでは？

価格帯や間取りが気になりますが、ＨＰはまだですよね。
久々に魅力を感じる物件です！！
今は、買い替え考えてないけど、その気になるかも・・・

[3: 官舎住まいさん]

ここの施工会社　東亜さんはいまいちなんですか？

聞いた事のない名前なので、大手ではないんでしょうね。

あそこに１５階建ては圧迫感があっていやだな。。。。

[4: 購入経験者さん]

隣接の官舎の存在を気遣わずに、すみませんでした。

今、伊島幼稚園の隣に建設中の官舎に、いずれ移転されるのかと思っていたので・・・

[5: ご近所さん]

場所はどこになるんですか？
運動公園の西隣の伊島町のものとは違いますよね？

幼稚園の横にも共同住宅が建つみたいですがそれでしょうか？

[6: 購入経験者さん]

幼稚園の隣は公務員宿舎で、ロイヤルガーデン運動公園壱番館のすぐ北。
運動公園から西に伸びる、何故か行き止まりになっただだっ広い道沿いです！

[7: ご近所さん]

ありがとうございます。
見てきました。
ちょっと敷地狭いですね。

[8: 匿名さん]

ここを待ってる方多いんでしょうね。
１番館は完売で入居だったとか聞きました。
いつ頃販売が始まるのか楽しみです。
鹿島じゃないのかちょっと興味をそそる。他のＲＧと比べてみよう！

[9: ビギナーさん]

.
.
.　　施工会社鹿島とかではなく、施工中堅の東亜建設工業です。
.
.　　建築をする会社にはやはりこだわりますか？
.
.

[10: ビギナーさん]

マンションを見たりするのが好きなので教えてください。

和田コーポレーションのＲＧマンションが他よりも優れているところはどこですか？

よろしくお願いします。

[11: 社宅住まいさん]

あそこを購入しようと決めてる人知ってますが・・・

あまりいい入居層にはなりそうにないですね・・・

[12: 匿名さん]

>No.09 by ビギナーさん　

素人ですが・・・。大手は何かあったときに対応が違うし、大手がどうにかなってしまうことはない。例えば、近くのリビンコートプライムは竹中ですよね。竹中は少し前に不備が見つかった建物を、何階だったか忘れましたが、そこからつくりなおすことにしましたよね。色々そこのとを言われていますが、少なくとも大手だからやり直せたのだと思います。中堅企業だとそんなことをしたら、会社の方がが倒れてしまうかもしれませんね。最悪の事態は大手なら回避できるのでは・・・。
今リビンコートプライムを気にしながら、ＲＧを待っている人が結構いると思います。竹中対鹿島なんてのもおもしろいと思ったのですが、ざんねん、どうやらＲＧは採算重視で鹿島をやめたようですね。
ＲＧの建物（鹿島が建てたもの）は不動産屋さんがチェックしてもいいと言っていました。他のＯローレンスやＡぶきなどとは違うらしいです。（内覧会の時にチェックする所はほとんどないらしい。ちなみに竹中さんもいいらしい・・・。）
今度のＲＧはそんな意味でどんなものに仕上がるか楽しみです。

ちなみに、不動産屋さんが多分価格帯はおそらく変わらないんじゃないかな？建設会社を変えてもといっていました。それがどうなのかも早く知りたい。
で、もしそうだったら、リビンコートに客が流れるんだろうなあ。
しかしこちらも、今日のタウンズで見る限り残り１５件。若干古い情報だろうから１０件少々かな？
う〜ん、悩んじゃいますね。春の決算。う〜ん。

[13: 契約済みさん]

>>12 さん

ＲＧマンション好きと”思われる”匿名さんもやはり今回の東亜建設工業は
やはり残念みたいですね？
やはりマンションを建てる会社は大手がいいということかな？ちなみにその不動産屋さんはＲＧマンションのどこが他よりいいといってましたか。
ぜひ教えてください。

[14: 匿名はん]

>ＲＧマンションのどこが他よりいい

これって、他のデベより誠実だっていうことじゃないかな？

社長が、元Ａぶきに勤務していたので、経験上改善したから

好評だという評判を、最近耳にしました。

Ｋタックのように、付近住民を蔑ろにはしないようです。

[15: 匿名さん]

＞No.13 by 契約済みさん　

いい仕事をしているといっていました。
できあがると、デベ側でチェックをして、手直しをしてもらうそうですが、それがほとんどないらしい。
それってふつうじゃないの？と思ったのですが、中堅どころでは手直し部分に付箋を貼ってチェックをするのですが、付箋だらけになるものもあるそうですよ。

あと、いい物を使っていると言っていました。
やはり、大手にこだわっているだけあって質を落とさないようにとのことかと思っていたのですが・・・。残念。

私も待ちこがれていた方ですが、ちょっとモチベーションが下がりました。
が、見に行くぞ！ＲＧだけでどこまでできるか。

[16: ビギナーさん]

基本的には”仕上がりがいい”言うのがＲＧマンションのいいところなのかな？

ただ、それは建築する会社（鹿島とか）がいいということになるのでしょうか？

そうなると建築する会社しだいでは出来に差がでてくるのかな？


ＲＧマンションの独自の優位性はないのでしょうか？？？


　>>14　さん　モンスタークレーマ？？

[17: 匿名はん]

>>16

＞モンスタークレーマ？？

何でクレーマーなのか、理解不能です！

[18: ご近所さん]

それにしても、ここのＨＰはまだ出てこないですね。

[19: AL]

いよいよ販売開始が近いようです。

(各階3戸×15階、但し1階は2戸)
真中は3LDKで2000万円台
西は4LDKで3000万円台
東は3LDK又は4LDKで4000万円台で最上階は5000万円程度になるようです。

バルコニー・アルコーブを除く住居専有面積は
真中は3LDKで78㎡
西は4LDKで95㎡
東は3LDK又は4LDKで115㎡
程度の広さのようです。
ガラスはペアガラス仕様ではないようです。
和室ありで真中と西は６畳程度、東は７畳程度のようです。

ＲＧの物件としてはちょっと(かなり？)高い感じがします。
原料高・土地取得価格に関係があるのでしょうか？

モデルルームは大供壱番館の隣に来週の土曜日頃から公開するようです。

[20: 匿名さん]

大きさだけで見るとがんばっている気がします。

しかし”ペアガラス使用でない”ところを見ると仕様をおさえている気がします。

インテリア、エクステリア、オプション・・・どうなるか気になります。

総個数が４０戸台だと管理費・修繕積立金は少し高めかな？。

駐車場は機械式駐車場の有無はどうなんだろう？

[21: ご近所さん]

お知らせしてくれてありがとうございます。

ペアガラスじゃないのが気になりますね。今時・・・

冬場の結露には今の賃貸でどれだけ悩まされていることか・・・

専有面積はわりと広めな部屋もありそうで、その点では期待できそうですね。

[22: AL]

RGシリーズマンションはいずれもペアガラスは使用していないようです。
今時、他のマンション業者の物件は殆どペアガラス仕様なのに・・・・・

駐車場は平面式で機械式ではなさそうです。各戸に一台分の割当てのようです。

インテリア、エクステリア、オプションは不明、来週末から公開のモデルルームが気になります。

[23: 購入検討中さん]

もうすこししたらＨＰにも表示されるんでしょうね。

詳細たのしみにしています。

それにしてもＡＬさんこの物件＋このブランドんのことすごく詳しく知っているのですね。

[24: 匿名さん]

どうやってみなさん情報を得ているんですか？教えてください。
私も間取りや価格が気になります。

[25: 物件比較中さん]

>>19

和田コーポレーションのＨＰにも、詳細はありません。

すごくお詳しいのは、業界の方だからですか？

[26: AL]

いいえ、業界人間ではありません。
ただの岡山市民です。購入目的で数年前から各社のマンション情報を集めて比較検討しています。
公開売出日には目ぼしい物件は既に契約済になっているケースが多いですね。
欲しい物件を手に入れるには早い時期に色々と情報収集が大切ですね。

一昨日朝、いずみ町RG運動公園弐番館の建設現場にカメラを付けた気球が上がってそこからの
景色を写していたので間もなくHP上にもパノラマ映像が載るのでは推測しています。
周りの環境が売りなのでしょうか？　東側の部屋からの緑の多い運動公園眺めのシュミレーション
がHP上で見えるかも知れませんね。東側の部屋の価格が西に比較して高いのはこの景色と周りの
三面がガラス窓で庇の無い明るい部屋のある設計でコスト高になっているからかもと想像しています。
いずれにせよ、もう直ぐ詳細が明らかになりますね。

[27: 物件比較中さん]

>>26 ALさん

情報ありがとうございました。

参考にさせて頂きます。

[28: ご近所さん]

ＲＧシリーズはどれもペアガラスじゃないって話ですが、一枚でも厚くてそれなりのガラスってありますけど、それなんでしょうね。

ＡＬさんは、お詳しいようですけど、伊島町のマンション予定についてもご存知ですか？

スレ違いですみませんが・・・

[29: 賃貸住まいさん]

ふと思ったのだが、東側高層階から見える眺め。
おそらく某家が見下ろせる。
東側最上階はその某家が買ってしまうのかも。なーんて想像したりして。

[30: AL]

伊島町のマンションについてですが、九州のデベロッパーからゼファーに代わりましたね。看板によるとこの四月から着工のようですが、昨年の建設業界新聞では「【岡山】ゼファーの分譲マンション、新井組で近く（7/10）」となっていました。
下記URLを参考にして下さい。
【岡山】ゼファーの分譲マンションの建設業界新聞のニュース
http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02192.html

建築法規制が厳しくなって建築確認申請がなかなか下りないか、建築基準法改正に照らして手直しに時間を要していれば予定の四月着工開始は遅れるかも知れませんね。


その他のURLを参考に動向を注目されるのもいいでしょう。
建設業界ニュース岡山のHP
http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/index.html
ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の建設業界新聞のニュース
ここは新聞の発表通り工事が始まったように記憶しています。
http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02468.html
ゼファーのHP
http://www.zephyr.co.jp/sumai/index.html
ゼファーの決算説明資料のURL
http://zephyr.cms.drecom.jp/ir_pdf/library/2008/kessan_slide/080215sli...

[31: ご近所さん]

ALさんに触発されて色々しらべたら　モデルルーム内々に見せていると聞きました。

仕様の方は見た方の又聞きですが、いまいちだったみたいです。

真偽は定かでありません。　　まずは速報まで。

北隣の官舎の人のいくらかは結構気にかけているみたいです。

[32: とおりがかり]

ロイヤルガーデン運動公園弐番館 と近所の　リビンコート伊福町とで 　

大きさ　仕様　値段　管理費・修繕積立金　駐車場の（台数・金額）
（修繕計画での毎月支払いの金額　要確認　）色々比較してみると面白いかも。

[33: とおりがかり]

上記の補足説明

修繕積立金＋管理費（多分？）は長期修繕計画等でどれくらいあがるかが
今後20〜30年シミュレーションされているはずです。
営業マンに聴かないと絶対見せてくれません。

小規模なマンションになればなるほどその上がり方が急な場合が多々あります。
シミュレーションなのでそのとおりとは限りませんが、確認しておかないと
予想以上にあがってかなりびっくりすることがあります。

[34: ご近所さん]

ＡＬさん、ご丁寧にありがとうございました。

伊島もいよいよ、そろそろって感じですね。

[35: ちょっと近所]

. ↑　着工しそうな気配が今のところまるで感じられないのですが・・・
　　　　　ましてや販売開始となると相当先のような・・・私の印象です。

伊島の土地も業者が相場よりかなり高めで買っているそうです。
（県外の業者で土地勘なかった？？）　色々考えると値段高めかな・・・？？

聴いた話で間違っていたらごめんなさい。

[36: ご近所さん]

カイタックのマンションと比べてどうなんでしょう？広さと価格で言うと比べて安いということはなさそうですね。ＲＧとしてはやはり高めの設定ですね。仕様や間取りが気になりますね。
リビンコートはもう上層階しか残っていないようですが、ＲＧ待ちの方はどうするんでしょうかね〜。
来週の土曜日にはモデルルームに人が殺到するのかな？
負けじと私も行ってみます。

[37: ご近所さん]

>>No35
あれま、ホント、ニュースの記事は2007年7月のものでしたね。

いつまで待たせるのやら・・・

[38: ご近所さん]

私は鉄鋼関係ですが鉄の値段はこの１〜２年で2倍以上になってしまいました。
他の部材も相当あがっているのでしょうか？

施工を中堅の東亜建設工業にしたのはコストダウンが目的？


でも和田コーポレーションのポリシーの一つ”大手による安心施工には”やはり
反している様に感じます。

最近本社ビルを有利子負債圧縮の為売却したようですし、企業の体力面にも
疑問を感じてしまいます。


前から内容に興味はありますが・・・うがった見方ですみません。

[39: ご近所さん]

週末ここのモデルルームオープンの話題が出てましたが、そんな広告は入っていませんでしたね。
楽しみにしていたのに残念です。

[40: ご近所さん]

ある情報によると広告は、5月のゴールデンウイーク明けの土曜日の頃のようです。

[41: ご近所さん]

情報どうもありがとうございました(^^)

[42: 周辺住民さん]

確かに看板こそ出ていませんが、先週あたりから週末には、
ちらほらと見学の方が来られているようです。

モデルルーム部分には電気が点いているし、窓越しに見ても、
インテリアもセットされていました。

ちゃんと営業の方も詰めておられるようですし。
やっぱり、もう内々にはオープンしているようですね。

[43: ご近所さん]

>>42
同じ場所にモデルルームが作られてるってことですか？

[44: ご近所さん]

一部の人にだけ先行して話を進めてるなんてなんか卑怯な気がします。

.

[45: ご近所さん]

モデルルームはいずみ町の現地でなく
ロイヤルガーデン大供壱番館の東隣にあります。

[46: ご近所さん]

こんなブログを発見しました。

ここで「ロイヤルガーデン岡山運動公園の二番館」パンフレット情報を
発売前に？もらえそうです。

ブログURL
http://a-endo.jugem.jp/?eid=280

情報を貰って見た人、内容を教えて下さい。

[47: ご近所さん]

↑　
そんな訳はありません。　　　この会社は岡山で販売している（た）マンションのチラシ・パンフなどを大量に　　　集めているようです。　　多分そのパンフ情報だと思います。　　　　ほしい物件があるときは連絡されればいいのではないですか？　　　　決して趣味でパンフ請求はやめましょう

[48: 匿名さん]

なかなかでませんね。デマですか？

[49: 近所をよく知る人]

知り合いによれば、モデルルームが完成した頃から１部の人達には公開しており、もう予約も取っているそうですので、デマではないと思いますよ。

[50: ご近所さん]

今日チラシ入るようです。　ただし、８割は申し込みできているみたいです。

友達もリビンコートと迷った挙句に、昨日申し込みしていました。

ここを決めた理由は
　１．学区がとてもいいこと。
　２．警察施設・その関係者が多く住んでいることで、治安が断然いい

　☆彼自身岡山市の治安に詳しい。　
　　その経験からどうしても伊福町３丁目・いずみ町にこだわっていたようです。

　☆彼の話では仕様はリビンコートの方が結構良かったようです。
　（ＲＧはオプション扱いが多いらしい・部材のグレードを落としている様に見えたらしい）

　☆彼の話では中層階　東側→４０００万後半　西側→３０００万後半だそうです。

.