パレスト出雲中央アクシス（フローレンス今市町グランドアーク弐番館）ってどうですか？

[匿名さん]

パレスト出雲中央アクシス（フローレンス今市町グランドアーク弐番館）に
ついての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：島根県出雲市今市町半ヶ沢264-91、264-81
価格：2365万円-3355万円
間取：2LDK+S-4LDK+N
面積：90.76平米-120.55平米

【事業主変更に伴い、物件名、公式URLを変更しました。管理人 2010.08.09】

[38: 匿名さん]

１年前にこの物件の近くに「フローレンス姫原グランドアーク」が建ちましたが、
今回９階の部屋が売りに出ています。

http://www.webmanagerpro.jp/wmp/bai_g_detail.php?%83%7D%83%93%83V%83%8...

その説明で、「築１年の築浅物件！未入居でとてもキレイです」とあります。
こういう物件は、実際に購入した人が入居しないでそのまま持っていたのか、
実際には売れてなかったのか、どういう場合が考えられます？

[39: 匿名さん]

前者ですね。
ご自分で確認するなら仲介に聞くか要約書を見ればわかりますよ。

[40: 匿名さん]

マンションを購入して入居しないというのは、投資のために買ったということですか。
このご時世にうらやましい人がいるものです。
入居していなくても中古物件になるんでしょうね。

[41: 匿名さん]

投資ではないようです　ご事情があって住めなくなったと仲介の不動産が言ってました
登記されてるから中古でしょう

[42: 匿名さん]

このマンションの建設現場にはクレーンが設置されていません。
１５階の建物を建てるのにクレーンはいらないのでしょうか？
初歩的な疑問です。

[43: 匿名さん]

クレーンを設置しないで建設する現場は普通です。
物の上げ下げの時にクレーン車が来れば良いだけのことです。

[44: 物件比較中さん]

ポレスターと比較して迷っています。
このマンションは部屋は広いのですが、敷地が狭いです。
ちょっと狭すぎるかな・・・、でも・・・

[45: 匿名さん]

敷地が狭いからポレスターと比較して迷っているというのはおかしいですよ。
ポレスターの敷地が広いのは南側に空き地があるからで、しかもその空き地にはマンションが建つ予定です。
この物件の敷地は確かに狭いと思いますが、南側に建物が建つことがないだけでもマシだと思うのですが・・・。

[46: 物件比較中さん]

ここまでをまとめてみました
・占有面積はポレスター＜フローレンス　だけど価格も当然ポレスター＜フローレンス
・敷地面積はポレスター＞フローレンス　よって駐車場台数はポレスター＞フローレンス
・管理費はポレスター＜フローレンスだけど、フローレンスは駐車場が無料
・ポレスターの弱点は南側に空地があること
・フローレンスの弱点は高層階のバルコニーがアルミ手摺であること、値引きが大きいこと
・現時点での販売戸数はポレスター＞フローレンス
でしょうか
どっちをえらぶか悩ましいですね。

[47: 匿名さん]

「フローレンス今市町グランドアーク弐番館」と「ポレスター今市町ブライトコート」
あなたならどっちを選ぶ？
なんてスレが立ったらおもしろいですね。

[48: 匿名さん]

No46さんなぜ値引きが大きいことが弱点になるのですか？

[49: 物件比較中さん]

>>48
先に買った人は値引きされないので、不満だし、値引きが大きいと資産価値が下がります
値引きされて買った人は得ですけど、値引きされなかった人とちょっと気まずいかも・・・

[50: 匿名さん]

資産価値について皆さん随分気にしているようですが、個人で買う場合はあまり気にする必要はないと思います。
法人の場合は資産を時価で計算し、決算に反映させなければならないということもありますが、個人の場合は決算もありませんし、資産価値が問題となるのは、資産を現金化する時、つまり売却する時いくらで売れるかということだけです。
投資の目的ではなく、自分が住むために購入するのであれば、金を借りる時の担保価値以上のものはありません。
値引きがあってもそれで資産価値が下がるということではなくて、購入した物件がいくらなら売れるかということが資産価値です。
現在マンションの占有面積は狭くなってきており、この物件のような１２０㎡のものはこの地域には今後出ないと思われますので、それだけでも購入する価値はあると思います。
あくまでも資産価値をという人は、最上階の角部屋を購入されたらどうですか。
最上階の角部屋は高くても買いたい人はいますから。

[51: 匿名さん]

>>50さん
資産価値＝売却価格
ナルホドと思います。
確かにずっと住むのであれば、資産価値は気にしなくてもいいかも知れません。
でも、転勤があるかもしれない身としては、売却する可能性もありますが、賃貸に出す可能性もあると思います。つまり、
資産価値＝賃貸価格
ということも考えられるのではないでしょうか。
賃貸に出す場合、賃貸料に階数による違いはどの程度あるのでしょうか？
本当に悩みますね。

[52: 匿名さん]

最上階の角部屋って資産価値が高いんですか？
といいうことは、値引きはないんでしょうか？

[53: 匿名さん]

賃貸に出す場合、例えば10階と2階で何万円も差が出る・・・
といったことはないそうですよ。
あっても数千円の差とか。

[54: 匿名さん]

>>50さんの言われる通りだと思います。
資産価値＝売却価格　というということから考えると、最上階の角部屋の資産価値は他の部屋と比べ、格段に高いことは確かです。
販売価格は階が上になるほど高く設定されており、最上階は特別高くなっているのが一般的です。
どの物件でも比較的早期に最上階の角部屋が売れるということは、高くても買う人がいるということです。
したがって、通常値引きはありません。
この物件については分かりませんが・・・。

[55: 匿名さん]

最上階の角部屋って早く売れるんですか？
下の階から売れるという話は聞いたことがありますが。
このマンションはどの部屋が売れてるんでしょうかね？

[56: 匿名さん]

マンションの資料をもらうとその中に成約状況資料が入っているじゃないですか。
決まって最上階の角部屋は契約済になっていますよね。
でも、その部屋なら買うけど他の部屋なら買わないと言うと、後でキャンセルが出たのでどうですかって連絡が入るという話を結構聞きます。
本当は売れてないのに契約済にしているとしたら、それも販売戦略でしょうか？
完売するために、売れ残りそうな部屋を先に売ろうとする販売員の嘘でしょうか？
このマンションの最上階の角部屋は売れているのでしょうか？

[57: 匿名さん]

それにしても管理費高いですよね。

[58: 匿名さん]

確かに管理費の高さは群を抜いてますね。
どうしてこのような価格に設定されているのか理解に苦しみます。
>>13さんの言われるように、駐車場代が管理費に含まれているのでしょうか？
もしそうだとしても、まだ高いと思います。
何か特別な理由があるとしか思えませんが・・・。

[59: 匿名さん]

>>56さん
マンション販売員の仕事はジグソーパズルしているようなものだと言われます。
どんな物件でも人気の高い部屋と売れ残りそうな部屋は必ずあります。
販売会社はすべての部屋を売らなければなりませんので、販売初期に人気が出そうな部屋を、本当は売れていないのに契約済にして、他の部屋を先に販売しようとすることがあります（すべてがそうではありません）。
ある程度契約がとれて、「契約済」という記が成約状況表に多くなると、つまり、ジグソーパズルが完成に近づくと、人気のある部屋がキャンセルになったと買いそうな客に連絡をするのはよくあることです。もちろん本当にキャンセルになった場合もあるでしょうが。
もし最上階の角部屋が契約済になっていても、キャンセルになったら連絡するように販売員に伝えておくと、後で連絡があるかも知れません。
あくまでも一般的な話で、この物件がそうだと言っている訳ではありませんのであしからず。

[60: 匿名さん]

>>57
>>58
どうせ自作自演なんだろうけど。つまらん無知で煽るなや。
管理費が高いっつったって、管理費は管理会社じゃなくて管理組合に支払われるもの。
サービス内容と照らし合わせて高けりゃ安くするだけのこと。
管理費云々とマンションの商品価値は別々に考えるべき。

「このマンション管理費が安いのが気に入ったぁー！」

これは愚かですね。
まあ、57とか58みたいに管理会社への管理委託費知らずして
「高いですよね」「うん、群を抜いてますね」
とか吹聴して回る輩ドモが買わないことだけは事実。

これだけは言いたいよ。

「57!58!　ほっとけや！テメーに関係ねえよ！」

[61: 購入検討中さん]

>>60
こういう書き込みを見ると悲しくなります。
現在購入を検討している者としては、この掲示板からいろいろな情報を得たいと思っています。
どのマンションにも長所短所があり、それらがこの掲示板で分かればよいのです。
>>60さんの書き込みも確かに情報ではありますが、あまり気分のよいものではありません。
それよりも私が気になるのは、こういう書き込みをしたのがどういう人であるかということです。

①このマンションの販売業者
②既にこのマンションを契約した人
③その他

購入を検討している者としては、>>60さんは③であって欲しいと思います。
①であれば、信用できませんし、
②であれば、近所づきあいをしたくありませんので。

[62: 購入検討中さん]

>>61　さん

No.57,No.58の意見で何か得るものがあったのでしょうか。
私はNo.60さんの言い分はそれはそれで真っ当な意見だと思います。
確かに言葉は荒いかもしれないですけれど。
No.57,No.58は煽りを目的とした書き込み（比較や根拠なくただ高いといっている）のようにも思えます。
No.61さんも、近所付き合いしたくないとか。結局他から見て煽っているような発言も悲しくなるものですよ。

No.61さんこそホントは購入検討者じゃ無いんでしょ。だって、この掲示板からいろいろな情報を得たいとかいっておられますが、そんなこと直接聞けばいいことじゃないですか。掲示板じゃ結局正しい情報かそうでないかは判断できません。納得できるまで確認すべきです。私は自分が入居予定ですから、自分の選択に根拠無く非難されるのは好みません。

こんな私がおりますが、管理費の件も含め私はいいマンションにしてゆきたいと思っています。ご近所づきあいしていただけますか？

[63: ご近所さん]

>>60さん
このマンションはポレスターと比較して価格が高い分、より年収の高い＝紳士的な？方が入居するはずですが・・・もちろん例外もあるでしょうけど。

[64: 匿名さん]

自由な意見交換をするためには最低限のマナーが必要です。
感情的な発言、下品な表現、投稿者を中傷する言葉。このようなことを慎むのは掲示板を利用する時、社会人として当然守るべきルールだと思います。
意見は意見として出されて結構ですが、表現の仕方に気をつけてください。

[65: 匿名さん]

>>No.64 by 匿名さん

何様のおつもりでそのような上から目線で仰られるのですか。
私も最低限のマナーが必要だと存じますが、

＞意見は意見として出されて結構ですが、表現の仕方に気をつけてください。

貴方はこのスレッドのどういう立場の方ですか。
一般の書き込みの方なら、貴方も例外なく表現の仕方をお気をつけになるべきかと存じますが。


>>No.63 by ご近所さん

私は、はじめは管理費は高いほうがいいと思います。根拠無く高すぎるのは問題ですが。
はじめ高めであれば入居後、交渉して安くすることができるからです。管理費が安くなった分を修繕積立金にまわしていくことができます。
交渉においては管理会社を変えちゃうことも念頭に入れることも手段の一つかもしれませんね。
でも、
はじめ安ければ、後で上げるのは大変だと思います。だって、No.60さんじゃないけれど、
他の入居者の中に、
「管理費が安いのが気に入ったぁー！」
って言って買った人がいたら、管理費や修繕費を後々上げづらいんじゃないかな。

ここのマンションは確かに管理費は安くないと思いますが、根拠無く高すぎるってほどでもないと思いますよ。私なんてはじめの設定が安すぎるほうが逆に引いてしまいます。

[66: 物件比較中さん]

価格が高いということは、購入する年齢層が高いので、小さな子供がすくないでしょうね
上階で子供が走ることによる騒音は少ないかもしれません

[67: 匿名さん]

中国地方のフローレンスの管理費をまとめてみました。
参考にしてください。

フローレンス今市町グランドアーク弐番館
総戸数：42戸
管理費（月）：15,000円（14戸）〜19,900円（14戸）
駐車場代（月）：無料

フローレンス城山西通りグランドアーク
総戸数：60戸
管理費（月）：12,500円（13戸）〜15,700円（13戸）
駐車場代（月）：1台目無料、２台目以降　2,500円〜7,000円

フローレンス米原グランドアーク
総戸数：70戸
管理費（月）：12,500円（14戸）〜16,100円（14戸）
駐車場代（月）：0円（平置140台）

フローレンス鳥取幸町グランドアーク
総戸数：68戸
管理費（月）：11,600円（13戸）〜14,800円（1戸）
駐車場代（月）：1台目：無料、2台目：6,000円

フローレンス昭和町グランドアーク
総戸数：65戸
管理費（月）：10,300円（13戸）〜12,600円（13戸）
駐車場代（月）：1,000円〜7,000円

フローレンス青葉町グランドアーク
総戸数：42戸
管理費（月）：11,600円（14戸）〜14,400円（14戸）
駐車場代（月）：1台目無料（2台目8,000円）

フローレンス中庄
総戸数：40戸
管理費（月）：9,900円（10戸）〜13,300円（10戸）
駐車場代（月）：5,000円（40台）

フローレンス野田グランドアーク弐番館
総戸数：44戸
管理費（月）：8,200円（11戸）〜10,200円（11戸）
駐車場代（月）：1,000円（7区画）〜10,000円（3区画）

フローレンス上幟町グランドアーク弐番館
総戸数：47戸
管理費（月）：6,000円（14戸）〜8,200円（9戸）
駐車場代（月）：17,500円（6台）〜30,000円（1台）

フローレンス宇品海岸グランドアーク弐番館
総戸数：52戸
管理費（月）：9,700円（13戸）〜12,100円（13戸）
駐車場代（月）：2,500円（7台）〜11,500円（6台）

フローレンス己斐本町リバーコート
総戸数：22戸
管理費（月）：16,500円（10戸）〜19,100円（1戸）
駐車場代（月）：無料

フローレンス矢野東グランドアーク〈弐番館〉
総戸数：104戸
管理費（月）：10,400円(13戸)〜13,100円(13戸)
駐車場代（月）：1台目無料、2台目以降6,000円

フローレンス海老山公園グランドアーク
総戸数：134戸
管理費（月）：9,300円（15戸）〜12,100円（13戸）
駐車場代（月）：1台目：無料（134区画）、2台目：5,000円（13区画）

フローレンス府中緑ヶ丘グランドアーク
総戸数：59戸
管理費（月）：7,400円（15戸）〜9,200円（14戸）
駐車場代（月）：4,000円（8台）〜11,000円（23台）

フローレンス入船町グランドアーク
総戸数：30戸
管理費（月）：8,300円（10戸）〜10,200円（10戸）
駐車場代（月）：6,000円（7台）〜9,000円（16台）

フローレンス宝町グランドアーク
総戸数：84戸
管理費（月）：8,300円（14戸）〜12,000円（14戸）
駐車場代（月）：6,000円（4台）〜20,000円（5台）

フローレンス城見町グランドアーク
総戸数：24戸
管理費（月）：12,900円（4戸）〜14.200円（8戸）
駐車場代（月）：7,000円（8台）〜10,000円（2台）

フローレンス府中グランドアーク
総戸数：52戸
管理費（月）：7,300円（13戸）〜9,000円（13戸）
駐車場代（月）：6,000円（1台）〜8,000円（8台）

フローレンス貴船町グランドアーク
総戸数：60戸
管理費（月）：11,900円（14戸）〜15,400円（8戸）
駐車場代（月）：無料

[68: 住まいに詳しい人]

>>67さん
やはり管理費＝いわゆる管理費＋駐車場代と考えるべきですね。
この物件のように一部地下化した機械式駐車場やタワー駐車場のあるマンションでは
高くなるのでしょう。

[69: 匿名さん]

機械式（タワー含む）は何十年先には取り換えないといけないですよね
その時のお金はどうなるのでしょう？

[70: 匿名さん]

管理費が高いのが駐車場代が含まれているからだと考えると、
駐車場代を修繕積立金に入れれば、将来の負担が少なくなるし、
管理費も妥当な金額になるのではないですか。

[71: 住まいに詳しい人]

考え方が逆です。
考えて御覧なさい。敷地内は管理組合である自分たちの土地。自分の土地に車置いてなんで駐車場代が発生するのか？ということです。

昔のマンションは今のように機械式駐車場が発達しておらず、だいたい戸数の５０％〜７０％の駐車場のマンションが多く、１００％確保しているマンションは稀でした。そうしたとき、管理組合員の中で駐車場を使う・使わないで管理費の負担割合に発生する不公平を是正するため、敷地内に駐車する管理組合員に対し、管理費の一部として専用使用料名目で徴収したものが駐車場代です。

管理費はそのマンション毎の管理内容によってさまざまですが、修繕積立金はもっとシビアに考えられており、長期修繕計画に則ったものとなっています。駐車場代などは、利用者が居ないときには請求できないなど、不安定な収入であることから、そうしたものを修繕積立金に充当することは認められません。また、管理費の余剰金は修繕積立金に充当することはできますが、修繕積立金を切り崩して管理費を賄うことはできません。

要するに、１００％駐車場がある場合、駐車場代金を設定しないほうが、駐車場利用率に左右されない管理費の徴収ができるというメリットがあります。

ちなみに私は３年ほど前まで業界人やってました。

[72: 匿名さん]

>>71さん
ナルホドと思います。
色々な考え方を知ることできて、この掲示板はマンション購入を検討する者にとっては非常に有用であると思います。これからもご教示ください。
それを踏まえたうえでお聞きするのですが、機械式駐車場は１５年程度で大規模修理が必要になると思いますが、その時に新たな負担が生じるのでしょうか？

[73: 匿名さん]

購入を検討している者が知りたいのは、理論ではなくて将来どのような負担が生じるかということです。
ローンを組んで購入する以上、管理費は高いほうがいいといった意見に組する訳にはいきません。
将来の修繕計画も気になります。
この掲示板を見ると、皆さん余裕のある人ばかりだと思えてなりません。
本当にこのマンションを検討していいのか迷ってしまいます。

[74: 住まいに詳しい人]

>>72,73
マンションの改修は機械式駐車場も含めて、あらかじめ計画を立てて修繕積立金でまかなえるようになってると思いますよ。ですから、突然大金を請求されることはないと思います。
管理費についてですが、先のレスにもあったように本当の管理費は管理費＋駐車場代なのです。
敷地の広いマンションは、平面駐車場が主ですので、管理費は安いですけど、占有面積当たりの価格は高くなります。それに対して、当物件は敷地面積が狭い分、占有面積当たりの価格は安いけど、駐車場に相当する価格が高いということではないでしょうか。

[75: 匿名さん]

このマンションの購入を検討してよいのでしょうか？
将来の負担も気になりますが、最終的にはそこに住む人がどうかということです。
>>60さん、>>62さんは入居予定者ということですが、販売会社の代弁者のように思えます。
本当に入居予定者ですか？

[76: 購入経験者さん]

この物件の場合、駐車場代が管理費に組み込まれていると考えられます。
管理会社には有利ですが、住民にとっては不利と言わざるを得ません。
住民の立場からすると、駐車場代は管理費ではなく修繕積立金に算入されるべきです。
独立会計にするとそのまま駐車場の修繕費用にあてることができます。
管理費は当初高いほうがいいといった意見がありましたが、それは管理会社の意見でしょう。

[77: ビギナーさん]

基本的なことですが、管理費って全部が管理会社に支払われるのですか？

[78: 匿名さん]

>>77さん
そりゃそうじゃないですか
管理費が管理組合に入り、管理会社には違う金額が入るのであればこんなに問題にならないでしょう

[79: 住まいに詳しい人]

んなわきゃない！

と、
タモリ風に釣られてみました。

[80: ビギナーさん]

駐車場代をとっているマンションではそのお金はどこにいくのでしょうか？
管理費でしょうか、修繕積み立て金でしょうか。

[81: 購入経験者さん]

>>80さん
それに関する記事があります。
参考にしてください。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

[82: 匿名さん]

>>78さん
管理費は管理業者への委託料を含んでいますが、同一のものではありません。
管理費が高いのが問題ではなく、委託料が高いのが問題なのです。

[83: 購入経験者さん]

管理費に機械式駐車場の保守費用が含まれているとすれば、この物件の管理料は妥当なものではないでしょうか。

[84: 匿名さん]

機械式駐車場の税法上の法定耐用年数は確か１５年だったと思います。
つまり、１５年経ったら寿命を迎えるということです。
寿命を迎えた機械式駐車場を新しくするのに管理費は使えないと思うのですが。

[85: 匿名さん]

こんなの参考に
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45982/

管理費と修繕費の違いを確認しましょう。
保守費用ととり取替え費用の違いを確認しましょう。

[86: 購入検討中さん]

機械式駐車場ってお金がかかるんですね。
ということは、修繕積立金が将来上がるってことですよね。
現在設定されている管理費と修繕積立金の内訳はどうなっているのでしょうか？

[87: 購入検討中さん]

そのへんは物件のホームページをに出てますよ
修繕積立金は新築時に将来の修繕を見越して設定してるはずですので
大幅に上がることは無いはずですが