岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？

[マンションor一戸建]

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[341: 匿名さん]

「ロイヤルガーデン運動公園弐番館」の現場ってどの辺にあるのか、どなたか教えていただけませんでしょうか。

[342: 匿名はん]

>>341

県警機動隊に隣接する公務員住宅の南側ですよ。
いずみ町運動公園の南、赤十字血液センターの近くで、
交通量が少ないのに、だだっ広い広い道沿いです。

目標がいっぱいあって、説明しづらいですが、５３号
から運動公園南側沿いに、西方向へ行けばわかります。

[345: 匿名さん]

東亜建設工業　本社ビル売却するそうです。
有利子負債削減が目的のこと。

建設関係厳しいですね。

[346: 匿名さん]

ライオンズ表町とか・ロイヤルガーデン中山下すぐ
完売しましたけど・・・


ライオンズのこの状況を見るととても不安になります。

他のマンションも同じなのかな？

ものすごい不信感！！

[347: 匿名さん]

>>339

>>どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請け
>>なのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。

それはちょっと違うとおもいます。


工事の出来不出来は現場のゼネコンの管理者によって大きく変わります。

現場では色々な人を使って仕事を進めるそして、
各現場で建物・周りの状況はさまざまです。
それを束ね、コントロールまた、トラブル時の対応をするのは
元受であるゼネコンの管理者です。

ゼネコンにはそれぞれ得意分野や施工経験の差がありますから
会社によって管理の仕方は大きく変わってきます。

やはりその分野で経験を積んでいる方そして、会社規模が大きい方が
一般論として安心ではないでしょうか。

[348: 匿名さん]

>>346　写真のHPを見たら平成19年11月17日時点で、

22件の賃貸しているようで。（入居4件・申込4件）

ここ業者だけで、全体の2割弱の部屋を扱ってるのか〜〜

これらの賃貸ってやっぱり「投資物件」なの？

[349: 購入検討中さん]

先日、ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場を見てきました。現場に作業員の姿はなく、現場はどうみても４８００㎡の敷地には見えませんでしたが、隣にある公務員宿舎（合同庁舎）を更地にして、そこに今住んでいる人を現在建築中の８階建てのビルに転居させるのではないでしょうか？あくまで仮定ですが・・・。
　それから、素朴な疑問をひとつ。
　あの辺りに住んでいる人たちは、どこに買い物に行ってるんでしょう？ス−パーないですよね？強いてあげれば「ふじうら」か「ツシマモール」くらいでしょうか？不便を感じている方はいないんでしょうか？

[350: 匿名さん]

>>349

ご心配には及びません。郊外で買い物に車で１５分なんていう訳じゃないですし、官舎や戸建ての方々も、皆さん車を所有されています。

あなたのおっしゃる不便の程度は不明ですが、このあたりで不便って思う方は、たぶん少ないと思いますよ。

[351: とおりすがり]

この辺りあまりにぎやかしい施設がないのが魅力のようにおもいます。

子供の教育などを重要視するならいずみ町及び、伊福町・伊島辺りは
よい選択ではないでしょうか？

[352: とおりすがり]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場ってやけに
のんびり作っているようにかんじませんか？


なにか問題でもあるのかな？

[353: 購入検討中さん]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館は何階をたてる予定ですか。値段はどうなるでしょうか？明るい方に教えて頂きたいです。

[354: 周辺住民さん]

15階建てで40戸くらいです。のんびり進んでいるように思いますが、遺跡が出たらもっと延びるでしょうね。
最初の調査があまりにも簡単すぎたように思います。いずみ町は遺跡が出る地域ですからもっと慎重に調査すべきと思いました。総合グランドや今建設中の官舎も長い間調査していました。

価格は安めに設定されるでしょう。ですが装備のほとんどがオプションとなり、結果割高になるのではないかと思います。（想像です）土地が狭いので平面駐車場は無理のような気がします。

立地はまあまあ、良いと思いますが…

[355: とおりすがり]

訂正　まあまあいい　→　　住宅地ではトップクラスです。


伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。

土地の価値は人によって当然違いますが、世間一般で考えれば岡山市の住宅地でとても
いい地域の一つではないでしょうか？

[356: 周辺住民さん]

>>伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。

カイタックのリビンコートが完売していないのはなぜでしょうか？
値段が高いから？

[357: 匿名さん]

マンション完売しているの少ない様ですね。
どこがどうというものではない感じです。

逆にものすごく早く完売するのもくせものです。
ライオンズタワー表町みたいなことになるのも
困ったものですからね。

[358: 匿名さん]

＊
＊
＊表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。
＊
＊

[359: 物件比較中さん]

>表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。

表面上だけですかね。

マンションの敷地購入経緯によっては、価格に響くことも考えられますが、競売などにより買い叩かれた土地である場合もありますし、そういう物件を、むやみに高額で販売するとヤブヘビになるのでは？

最近の消費者は賢くなりましたよ、ちゃんと調べれば判りますから。様々な経験上、失敗しないためには下調べが不可欠だと思いました。

[360: 匿名さん]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館なかなか広告でないですね。

たしか建築確認ＯＫなら広告出せるはずなんだけど、なにかあったのかな？

[361: 匿名さん]

>>359

ちゃんと調べ、下調べをして後悔しないマンションを探しましょう。
早い方が税金関係とか、物価・金利の上昇を考えると有利なので。

もしよろしければ、経験談・失敗談などあればを教えてください。

[362: 購入検討中さん]

そういえば、伊島町二丁目にゼファーの新築マンションが近く着工するんですけど、ゼファーってどうなんでしょ？
　施工は新井組って書いてありましたけど・・・。
　物件情報とかご存知の方、いらっしゃいませんか？

[363: 匿名さん]

新聞記事

■ ゼファー（東京都中央区日本橋浜町３−３−２、飯岡隆夫社長）は、
岡山市伊島町２−783−１地内に分譲マンションを新築するため、
ゼファー１級建築士事務所で一部設計変更も完了したことから、
新井組の施工で近く着工する見通し。
　 規模は鉄筋コンクリート造14階建て延べ１万4,326㎡。工期は
約１年半を見込んでいる。

（2007/07/10）
　
　　5ヶ月前のニュースです。
今見つけられる情報はこれだけです。


　　 購入検討中さんちなみにいつから着工なんですか？

[364: 購入検討中さん]

ローンを検討しているならこれでシミュレーションを絶対お勧めします。

ニコニコ住宅ローンシミュレーション　http://makiloan.com/loan/

機能　
１．　2種類間でのローン設定が可能
２．　金利・金額・返済回数の設定が可能
３．　元利均等・元金均等の設定が個別に可能
３．　返済途中（任意の時期）の条件変更が可能（複数設定ＯＫ）
　Ａ．　繰上げ返済
　Ｂ．　金利の変更
　Ｃ．　元利均等・元金均等の変更

４．　返済額・総支払いのグラフ表示


絶対お勧めです。

[365: 匿名さん]

>>362

最近ゼファーの看板見ましたが、工事予定は平成20年4月予定と
なっていました。

　　　　　　　　　やはりガセネタ？？？


この調子だといつ工事するのか全く検討がつかないです。

[366: 匿名はん]

>>365

建築確認申請が、なかなか通らないだけでしょ。

建築基準法改正後、申請された物件のうちごく一部しか、許可されていな

いようです。

しかし、厳しい基準に通った物件は、信頼できますよね。

[367: 匿名さん]

>>366　混乱しているだけだと思います。
　　　　ゼファさん頑張って。

[368: 購入検討中さん]

はじめまして。岡山在住友年になる転勤族の者ですが。。。
今の住んでいる賃貸マンションに高い賃料を払っているのがとっても＊＊らしく、今分譲マンションを購入しようかと迷っています。　
今のところ伊福町のリビンコートプライムを候補に挙げているのですが、あまり岡山についても詳しく知らないので土地柄等教えて頂ける方がいれば幸いです。
伊福町は学区がよいと聞いたりもしますがいかがなものでしょうか？

とは言うものの、すでに岡山に来てから○年になるので、そろそろこの春に転勤と言われそうな気もするのですが・・・
いざ転勤となった場合に賃貸として貸し出すとしても借り手がいるのだろうか？と購入するか迷っています。

あとマンションについて素人なのですが、リビンコートプライムには住宅性能表示制度がないのが少しひっかかっていますが、そのあたりもどなたか教えていただけないでしょうか？

住宅性能表示制度
第三者機関が住宅の性能を評価する
『住宅性能表示制度』に対応

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年法律第81号）において、日本住宅性能表示基準（平成13年国土交通省告示第1346号）に基づき、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を表示する仕組みです。

[369: 匿名さん]

このスレッドでカイタックの話が多いのは注目の現れなのでしょうか？

>>368　物件検討中さん

伊島小学校・京山中学校は岡山では人気のある学校と聞いています。
学区を気にされるなら良いのではないでしょうか？

カイタックの場合、性能評価は受けていないようです。
ただ、優良住宅の指定とフラット３５の技術水準はクリアしています。
性能評価は義務ではないので、あとは個人の考え方次第ではないでしょうか？


伊島・いずみ町・伊福町は駅や色々な施設に近くにありながら、
静かの町並みの地域です。
子供の教育のことや通勤などを考えるといい地域の一つではないでしょうか？


物価や金利上昇など気になることは多いとは思います。
この場所で腰を落ち着かせるなりのライフプランがあるのであれば
いいのではないでしょうか。

　参考になりましたでしょうか？
　宜しくお願いします。

[370: 匿名さん]

＞No.368 さん

購入者です。来週には入居が開始されます。
とても楽しみにしているひとりです。

さて、伊島学区ですが、岡山では古くからの落ち着いたとても良い住宅街です。岡大の先生や医者大変多く居住していることもあり、学校のレベルも市内ではとても高いと思います。
また知る人ぞする、病院が多い学区です。そういう目で周りを見てみてみるととても多いことに驚きます。

京山中学校は公立の附属といわれるほど、その進学状況はいいようです。朝日高校のホームページをご覧ください。生徒の出身校の割合が出ています。常に公立中学校ではダントツトップです。その他旧岡山５校と城東へ学年半分近く進学します。

また、環境面では運動公園、生涯学習センター、京山公民館等々子供を育てる環境は整っています。
スイミング等の施設も近く、その他習い事にも困りません。
塾もどこが子供に会うか選べるほど近くにたくさんあります。

駅が近いにもかかわらず、駅裏と言うこともあり落ち着いた静かな環境です。

以上、子育て中心ですが参考になりますか？

追伸、飲み会も自転車、徒歩で行けますよ。

[372: 購入検討中さん]

No.369 by 匿名さん
No.370 by 匿名さん　 ご丁寧に教えていただきありがとうございました。とても参考になりました。
確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。
広い運動公園にも近いし、こどもの森も近く。
ただ転勤ついてまわるので、我が家が岡山に永住できる確率はかなり低いんですよね。

でもみなさんの熱心なご意見とかを拝見させて頂くと、住人になられる方々にもとても好感が持て、さらに買いたいなぁ・・・・と思っています。

全然勉強もせずに購入検討しているのでみなさんのご意見に感心するばかりです。
またこれからもよろしくおねがいします。

[373: 賃貸住まいさん]

分譲賃貸に住んでる者ですが、私もNo.368さんと同じく伊島町のリビングコートが気になっています。

＞No.368 さん、他契約・購入済みの方に質問なのですが、

あるＨＰに下記内容の話があったのですが・・・。（抜粋）

姉歯事件以来、耐震強度不足の名所となった趣のあるわが町市川。鳴り物入りで建設中の駅前の高層マンションでも、設計図どおりに鉄筋が入っていないという「事故」が発覚した。発覚後、当該物件ではただちに工事が中断された。報道によれば、今回の「事故」は施工ミスのうえに監理によるチェック漏れが重なったために起きたそうだ。たまたま優良住宅の指定をうけていたため、外部の検査をうけたところ発覚したのだという。多数の職種が出入りする現場ではミスが看過されることがありうるというような釈明もあったが、だとすると、この手の「事故」が稀なケースとは考えにくいのではあるまいか。もしかしたら、「事故」が発生しながら気づかれることなく分譲されちゃった高層マンションも、じつは少なくないのかもしれない。

とありました。契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。
伊島町のリビングコートＨＰには、何も建設などに関する評価がないように思います。竹中工務店が建設したみたいですが、他のマンションで竹中工務店が建設したマンションで住宅性能表示制度を受けたマンションがありました。住宅性能表示制度を取得する為にはかなりの費用がかかるのでしょうか？同じであれば、立地条件・サイズと良い魅力あるマンションをさらに株を上げる為に受ければ・・・と思うのですがいかがなもんでしょうか？
カイタックさんはいまさら受ける気はないですかね？
どなたか助言を頂けますでしょうか？

最後に１つ購入・契約した方に質問ですが、契約の際に万が一耐震偽装が有る場合は、全ての責任を取りますなど保証してもらうような契約内容は記載されていますでしょうか？教えて下さい。

[374: 周辺住民さん]

＞確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。

子育てに地域環境は良いのですが、本当にマンション住まいで良いかというと、疑問が・・・

[375: 匿名さん]

>>373

>>今回の「事故」・・・たまたま優良住宅の指定をうけていたため、
>>外部の検査をうけたところ発覚したのだという。・・・

・・・あ〜よかった！！！
優良住宅の指定はリビンコートプライム伊福町は受けているの様なで
いい施工マンションの一つといえるのではないでしょうか？

こんなご時世なので高くなっても住宅の性能評価をとっておくと
よりよいのかもしれませんね。

建物に瑕疵があった場合はどの建物も10年間保証することが法律で
決められていると思います。（マンション・一戸建てすべて）

何かあった場合は、資金的にも余裕のある会社なので、
あまり心配してません。

その面では、業績の悪い中堅ゼネコンで建築したマンション
などは値段が高くなっても安心の為、しっかり優良住宅の指定や、
性能評価を受けてほしいですね。

[376: サラリーマンさん]

No.374 by 周辺住民さん　

一戸建てだから子供がよく育つとは限らないと思います。
マンション・一戸建どちらを選ぶかは個人の問題のように感じます。


周辺住民の方が言うように伊島・伊福町・いずみ町は子供の成長を
考えるとかなりいい場所なのではないでしょうか？

[377: 入居予定さん]

リビンコートプライムは岡山中心部になりながら落ち着いた環境にあります。

伊島小学校まで５００Ｍと大きな道路を渡りますが程良い近さです。
京山中学校へは２Ｋｍありますが、このキョリがちょうど京山中学校への自転車中学校のラインです。
新しく建設が予定？されているＲマンションはおそらくあのキョリで徒歩でしょう。もちろんＺファーも徒歩です。
高校へは朝日、操山、一宮、大安寺、岡工、東商が５Ｋ圏内。私立は理大、関西、山陽、就実、明誠、商大、ベルなど５Ｋ圏内。希望等により選り取りみどりです。
大学は岡大、理大、商大、就実、はたまた新幹線で神戸、大阪へ。学力に合わせてよりどりみどりです。

広い公園にプラネタリウム、池田動物園など施設豊富。

子供を育てるには優れた地域のように思えます。

[381: 購入検討中さん]

No.354 by 周辺住民さん　
早速のご返事ありがとうございます。またいろいろと教えてください。

[382: 入居予定さん]

>>373 さん

>契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。

リビンコートプライム伊福町マンションの耐震性強度は当時の法律基準値を100としたら、揺れに対して弱い方向でも120%近くあり、強い方向では130%(?)くらいあると設計者が話していたと記憶しています。コンクリートの壁厚が過去に検討した他のマンションより厚いこともあり、素直に納得しました。
住宅性能表示制度を取得しないのは、経費がかなりかかることと、実物を見たら良さを納得してもらえるとの自負心があるように感じました。
建設中の見学会は半年以上も前のことなので、記憶違いがあれば他の方達に迷惑をかけてしまいます。他の見学者の方のフォローをいただけたらと思います。

[383: デベにお勤めさん]

ただの設計者に、強度をうんぬん言えるほどの知識は無いと思われます。構造設計の担当者が言ったのですか？

[384: 匿名さん]

No.383 by デベにお勤めさん　

リビンコートプライム伊福町を気にかけて頂きありがとうございます。
想像で色々心配して頂いていますが、心配ご無用です。

私たちはこのマンションを選んだことをとてもよい選択だと思っています。
構造、仕様、外観、間取り、敷地の広さ、マンションに携わった人達の質
色々な面に皆満足しています。

何人かの方が厳しい意見を言ってくれたおかげで、業者側はもちろんのこと
契約者もこのマンションの色々な面について意識することが出来ました。
そのおかげで、ここを契約している多くの人が、他の物件に比べ優位性を
しっかり認識することが出来たのではないかと思います。


しっかり皆で、新しいマンションでの暮らしをいいものにしていきたいです。

[385: 入居予定さん]

>>382　デベにお勤めさん
>ただの設計者に、強度をうんぬん言えるほどの知識は無いと思われます。構造設計の担当者が言ったのですか？

建設中の見学会でマンションの設計担当者と紹介された方のお話（公式見解のはず）です。竹中の工事責任者も同席されていました。

ところで、「デベにお勤めさん」はどこにお勤めですか?このような書き込みをされるからには思い当たることがあるのかと思われます。マンション購入検討者の参考になりますし、このような書き込みをされたからにはその責任もあると思いますので、勤め先を教えてください。

[386: 匿名さん]

入居予定さん　落ち着いてください。
もうすぐ入居です。　楽しいことに心を向けましょう！！

私は今週末引越し予定です。

[388: 入居予定さん]

岡山のマンションでこれだけレスがあるのはプライムぐらいじゃないですか？
関心が高い証拠ですね。いいことではありませんか！

本日入居開始です。うちはもう少し時間がありますが、早く生活をしたいと楽しみです。