岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？

[マンションor一戸建]

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[281: 匿名]

大元の三井のマンションは今年２月に引渡しなのに
まだ１０戸以上売れ残っていますね。
何かマイナスな原因があるんでしょうか。

[282: 購入検討中さん]

マンション購入検討中ですが、運動公園の近くにロイヤルガーデンがもうい1棟建つと聞いています。看板も立っているとこの掲示板で確認しましたが、８月１日に工事が始まると書いているようですね。その後はどうなっているでしょうか、情報を持っている方にお願いしますが、何でもいいから教えてください。

[283: 周辺住民さん]

>>282

運動公園の周辺には、２棟のマンション建設計画があるが「絵図町のリベールや伊福町のカイタックによる無謀な計画への反対運動もあり、マンション人気が低下した。最近では戸建て用地も徐々に多く販売されるようになったので、マンション需要が大きく落ち込んだ。」などの理由で、足踏みしている様子です。
運動公園周辺は、あまり高層建築が似合わないということでしょうか。
いずみ町に建設中の、公務員宿舎も最初の計画よりずいぶん低くしています。たしか１３階を９階以下にしたように聞きました。
このままで建設に入るのかは、かなり疑問ですね。

[284: 物件比較中さん]

いずみ町の公務員官舎は隣の伊島幼稚園への日当たりを考えて低くしたようです。

>>絵図町のリベールや伊福町のカイタックによる無謀な計画への反対運動もあり、マンション人気が低下した。
リベールやカイタックの反対運動は半端じゃないですもんね…　　
伊島町の京山公民館の隣は先週草刈をしていたようですが、そろそろ工事が始まりますかね？

[285: 周辺住民さん]

京山公民館の隣は、１４階建てになるらしいですが、近隣住民は納得したのでしょうか？特に反対しているという噂はないようです。

カイタックの売れ行きが悪いのも、購入検討者の方々がロイヤルガーデンと、ここの着工待ちしてるからでしょうかね〜

[286: 物件比較中さん]

いずみ町の「ロイヤルガーデン」着工しましたね。

[287: 匿名さん]

フローレンス野田二番館を検討してますが、まだマンションを見たことないのでどんな会社か教えて下さい。

[288: 物件比較中さん]

>>287
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26454/

ここを見て考えれば良いのでは？参考になると思いますよ。

[289: 契約済みさん]

マンションラッシュですね。
2009年に、岡山市が政令指定都市になるのも、関係あるのですかねー
市内中心部の建築中の新築物件がすごく多いです。
広島より、住みやすいですよ。

[290: 契約済みさん]

リベール清心町の横の反対看板結構ひどいですね。
訴訟をしているとうわさで聞きましたがどうなったのでしょうか？


カイタックの反対看板はすっかりなくなった様ですね。

[291: 契約済みさん]

この夏から建築基準法が改正になったことで、
建築確認が下りるマンションの数が超激減していると話で聞きました。

マンションの場合（聞いた部分のみ）
・一階に駐車場を設けることがとても難しくなった。
・今まで以上に構造のしっかりしたものにしないといけない。
・建築確認に時間がかかるようになった。
・建築確認後の変更がとても大変になった。


聞いた業者は今後計画する物件は天井・仕切壁の厚さを少なくしても
資材高騰で１割・構造で１割は値上げないといけないといっていました。そんな話を聞くと、この時期買って良かったのかなと思っています。

[292: 通りすがり]

運動公園近くにできる予定の和田のマンションは、
聞いた話では今のところ来年初めに着工するようですよ。

形は当初の鉛筆のような型から、山型のようになるみたいですよ。

[293: 物件比較中さん]

建築基準法の改正後に許可が下りた物件を、ターゲットにした方が良さそう。ゆっくり待ってみるのも、悪くないですね。

いずみ町のロイヤルガーデンの設計変更や、来年着工というのは、新しい建築基準法によるものなのでしょうか。それとも、隣接する官舎に配慮したものでしょうか？少し気になります。

[294: 契約済みさん]

今後の物件は
良い面
・耐震性能は確実に上がる。

悪い面
・それに関係ない戸境壁・天井壁がうすくなるなど、
　グレードダウンする可能性があるかも？

・材料費の上昇、他のコストがあがることで販売価格が上がるかも？


ここの業者で対応が違うだろうから一概には言えませんが,
しっかり調べたり、考えていかないといけないですね。

[295: 契約済みさん]

>>294です

訂正　今後の物件　→　改正建築基準法に適合した建物

[296: 匿名さん]

岡山市中心部の地価はしっかり上がっているみたいだし、
コンクリートなどの材料費もあがっているみたい。
金利も徐々に上がっていく可能性が高い・・・・


待つほど条件は厳しくなるように感じます。

[297: 匿名さん]

昨日7月の基準地価が発表になってましたね。

岡山市の住宅地の場合。
・上がり率トップ５
　１．田中4.9％　２伊福町・今4.7％　４下中野4.5％　５伊島4.3％

・価格トップ５
　１.伊福町155千円　２伊島144千円　３津島福居139千円　

　４.学南町122千円　５北方102千円

　岡山市中心部や利便性が高い場所は２％〜５％前後上がってるみたい。
　逆は、現状維持かマイナスみたい。

＊ちなみに住宅地岡山市NO１の土地の位置は伊福町にある
　ロイヤルガーデンすぐ側の家のようです。

[298: 物件比較中さん]

＞ここの業者で対応が違うだろうから一概には言えませんが,

そう、良心的なデベ物件の着工を控えているのに、焦って悪徳業者に引っかからないよう、惑わされないように気をつけようっと！

[299: 匿名さん]

物件検討中さんへ
建築確認を業者が控えているのではなく、許可がおりないだけです。
”良心的なデベ？？”を含めて四苦八苦しているはずです。


物件検討中さんの気になっているいずみ町のロイヤルガーデンが
自分の納得いく物になるといいですね。

[300: 購入検討中さん]

今住みたいのは、後楽園のあたりかなあ。
文化的な生活ができそう。
どこか、マンション建ててくれないかな。

[301: 匿名はん]

ビ・ウエル後楽園は、棟内モデルルーム最終分譲になっています。
ここは環境が良さそうですね。

このあたりは高さ制限があって、高層は無理なのでマンションには不向きなのかな？

[302: 契約済みさん]

ところで伊島のゼファーマンションはいつ頃着工するんだろう？

[303: 匿名はん]

かなり供給過剰気味なので、またボツになるのかも・・・

カイタックは苦戦してるみたいで、住民版に「有名人が購入」というネタを・・・

しかし、そんなことで売れ行きが良くなるのかな〜？？？

[304: 匿名さん]

実際どうなんでしょうね？
もしかしたら進捗悪いのかな？

ただ、このあたりは人気が高い地区の様だし、
伊福町・伊島周辺でのマンションの売り物が
かなり先でないと出てこない様なので、
それを考えるといいのかも？

・・・大きなお世話ですね！！


人によっては”穴場物件”なのかも？

[305: 匿名さん]

”売り物が出るのがかなり先”というより
”建物が竣工するのがかなり先”の方がより性格。

[306: 物件比較中さん]

近頃では、パラパラと売地や売家が出ていますよね。
マンションより自由度が高いし、駐車場の確保もできるからか？
軒並みすぐに買い手がついてるようですね。

この地域の穴場物件は、早いもん勝ちみたいです。私も不動産要の友人に「マンションと戸建て用地の両面で、時間を掛けて探したらどうか？」というアドバイスをされました。

いい土地が見つかったら、戸建ても良いような気がしてきましたよ。
迷うな〜〜

[307: 匿名さん]

>>306物件比較中さんは伊福町あたりが狙いのようですね。

このあたりは人気があるのになかなか物件が出ない地区みたいですね。
がんばってくださいね。

[308: 物件比較中さん]

>>307匿名さん

ありがとうございます。
いや〜探している時って、なかなか思うような大型物件に出会わなくてね、ちょっと油断してるうちに「トンビに油揚げ」なんですよ。
忙しい合間に探していたのでは、まあ仕方ないかも・・・
予算はそこそこなんですが、タイミングが合わないようですね〜（＞＜）
気長にがんばります！

[310: 匿名さん]

こんばんは

今日の朝の番組で”住民パワー”　http://www.ichiten.com/　という
サイトの紹介がありました。
自分の住所から特定の施設がどれくらい近いかで、得点をつけランク
付けするものです。　

ちなみに
　　・グレースタワー　　　　　　　３１０９Ｐｔ　Ａランク
　　・ロイヤルガーデン大供壱番館　１６６９Ｐｔ　Ｃランク
　　・サーパス医大南弐番館 　　　 １７８０Ｐｔ　Ｃランク　
　　・リビンコート伊福町　　　　　２９９５Ｐｔ　Ｂランク
　　・アルファステイツ岡山上中野　２２２３Ｐｔ　Ｂランク・・・


遊び感覚ですが測定してみては・・・

[311: 匿名さん]

＊
＊
＊　　　　　サイト名は　”住所パワー”です。
＊
＊

[312: 匿名さん]

思わず、自宅をしてみました。ど田舎クラスでショック！高台の家は不利だな！けど笑えた。

[313: 匿名さん]

伊島町のゼファーマンションの土地は一度持ち主が変わって、費用がかかっているから、多分しばらく建たない。いわゆる、「塩漬け」状態らしいですよ。モデルルームを見に行ったら言われた。

リビンコートプライムは自社物件に建っているから、費用がかかってない分、もうけ幅が大きいので、ゆっくり売っても大丈夫らしいですよ。

津島西坂にミサワの戸建てができています。価格もリビンコートを買う気なら買えるくらいで住めるようです。おすすめですよ。
我が家は、もう少し街に近い方がいいのでブーでしたが、見に行ったらいい感じのおうちでした。あの地域でミサワだと安いと思います。

マンションにしても戸建てにしても伊島、津島は高いですね。

[314: 匿名さん]

住宅もマンションただでさえ利幅少ないんだから、
自分の土地使っての販売くらい少し儲かっても
いいんじゃない！

[315: 匿名さん]

うまくやれば、コスト削減できて、その分安く消費者に提供できるって、ある経営努力を重ねているＲマンションの方が言われていました。

よく分かりませんが、土地は今が下がり打ち止めって感じで、金利も上昇の兆し、マンション業界は認可が下りにくく、また建築材料は値上がり傾向。

それから考えると、今が買い時？どうですか？
今も持ち家ですが、便利のいい所のマンションを考えています。

[316: 匿名さん]

>>313　さん

マンションの”伊福町のリビンコート”と
建売住宅？の”津島西坂のミ　サ　ワ”を

　　比較って意味ないような
　　　　　　・・無理やり過ぎるような？

>我が家は、もう少し街に近い方がいいのでブー

　　なら他人にお勧めるのも
　　　　　　　”ブー！！”のような・・？

[317: 匿名さん]

マンションの”伊福町のリビンコート”と
建売住宅？の”津島西坂のミ　サ　ワ”を

　　比較って意味ないような
　　　　　　・・無理やり過ぎるような？
このスレを最初から読んで、投稿した内容なのですが・・・そんなにおかしかったですか？


なら他人にお勧めるのも
　　　　　　　”ブー！！”のような・・？
　
価値観は人によって違いますので・・・。私のブーが他の人は○のこともあるでしょう。いいおうちでしたよ。

[318: 匿名さん]

*
*　ここ”岡山の新築マンション多いけど、どうでしょう？”なのに
*　カイタックリビンコート伊福町の話題が突出してますね。
*　
*

[319: 匿名さん]

>>313　>>317　さん

・ここはマンションを検討するスレッドです。
　戸建の情報別のは理解をお願いします。

・物件の比較の仕方が”リビンコートを買う気なら・・・・”とか
　”リビンコートプライム・・・もうけ幅が大きいので・・”というのは

　・・・
　他の人によっては×のこともあるでしょう。

　あまり心地のいい感じえを受けません。
　他の表現の方法もあったように感じます。

　価値観は人によって違いますので・・配慮の程お願いします。


　岡山にはマンションがいくつも出来ています。

　自分が気に入っているマンションのいい所をどんどん書いて

　たのしい情報交換の場にしていきましょう。

[320: 匿名ちゃん]

３１９さん

押さえて、押さえて。

みんな同じ気持ちですよ。

[321: 買い換え検討中]

「ライオンズタワー表町」は１９年９月竣工なのに、三井のリハウスに売マンションとして６階の一戸が出ていました。ＨＰにもキャンセル住戸があったし、完売物件のはずですがとても不思議・・・不信感が拭えません。

[322: 購入検討中さん]

いずみ町のロイヤルガーデンの遺跡調査が始まりましたね。遺跡が出たらどうなるんだろう…？

[323: 匿名さん]

10月5日付けの建設業界のインターネット記事に
ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館（仮称）の記事を発見しました。

施工業者　　東亜建設工業
着工時期　　未定
建築規模　　鉄筋コンクリート造15階建（約4,800㎡）
　　　　　　ファミリータイプ44戸

予定工期　　約１年半ぐらい

東亜建設工業については海洋土木に強い中堅ゼネコンと紹介
されています。

ただGoogle検索で”東亜建設工業”と入れると
”指名停止・営業停止・天下り”そして挙句の果ては
”旧住宅公団のマンション群の手抜工事”なんていうのも
見つかります。

ぱっと見とても不安な気持ちになります・・・・・なんでこの施工会社選んだの？？？ニュースソース　http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02468.html

[324: 匿名はん]

どこのゼネコンかて差はないやろ。

どんぐりの背比べやで。

気になるんやったら、やめときいな。

[325: 匿名さん]

>>324さん

それにしても東亜建設工業については、不安にさせるような
記事多いような気がします。

鹿島建設とか大林組などが絶対いいというわけではないかも
しれないけど・・・・

　　
このご時世なので、企業イメージってとても大事だと思います。

　　
それに完成がどんなに早くても2009年の後半以降言うのも
相当先な感じするし・・・変に遺跡とか出たらまた長くなるかも？

　

和田さんがんばって〜よ！！

[326: 周辺住民さん]

和田のRGといえば「鹿島」と思っていたらはじめて聞くような「東亜建設工業」だなんて…

今月中旬遺跡調査開始かな？と思わせる土の山が見えましたが、一日だけで翌日には埋めてあり地面をならしていました。これで終わり？
いずみ町の新しい官舎はもっと掘って何ヶ月も調査していたのにね〜。

これから本格的に調べるから>>323さんの言っていた「予定工期　　約１年半ぐらい」になるのかな？

この辺りは必ず遺跡が出るって話しだし、だから今建っている官舎は２階建てなんだって。「鹿島」さんは面倒だからおりたのかな？

いずれにしてもどんなMSになるのか気になります！！

[327: 匿名はん]

ロイヤルガーデン大供壱番館弐番館は、完売間近らしいですね。

営業力のすごさに驚きです！！！

[328: 匿名さん]

>>327　さん

ロイヤルガーデン大供壱番館”壱”番館は完売はまだのようですが、
もしかして”壱”と”弐”の勘違いでしょうか？

もし本当なら弐番館の物件概要を教えてください。
HPには物件情報出ていないものなので・・知っていたらで結構です。

よろしくお願いします。

[329: 匿名さん]

ロイヤルガーデンシリーズは 大手ゼネコンによる安心の建設に
こだわっていましたが、岡山運動公園弐番館の東亜建設工業は
どのように考えても　中堅ゼネコンです。

やはり価格メリットを出すためには販売コストの圧縮だけでは
むずかしいところがあるのかな？

[330: 匿名はん]

>>328

弐番館じゃなかったことに気付き、壱番館と変えるつもりが・・・

少々眠気に誘われて、弐番館の削除を忘れていたようです。失礼！

[331: 匿名さん]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の建設を
大手ゼネコン→　中堅ゼネコンに決定したのは
個人的にはとてもがっかりしています。

和田コーポレーションの”大手ゼネコンによる安心の建設”という
ポリシーからかなり方向転換しているように感じます。
ブランドイメージ的にはとてもよくないように感じます。

やはり正直なところ建築コストを下げるためなのかなと思ってしまいます。


また、東亜建設工業は大手と比べ、あまりビル等の建築は得意で
はない様です。


資材の高騰などを考えると苦肉の策なのかも知れないのですが、
しっかりとした施工管理をお願いします。

[332: 物件比較中さん]

原尾島のグランドアークが気になります。
ハピータウンや後楽園も近く住環境はよいです。
（現在付近の賃貸に住んでいます）

しかし、3LDKで管理費¥１６７００
積立金¥５２５０はとても高いように感じます。

やはり２０宅と少数なので仕方ないのでしょうか。

売れ残ったときの値引きや家具などの
サービスが有ることを期待したいところですが
立地はとてもよいので完売してしまわないか心配です。

２階が¥２５５５万とまずまずの値段ですが
隣にビルがあり視界はありません。

原尾島エリアは人気があると聞きますが、
売れ残りを待つのは危険でしょうか。

後２００位安くなればかなり魅力的ですが。

東川原、原尾島付近の物件に詳しい方情報お願いします。

[333: 匿名はん]

原尾島エリアは中高一貫校２校に近いために、人気度がアップしてきたようです。意外と市街地にも近いし、後楽園に近いのも魅力ですよね。

昨今、浜や東川原、国富などが、グッと街らしくなって便利になりました。ただ個別の物件については、好みもあるので何とも言えませんけれど、居住地域として「原尾島」は、住み心地いいと思います。

[334: 購入検討中さん]

原尾島といえば、近くにビ・ウェル中納言というのが
最近モデルができたようです。
中納言って住むには便利なんでしょうか？

[335: 匿名はん]

中納言は、原尾島から約２キロほど南に位置し、岡電の市内電車東山線の沿線ですよ。
表町まで、徒歩でも１５分程度で行くことができます。

[336: 匿名さん]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の工事はじまりましたね。
今は土留めを作っている最中のようです。
ぱっと見3人位しか作業していないようだけど、なんだか人少ない
こんなものなのかな？

それにしても工事がはじまっているのにＨＰには物件情報出てこない。
なぜなんだろう？
なにか建物について変更をしているからかな？


どうか遺跡出ませんように・・・

[337: 匿名さん]

こんな感じです。

[339: 物件比較中さん]

ロイヤルガーデン運動公園弐番館、本当に楽しみです。しかし、ＨＰはまだ立ち上がっていないようですね。ルミノ平和町に刺激されて、凝ったＨＰにでもするのかな？なんて思いつつ待っているのも、二倍の楽しみが・・・

施工業者が気になっている方も多いかと思いますが、どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請けなのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。
６月から「改正建築基準法」が施行されて、建築確認がなかなか下りなくなったらしいので、様々なことで手間取っているでしょうか。和田コーポレーションには気の毒だけど、厳重になった分購入者は安心できるかも。

設計ミスのためか？完成間際に、一階部分の壁を発っていた某大手ゼネコンも有ります。その状況を目の当たりにした時には「この高層マンションは、ホントに大丈夫なのか？」って思っちゃいました。その場にいた友達も、思わず目がテンに・・・

東亜さんには、くれぐれも監理を厳重にお願いしたいですね。

[340: 匿名さん]

建築関係の情報が簡単に見つけることが出来ます。
かなり役にたちます。

建設・不動産の専門情報サイト KEN-Platz　

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/building/

[341: 匿名さん]

「ロイヤルガーデン運動公園弐番館」の現場ってどの辺にあるのか、どなたか教えていただけませんでしょうか。

[342: 匿名はん]

>>341

県警機動隊に隣接する公務員住宅の南側ですよ。
いずみ町運動公園の南、赤十字血液センターの近くで、
交通量が少ないのに、だだっ広い広い道沿いです。

目標がいっぱいあって、説明しづらいですが、５３号
から運動公園南側沿いに、西方向へ行けばわかります。

[345: 匿名さん]

東亜建設工業　本社ビル売却するそうです。
有利子負債削減が目的のこと。

建設関係厳しいですね。

[346: 匿名さん]

ライオンズ表町とか・ロイヤルガーデン中山下すぐ
完売しましたけど・・・


ライオンズのこの状況を見るととても不安になります。

他のマンションも同じなのかな？

ものすごい不信感！！

[347: 匿名さん]

>>339

>>どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請け
>>なのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。

それはちょっと違うとおもいます。


工事の出来不出来は現場のゼネコンの管理者によって大きく変わります。

現場では色々な人を使って仕事を進めるそして、
各現場で建物・周りの状況はさまざまです。
それを束ね、コントロールまた、トラブル時の対応をするのは
元受であるゼネコンの管理者です。

ゼネコンにはそれぞれ得意分野や施工経験の差がありますから
会社によって管理の仕方は大きく変わってきます。

やはりその分野で経験を積んでいる方そして、会社規模が大きい方が
一般論として安心ではないでしょうか。

[348: 匿名さん]

>>346　写真のHPを見たら平成19年11月17日時点で、

22件の賃貸しているようで。（入居4件・申込4件）

ここ業者だけで、全体の2割弱の部屋を扱ってるのか〜〜

これらの賃貸ってやっぱり「投資物件」なの？

[349: 購入検討中さん]

先日、ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場を見てきました。現場に作業員の姿はなく、現場はどうみても４８００㎡の敷地には見えませんでしたが、隣にある公務員宿舎（合同庁舎）を更地にして、そこに今住んでいる人を現在建築中の８階建てのビルに転居させるのではないでしょうか？あくまで仮定ですが・・・。
　それから、素朴な疑問をひとつ。
　あの辺りに住んでいる人たちは、どこに買い物に行ってるんでしょう？ス−パーないですよね？強いてあげれば「ふじうら」か「ツシマモール」くらいでしょうか？不便を感じている方はいないんでしょうか？

[350: 匿名さん]

>>349

ご心配には及びません。郊外で買い物に車で１５分なんていう訳じゃないですし、官舎や戸建ての方々も、皆さん車を所有されています。

あなたのおっしゃる不便の程度は不明ですが、このあたりで不便って思う方は、たぶん少ないと思いますよ。

[351: とおりすがり]

この辺りあまりにぎやかしい施設がないのが魅力のようにおもいます。

子供の教育などを重要視するならいずみ町及び、伊福町・伊島辺りは
よい選択ではないでしょうか？

[352: とおりすがり]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場ってやけに
のんびり作っているようにかんじませんか？


なにか問題でもあるのかな？

[353: 購入検討中さん]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館は何階をたてる予定ですか。値段はどうなるでしょうか？明るい方に教えて頂きたいです。

[354: 周辺住民さん]

15階建てで40戸くらいです。のんびり進んでいるように思いますが、遺跡が出たらもっと延びるでしょうね。
最初の調査があまりにも簡単すぎたように思います。いずみ町は遺跡が出る地域ですからもっと慎重に調査すべきと思いました。総合グランドや今建設中の官舎も長い間調査していました。

価格は安めに設定されるでしょう。ですが装備のほとんどがオプションとなり、結果割高になるのではないかと思います。（想像です）土地が狭いので平面駐車場は無理のような気がします。

立地はまあまあ、良いと思いますが…

[355: とおりすがり]

訂正　まあまあいい　→　　住宅地ではトップクラスです。


伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。

土地の価値は人によって当然違いますが、世間一般で考えれば岡山市の住宅地でとても
いい地域の一つではないでしょうか？

[356: 周辺住民さん]

>>伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。

カイタックのリビンコートが完売していないのはなぜでしょうか？
値段が高いから？

[357: 匿名さん]

マンション完売しているの少ない様ですね。
どこがどうというものではない感じです。

逆にものすごく早く完売するのもくせものです。
ライオンズタワー表町みたいなことになるのも
困ったものですからね。

[358: 匿名さん]

＊
＊
＊表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。
＊
＊

[359: 物件比較中さん]

>表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。

表面上だけですかね。

マンションの敷地購入経緯によっては、価格に響くことも考えられますが、競売などにより買い叩かれた土地である場合もありますし、そういう物件を、むやみに高額で販売するとヤブヘビになるのでは？

最近の消費者は賢くなりましたよ、ちゃんと調べれば判りますから。様々な経験上、失敗しないためには下調べが不可欠だと思いました。

[360: 匿名さん]

ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館なかなか広告でないですね。

たしか建築確認ＯＫなら広告出せるはずなんだけど、なにかあったのかな？

[361: 匿名さん]

>>359

ちゃんと調べ、下調べをして後悔しないマンションを探しましょう。
早い方が税金関係とか、物価・金利の上昇を考えると有利なので。

もしよろしければ、経験談・失敗談などあればを教えてください。

[362: 購入検討中さん]

そういえば、伊島町二丁目にゼファーの新築マンションが近く着工するんですけど、ゼファーってどうなんでしょ？
　施工は新井組って書いてありましたけど・・・。
　物件情報とかご存知の方、いらっしゃいませんか？

[363: 匿名さん]

新聞記事

■ ゼファー（東京都中央区日本橋浜町３−３−２、飯岡隆夫社長）は、
岡山市伊島町２−783−１地内に分譲マンションを新築するため、
ゼファー１級建築士事務所で一部設計変更も完了したことから、
新井組の施工で近く着工する見通し。
　 規模は鉄筋コンクリート造14階建て延べ１万4,326㎡。工期は
約１年半を見込んでいる。

（2007/07/10）
　
　　5ヶ月前のニュースです。
今見つけられる情報はこれだけです。


　　 購入検討中さんちなみにいつから着工なんですか？

[364: 購入検討中さん]

ローンを検討しているならこれでシミュレーションを絶対お勧めします。

ニコニコ住宅ローンシミュレーション　http://makiloan.com/loan/

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　Ｂ．　金利の変更
　Ｃ．　元利均等・元金均等の変更

４．　返済額・総支払いのグラフ表示


絶対お勧めです。

[365: 匿名さん]

>>362

最近ゼファーの看板見ましたが、工事予定は平成20年4月予定と
なっていました。

　　　　　　　　　やはりガセネタ？？？


この調子だといつ工事するのか全く検討がつかないです。

[366: 匿名はん]

>>365

建築確認申請が、なかなか通らないだけでしょ。

建築基準法改正後、申請された物件のうちごく一部しか、許可されていな

いようです。

しかし、厳しい基準に通った物件は、信頼できますよね。

[367: 匿名さん]

>>366　混乱しているだけだと思います。
　　　　ゼファさん頑張って。

[368: 購入検討中さん]

はじめまして。岡山在住友年になる転勤族の者ですが。。。
今の住んでいる賃貸マンションに高い賃料を払っているのがとっても＊＊らしく、今分譲マンションを購入しようかと迷っています。　
今のところ伊福町のリビンコートプライムを候補に挙げているのですが、あまり岡山についても詳しく知らないので土地柄等教えて頂ける方がいれば幸いです。
伊福町は学区がよいと聞いたりもしますがいかがなものでしょうか？

とは言うものの、すでに岡山に来てから○年になるので、そろそろこの春に転勤と言われそうな気もするのですが・・・
いざ転勤となった場合に賃貸として貸し出すとしても借り手がいるのだろうか？と購入するか迷っています。

あとマンションについて素人なのですが、リビンコートプライムには住宅性能表示制度がないのが少しひっかかっていますが、そのあたりもどなたか教えていただけないでしょうか？

住宅性能表示制度
第三者機関が住宅の性能を評価する
『住宅性能表示制度』に対応

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年法律第81号）において、日本住宅性能表示基準（平成13年国土交通省告示第1346号）に基づき、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を表示する仕組みです。

[369: 匿名さん]

このスレッドでカイタックの話が多いのは注目の現れなのでしょうか？

>>368　物件検討中さん

伊島小学校・京山中学校は岡山では人気のある学校と聞いています。
学区を気にされるなら良いのではないでしょうか？

カイタックの場合、性能評価は受けていないようです。
ただ、優良住宅の指定とフラット３５の技術水準はクリアしています。
性能評価は義務ではないので、あとは個人の考え方次第ではないでしょうか？


伊島・いずみ町・伊福町は駅や色々な施設に近くにありながら、
静かの町並みの地域です。
子供の教育のことや通勤などを考えるといい地域の一つではないでしょうか？


物価や金利上昇など気になることは多いとは思います。
この場所で腰を落ち着かせるなりのライフプランがあるのであれば
いいのではないでしょうか。

　参考になりましたでしょうか？
　宜しくお願いします。

[370: 匿名さん]

＞No.368 さん

購入者です。来週には入居が開始されます。
とても楽しみにしているひとりです。

さて、伊島学区ですが、岡山では古くからの落ち着いたとても良い住宅街です。岡大の先生や医者大変多く居住していることもあり、学校のレベルも市内ではとても高いと思います。
また知る人ぞする、病院が多い学区です。そういう目で周りを見てみてみるととても多いことに驚きます。

京山中学校は公立の附属といわれるほど、その進学状況はいいようです。朝日高校のホームページをご覧ください。生徒の出身校の割合が出ています。常に公立中学校ではダントツトップです。その他旧岡山５校と城東へ学年半分近く進学します。

また、環境面では運動公園、生涯学習センター、京山公民館等々子供を育てる環境は整っています。
スイミング等の施設も近く、その他習い事にも困りません。
塾もどこが子供に会うか選べるほど近くにたくさんあります。

駅が近いにもかかわらず、駅裏と言うこともあり落ち着いた静かな環境です。

以上、子育て中心ですが参考になりますか？

追伸、飲み会も自転車、徒歩で行けますよ。

[372: 購入検討中さん]

No.369 by 匿名さん
No.370 by 匿名さん　 ご丁寧に教えていただきありがとうございました。とても参考になりました。
確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。
広い運動公園にも近いし、こどもの森も近く。
ただ転勤ついてまわるので、我が家が岡山に永住できる確率はかなり低いんですよね。

でもみなさんの熱心なご意見とかを拝見させて頂くと、住人になられる方々にもとても好感が持て、さらに買いたいなぁ・・・・と思っています。

全然勉強もせずに購入検討しているのでみなさんのご意見に感心するばかりです。
またこれからもよろしくおねがいします。

[373: 賃貸住まいさん]

分譲賃貸に住んでる者ですが、私もNo.368さんと同じく伊島町のリビングコートが気になっています。

＞No.368 さん、他契約・購入済みの方に質問なのですが、

あるＨＰに下記内容の話があったのですが・・・。（抜粋）

姉歯事件以来、耐震強度不足の名所となった趣のあるわが町市川。鳴り物入りで建設中の駅前の高層マンションでも、設計図どおりに鉄筋が入っていないという「事故」が発覚した。発覚後、当該物件ではただちに工事が中断された。報道によれば、今回の「事故」は施工ミスのうえに監理によるチェック漏れが重なったために起きたそうだ。たまたま優良住宅の指定をうけていたため、外部の検査をうけたところ発覚したのだという。多数の職種が出入りする現場ではミスが看過されることがありうるというような釈明もあったが、だとすると、この手の「事故」が稀なケースとは考えにくいのではあるまいか。もしかしたら、「事故」が発生しながら気づかれることなく分譲されちゃった高層マンションも、じつは少なくないのかもしれない。

とありました。契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。
伊島町のリビングコートＨＰには、何も建設などに関する評価がないように思います。竹中工務店が建設したみたいですが、他のマンションで竹中工務店が建設したマンションで住宅性能表示制度を受けたマンションがありました。住宅性能表示制度を取得する為にはかなりの費用がかかるのでしょうか？同じであれば、立地条件・サイズと良い魅力あるマンションをさらに株を上げる為に受ければ・・・と思うのですがいかがなもんでしょうか？
カイタックさんはいまさら受ける気はないですかね？
どなたか助言を頂けますでしょうか？

最後に１つ購入・契約した方に質問ですが、契約の際に万が一耐震偽装が有る場合は、全ての責任を取りますなど保証してもらうような契約内容は記載されていますでしょうか？教えて下さい。

[374: 周辺住民さん]

＞確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。

子育てに地域環境は良いのですが、本当にマンション住まいで良いかというと、疑問が・・・

[375: 匿名さん]

>>373

>>今回の「事故」・・・たまたま優良住宅の指定をうけていたため、
>>外部の検査をうけたところ発覚したのだという。・・・

・・・あ〜よかった！！！
優良住宅の指定はリビンコートプライム伊福町は受けているの様なで
いい施工マンションの一つといえるのではないでしょうか？

こんなご時世なので高くなっても住宅の性能評価をとっておくと
よりよいのかもしれませんね。

建物に瑕疵があった場合はどの建物も10年間保証することが法律で
決められていると思います。（マンション・一戸建てすべて）

何かあった場合は、資金的にも余裕のある会社なので、
あまり心配してません。

その面では、業績の悪い中堅ゼネコンで建築したマンション
などは値段が高くなっても安心の為、しっかり優良住宅の指定や、
性能評価を受けてほしいですね。

[376: サラリーマンさん]

No.374 by 周辺住民さん　

一戸建てだから子供がよく育つとは限らないと思います。
マンション・一戸建どちらを選ぶかは個人の問題のように感じます。


周辺住民の方が言うように伊島・伊福町・いずみ町は子供の成長を
考えるとかなりいい場所なのではないでしょうか？

[377: 入居予定さん]

リビンコートプライムは岡山中心部になりながら落ち着いた環境にあります。

伊島小学校まで５００Ｍと大きな道路を渡りますが程良い近さです。
京山中学校へは２Ｋｍありますが、このキョリがちょうど京山中学校への自転車中学校のラインです。
新しく建設が予定？されているＲマンションはおそらくあのキョリで徒歩でしょう。もちろんＺファーも徒歩です。
高校へは朝日、操山、一宮、大安寺、岡工、東商が５Ｋ圏内。私立は理大、関西、山陽、就実、明誠、商大、ベルなど５Ｋ圏内。希望等により選り取りみどりです。
大学は岡大、理大、商大、就実、はたまた新幹線で神戸、大阪へ。学力に合わせてよりどりみどりです。

広い公園にプラネタリウム、池田動物園など施設豊富。

子供を育てるには優れた地域のように思えます。