アーバンビュー渚ガーデン／タワービレッジ６番館・７番館

[エミネム]

見学に行かれた方、情報お願いします。
私も近く見学に行きますのでレスします。

[301: 匿名さん]

290さん。
修繕積立金の事は分かるとして、金利の動向なんてどうやったら分かるんですか？色々勉強したけど分かりません。教えてください。

[302: 匿名さん]

金利の動向など銀行マンでも当てるのは難しいから予測しかわからない。
今年は今のままが続くのでは？
短期3年とかだけはやめといたほうがいいような気がする。知らない人はいないと思うが、良くある金利１％はあくまで優遇金利１％。３年後は店頭金利から0.4とか1.0％優遇されるだけだから注意が必要です。

修繕積立金は、この不景気で延滞やまったく払わない人が増えてきているらしい。
給食費の未納などモラルのかけた人間が多いのを見てもわかる気がする。
結局きちんと支払いしている人につけが回ってくるという変なサイクル。

[303: 不動産屋さん]

修繕積立金は必ずお支払いしましょう。わたしが見てきた経験上、管理費・修繕積立金は滞納されるといずれはその不動産は競売にかけられてしまいますよ。支払わなければ、支払っているマンション住民、管理組合から支払い督促されるのはもちろん、最後には総会を開いて、住民の意見の一致をもとに競売にかけ、その売り上げ金から滞納分を相殺されるのです。なので、支払っている人がばかをみるなんてことはないのです。給食費の問題と一緒にするのは表現が間違ってますよ。

[304: 匿名さん]

303さん全くの正論ありがとう。
無知な方ばかりで困っていた所です。
302さん。金利にしても3年固定はやめておけって･･･アバウトすぎる。根拠は何だろう？ちなみにあなたの知識を確認する為にどの商品が一番良くて何でそれを選んだのか教えて下さい。

[305: 匿名さん]

本気で買う気もなく検討段階だし、プロでもないからよくわかりません。
304さんはかなり詳しいような感じなので、逆に教えてください。

自分の予想では当面このままが続き、歴史的に見て安い金利になって、その後急激？に上がる予想です。
どちらにしても３年では当初は安いですが、３年後には優遇の％にもよりますが2.0％を超えてしまう。
であれば、１０年固定で2.0％で借りれるのでそちらのほうがいいと思う。
2000万くらいであれば１０年で繰り上げ返済も加えるとほぼ返済が終わるくらいまで持っていけるはずです。

繰上げする余裕がなく、３５年まるまる借りるつもりであれば、フラット35など長期固定金利で借りればいいのではないでしょうか。今なら3.0パーセント以下で借りられるようです。（団信は別でお金がいるので注意が必要）

正解はないです。返済し終えてわかることです。
１％変わるだけでも万単位で返済が増えるので慎重にしたいものです。

それにしても最近はどこのマンション会社も売るのに必死ですね。ある会社は賃貸より無理やりお得に見せるように、モニター制度と称して毎月￥40000円位補助するそうです。（３年間）
もちろん３年固定の１％金利（笑）

[306: 匿名さん]

営業マンに教える知恵は持ち合わせていませんよ（笑）
一つ質問ですが、当面このままが続いてその後急激に上がるのであれば10年固定も同じなのでは？
11年目以降は他の短期と同様で優遇金利のみでしょ？
その発想でいけば最初の3年だけでも安い3年の方がまだ良いのではないでしょうか？

[307: 匿名さん]

残念ながら営業ではないですし、まったく関係ない業界にいます。
私はこの業界が大嫌いです。他社をいかに落とし入れるかを常に考えている。他社物件のことを聞くと「あのマンションは・・・が悪い」とか欠点しか言えません。では自分の販売しているマンションは「ここを選べば間違いありません。」です。

10年固定にするのは、10年で返し終えるから。
3年では返し終えれないですし、大して元金も減りません。
でも営業に薦められるままにこれにする人は多いようですね、目先賃貸よりお得ですから。

「将来中古で売るときに新購入価格より上がるかもしれないから、無理してでも買おう」など考えている人はいないですよね？日本版サブプライム問題にならぬように。値下がり値下がり言ってますが、まだ東京や一部のバブルになっていた地域を省いてはさほど不動産価値は下がっていないはずです。安いにはそれなりの理由がありますし、売れる地域のアーバン物件もそれほど下がっていないのでは？定価からここまで下げると言うことは「その価格でなければ売れないから」、在庫調整で値下げとは別物ではないかと考えているのですが？どうでしょう？

[308: 匿名さん]

確かにどこの展示場に行っても他社の欠点をずらずらと説明してきますね。
自社の欠点まで明確に教えてくれてアドバイスするような営業マンは多くは無さそうです。
こういう事が後々のトラブルの原因なんですけどね。

金利についてですが、10年で返し終わるのであれば私も同感です。
ただし、郊外で一般のファミリー向けの物件であれば、10年で返せるような方は1割にも満たないと思います。ここのマンションでも正直価格勝負なので、投資用、老後の生活拠点で考えてる様な資金にゆとりがある方以外は、価格に飛びついた方々ばかりだと思いますので10年で返せる事はないと思います。ここの住民の方には3年固定は危ないかもしれませんので、営業の方々には長期固定を薦めてほしいですね。

定価からここまで下げるのが異常との考えですが、確かにここは在庫処分ではなく、安くしないと売れないのが原因だと思いますが、この物件はまだ適正価格ではないと思いますよ。西松建設の兼ね合いなのかは分かりませんが、五日市の相場や設備仕様、間取りや現況でのリスク等、他にも多々ありますが、こういった条件を加味しても価格設定は高いと思います。安い部屋もありますが、言われている通りで安い部屋はそれなりに理由あります。目玉として広告で謳ってあるような部屋は投資では有りだと思いますが。

新購入価格以上で売れると思ってる方なんかいないと思いますよ。立地条件や希少価値のある物件等であれば多少は可能性があったり、値崩れはし難いとは思いますが、ここの物件はまず無いでしょう。密かに公開価格以上に大きな値引きが行われていれば、その価格よりかは高く売れる可能性があるかもしれませんが、その期待よりも、完売せず中古で売る際の相場がかなり低くなっている可能性の方が高いように思いますが？どうでしょうか？

[309: 匿名]

この価格で価格設定が高いとなると・・・・。

この先、マンションが乱立している地域や間取りに融通が利かない無意味に広いマンションは中古でなかなか売れなくなるし、値崩れもひどくなるような気がする。

都心のタワーマンションなんぞ、売れずに残っている部屋がかなりいろいろと問題があると聞いたことがある。
老朽化が進んで大規模修繕の時期になったらどうするんだろうね？タワーは修繕費がかさむぞ。
温泉やプールまであるマンションもあるらしい・・・。
まさにバブルだね、浮かれすぎ！！！

結局、住むのに最適なのは構造・共有設備もきわめてシンプルでリフォームしやすく、小～中規模マンションが一番ではないかと思う。

[310: 匿名さん]

309さんの考えは完全に首都圏の話だよね。
タワーマンションの修繕は費用が確かに掛かります。なのでタワーマンションはランニングコストが高いはず。
あとの考えは地方向けではないですね。
若しくは単身者？の考えでは？

[311: 匿名さん]

政府の政策にもよるが、核家族がさらに増えると「広さより・・・」と言うことになる。
広島には温泉はないですが、豪華すぎるという設備を持ったマンションはありますよ。
都心真似ごとマンションが多かったからね。ある大手デベのコンセプト・デザインまで似ているものが多々ある。

[312: 匿名さん]

↑
だから何？

[313: 匿名さん]

そんなに難しいこと並べなくても、
ここの場合＠＠＠＠激安だから買っとこ！！
だけで、充分でしょ。

[314: 匿名さん]

不動産が売れるか売れないかは結局価格次第なのではないでしょうか？。よっぽど施工・仕様などに問題があるものは価格が安くても売れないとは思いますが、標準なもので安くなったものであれば当然売れます。
おそらくまだ当分不況は続くので、他社の新築マンションも価格を下げてくると思いますが、ここのマンションほどのお買い得な値段にはならないと思います。なぜ他社より安いか・・・、それは管理費・修繕積立金を会社が負担しなければいけないためだと思われます。早期売り切りしないとそれを会社が毎月負担しなければならないでしょうから。アーバンがなくなったいま、早く売り切りしないといけない。全戸一気に売り出しはしてないようですが、第１期に結構売れたようなので、第２期、３期は多少価格の見直しをして売り出すのではないでしょうか？。
核家族が増えたら、広いマンションは必要ないとありましたが、内容を見るとそれは極端に広いマンションのことですよね？。

[315: 匿名さん]

ド素人かよ。

[316: 匿名さん]

313はもちろん買ったんですよね？？

「管理修繕費を負担するから早く売りたい」はあると思いますが、それが決定的な理由でない気がします。
それに契約にもよりますが、修繕積立は販売会社が負担しないと思いますが？

「どんな意見があろうと、どんな理由があろうと、そんなの関係ない！安けりゃOK!後先どうでも良い！目先さえ良ければ！」と言う人にはこんなお買い得はないと思います。雨風しのげて最低限の生活は保障されますし、建築基準に不適合しているとは考えられません。

ただあせって買うのと、無理して買う、投資で買うのだけはやめておいたほうがいいと個人的には思います。

313の@@@@は何か気になりますね。関係者の書き込みでしょうか？？
前からうわさされている、賃貸用に作ったと言うのは事実なのですかね？？？

[317: エミネム]

賃貸用というのは事実のようですよ。

見学に行った時に担当者に確認しました。

[318: 販売関係者さん]

賃貸用に作ったけども、少しでも資金回収するために　販売をすることにシフトしたんじゃ。
元々　坪単価12,000円ぐらいで賃貸に出すつもりだったという相当無謀な計画。
今でもこれからも爆発的には売れないだろうね。悲しいことに。

[319: 匿名さん]

賃貸賃貸言われますけど、構造がどうとか設備がどうとか分からないんでしょうか？エミネムさんもそこまで聞いてから書き込みされた方が、他の方が購入検討する際に役に立つと思いますけど。

[320: 匿名さん]

確かに。

何か違うんですか？

[321: 匿名さん]

前レスを参考にしたら？

壁ね厚みからクロスの質まで分譲と賃貸は違います。

[322: 匿名さん]

壁の厚みは標準みたいですけど？

[323: 匿名さん]

クロスの質なんて、どこの分譲だって大したことないよw

[324: 匿名さん]

頑張れ～営業さん！！

[325: 匿名さん]

坪単価￥12,000などありえない。ここは東京か？
普通に考えたら分譲と賃貸が同じ仕様で作られるとしたら、１０万そこらの賃料としたら回収するのに１５年くらいかかるのでは？？リスクも入れたら２０年は見たとしてありえないように思えますが？どうでしょう？？

誰もがわかることだし、どこのマンションでもやるようなことですが、売れなければ・・・。
大規模マンションだけにチョット・・・。

賃貸用で作って、販売に転換するってこの業界では普通なのですかね？
パンフレットにはやっている（はやっていた？）オーナー募集に変更したほうが良いのでは？
業界さん教えてください。

[326: 匿名さん]

＞坪単価￥12,000などありえない。

…何の価格？

[327: 匿名さん]

じゃけえ１２０００円いうのは坪単価なんじゃ！つまり２０坪なら２０坪×１２０００円＝２４万で賃料設定するということ。そうしようとしていた会社
そんなあほな会社がアーバン！！

[328: 匿名さん]

別に構わんじゃん

[329: 匿名さん]

まあそりゃ○ほには構っとれんな

[330: 匿名さん]

安いんだから良いじゃん。
買えば。
講釈多すぎ。

[331: 匿名さん]

↑そういうお前が買え。

[332: 匿名さん]

誰が買うか。
売れてるという割には全く住んでる気配がなく明かりがついてないマンションなんかよ。
実際10戸売れてんの？

[333: 匿名さん]

ほんとに誰も住んでる気配がないですよねぇ。
東側の中層階の1部屋は毎夜、東側上層階の1部屋はたまに明かりが点いてるけど、これってモデルルーム?
営業さんが住んでるのでしょうか?
駐車場にも同じ車が10台程度停まってますが、これも営業さん？

住人さんが生活してる雰囲気が皆無です。
階段にはカラスが遊んでいたり、ちょっと気味悪いですね。

[334: 匿名さん]

↑
駐車場やら階段やら部屋の明かりやら、いちいちチェックしてるあんたが気味悪い。

[335: 地元不動産業者さん]

売れてねえよ
あと１００戸ぐらいあるからね

[336: ビギナーさん]

やっぱり…
もし入居後にゴーストタウンだと、やはり不安になります。

ある程度明かりを点けて売れている感を演出するくらいの機転が欲しいね。
この状況下、そんな経費も捻出できんか…

[337: 某不動産屋]

まだ１期で出して、売れただけだからね。１期ではやっぱし結構売れたらしいから。
２期はこれから売り出すからね。まだわかんないよ。
現に土・日、見学に来てる人多いらしいよ。
ちなみに駐車場の車は住人の方のですよ。営業さんのではないです。

[338: 匿名さん]

１期も２期もないわ！なんでも売れるものは売るだろ！？期分の販売したからといって １期は完売しましたっていいたいだけなのが不動産屋の手口。完売って言ったもん勝ちじゃ

[339: 匿名さん]

入りたくても、まだ入れません。引渡しが、会社の都合で・・・。しょうがないですが・・。
でも、売れています。
遮光カーテンしてるんでしょうかね？私もその様にするつもりです。
No337さんへ。
本当に、その様です。2期分譲は、ないかも・・と営業の方が言ってました。
今販売されているのは、1期分譲の2回目販売だそうです。
手頃な価格の部屋が少なくなってきてますよ。（広さにもよりますが・・）

[340: 匿名さん]

もろ営業じゃん。
売れてないのバレバレ。
遮光カーテンしても人が住んでるかどうかくらい分かるでしょ。
必死に売れてない事隠してどうするの？買った人が後から聞いたら完成物件だし物件の条件が条件だからかなり怒るんじゃないかな？
会社都合って一体何なのでしょうか。前は引越してる人何件か見ましたがそれだけなんじゃないの？引越しに第何期とか有り得ないでしょうから。それにしても駐車場入ってなさすぎですよ。増えてる気配もないし。全部売れるまでに何年かかるでしょうか。完成後何ヶ月かして売り出した物件だろうし今後の値崩れ考えたら相当なリスクでしょうね。

[341: 匿名さん]

そもそも販売してないから 売れないんだっていう言い訳 辞めたら？ほんまにバレバレよ 営業さん！

[342: 購入検討中さん]

なぎさ公園小学校に子供を通わせるために、購入を考えてます。
五日市の物件が少なくって・・・。
最近、見学された方のご意見、お願いします。

[343: 某不動産屋]

事実を言っているだけですよ。実際うちはどこの物件であろうとどこでも売れりゃいいんです。別に渚の物件びいきをしてるわけじゃない。逆に他社のマンションの仲介にはいれるならそれでいいし。
ただここのスレに関してわたしが言っていることは事実です。今でも少しずつ引渡しされ、引越ししてきているお客様はいます。駐車場も車が少しずつ増えてますよ。

[344: 匿名さん]

どこの仲介業者がそんなに新築の分マン売ってんだ？あまり聞いたことね～ぞ！
販売代理ならともかく絶対キミはアーバンの関係者だろ。販売に携わってない人間が引き渡しの時期とか知らないだろうしね。

[345: 近所をよく知る人]

>No.342
五日市の物件って無茶苦茶余ってますけど？！

[346: 匿名さん]

五日市ないだろ！
無茶苦茶ってどこがあるのか教えてくれ！

[347: 某不動産屋]

新築物件でも仲介にはいれることもあるのですよ。それには人脈も必要ですけどね。
そういう話は不動産屋の中じゃ普通ですよ。言っときますがわたしはアーバン関係者ではありません。

[348: 契約済みさん]

私も色々検討しました。建設業界の人や分譲関係の人などの話も聞き本当に参考になりましたが、最終的には自分が決める事だと思い購入を決心しました。　この掲示板に色々な事が書き込みがありましたので、それを参考にしながら様々な項目の一覧表を作成し、「購入◎」「購入△」「購入×」の区分けをしてみました。最終判断をする為には大変役立ちました。　
　最終結論を出すには、何に魅力を感じるかだと思います。だって全部「◎」の物件なんてありえないと思います。多少「×」はあってもそれ以上に大きな「◎」が有れば！！！　私は緑豊かな環境が最大の魅力でした。(本当は予算かも・・・・)「×」の項目も認識しておけば自分の下した判断に後悔する事は無い(若しくは少ない)と思いますよ。

[349: ほほぅ～。]

>No.344
すごい剣幕で言ってる人がいますが、私が西区の物件を検討中の時は
多数の仲介業者から新築物件の話を聞きましたよ・・・。
今時の販売ってそういうもんだと思ってました。ましてやアーバンですから・・・。

フツーに新築物件でも、建築関係の知人が居たらいくらか安く買える話が回ってきますよねぇ？
それだけ売れないってことなんでしょうけど・・・。

[350: 匿名さん]

初回売り出し広告には、スポーツジム、クッキングルームとかタワー側にある色んな施設の使用特典があったけど、
最初に建った１，２番館とかの先住人の反対で利用できなくなったみたいですね。
まあ、その分管理費が安くなるからいいかもね。販売価格も安かったんだし。
でも逆にその分先住人達の管理費負担が増える訳だけど、覚悟のうえなんだねえ。
よっぽどいやだったんだろうね。