ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その５）

[匿名さん]

ヨコハマ オールパークスその５です。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140563/
その４＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175313/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：
京急本線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「尻手」駅 徒歩11分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
南武線 「川崎」駅 徒歩19分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.56平米～88.37平米
売主：ナイス　
売主：相鉄不動産
売主：近鉄不動産
売主：セントラル総合開発

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー

[178: 匿名さん]

リーマン後に1400完売した曉にはちょっとしたニュースになりそうだな。後何割残り？

[179: 匿名さん]

中古 2980万で出てますね。
見学者はどっち見に来たんですかね。

[180: 匿名さん]

中古でも
71平米で3650万円
76平米で4380万円
と載ってましたね

結構しますね

今だと新築のほうがいいかなあ。

[181: 匿名さん]

やっぱり長谷工物件は安部品だから、音が響いたりするんじゃないですかね。

[182: 入居済み住民さん]

我が家は全く音がしないのですが…
とても静かですよ。
二重サッシなので
電車の音も気にならず静かです*＾＾*
たまに電車が鳴らす汽笛のような大きな音は聞こえますが＾＾；

[183: 匿名]

音は無いですね。

[185: 匿名]

181さん 184さんは
その川﨑駅寄りの新しい物件の方ですか？

何というマンションですか？教えてください＾＾

[186: 匿名さん]

音はやっぱり隣人の当たり外れですね。上の階に小さなお子さんがいて走り回ったりしたら多少響くでしょう。

[187: 入居予定さん]

ゴミ焼却場横のマンションの事ではないかと。

[188: 匿名]

ゴミ焼却場の横だから安いんだろうけど

価格がかなり魅力でも嫌だな。

[189: 匿名]

ああ、川崎駅に行く一方通行道路のところですね。
夜道が暗いし、処理場横ですし、あの場所はないわ！

[190: 匿名さん]

50歩100歩。

[191: 入居済み住民さん]

ゴミ焼却場の隣、マンションになるんだ！
あそこは、騒音と臭気酷いね。

通勤路なのでよく知ってる。

[192: 匿名]

最近は、長谷工でない物件を探すほうが大変だったりする。
昔と違って、野村も、三菱も、長谷工ってのも多いし、
耐震や免震では長谷工は、桁違いに実績が高いから尚のこと。

結局、国内外で資材の値上がりや建設現場の人手不足による人件費が高騰して
結果的に、野村なども、都内の高級物件以外は、
長谷工にしないと、マンション価格を跳ね上げるか、利幅を小さくするしかなくなってたりもする。
長谷工だからって敬遠してたら、川崎、横浜の物件なんて、選択肢がめちゃめちゃ減るんじゃないの？

[193: 匿名さん]

182さん、ワンちゃんの鳴き声はしませんか？
今日の夕方、結構泣いてたけど。
Ｇの廊下でよく聞こえました。

[194: 入居済み住民さん]

182です。私はK棟です＾＾

線路沿いですが静かですよ＾＾
犬の鳴き声も聞こえてこないです＾＾；

[195: 匿名さん]

中古で２９８０万でしか売れないんですね。
しかも長い期間情報出てるけどまだ買い手見つかっていあにみたいだし。
川崎なのに価値の目減り意外と激しいね。

[196: 匿名]

192さん
野村・三菱もハセコウさん？だから大丈夫って？
どうかしてますか？
横浜や川崎でハセコウさん？を外したら検討出来ない位の発言。
本当にどうかしてますか？ハセコウ？さんて大手が取引先で検討する場所を絞るとハセコウさん？を買う素敵なマンションを作ってますか？
よろしければハセコウさん？のメリットを教えて下さい。

[197: 匿名]

>195
ここは色んな広さの部屋があるからねぇ。
その価格の部屋って一番狭めの部屋じゃないかな？

[198: 匿名さん]

免震川崎駅徒歩圏で2980ならと思い見てみましたが

64平米、三街区？の物件ですかね

正直目減りしてるか維持してるか値上がりしてるかはこのサイズとこの価格だと不明でした

[199: 匿名さん]

一街区でもう少し広かったら。。。

そんなのはネットに載る前に
捌けてしまうか。。。

[200: 匿名]

>198
2街区みたいですよ。
〇/15階って書いてあったか。
3街区は8階建てですから。

[201: 匿名]

>198

２街区ですね、完成 2011年となってますし、、、

[202: 匿名さん]

残り5戸 ？？

[203: 匿名さん]

残り５戸とは、どこの情報？
販売戸数が更新されて81戸になってるけど？
1か月ほどで7戸売れたのかな？

[204: 匿名さん]

この前モデルルームいった時に残り戸数をざっと数えてみたんだけど、成約済みを除いたら残り７１戸だったよ
成約済みってのが１０戸近くあった記憶があるから、足したら８１戸になるね。

この時期に空き室率５％ってのは多いのか少ないのか・・・

[205: 匿名さん]

免震絡みで行くと、合わせて地盤改良(TOFT工法？)の話も聞けました。

後から地盤改良しようとしても大変だが、建物の基礎に加えて、地盤の基礎も予めちゃんとしてあるのは心強いですね。


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121108-00000538-san-soci

[206: 匿名さん]

今日のカンブリア宮殿（ブリジストン）で
ココの免震装置の紹介がありましたね。

[208: 匿名さん]

207 非免震の安い物件を探せ。

[209: 匿名さん]

見てきましたが、購入の候補ですね。
蒲田周辺と比較中ですが、検討中の物件は普通の耐震なので。

自分は、出社時間がフレキシブルなので、京急の普通で、通院ラッシュを感じず、
京急蒲田まで出て、そこから徒歩という至ってのんびりとした通勤ができるのでいいかなと。
深夜２４時近くになる日も多いので、
帰宅途中にまいばすけっとが2軒、セブンイレブンも寄り道程度にあり、
駅前にすき家もできるみたいで
（踏み切りは嫌ですが）
７分くらいとはいえ、ひたすら暗い夜道じゃないのが良かったです。

JRを利用する嫁も、ラゾーナ行くより、
アトレの地下食品のほうがすいてて、使いやすいといいますし。

今日は、代休なので、いろいろネットで検索したり、もらったパンフとか見てたら
こんな時間になりました。あさってまでには、営業さんに返事しないといけないので
寝てられません。

[210: 匿名さん]

京急川崎も駅前が少しこぎれになって、ナチュラルローソンとかできたし
京急ストア脇の新しいパン屋もなかなかおいしい
ただ、京急川崎駅そのものが、どうにも暗い、地味、小汚い、雑多なイメージがそのまま
京急川崎駅を出てしまえば、アトレまですぐで、こざっぱりし出したのに

京急は、駅前でのティッシュ配りとか禁止にすればいいのに
（まあ、リヴァリエのティッシュ配ってるくらいじゃ望み薄か）

[212: 匿名さん]

>211さん

歩けないって、ひ弱？
ここの住人結構歩いてるよ。
（土砂降りとか炎天下はともかく）
健康を考えると、川崎とここを毎日往復すると
メタボ予防にはちょうどいい歩数、距離だから
健康を考えてあえて歩いている人も少なくない

[213: 周辺住民さん]

>211
いやいや、歩ける距離でしょ。
どんだけ弱いんだよ。

[214: 匿名]

私歩いてるよ。211さんは最短ルート知らないだけでしょ？

[215: 匿名さん]

最短ルートは、マンション敷地出て、ゴミ処理センターの角を曲がって、キャノンの脇を通って、
南武線の踏切越えて、キャノン前の信号渡って、
川崎ゲートタワーとかっていうマンションの前を通って、
陸橋歩いて、ミューザの方に行く道ですかね

[216: 匿名]

徒歩19分は一般的には徒歩圏外かと・・・

[217: 匿名さん]

別に、無理して歩く必要はなく、
街区によって、八丁畷、鶴見市場、尻手、変電所前のバス停を
使えば良い訳で、でも歩く人もいるってことでしょ。

川崎駅徒歩１９分以外に交通手段がない物件じゃないわけですから。

川崎駅徒歩１５分のオープンヴィラ川崎が近くにありますよ。
ここより、ずいぶん安いですよ。

[218: 匿名さん]

京急本線「八丁畷」駅徒歩7分
南武線「八丁畷」駅徒歩7分
南武線「尻手」駅徒歩11分
京浜東北線「川崎」駅徒歩19分
東海道本線「川崎」駅徒歩19分
南武線「川崎」駅徒歩19分

オールバークス全体外周1.2kmということは、オールバークス全体外周、徒歩15分(ランニング等以外では外周回る必要はないでしょうが)

まぁ駅等までは自転車や車を使う人もいるのでしょうね

たとえば最短ルートを自転車だとどのくらいですかね、実際。

[219: 匿名さん]

現在、販売中の４街区なら、
鶴見市場まで、部屋出てから、歩道橋渡って、駅のホームまで９分か１０分で行けます。
踏切にひっかからなければ、歩道橋も渡らないので、８分かな。
もっとも、エレベータで待たされれば別ですが。

川崎まで、自転車なら、７分くらいですかね。
以前、１街区の人は５分と書いている人もいましたが、キャノン側の南武線の踏切にひっかからずに
キャノン前の信号（これが長い）を無視してだと思います。

川崎まで、車でわざわざ行く人はそういないんじゃないですかね。

[220: マンション住民さん]

>219 ごめん、当時は走り屋だった。あんな走り方すると疲れるから今は５分では無理やな。

[221: 購入検討中さん]

検討ちゅうですが、、、
MRを見に行ってきた。何度も言えない雰囲気。
大規模マンションっていうのは、山の奥の＊＊って感じ、
＊＊から一歩出られて、何にもないところ。
免震あるのは　ありえたいが、
他のマンションほとんど標準につけられているディスポーザ、食器洗浄機、床暖房、ミスとサウナ
タンクレストイレや収納の吊棚等はここは殆どないね。

値段を下げられない限りに買う気はまだならないね。

[223: 匿名さん]

>>221さん
ディスポーザはあるけど
床暖房は実際の利用が入居最初の内だけで
光熱費の割にとかメンテの問題とかもあって
都心２３区の物件では標準装備にしないところ増えてる

ただ、あなたのコメントを読む限りでは
ここの購入はやめとけばって感じ
矢向とか川崎市でも供給過剰なくらい、あなたが標準装備として
希望している設備をもった物件とかあるでしょ

地震だって、震度５や６くらいなら建物内部（家電や家具）はしらんけど
建物自体は今のご時世たいした被害にはならないよ

[224: ビギナーさん]

いろんなマンションを見たらフルスペックなものが当たり前になって
自らどんどん選択肢を狭めちゃうんですよね。
それに気づかずどや顔であれがないからとかこれがないからと言い出す。

やっすいマンション探して浮いた分をオプションなり、自分で業者に頼むなりするとハッピーになれますよ。
免震はさすがに後付できないので、不要というならクオリティスかフロンティアにいったら？

[225: 匿名さん]

床暖房はいらないけど、食洗機とディスポーザーは必須だな。
家事の時短になる。

[226: 匿名さん]

食洗機は、家族の人数が多い分には、確かに節水、時短につながります
ただ、ビルトインタイプはその分、シンク下がつぶれます
また、海外のものはメンテナンスをはさみながら２０年くらい使えるものも
多いですが、国産（パナあたり）だと、メンテナンスしながらでも７から１０年で寿命
その後、ビルトインをどうするかは、人ぞれぞれでしょう
我が家は、夫婦だけなので、もともと必要性は感じていませんでした。
食洗機でも、物に寄って、事前に別洗いが必要だったりしますし

床暖房についても、ランニングコストとガスと電気のメリットデメリットを
考慮することも重要ですが、多くのマンションの場合、間取りの中で、
一番広いリビングのみについていますが、広い範囲でのガスタイプの
床暖房は、家の中の滞在時間の長い（つまり８時間くらい連続運転）家庭の場合は
エアコンよりコスト面からもメリットが高くなるという話は聞きます。
短時間つけたり消したりには不向きと聞きます
床暖房は通常ゆっくり暖まり、あったかいと感じるには1時間かかります
私は、日中、日の入り易く開放的なリビングより、寝室や小さめの部屋や廊下といった
場所での床暖房であれば床暖房もあるといいかなと思います
（もちろん、標準装備なら、使用・不使用に関わらず、それはそれであってもいいのでしょう）

ということで、共働きの夫婦だけには、食洗機も床暖房もどっちでもよく、
むしろ、外出時間の長い夫婦には、大きな地震の際に、家の中の家具や家電への不安が
軽減される免震のほうが良いかと思いました。

[227: 匿名]

床暖は、以前暮らしていたところにあったから、ランニングコストが高いのは承知
（ホットカーペットの方があったかくなるのが早く、電気代が安い）

ペアガラスについても部屋の向きによるかな？
（日当りよければあってもなくても関係ないかも）
（問題は北向きの網いりガラスの窓ではないか？）

ディスポーザーは今後のコストが不明な点で懐疑的。


ただ、4街区は、西向きベランダが多く
結局のところ、いろんな意味で検討材料が多い

[228: 匿名さん]

4街区で今残っているのって、東向きか南東向きのK,L棟かと思ってた
でも、今から買う人は値下げは無理でも条件によって
最大１００万オプションみたいな話もあるから、
オプションで、吊り戸棚でも、ビルトイン食洗機でも、
希望すれば

以外に、鶴見市場を最寄りにするのも
帰宅が遅い方には都合がいいよ
コンビニやらマイバスケットやら

[229: マンション住民さん]

同意。鶴見市場にはすき家も出来たし、マイバスケット２軒は便利。
第４街区いいと思う。

[230: 物件比較中さん]

他の街区より安いしね。

[231: 住民さんＣ]

4街区に住んでいますが
5000万超えだったから
安いとは思わなかった；
他の街区は、もっと高いのか・・・
すごいな・・・

[232: 匿名さん]

ここで5000万は無いわぁ。

[233: 物件比較中さん]

5000万台は結構広い平米数で、電車沿いではない棟のことかな？

[234: 匿名さん]

50、60～90、100平米まで色々あったから、安いか高いかなんて基本わからんわね。

5000万で免震なら、50平米なら高いし100平米なら安いし。

[235: 匿名さん]

4街区の住人だけど、４街区にに５０００万台なんてあったんだ
そっちにびっくり

[236: 住民さんＣ]

No.231ですが
線路沿いですよ。80平米台ですが…
他にも、複数5000万越えの部屋ありましたよ
4500万超えも多かったし…

線路沿いですが2重サッシのせいか
音は全く気にならずに快適に住んでいますよ

[237: 匿名さん]

2重サッシだとかなり外の音を遮断してくれますよね。
窓開けなければ快適って思っています。

気にいったものが見つかるといいな～

[238: 匿名さん]

残り戸数が63戸に更新されましたね。
かろうじて年度内売り切りペースかな。

[239: 社宅住まいさん]

線路沿いは無いな、
わざわざ環境が劣るのを買う必要ないでしょう。
多少高くても、離れてるのがいい。
住んでから、窓開けて後悔する気がする。
それに、友人達招待したら、線路のこと言われそう。

[240: 匿名さん]

>239
私は、友人を呼んだら、素晴らしい環境と絶賛されました。
もちろん、その友人は「鉄ちゃん」です（笑

踏切あたりには、時々カメラを持った人が出没します。

ところで、線路沿いのところはそれほど戸数は多くなく
線路から離れたところだと、あまり気になりません。
富士山も見えて良い感じです。
完成済みなので、現場を見て決めるのが良いでしょう。

[241: 匿名]

多少高く？ても４街区とかなら線路沿いから離れてるからいいかもね。

[242: 匿名]

めんしんでも高杉と思う。

[243: 匿名さん]

例えば安価な免震でおすすめありますか？

贅沢いうとバス便はパスでお願いいたします。

[244: 住民さんC]

線路沿いに住んでいますが
窓開けても高層階で電車は見えないです＾＾

先日、友人が来て
景色が良いと喜んでいました＾＾
線路沿いがまだ空いていたので
購入も考えているようです＾＾
全ての部屋が2重サッシなので、
音も静かで、寒くなく快適です＾＾

[245: 匿名さん]

2街区10階西向き68平米の中古が2880万で売り出している広告が入っていました
安いと思うのだが、価格改定と書いてあったので、売れなかったんだろうな。
元の値段はいくらだったんだろう？

[246: 匿名さん]

>>245さん
三井のリハウスの広告ですよね
相当、叩いて買って、何百万も上乗せして、中古として売りに出します
中古売買で、がっつり儲ける会社です

ついでに、三井はしらないけど、わざと、ネガキャン的なチラシにしておいて
前後に、自分とこの新築物件のチラシをまいたりするデベもあります

[247: 匿名]

マンションを売りたいと思ったら、ここなら、まずは、ナイスに相談するのがベター。
近隣に自社マンションを多数持っているし、今後の販売にも影響がでるので
そう阿漕なまねはしない

大手だからと安心すると、情報だだ漏れで、売りの相談していない業者からも
突然、マンション売りたいんですよねと、しつこく電話がきたり、
大手だからと思って、依頼しても、わざとしばらく放置し、
しばらくして、もう少し値段下げないと難しいとかいって、希望価格を下げさせたり
ひどいときは、最初に売りたいと言ったきたから専任契約だからと拘束したりと
不動産の仲介業者は、有名だから信頼がおけるというものではないので、
下手な広告とかには飛びつかないのがいいですよ

[248: マンション住民さん]

〉245さん

西の10階というと最上階ですね、分譲価格は余裕で4000万超えしていたのに。
今現在2880万ということですが価格改定前は確か3200万程だったと思います。

[249: 匿名]

例えば、会社解雇で、どうしても売らないとならなくなった場合
不動産仲介業者はそのへんの事情はすぐにわかるので、
わざと、積極的に売らないで、時間を引き延ばし、
売り手がもっと安くてもいいから、なんとか売って欲しいと泣きつくまでまって
とんでもない価格を提示

ひどい時は、売れないので、いっそ、自己破産しますか、弁護士紹介しますよとまで
言う某大手営業マン

止むに止まれぬ事情で売ると見抜くや、足下見てくるし、
不動産会社で情報回して、他をあたっても足下見られる
大手ってそういうのが結構、横行しているのは
ネットで検索すると実例付きででてくる

とにかく、相手の口車に乗せられて、専任やら、下げないと売れないやらという
言葉に乗らないこと
売り手は素人で、マンション売るなんて一生に一度の経験の人も多い、
でも、業者は連日同じようなことやってるプロ
大人が子供をだますような手口なので、要注意

[250: 匿名さん]

買ってから数年後が一番、売却価格がおちます。
それでも３割ダウンはちょっと厳しいですね。
完売してないので人気に難有りと見られてるのかな。
このくらいの中古は、ほとんど設備が痛んでないのでお買い得なんですけどね。

[251: 匿名さん]

その値段ならもしキャッシュがあれば買って賃貸で回したい。
ここ結構な賃料取れるのですぐ元取れるしその価格が本当なら高利回りになる。
でも金がな～

[252: 匿名]

オールパークスで検索すると、オープンヴィラ川崎が出てきたので
見たけど、何、あの値付け

スーパーでよく１００円じゃなく９８円にするような感覚

だいたい、ゴミ処理場の脇に堂々と建設しながら
HPニはゴミ処理場を書いてないし
あんなところ、いくら安くても誰が買うの？

オープンハウスって、マンションは知らんが、
戸建てはかなり評判悪いよね

[253: 匿名さん]

実際問題、京急ユーザー以外は不便ですよね、ここ。

[254: 社宅住まいさん]

2880　検討したいと思います。
十分魅力的。
余計なお世話だけど、線路沿いの4000や5000超の物件
どんだけ下げたら、買い手つくのかな。
悲惨。

[255: 匿名さん]

尻手駅へ徒歩10分、川﨑駅へ徒歩15分、鶴見駅も目の前のバス停から10分なので、不便ではないですよ。

[256: 匿名さん]

川崎へ徒歩１５分というのは１街区か2街区の一部の方だけでしょ？

[257: 匿名さん]

三井のリハウス、ここの住民さん完全に敵に回しちゃったね。
中古屋は売れさえすれば、手数料が入ってくるので、早く売れそうな値段をつけるんだよね。
それに引っ張られて後の物件が安くなっても、数がさばけりゃいいやってね。
しかし、やりかたがあまりえげつないとね。
後々、自分の首絞めるんじゃないの。

[258: 匿名]

ここを売るなら何故ナイスに頼まなかったのかね。
三井に頼めば足元を見られるに決まってるのに。
2800でマンションを買えるなら私も買いたかったけど少し前に二倍以上のを買ってしまったから残念だ。

[259: マンション投資家さん]

家を売るとき、貸すときはまずナイスに相談しましょう。

[260: 匿名]

>>259
本当にその通り
鶴見区にはナイスの新築や築浅物件多いので
三井のリハウスみたいな何でもありの価格では
他の物件にも迷惑がかかる
ナイスも、その辺はよく考えて売却希望者の相談に乗って欲しい

地元不動産会社ならではの親身な対応を願いたい

[261: 匿名さん]

まあ一度低い価格が出ちゃうとね…。

[262: 匿名さん]

急ぎの物件はいつも出るものではないからな。早いもん勝ち、ラッキー。

[263: 匿名さん]

中古マンションは新築の戸数が残っているうちは値下がりしやすいですよ。
完売してからが本当の市場価格になります。
近隣マンションの新築も完売しているとより下落しづらくなります。
後は該当する部屋が著しく汚いとか散らかっているとか何らかの理由があると買い手が付かず下落しやすくなります。

[264: 匿名さん]

2880て特殊事情があって、売りに出したの？
多少は、あるのかもしれないけど、
そういう物件は、不動産屋が買って上乗せして売るんじゃない。
案内受けたけど、不動産屋が売主じゃなさそうだった。
ここの相場がこんなもんなんだよ。
この辺供給過剰だよ。
まだまだ安くなる気がします。

[265: 匿名]

三井のリハウスとかは、上乗せせず、売買手数料だけ稼ぐこともあります
リハウスのホームページでは、売値も買値と同じだったと記憶しています

[267: マンション住民さん]

こじきは来るな

[269: 匿名さん]

>268
理由づけがイマイチ

元々工場跡地だし、準工業地域だし、線路に囲まれた立地だし
ゴミ処理施設は近いし、高圧電線も近いし、変電施設も近いし、
浸水履歴のある土地柄と、マイナス要因の大きい場所ではありますが、
その中にあって、大きな敷地で環境を確保し、免震であり、大規模ゆえに管理費も割安。
工場跡地にマンションや商業施設が出来てきており、周辺環境も変わっており、
将来的な伸びしろも見込めるし、川崎の商業施設へのアクセスが良好かつ行政は横浜市

もう少しプライスレスなら、とっくに売り切れている物件なんじゃないかな。

[270: マンション住民さん]

消費税あがる前に買っておいた方がいいよ。

[275: マンション住民さん]

>274
国際都市横浜ですからね（笑
ひとくくりに外国人と言いますが、それだけじゃメリットになっても
デメリットにはなりませんよ。

どんな外国人の方が多いと営業は言ってましたか？

[276: 匿名]

＞274

1500戸近い大規模物件で、多いというのは具体的に何パーセント位の事ですか？

[277: 匿名さん]

相手にしてはいけない人が書き込むこともありますよ。