ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その５）

[匿名さん]

ヨコハマ オールパークスその５です。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140563/
その４＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175313/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：
京急本線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「尻手」駅 徒歩11分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
南武線 「川崎」駅 徒歩19分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.56平米～88.37平米
売主：ナイス　
売主：相鉄不動産
売主：近鉄不動産
売主：セントラル総合開発

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー

[1: 物件比較中さん]

まだ完売してないのか？？

値段が２００～３００万程度高いな。

土地の仕入れ時期がリーマンショック前のプチバブルの時期だったから仕方ないが・・

でも、地域への貢献は大きい。交番用地の提供などなど

[2: 匿名]

2500万円くらいなら買ってもいいかな〜

[3: 匿名]

線路沿いはマイナス要因ですね。
遮るものがなく日当たりがいいとは言うが・・

[4: 匿名さん]

線路沿いなのは見たまんま。
静かなのが好きな人には、合わないですが、大抵慣れます。
電車が好きには、なかなかのロケーションですよ。

川崎駅西口の開発も本格化しそうですし、伸びしろは大きいと思います。
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1208280015/

しかし、まだ100戸ほど残っているところを見ると供給過多なんでしょうな。

上手く交渉すれば200万くらいはなんとかなるんじゃないかな。

[5: 匿名]

それで適正価格だな。

[6: 匿名さん]

残り20戸切りましたよ。
ここから歩いて7～8分のゲートタワーに比べるとかなり割安だと思いますが・・・　ゲートタワーですら西口のタワーマンションより随分割安なのでそう考えると設備等考えると安いと思います。
4のリンク先見ましたがミューザ隣にホテルとオフィスのビルが建つようですね！
コーナンの他に楽しみができて嬉しい限りです。

[7: 匿名さん]

>6
公式HPでも、販売戸数101戸となってましたが、売れてたんですね。
日付だけ変えて、内容を更新しないというのは、この業界特有の手抜きですかね。

割高と言っている人がいますが、広大な敷地分（公開空地ですけど）があっての
この値段ですから、200万ほど安くなったら、完全にお買い得だと思います。
本来、スケールメリットで安くなるはずの管理費＋修繕積立がそれほど安くないのも
地域に開放している公開空地の管理代金も払っているからなんでしょうね。

ただし、大規模が嫌いな人や、電車が嫌いな人はダメでしょう。
あと、共用施設（駐車場・駐輪場含む）への動線がイマイチな設計です。
図面とか、良く見て決めましょう。

[8: 匿名さん]

この物件を1回だけ見に行った事があります。
これだけ世帯数が多いのに24時間のファミレスやスーパーを誘致しなかったのは残念ですね。
あとコンビニは７やファミマを誘致した方が品揃えや店員の質が保てたと思う。
あとは折角共用施設として作ったプールは仕事で疲れているお父さん達でも使えるように時間を調整したほうがいいね。
隣がヨネッティーなのに何でプールなんて作ったんだろう？

[9: 匿名]

公開空地の管理費分割高なんですね。

[10: 匿名さん]

プールと公園と免震が管理費＋修繕を押し上げているけど
大規模だから、それでも、他より多少やすくなってる。

色んな人が、色んな評価しているけど、みなさんコストパフォーマンスは悪い評価にはしていない。
https://www.sumai-surfin.com/producer/rating/re_rate_list_con.php?m=1&...

[11: 匿名さん]

よいしょ記事発見
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001019032012...

[12: 匿名さん]

大型スーパー、ファミレス、コンビニ、全分野、目の前やすぐ近くにあるような気がしますが。

[14: 匿名さん]

既に1400戸以上/1424戸を捌いていたとしたら、十二分に成功したといえるかもね。

1000戸超物件が、軒並み計画頓挫や延期してる御時世
だから。

売れたポイントはどのあたりにあったのだろうか。

[15: 匿名さん]

自宅からオールパークス内を抜けるだけでも時間がかかるのに大型ショッピングセンターやファミレスが目の前って感覚の人ならここは住みやすいのかもしれないね
自宅から駐車場までの距離もかなり遠いと思ってしまったよ

[17: 匿名]

7月に見に行ったとき受けた説明では
プールの水は「非常の際に役立つ」という事でした。

だから、ヨネッティの有無は関係なく
いざというときの消火水とか、トイレ等を流すための水とかって意味だろうと納得したんですけど・・・
ただ、維持管理のコストはやっぱりかかるだろうとも思いました。

ただ、他の方もおっしゃってるように
敷地が広い（広すぎる？）ため、駐車場の位置が不便だと感じました。

[18: 匿名さん]

駐車場は4街区だと遠いね、２街区だと近いんだけど。

[20: 匿名さん]

1街区は約3年前に竣工してるからね。
残り戸数はわずからしいので、「場所と金額が合ってない」というのは
客観的事実ではないかと。

ただ、残りものに福があるようには思えない物件です

[21: 匿名]

中古は昨年の秋にもすでに出てましたよ。

場所と金額があってないには同感です。

川崎駅前とまでは言わなくても
もう少し川崎駅に近いとか、

電車がうるさい線路沿いじゃないとか、
せめて線路沿いでも南側が線路じゃないとか（窓、開けられないですよね？ＢＷなら南側窓は開けられる）

という値段かと、、、



値引き、実際、どれくらいなんですかね

[23: 匿名さん]

ここは敷地がだだっ広いから、B＊だと線路何処？くらい遠い感じですね。

[24: 匿名さん]

決算間際なら、1割くらいは引いてくれるかもね。

半日くらい値引き交渉で潰す気があれば、1割くらい行けるはず。

お向かいのバードウッドも中古が出てましたよ。
たしか、オールパークスの半額以下だったと思います。

[25: 匿名さん]

販売戸数が更新されて88戸になってますね。
このペースじゃ、年内完売は難しそうですが、上期の決算前でテコ入れかな？

[26: 匿名]

こことアイランドスイートは立地条件が似てるのにどうして売れ行きに違いがあるんだ？

[27: 匿名]

アイランドスイートのサイトみたら
4LDK で 2600万円よりって書いてあったよ。
あきらかな価格の違いは、大きい原因じゃない？


それにそばにあるスーパーが　サンワなのと、ヨーカドーなのじゃ、やっぱり違うんじゃない？

[28: 匿名さん]

完成済みと比較しても仕方ないよ。

アイランドスイートの方が設備がいいし、安いけど
立地の良し悪しは、何を重要視するかによるかと。

個人的には浜川崎が最寄りじゃ不便なのでアイランドスイートは選ばない。

年内完売は難しくても年度内には完売させるんじゃないかな。

[29: 匿名]

同じナイス物件なのになぁ

[30: 匿名さん]

アイランドスイートに負けてないと思うけど。
そもそも価格帯が1000万違うから、ターゲットの年収層が違うでしょ。
うちはオールパークスは候補にしましたが、バス便のアイランドスイートは全く興味無しでした。

最終棟の竣工半年で88/1424戸って、割高感溢れるのによく頑張ったね。
成功失敗でいうなら、売主目線でも成功でしょうね。

内覧しましたがただの団地にしか見えず、電車もうるさかったので、うちはやめましたけど。

[31: 匿名さん]

ナイスのアイランドシリーズはこの地区では人気ブランドだからね。アイランドを付ける時の基準は知らないけど。

[33: 匿名]

叩き売りする位なら賃貸で貸した方がいい。

[34: 匿名さん]

川崎で大規模物件はやはり貴重。1000戸超えると一つの町だからね。
自分も地元じゃないので、今後近所付き合いを考えると大規模がいいかなと思う派です。

[35: 匿名]

> 34

うまく馴染めれば大規模でご近所付き合いだろうけど
これまでのココに書いてあったいろいろ読んでると
うまく馴染めなかった場合は、地獄かもしれないぜ～

[36: 匿名さん]

他人の価値観にイチャモンつけられる辺り、みるからに馴染めなそうだから、規模によらず、そもそもマンション避けた方がいいぞ。
戸建てか山奥でお願いいたします。

[38: 匿名さん]

36
建物内の廊下を自転車に乗って走る輩がいる、なんてのは、
価値観の違いを受け入れられるかどうかって次元の問題じゃない。

[39: 匿名さん]

0がもう一つ少なければ買う（笑

廊下を自転車って、どこにでもいそうじゃない？
昔、エレベータで自転車乗った高校生が事故にあったニュースもあったよね。

ここは全戸ポーチ付きだから、自転車持ち込む人も多そうだね

[40: 匿名さん]

線路沿いの区画や間取りは、逆にコスパが高かったから残ってないんじゃなかったっけ？

[41: 匿名さん]

＞廊下を自転車って、どこにでもいそうじゃない？

少なくとも俺のこれまでの人生では、
建物の廊下を自転車に乗って走ってるやつを見た記憶はないな。

[42: 匿名]

＞廊下を自転車って、どこにでもいそうじゃない？

同じく、ない！ （ないのが普通だと思ってた）


でも、オールパークスではあるんだよ。びっくりしたさー。

[43: 匿名さん]

敷地が広くて、廊下も長いからね～

乗ってる人は見たことないけど、
以前住んでいたところで、押してる人は見たことあるよ。
10m程度の廊下だったから、乗るほどのことはなかったんだろうけど
ここほど大きければ、乗る人もいそう。（確率論的な話）

[44: 匿名さん]

>乗ってる人は見たことないけど、
>以前住んでいたところで、押してる人は見たことあるよ。

これでレベルがわかった
検討やめます

[45: 匿名]

一事で万事がわかった気になるのは、日本人の悪いところですが
完成済み物件なら住民レベルは重要なポイント
真面目に検討しているなら、是非、現地を見ましょう

[46: 匿名さん]

ナイスも鶴見や浜川崎、新川崎でハセコー施工物件をバカスカ供給していなければ、ここはとうに完売していたかもね。

[47: 匿名]

ナイスは鶴見の会社なんだからここで頑張るんです！

[48: 匿名さん]

かの榊氏が「需給を考えない大量供給」の一例としてここと浜川崎を挙げていました。

[49: 匿名さん]

どっちも売り切りそうだから、ただのデブの妄想だな

[50: 匿名さん]

ていうか48さんは、あんなのにお金払って読んだんだ…　御愁傷様…

[52: 匿名さん]

http://shinchiku.homes.co.jp/edit/ranking/biannual/type-2012_half/area...

人気マンションで神奈川ナンバーワンですね。さすが！でも、最寄り駅が八丁畷なのでないかな。

＞かの榊氏が「需給を考えない大量供給」の一例としてここと浜川崎を挙げていました。

ここら辺はマジ厳しそうだと思う。
ちょっとちかくにファインフロントも出来たし。。

[55: 匿名さん]

残りちょっとで突然ネガが騒ぎ始めたのはこのせいか。

[56: 匿名さん]

出る杭は打っとかないと、ね。

[57: 物件比較中さん]

ファインフロントだけなら規模１／１０だし、棲み分けもまあできてるからいいけど、
矢向あたりまで同じエリアとすると確かに多いよなあ。

南北３kmくらいのエリアで、ＹＡＰを筆頭に同時期に９件計４千戸近く供給されてるから、残り物を見る目も必然的に厳しくなってる。
加えて住宅ローン減税が来年も維持されるとなると、大量在庫をさばくのはいよいよ苦しくなってくる。

選ぶ側はじっくり吟味できるからいいんだけどさ。

[58: 匿名]

矢向徒歩10分と
尻手徒歩10分は、違うだろ！！

オールパークスは、京急も利用可能だ！！

[59: 住民でない人さん]

>矢向徒歩10分と
>尻手徒歩10分は、違うだろ

矢向の方が少し上ですか？

[60: 匿名]

ほんと、ここ以外でもまわりに新しいマンション多いですね
こんなにつくって大体売り切ってるってスゴいね
やっぱ2、3割の値引きがあるのかな
ちゃんとホームセンターも出来れば、考えるか
それじゃあ、手遅れ？

[63: 匿名さん]

先日、営業マンに見せてもらった資料だと、矢向のリセールバリューは１０％近く
下がってました。
逆に、周辺事例では尻手が一番高かったかな？

５分圏内でほとんどの買い物も出来るし、コーナンが出来たら、
ホント便利ですよね。

[65: 物件比較中]

リセールバリューは最近の大量供給を反映すれば、この先多少下がるのは避けられないかなと。
子育ての環境が充実すればわかりませんけどね。利便性は申し分ないですから。

[66: 住まいに詳しい人]

>64
2002年頃？の景気悪いときに仕入れて、安く買っているはずでは？
某トラックメーカーの工場跡地だったと思います。
曖昧な情報ですいません。

[68: 匿名]

MRでは2007年頃仕入れたと聞きましたよ。

何回か通った上で「免震を考慮しても割高に感じる」と営業さんに伝えたときの返答です。
プチバブル期に仕入れちゃったから安く売れないんです、と。
ホンネで話してくれたことは嬉しかったですが、
それをこちらが被るのはちょっとね・・・

[69: 住まいに詳しい人]

ん~？そんなに最近だったかな~？もっと前だったと思うけど。それこそ値下げしないための言い訳でしょ。プチバブルの値付けだから高いんだとおもいます。一旦値付けしたら下げられないからね。

[70: 匿名さん]

2008年には建築計画が発表されていたから
購入はプチバブルの前、値段設定はプチバブル期というのが合っていると思う。

[71: 匿名さん]

値下げしない言い訳にしてはイケてなさすぎる(笑)

[72: 匿名さん]

リーマン前というのはガセということ？

[75: 匿名]

リーマンは2008年9月だから、リーマン前なのは確かだよ
プチバブルになる前に購入してたんじゃないかというはなし

[78: 匿名さん]

>76
見込み客と思われたらたら、何にも言わなくても、いっぱいくれるよ。
まあ、クオ目当てなら、他のマンションでも、この時期いっぱいやってるから、梯子しなよ
時々大京とかが昼食付きのバスツアーとかお勧めだよ。あとの勧誘がしつこいけど。

[80: 匿名さん]

素人から見てもわかる大きなことは、冷やかしでなければ素人でも織り込んでくるのが普通でしょうね。

[81: 匿名さん]

>>79
あほなの？

[83: 匿名さん]

他デベだけど、近くで販売してるってチラシが入っていて、チラシを持っていったらクオカードプレゼントなんんてあったから、見に行ったら何もくれなかった。しかも、受付けでチラシを渡して、返されたチラシをみたらプレゼントの記載がされてないもの。渡しそびれでなくて、プレゼントなんてする気が最初から無いってのが露骨だね。

ネットが発達した今、そういうことしたら信用できないデベって広まるから逆効果だと思うけど。

[84: 匿名さん]

えっと、「クオカードは？」
って、ちゃんと聞いた？　
クオカード目当てと思われるのがイヤな小市民的な気持ちが
こんなところで愚痴らせているのかと

[86: 匿名さん]

適当な対応しかできないディベロッパーということですね。
逆に、対応が行き届いているところはどこでしょう？

不動産系に、あまりきっちり客商売しているところは少ないように思うけど

[88: 匿名]

ナイスだからしょうがないよ

[90: 匿名さん]

野村はきっちり商品券くれたよ。営業の対応はひどかったけど。

[91: 匿名さん]

大手はきっちりしてるかと思いきや、地所はくれなかった。

[92: 匿名さん]

クオカードプレゼントとかしているところは多いけど
意外と渡さないということをしているところがあるんですね。

私は貰うもんは常に貰う派なので気がつきませんでした。

[93: 匿名さん]

プレゼントを明記して、渡さないってので会社の対応とかも推し量れるからね。自分から言うと、これから渡そうと思ってたんですなんて言い訳されるのがオチだろうから、こちらからは言わずに黙って帰って、そのデベからは買わない。

[94: 物件比較中さん]

そのとおり

[95: 匿名]

>83
他デベの話でしょ？
ここで言う事か？以後のレスがここのモデルでの話の様にみえる。

[96: 匿名]

ブリリアは何も言わないでもクオカードくれた。

ナイスはこちらから言わないと洗剤くれない。

[97: 匿名さん]

>95

宣伝しときながら意図的に渡さないってデベがあるってこと。ここもそうみたいでしょ。

[98: 匿名さん]

http://www.house.jp/power-ms.html

囮広告？

[99: 匿名さん]

明らかに商品券目当ての近所のおばちゃんとか多いんでしょうね・・・。

半年くらい本気で物件探していますが、モデルルーム行くのも結構疲れるので、
広告で出してるなら何も言わなくてもクオカードなり気持ちよく貰えれば
何気に嬉しいです。

確かに帰りに何も言わなくても渡してくれたのは、今まで6物件中1件だけです。

[100: 匿名さん]

くだらない会話だな‥。