これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-08-25 17:40:38
変動金利は怖くない？？ その４７
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979:
匿名さん
[2012-09-12 21:42:57]
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980:
匿名さん
[2012-09-12 21:44:59]
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981:
匿名さん
[2012-09-12 21:46:13]
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982:
匿名さん
[2012-09-12 21:46:49]
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983:
匿名さん
[2012-09-12 21:48:45]
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984:
匿名さん
[2012-09-12 21:49:10]
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985:
匿名さん
[2012-09-12 21:49:53]
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986:
匿名さん
[2012-09-12 21:51:02]
もし変動と35年固定が同じぐらいの金利で誰でも選べる、ってなったらどうなるの？
旧フラットSが選択出来る人だけだけど、一時的にそういう状態になってるわけだよね。 現時点で。 |
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987:
匿名さん
[2012-09-12 21:53:32]
去年までのフラットSは今後もう無いような気がするな。民業圧迫っていう批判が有ったから。
やるなら住宅ローン減税でしょ。 確かにSは魅力有ったけど十分にメリットを得られた人は直近1,2ヶ月で借りれた人でその他ほとんどの人は高い金利で借りてる失敗組なわけで。 しかもその超ラッキーな少数派の人たちも現時点では変動に及ばないわけで。 5年固定が変動と0.1しか変わらないって出てたけど、それって金融機関が5年以内の利上げの可能性が限りなく低いって判断してるって事でしょ？ 少なくとも自分は今後5年以内に1回くらいの利上げは有ると思ってたけど金融機関はもっとシビアに見てるって事だね。 |
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988:
匿名さん
[2012-09-12 21:54:45]
現時点で選択できる人なんて
1年以上経過してて、もうほとんど残ってない。 ってか君はその舞台にも上ってなさそうだけど いったい何なの？ |
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989:
匿名さん
[2012-09-12 21:54:51]
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990:
匿名さん
[2012-09-12 21:56:42]
実際1年以上先の実行で契約する人っているの？
モデルルームって1年以上もやってないと思うんだけど。 僻地で売れ残ってる物件なら有りそうだけど。 戸建では絶対無い。 |
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991:
匿名さん
[2012-09-12 21:57:51]
変動の0.725はフラットSで団信とか手数料とかを含めると何％に相当するの？
0.25ぐらいなのかな |
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992:
匿名さん
[2012-09-12 21:58:53]
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993:
匿名さん
[2012-09-12 22:00:10]
>>987
金融機関としては、現段階では逆ザヤになっても５年固定や１０年固定で顧客を掴むメリットはあると 考えてるかも。短期間で政策金利上昇しても、顧客の大多数の変動ローンで稼げるし、５年・１０年以降 は期間選択固定は変動と変わらないわけだし。 |
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994:
匿名さん
[2012-09-12 22:00:46]
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995:
匿名さん
[2012-09-12 22:02:53]
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996:
匿名さん
[2012-09-12 22:05:48]
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997:
匿名さん
[2012-09-12 22:11:13]
>>993
＞短期間で政策金利上昇しても 結果的に破綻者続出（不良債権化）することにメリットがあるかねぇ。 そもそも５年や１０年固定でも銀行は薄利状態であって逆ザヤではない。 囲い込みってのは正しいと思うけど、それは他行との優遇競争があっての話ね。 なんか惜しいんだよなあ。 |
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998:
匿名さん
[2012-09-12 22:12:39]
>>991
変動の保証料プラス0.2を忘れないでねー♪ |
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999:
匿名さん
[2012-09-12 22:15:27]
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1000:
匿名さん
[2012-09-12 22:18:04]
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1001:
匿名さん
[2012-09-12 22:18:20]
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1002:
匿名さん
[2012-09-12 22:30:18]
現時点でのフラットの選択肢は
・エコの０．７％優遇５年 ・ベーシックの０．３％優遇５年 しかない。 旧フラット３５Ｓは今からでも申し込めるんですか？ 出来なければ議論にすら値しないと思いますが。 |
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1003:
匿名さん
[2012-09-12 23:20:20]
>>1000
>10年債の過去最低水準は0.2%ぐらいまで行ったことがあるから 嘘はいかんでしょ。 http://www.boj.or.jp/research/wps_rev/mkr/data/kmr04j01.pdf#search='10蟷ｴ蝗ｽ蛯ｵ%20蛻ｩ蝗槭ｊ%202003蟷ｴ%200.4' 2003年中の債券相場動向を振り返ると、10 年国債利回りは年初より低下基調を辿り、6月 には0.4%台に達した。しかし、6月下旬から7 月にかけてと、8月下旬から9月にかけて、金 利は2度にわたり急上昇し、一時は1.6%を越え るなど、大きく変動した |
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1004:
匿名さん
[2012-09-12 23:22:23]
昨年９月末〆切。
権利保持は二年間有効。 |
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1005:
匿名さん
[2012-09-12 23:22:56]
政権が変わってまた新Sみたいなのが出てきたら一気に盛り上がるだろうな。
今の水準の長期金利で当初10年マイナス1％なら旧Sより殺到しそうだし。 |
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1006:
匿名さん
[2012-09-12 23:33:59]
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1007:
匿名さん
[2012-09-12 23:36:55]
>>1005
そんな状況になるって事はさらに不況が深刻になっていたり長期化してたりするんだろうから結局これまでは変動が一番って事になる。 フラットで魅力的な優遇が出る＝低金利の長期化の可能性が高いって事。 だいたい住宅ローン証券買ってる投資家はそんな低利回りでも利益出る事を見込んでるんだからフラットで借りるって事は投資家の逆張りしてるって事。 |
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1008:
匿名
[2012-09-12 23:43:43]
フラットＳは団信は任意なので、借入れが3000万程度、30歳前半であれば､団信よりも民間の生命保険の方が、税金控除もあるので良いですよ。
因みに私は借入れが3000万程度、30歳のため、ライフ○ット生命にて3000万を、新たに別にかけて月7300円程度です。 税金控除を考えると大体月額4000円程度で団信入ってるのと変わらない保証(しかも減らない)が得られます。 |
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1009:
匿名
[2012-09-12 23:45:59]
因みに30年定期の場合でした。
なので、単にフラットは実質＋0.3パーセントというのは、あくまでもケースバイケースかと思います。 |
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1010:
匿名さん
[2012-09-12 23:46:42]
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1011:
匿名
[2012-09-12 23:50:56]
税金控除を考えれば、35歳位までは生命保険の方が安いと思いますよ。
団信は控除出来ないですし。 |
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1012:
匿名さん
[2012-09-12 23:52:12]
>>1009
実際は民間とフラットでは初期費用がフラットのほうが多く掛かるため、初期費用（頭金）を同じで比較するとフラットのほうが借入額が多くなるので借入増による利払いも含めると0.3以上の金利差になる。 さらに変動は毎月無料でネットから少額繰り上げとか出来、保証料は繰り上げする事により戻って来るが、フラットは100万以上からしか繰り上げが出来ず、ここでも差が出る。 フラットの繰り上げ制限は証券化してるが故。繰り上げされると投資家に運用益を払えなくなるのでわざと繰り上げしずらくしてる。 さらにすぐ競売行きになるのも延滞して投資家に運用益を払えなくなるのですぐに現金化する必要が有るから。 |
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1013:
匿名さん
[2012-09-12 23:54:58]
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1014:
匿名
[2012-09-12 23:58:19]
因みにフラットの初期費用って、手数料の事ですよね。通常2.1パーセントですが、デベ提携だど、1パーセント以下になりますよ。3000万で30万以下。銀行の保証料は確か3000万だと70万位だったような気がしますが。
繰り上げに関しては確かに、難がありますね。 |
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1015:
匿名さん
[2012-09-13 00:02:15]
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1016:
匿名
[2012-09-13 00:03:45]
それはいわゆる値引きの一種ではないですか？
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1017:
匿名さん
[2012-09-13 00:08:42]
フラットの方が金利は高いのは当たり前だろ。
まあ、一々金利を比較する水準まで差がなくなってきたとも言えるが。 金利の差もそうだけど、問題は変動さんの不安感解消。 少々差額で胸が潰れそうな思いをしながら、ここでフラットの あることないこと騒ぎ立てて気を紛らしてたけど、 実は知識やデータがそもそも間違ってましたとか。 あんな変動さんの恥ずかしい姿はもう見たくないって人も多いはずだ。 |
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1018:
匿名さん
[2012-09-13 00:18:59]
>1017
フラットネタはいつも固定さんが出して来るから反論しているのであって、おまえらが来なければ話題になんてならんよ。 よく「変動は不安に違いない」みたいな書き込み有るけど、今のところ変動が不安に感じる要素って無いだろ。 逆に順調過ぎて怖いくらい。 もともと変動派は数年以内の多少の金利上昇は織り込んで借りてるのに全く上がらないからな。いったい何に不安を覚えればいいのか？こっちが聞きたいわ。 必死に「フラットは有利だ」（しかも遠い過去のS)ってアホがいるからそれ違うからって言ってるだけで間違いを指摘して上げてるだけ。 悔しかったら変動が不安になるようなネタを出して見ろよ。国家破綻とかバブルみたいな極端な夢物語じゃなくてな。 |
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1019:
匿名
[2012-09-13 00:24:52]
>1017
その通りですね。 フラットは金利が固定じゃないとか、嘘を言ったり。 フラットの破綻率とかこれからフラットを利用する人には全く関係のないことを言いだしたり。 等など、 変動さんが必死に自分の不安を解消しようとしているのが痛々しい。 |
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1020:
匿名さん
[2012-09-13 00:31:53]
趣味固定って、借金もできないニートなレス乞食の煽りにしか見えないんだよな。
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1021:
匿名さん
[2012-09-13 00:41:15]
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1022:
匿名さん
[2012-09-13 00:46:18]
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1023:
匿名さん
[2012-09-13 01:22:40]
よく続くもんだね。感心する。
最初によく考えて借りたなら、後は淡々と返済すれば良いと思う。 固定さんは金利が上がらないストレスで一生懸命変動が不安ということにしたいようだけど、 客観的におかしいということは自分が一番分かってるよね？ 金利が上がらない、上がる気配も無い、可処分所得は減る、デフレは続く、 これでなぜ変動が不安になるの？不安になるのは固定さんだよね？ 今からでも変動に借り換えちゃえば良いのに。 |
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1024:
匿名さん
[2012-09-13 08:03:03]
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1025:
匿名さん
[2012-09-13 08:19:00]
最近の固定さんは
フラットうらやましいだろー！ 変動不安だろー！ しか言わないんだけども そもそもフラットに魅力を感じなかったから変動にしているわけで。 フラットとも比較してるからフラットの知識も有るわけでなので、「金利が変動とフラットでは変わらない」みたいなガセネタ出されたらそりゃ反論するわ。 フラット選ぶ人って変動の知識（というより経済の知識）が無いひとが多い気がする。だから長期金利と政策金利の違いをフラットのひとは分からない。 過去のデータで借りる前は長期固定を希望するひとが多いってのがあったけど、そりゃ当然だと思う。なんの知識もなければ固定＝安全、変動＝危険って誰もが思うから。で、いざ借りる時に変動が多くなるのはしっかり勉強した結果でしょう。固定さんお得意の変動じゃなきゃ借りられなかったなんてひとはたぶんほとんどいない。そもそも審査が通らないし金利がちょっと上がっただけで返せなくなるような借り方するひとが本当にいるわけないでしょ。 それと、不安だろー言われてもそろそろ利上げが有るような情勢ならまだしもデフレ、増税、円高、少子高齢化でさらなる金融緩和とか言われてるのにどう不安に思えばいいんだか？？？ 近いうちに円高は終わってインフレになるとか言ってるのっておそらく世界中でここに来てる固定さんだけじゃないの？ |
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1026:
匿名さん
[2012-09-13 08:24:12]
自信がない人はとにかく話しが長いんだよね。
だからコンパでも自信がない男性はずっとなんか喋ってるよね。 売れない営業マンもずっと喋ってる。客の顔色お構いなしで。 別に>>1025のこと言ってるわけじゃないよ。 |
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1027:
匿名さん
[2012-09-13 08:33:20]
閲覧者の心が離れる云々以前に
フラットさんが変動スレから離れられない現実・・・ |
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1028:
匿名
[2012-09-13 08:37:24]
まずは変動さんが一言
「色々間違った情報(MBSや破綻率)で煽ってゴメン」 って言ってみたら。 謝るのは性格的に絶対無理なんだろうけど。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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フラットSはもう選べないでしょ？選ぶ方法有るのかい？