これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-08-25 17:40:38
変動金利は怖くない？？ その４７
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959:
匿名さん
[2012-09-12 20:20:17]
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960:
匿名さん
[2012-09-12 20:28:12]
あれ？今年６月の日経新聞では
住宅金融支援機構が公表する自らの資産査定結果を見ると １１年３月時点で不良債権比率は８．４８％ ってなってるけど。 |
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961:
匿名さん
[2012-09-12 20:29:43]
まあどうでもいいや。
今日のスレ流れだと、フラットでは議論の対象にすらならないから。 |
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962:
955
[2012-09-12 20:30:54]
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963:
匿名さん
[2012-09-12 20:37:15]
そもそもローンの選択に「正当性」なんてものを
云々している時点でバカ決定。 ローンの「正当性」だって。笑っちゃうよね。 |
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964:
955
[2012-09-12 20:38:51]
>959
そのデータはよくレスありますが「全くの出鱈目」なんですか？ ま、私はたまにしか覗かないのであなたの質問には答えられませんが 繰り返しになりますが、このスレでフラットや短期固定選択の正当性をいくら言ってもムダですよ |
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965:
955
[2012-09-12 20:47:35]
>963
そのとおりなんですよ ただ、皆自分の選択を否定されるのは面白くないからムキになって反論する 皆正しいと思ってるんでしょうからね それを「正当性を説く…」と表現したまで ま、どうでもいいけどね |
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966:
匿名さん
[2012-09-12 20:57:16]
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967:
匿名
[2012-09-12 20:58:20]
ここはどうみても変動より固定のほうが多いな
面白い現象だ |
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968:
購入検討中さん
[2012-09-12 21:01:15]
まぁ、個人的に固定派は、「将来インフレが起きたときのヘッジ派」なんだろ？
変動派、現在の35年固定金利までは金利が上がらない楽観派だから、 そこらへんがお互いに歩み寄っていくのは無理だと思うよ。 |
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969:
匿名さん
[2012-09-12 21:01:47]
変動さんは間違いデータをベースに得意げに煽ってたって恥ずかしい話だな。
MBSの仕組みの勘違いもしかりで問責決議案提出されるレベルだな。 とりあえず一言謝罪があってもいいと思うが。 まあ、ないか・・・ |
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970:
匿名さん
[2012-09-12 21:04:42]
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971:
匿名さん
[2012-09-12 21:08:54]
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972:
匿名さん
[2012-09-12 21:09:45]
【ニュース速報】
名物の変動さんが一連の不祥事で引責辞任の意向。 全期間固定への借り換えも視野に固定派入りも検討。 |
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973:
匿名さん
[2012-09-12 21:10:15]
>>960
その8.48％の内訳が>>788のリンク先にばっちり出てるよ。 http://www.jhf.go.jp/files/100155377.pdf#search='住宅支援機構%20破綻先債権' 破綻率自体は1%にも満たない。 >>964 上記の通り「全くの出鱈目」。 私はフラット選択の正当性など全く言っていません。 言いたいことはただ一つ。 「全くの出鱈目」を語ってまでフラット選択者を罵るな。です。 |
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974:
匿名さん
[2012-09-12 21:15:48]
フラットさんってまだこのスレに居たんだ。
新規の借り入れに対してのメリットはないの？ 完全に１０年固定派に押されてるじゃないか。 |
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975:
匿名さん
[2012-09-12 21:30:08]
>>960
>>973 ↓でしょ？ 結局>>973のリンクは平成22年短年だから比較の意味があまり無いんだよね。 ソース見つからなかったけど機構の破綻が急増したのは2009年頃で破綻した人の大部分が2006年から2007年借入れなんだよね。 平成22年はそもそも大方のフラットさんは破綻してすでにニート化してるんで少ないってわけ。そりゃそうだよ。不況下の底で借りてる人は所得が下がった状態での借入れだからね。 結局2006年前後の好況時に高いフラットで借りた人に破綻してる人が多いって事。変動は金利が高い時に借りた人でも金利が下がった事により返済額が下がって助かっていたり、そもそもの審査が厳しかったので割合としては破綻した人が少なかったって事。 
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976:
匿名さん
[2012-09-12 21:35:46]
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977:
匿名さん
[2012-09-12 21:39:11]
結局、これからは変動・短期固定・フラットS、どれを選ぼうが
金利は優遇後1％以下になっていくってことでしょ？金利差が無いんだったら 当然フラットSを選択する人が増えていくと思うけど。 |
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978:
匿名さん
[2012-09-12 21:42:15]
フラットＳもうないから・・・あなた大丈夫？
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979:
匿名さん
[2012-09-12 21:42:57]
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980:
匿名さん
[2012-09-12 21:44:59]
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981:
匿名さん
[2012-09-12 21:46:13]
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982:
匿名さん
[2012-09-12 21:46:49]
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983:
匿名さん
[2012-09-12 21:48:45]
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984:
匿名さん
[2012-09-12 21:49:10]
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985:
匿名さん
[2012-09-12 21:49:53]
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986:
匿名さん
[2012-09-12 21:51:02]
もし変動と35年固定が同じぐらいの金利で誰でも選べる、ってなったらどうなるの？
旧フラットSが選択出来る人だけだけど、一時的にそういう状態になってるわけだよね。 現時点で。 |
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987:
匿名さん
[2012-09-12 21:53:32]
去年までのフラットSは今後もう無いような気がするな。民業圧迫っていう批判が有ったから。
やるなら住宅ローン減税でしょ。 確かにSは魅力有ったけど十分にメリットを得られた人は直近1,2ヶ月で借りれた人でその他ほとんどの人は高い金利で借りてる失敗組なわけで。 しかもその超ラッキーな少数派の人たちも現時点では変動に及ばないわけで。 5年固定が変動と0.1しか変わらないって出てたけど、それって金融機関が5年以内の利上げの可能性が限りなく低いって判断してるって事でしょ？ 少なくとも自分は今後5年以内に1回くらいの利上げは有ると思ってたけど金融機関はもっとシビアに見てるって事だね。 |
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988:
匿名さん
[2012-09-12 21:54:45]
現時点で選択できる人なんて
1年以上経過してて、もうほとんど残ってない。 ってか君はその舞台にも上ってなさそうだけど いったい何なの？ |
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989:
匿名さん
[2012-09-12 21:54:51]
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990:
匿名さん
[2012-09-12 21:56:42]
実際1年以上先の実行で契約する人っているの？
モデルルームって1年以上もやってないと思うんだけど。 僻地で売れ残ってる物件なら有りそうだけど。 戸建では絶対無い。 |
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991:
匿名さん
[2012-09-12 21:57:51]
変動の0.725はフラットSで団信とか手数料とかを含めると何％に相当するの？
0.25ぐらいなのかな |
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992:
匿名さん
[2012-09-12 21:58:53]
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993:
匿名さん
[2012-09-12 22:00:10]
>>987
金融機関としては、現段階では逆ザヤになっても５年固定や１０年固定で顧客を掴むメリットはあると 考えてるかも。短期間で政策金利上昇しても、顧客の大多数の変動ローンで稼げるし、５年・１０年以降 は期間選択固定は変動と変わらないわけだし。 |
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994:
匿名さん
[2012-09-12 22:00:46]
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995:
匿名さん
[2012-09-12 22:02:53]
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996:
匿名さん
[2012-09-12 22:05:48]
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997:
匿名さん
[2012-09-12 22:11:13]
>>993
＞短期間で政策金利上昇しても 結果的に破綻者続出（不良債権化）することにメリットがあるかねぇ。 そもそも５年や１０年固定でも銀行は薄利状態であって逆ザヤではない。 囲い込みってのは正しいと思うけど、それは他行との優遇競争があっての話ね。 なんか惜しいんだよなあ。 |
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998:
匿名さん
[2012-09-12 22:12:39]
>>991
変動の保証料プラス0.2を忘れないでねー♪ |
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999:
匿名さん
[2012-09-12 22:15:27]
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1000:
匿名さん
[2012-09-12 22:18:04]
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1001:
匿名さん
[2012-09-12 22:18:20]
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1002:
匿名さん
[2012-09-12 22:30:18]
現時点でのフラットの選択肢は
・エコの０．７％優遇５年 ・ベーシックの０．３％優遇５年 しかない。 旧フラット３５Ｓは今からでも申し込めるんですか？ 出来なければ議論にすら値しないと思いますが。 |
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1003:
匿名さん
[2012-09-12 23:20:20]
>>1000
>10年債の過去最低水準は0.2%ぐらいまで行ったことがあるから 嘘はいかんでしょ。 http://www.boj.or.jp/research/wps_rev/mkr/data/kmr04j01.pdf#search='10蟷ｴ蝗ｽ蛯ｵ%20蛻ｩ蝗槭ｊ%202003蟷ｴ%200.4' 2003年中の債券相場動向を振り返ると、10 年国債利回りは年初より低下基調を辿り、6月 には0.4%台に達した。しかし、6月下旬から7 月にかけてと、8月下旬から9月にかけて、金 利は2度にわたり急上昇し、一時は1.6%を越え るなど、大きく変動した |
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1004:
匿名さん
[2012-09-12 23:22:23]
昨年９月末〆切。
権利保持は二年間有効。 |
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1005:
匿名さん
[2012-09-12 23:22:56]
政権が変わってまた新Sみたいなのが出てきたら一気に盛り上がるだろうな。
今の水準の長期金利で当初10年マイナス1％なら旧Sより殺到しそうだし。 |
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1006:
匿名さん
[2012-09-12 23:33:59]
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1007:
匿名さん
[2012-09-12 23:36:55]
>>1005
そんな状況になるって事はさらに不況が深刻になっていたり長期化してたりするんだろうから結局これまでは変動が一番って事になる。 フラットで魅力的な優遇が出る＝低金利の長期化の可能性が高いって事。 だいたい住宅ローン証券買ってる投資家はそんな低利回りでも利益出る事を見込んでるんだからフラットで借りるって事は投資家の逆張りしてるって事。 |
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1008:
匿名
[2012-09-12 23:43:43]
フラットＳは団信は任意なので、借入れが3000万程度、30歳前半であれば､団信よりも民間の生命保険の方が、税金控除もあるので良いですよ。
因みに私は借入れが3000万程度、30歳のため、ライフ○ット生命にて3000万を、新たに別にかけて月7300円程度です。 税金控除を考えると大体月額4000円程度で団信入ってるのと変わらない保証(しかも減らない)が得られます。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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>誰彼構わず、口汚く噛みついてる固定さんは１人のようだな
フラットの破綻率は8%だの、競売率は1割弱だの、バカだの無知だの
さんざん口汚く罵っておいて、それが全くの出鱈目だったと発覚しても
そ知らぬ顔の常連変動さんは何人いるんだろうね？