これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-08-25 17:40:38
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない？？ その４７
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901:
匿名さん
[2012-09-12 15:35:20]
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902:
匿名さん
[2012-09-12 15:36:13]
このスレに昼間に貼りついてる変動さんは、レベル低すぎて困ります～。
からかうのには良いけど、まともに議論するには面白くありませんね。 |
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903:
匿名さん
[2012-09-12 15:36:22]
>>899
5年以内に利上げする可能性は非常に低いってことでOK? |
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904:
匿名さん
[2012-09-12 15:38:21]
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905:
匿名さん
[2012-09-12 15:40:02]
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906:
匿名さん
[2012-09-12 15:40:46]
銀行は変動より短期固定勧めるんだよね。そっちのが儲かるから。でも実際は競争が激し過ぎて変動との金利差がなくなって来てるのが現状。ってことはそれだけ需要があるんだろうな。
自分はここ見てたから迷わず変動にしたけど、周りには意外と銀行に勧められて10年固定にした人が多い。 たまに銀行は金利を自由に決められるから将来政策金利が上がらなくても上がるって人いるけど、実は逆で自由に決められるからそこに競争が発生し、どんどん下がって行った。政策金利は変わってないのに優遇という値下げ競争が起きたわけ。視点を変えて見ると金利を決めるのは銀行ではなく、需要側って事が分かる。結局景気が良くなって金利が上がっても家を買いたいって人が増えなければ金利は上がりようがない。 |
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907:
匿名さん
[2012-09-12 15:41:10]
>>903
坊や、可能性が低い＝可能性はゼロ ではないよ |
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908:
匿名さん
[2012-09-12 15:42:33]
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909:
匿名さん
[2012-09-12 15:43:12]
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910:
匿名さん
[2012-09-12 15:44:22]
あんた、飛行機に乗る時やゴルフをする時に保険には加入しないだろ。
でも、世の中には需要があるんだよ。 それらの保険を否定したり、加入者をバカにする権利も理由もあんたには無い。 それと同じ |
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911:
匿名さん
[2012-09-12 15:44:27]
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912:
匿名さん
[2012-09-12 15:44:39]
>>901
先生、中国語でお願いしますね！！ |
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913:
匿名さん
[2012-09-12 15:49:50]
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914:
匿名さん
[2012-09-12 15:51:24]
>>909
坊や、その判断は自分で責任を持って好きにすればいいのよ。 |
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915:
匿名さん
[2012-09-12 15:53:32]
>>901
＞日本語が理解出来ないなら中国語で話そうか？英語でもいいけど。 ＞金利のことをまるで理解していないのなら、何でそういう判断に至るのか。 ＞政策金利と長期金利と違い、わかってる？ 日本語でも中国語でも英語でもいいから、早く、政策金利と長期金利の違い、 それらと変動、5年固定の金利との関係を説明してくれよ～ |
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916:
匿名
[2012-09-12 15:55:34]
今度は5年固定との比較か…
スレタイである「変動は怖くない」かどうかは 基本的に固定金利とは関係ないのだが… まあ、以前より遥かに金利差が縮まってるから ちょっとでも変動勧めると見境なく熱くなる短期固定論者が増えるのは仕方ないのかねぇ |
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917:
匿名さん
[2012-09-12 15:56:52]
彼は、あちこちをググッてまとめ中です。
ですが、そこである事に気づいてしまうので、決して登場することはないでしょう。 もし、謝罪以外で登場したら無視しましょう（笑） |
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918:
匿名さん
[2012-09-12 15:57:09]
>>901
ワクワク、ワクワク。 |
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919:
匿名さん
[2012-09-12 15:58:20]
エキサイト翻訳 使ってる最中だから、もう少し待ってあげて下さい。
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920:
匿名さん
[2012-09-12 15:59:49]
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921:
匿名さん
[2012-09-12 16:04:59]
自分は短期固定論者だから、
＞まあ、以前より遥かに金利差が縮まってるから ＞ちょっとでも変動勧めると見境なく熱くなる短期固定論者が増えるのは仕方ないのかねぇ と言われてそうかもと思ってしまった。 |
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922:
匿名さん
[2012-09-12 16:06:23]
>>917
固定が趣味の人は言うことが違うね。 |
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923:
匿名さん
[2012-09-12 16:08:08]
>>922
くだらないことを言ってないで、いいかげんに、早く説明してくれよ。 |
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924:
匿名さん
[2012-09-12 16:08:21]
ここのスレでは、変動以外は短期、長期、全期含めてすべて固定という言い方？
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925:
匿名さん
[2012-09-12 16:09:56]
5年固定で2･3年後に金利が上がるかもしれないから、変動は馬鹿
と言うのは海外勤務になって飛行機乗らなきゃ行けないけど 最初の1回だけ怖いから保険かけるけど、最初の1回も保険かけないのは馬鹿 とか言ってるのに等しい。 |
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926:
匿名さん
[2012-09-12 16:14:41]
結局、趣味固定が短期固定を装ってスレ荒らしてるだけ？
つまらない流れだな。 |
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927:
購入検討中さん
[2012-09-12 16:15:50]
変動スレに10年固定やら5年固定
やら持ち込んですみません。 私なりに政策金利、10物国債を 学び、テンプレを吟味したつもり です。私は変動も短期固定も フラットも選択肢の一つであり 非難するつもりは毛頭ありません。 ただこれからローンを組むとしたら どれが良いかな(提示はある程度でてる) と思ってただけです。 Ａ．変動0.775％、優遇1.7 Ｂ．5年固定0.8％、5年後優遇1.7 Ｃ．10年固定1.2％、10年後優遇1.7 で、Bもありかなって思ってるだけです。 別にリスクをヘッジしてるとも思って ないですし。ABCどれ選んでも、テンプレ 返済はするつもりです。 選択肢が最近は増えてるってことを 言いたいだけです。変動だって選択肢 にはいってるし。 |
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928:
匿名さん
[2012-09-12 16:25:27]
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929:
匿名さん
[2012-09-12 16:26:22]
>927
変動と迷ってるなら、このスレでＯＫじゃない？ それにしてもＡＢＣ悩むね～。 どれを選んでも大きな間違いは無いし、それくらい短期固定がいい商品がでてるんだと思う。 もし今の状態が続いたとしても、軽い損で済むＢがいいと思う。 |
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930:
匿名さん
[2012-09-12 16:34:17]
>>927
AとB・Cの金利差はリスクプレミアムだから、そのコストとリスクプレミアムのバランスを 個々人が判断すればいいだけ。別に選びたきゃ何を選んでもいい。それを決める権利は本人にしかない。 ただし、5年固定も10年固定も本来固定と呼ぶべき代物ではない。 変動金利という名前だから金利が動きそうと錯覚してるようなもの。 |
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931:
匿名さん
[2012-09-12 16:36:11]
匿名さん年固定なんだけどな。厳密にいうと金利改訂した場合改訂金利が適用されるのは2か月後だから8か月固定。
固定する期間がどのくらいが良いかは人によるな。 |
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932:
匿名さん
[2012-09-12 16:43:39]
>>930
＞ただし、5年固定も10年固定も本来固定と呼ぶべき代物ではない。 固定の定義を勝手に造るなよ（笑） ＞変動金利という名前だから金利が動きそうと錯覚してるようなもの。 変動の金利が当分上がらないと予想してるのは勝手な思い込み。 |
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933:
匿名さん
[2012-09-12 16:43:46]
Ａ．変動0.775％、優遇1.7
Ｂ．5年固定0.5％、5年後優遇1.7 だったらBにするけどな。 Ａ．変動0.775％、優遇1.7 Ｂ．5年固定0.8％、5年後優遇1.7 だったらAでいいんじゃないの。Bでも支払い金額に大差は無いけど。 全期間固定で0.1%違うと3000万支払いで生涯70万ぐらいの違いだっけか。 |
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934:
匿名さん
[2012-09-12 16:47:10]
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935:
購入検討中さん
[2012-09-12 16:59:39]
927です。
皆さん、ありがとう。 急激な金利変動があった場合 (限りなくないのはわかってます) 変動の場合は125％のルールが あるけど、5年固定の場合は5年 後は125％のルールは適用され ないですよね。 稀なケースっていうか、その場合は 破綻ぐらいしか考えられないけど。 Ｂでいこうと思います。不愉快な思い をさせてしまった人は申し訳ない。 |
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936:
匿名さん
[2012-09-12 17:01:34]
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937:
匿名さん
[2012-09-12 17:03:28]
>>935
5年固定でも125％ルールは当然適用される。 |
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938:
匿名さん
[2012-09-12 17:04:57]
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939:
匿名さん
[2012-09-12 17:10:30]
>937
適用されないでしょ。 |
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940:
匿名さん
[2012-09-12 17:14:55]
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941:
匿名さん
[2012-09-12 17:17:18]
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942:
匿名さん
[2012-09-12 17:17:26]
125％ルールは最悪です。
債務者の為に設定されているのではなく、債権者である金融機関の為に設けられたもの。 街金の「金利だけ入れてくれたら良い」とかクレジットのリボ払いみないなもん。 |
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943:
匿名さん
[2012-09-12 17:20:36]
>>942
そもそも125%ルールが適用されるような状況なのに、 ローン借りてる人が金利に無関心という状況が有り得るわけがない。 125％ルールが適用されるような場合の政策金利が 何％に達しているかを考えればわかるはず。 |
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944:
匿名さん
[2012-09-12 17:20:47]
＞あんた”ら”はやめてくれ
「否定しているあんたら」の"ら"には、あなたのような考えの人は当然含まれていません。 |
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945:
匿名さん
[2012-09-12 17:24:22]
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946:
匿名さん
[2012-09-12 17:27:28]
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947:
匿名さん
[2012-09-12 17:28:35]
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948:
匿名さん
[2012-09-12 17:35:15]
>>947
違うよ。 それじゃあ、街金やリボ払いと何の関係もないじゃんかｗ 客を死なさず利子（利益）を取り続けられる債務者のためのルールってこと。 極論を言えば、払っても払っても残金が増えてしまうケースもあるってこと。 125％ルールや5年ルールがあるからと喜んでちゃダメだよ。 |
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949:
匿名さん
[2012-09-12 17:44:16]
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950:
匿名さん
[2012-09-12 17:52:23]
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951:
匿名さん
[2012-09-12 17:53:29]
125%ルールが適用されたら銀行は35年後にならないと債務を回収出来なくなるんだから銀行にとって何のメリットも無いだろ。
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952:
匿名さん
[2012-09-12 18:02:59]
>>951
バカ登場ですか！ |
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953:
匿名さん
[2012-09-12 18:07:33]
あなたの理屈では、クレジットのリボ払いも銀行にはメリットの無い顧客のためのサービスだということになりますね。
まあ、それは良しとして。 じゃあ、なぜ、恐ろしい取り立てをする街金は「利息さへ払ってくれてれば文句ないよ」なんて言うのでしょう。 |
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954:
匿名さん
[2012-09-12 18:09:54]
心配ネタは尽きないんだからいっそフラットにすればいいんじゃない？
これで全て解決だよ。(ギリ変は除く) |
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955:
匿名
[2012-09-12 18:42:05]
誰彼構わず、口汚く噛みついてる固定さんは１人のようだな
そもそも短期固定を全否定されたかのように捉えて頭に血が上ったようだが 「今の」短期固定なら迷うのも無理はないし 以前からまともな変動派は固定も選択のひとつとして肯定しているんだから いい加減に冷静になったらどう？ それに、変動派に短期固定選択の正当性をいくら説いてもムダだよ ただの暇潰しならいいけど未来永劫建設的な議論にはならないからさ |
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956:
匿名さん
[2012-09-12 18:55:04]
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957:
匿名さん
[2012-09-12 18:55:51]
リボ払いって金利だけ払って元本返さなくていいんだ？
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958:
匿名さん
[2012-09-12 18:59:28]
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959:
匿名さん
[2012-09-12 20:20:17]
>>955
>誰彼構わず、口汚く噛みついてる固定さんは１人のようだな フラットの破綻率は8%だの、競売率は1割弱だの、バカだの無知だの さんざん口汚く罵っておいて、それが全くの出鱈目だったと発覚しても そ知らぬ顔の常連変動さんは何人いるんだろうね？ |
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960:
匿名さん
[2012-09-12 20:28:12]
あれ？今年６月の日経新聞では
住宅金融支援機構が公表する自らの資産査定結果を見ると １１年３月時点で不良債権比率は８．４８％ ってなってるけど。 |
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961:
匿名さん
[2012-09-12 20:29:43]
まあどうでもいいや。
今日のスレ流れだと、フラットでは議論の対象にすらならないから。 |
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962:
955
[2012-09-12 20:30:54]
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963:
匿名さん
[2012-09-12 20:37:15]
そもそもローンの選択に「正当性」なんてものを
云々している時点でバカ決定。 ローンの「正当性」だって。笑っちゃうよね。 |
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964:
955
[2012-09-12 20:38:51]
>959
そのデータはよくレスありますが「全くの出鱈目」なんですか？ ま、私はたまにしか覗かないのであなたの質問には答えられませんが 繰り返しになりますが、このスレでフラットや短期固定選択の正当性をいくら言ってもムダですよ |
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965:
955
[2012-09-12 20:47:35]
>963
そのとおりなんですよ ただ、皆自分の選択を否定されるのは面白くないからムキになって反論する 皆正しいと思ってるんでしょうからね それを「正当性を説く…」と表現したまで ま、どうでもいいけどね |
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966:
匿名さん
[2012-09-12 20:57:16]
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967:
匿名
[2012-09-12 20:58:20]
ここはどうみても変動より固定のほうが多いな
面白い現象だ |
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968:
購入検討中さん
[2012-09-12 21:01:15]
まぁ、個人的に固定派は、「将来インフレが起きたときのヘッジ派」なんだろ？
変動派、現在の35年固定金利までは金利が上がらない楽観派だから、 そこらへんがお互いに歩み寄っていくのは無理だと思うよ。 |
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969:
匿名さん
[2012-09-12 21:01:47]
変動さんは間違いデータをベースに得意げに煽ってたって恥ずかしい話だな。
MBSの仕組みの勘違いもしかりで問責決議案提出されるレベルだな。 とりあえず一言謝罪があってもいいと思うが。 まあ、ないか・・・ |
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970:
匿名さん
[2012-09-12 21:04:42]
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971:
匿名さん
[2012-09-12 21:08:54]
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972:
匿名さん
[2012-09-12 21:09:45]
【ニュース速報】
名物の変動さんが一連の不祥事で引責辞任の意向。 全期間固定への借り換えも視野に固定派入りも検討。 |
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973:
匿名さん
[2012-09-12 21:10:15]
>>960
その8.48％の内訳が>>788のリンク先にばっちり出てるよ。 http://www.jhf.go.jp/files/100155377.pdf#search='住宅支援機構%20破綻先債権' 破綻率自体は1%にも満たない。 >>964 上記の通り「全くの出鱈目」。 私はフラット選択の正当性など全く言っていません。 言いたいことはただ一つ。 「全くの出鱈目」を語ってまでフラット選択者を罵るな。です。 |
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974:
匿名さん
[2012-09-12 21:15:48]
フラットさんってまだこのスレに居たんだ。
新規の借り入れに対してのメリットはないの？ 完全に１０年固定派に押されてるじゃないか。 |
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975:
匿名さん
[2012-09-12 21:30:08]
>>960
>>973 ↓でしょ？ 結局>>973のリンクは平成22年短年だから比較の意味があまり無いんだよね。 ソース見つからなかったけど機構の破綻が急増したのは2009年頃で破綻した人の大部分が2006年から2007年借入れなんだよね。 平成22年はそもそも大方のフラットさんは破綻してすでにニート化してるんで少ないってわけ。そりゃそうだよ。不況下の底で借りてる人は所得が下がった状態での借入れだからね。 結局2006年前後の好況時に高いフラットで借りた人に破綻してる人が多いって事。変動は金利が高い時に借りた人でも金利が下がった事により返済額が下がって助かっていたり、そもそもの審査が厳しかったので割合としては破綻した人が少なかったって事。 
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976:
匿名さん
[2012-09-12 21:35:46]
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977:
匿名さん
[2012-09-12 21:39:11]
結局、これからは変動・短期固定・フラットS、どれを選ぼうが
金利は優遇後1％以下になっていくってことでしょ？金利差が無いんだったら 当然フラットSを選択する人が増えていくと思うけど。 |
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978:
匿名さん
[2012-09-12 21:42:15]
フラットＳもうないから・・・あなた大丈夫？
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979:
匿名さん
[2012-09-12 21:42:57]
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980:
匿名さん
[2012-09-12 21:44:59]
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981:
匿名さん
[2012-09-12 21:46:13]
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982:
匿名さん
[2012-09-12 21:46:49]
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983:
匿名さん
[2012-09-12 21:48:45]
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984:
匿名さん
[2012-09-12 21:49:10]
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985:
匿名さん
[2012-09-12 21:49:53]
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986:
匿名さん
[2012-09-12 21:51:02]
もし変動と35年固定が同じぐらいの金利で誰でも選べる、ってなったらどうなるの？
旧フラットSが選択出来る人だけだけど、一時的にそういう状態になってるわけだよね。 現時点で。 |
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987:
匿名さん
[2012-09-12 21:53:32]
去年までのフラットSは今後もう無いような気がするな。民業圧迫っていう批判が有ったから。
やるなら住宅ローン減税でしょ。 確かにSは魅力有ったけど十分にメリットを得られた人は直近1,2ヶ月で借りれた人でその他ほとんどの人は高い金利で借りてる失敗組なわけで。 しかもその超ラッキーな少数派の人たちも現時点では変動に及ばないわけで。 5年固定が変動と0.1しか変わらないって出てたけど、それって金融機関が5年以内の利上げの可能性が限りなく低いって判断してるって事でしょ？ 少なくとも自分は今後5年以内に1回くらいの利上げは有ると思ってたけど金融機関はもっとシビアに見てるって事だね。 |
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988:
匿名さん
[2012-09-12 21:54:45]
現時点で選択できる人なんて
1年以上経過してて、もうほとんど残ってない。 ってか君はその舞台にも上ってなさそうだけど いったい何なの？ |
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989:
匿名さん
[2012-09-12 21:54:51]
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990:
匿名さん
[2012-09-12 21:56:42]
実際1年以上先の実行で契約する人っているの？
モデルルームって1年以上もやってないと思うんだけど。 僻地で売れ残ってる物件なら有りそうだけど。 戸建では絶対無い。 |
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991:
匿名さん
[2012-09-12 21:57:51]
変動の0.725はフラットSで団信とか手数料とかを含めると何％に相当するの？
0.25ぐらいなのかな |
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992:
匿名さん
[2012-09-12 21:58:53]
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993:
匿名さん
[2012-09-12 22:00:10]
>>987
金融機関としては、現段階では逆ザヤになっても５年固定や１０年固定で顧客を掴むメリットはあると 考えてるかも。短期間で政策金利上昇しても、顧客の大多数の変動ローンで稼げるし、５年・１０年以降 は期間選択固定は変動と変わらないわけだし。 |
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994:
匿名さん
[2012-09-12 22:00:46]
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995:
匿名さん
[2012-09-12 22:02:53]
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996:
匿名さん
[2012-09-12 22:05:48]
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997:
匿名さん
[2012-09-12 22:11:13]
>>993
＞短期間で政策金利上昇しても 結果的に破綻者続出（不良債権化）することにメリットがあるかねぇ。 そもそも５年や１０年固定でも銀行は薄利状態であって逆ザヤではない。 囲い込みってのは正しいと思うけど、それは他行との優遇競争があっての話ね。 なんか惜しいんだよなあ。 |
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998:
匿名さん
[2012-09-12 22:12:39]
>>991
変動の保証料プラス0.2を忘れないでねー♪ |
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999:
匿名さん
[2012-09-12 22:15:27]
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1000:
匿名さん
[2012-09-12 22:18:04]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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日本語が理解出来ないなら中国語で話そうか？英語でもいいけど。
金利のことをまるで理解していないのなら、何でそういう判断に至るのか。
政策金利と長期金利と違い、わかってる？