これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-08-25 17:40:38
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない？？ その４７
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861:
匿名さん
[2012-09-12 13:15:57]
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862:
匿名さん
[2012-09-12 13:31:37]
しかし変動の方が金利が低いのだから変動でいいと思う。
10年固定の方が金利が安くなれば10年固定にすればいい。 |
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863:
匿名さん
[2012-09-12 13:41:10]
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864:
匿名さん
[2012-09-12 13:53:28]
>>863
確定はしていないが、もし変動の金利が10年固定を上回るぐらい 10年内に上昇するのであれば、10年固定も金利上昇のヘッジとして 全く意味も成していないのでそう想定するなら全期間固定かフラットSにすると思う。 つまり10年固定という商品は変動やフラットSを選択した人から考えると 全く無意味な物と考える人が多い。 |
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865:
匿名
[2012-09-12 14:00:52]
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866:
匿名さん
[2012-09-12 14:04:12]
>>863
10年固定の方が安くなれば、というのは今の変動の水準を下回って 10年固定が0.5％とかになれば、という意味で契約してからという意味ではもちろん無い。 あなたの頭の水準のレベルに合わせなければならないことを忘れていた。 反省する。 |
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867:
匿名さん
[2012-09-12 14:10:34]
>>864
だから頭が硬いと言ってるんだよ。 上がると思うから10年固定ではない。 上がるかもしれないし、上がらないかもしれない、非常に微妙な状態だからこそ、 最初の10年間は非常に金利の低い固定にして様子見をしようってこと。 今の10年固定を話題にしているときに、フラットＳを出すのはどうかな。 |
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868:
匿名さん
[2012-09-12 14:18:14]
>863 を擁護するわけではないけど、その通りだと思った。
わずかの金利差で10年間の安心が買えるから、10年固定が売れるのだと思う。 ＞もし変動の金利が10年固定を上回るぐらい とあるが、店頭金利の事ではなく、実質金利で話しているからそこでズレが生じているのかな？ 優遇キャンペーンで変動金利と10年固定の差が限りなく近づいている。 しかも固定期間終了後も大きな優遇を保証してくれている。 （ネットでは全期間優遇と比べると優遇幅が小さいけど、内々にはそうではないケースがある） |
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869:
匿名さん
[2012-09-12 14:21:59]
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870:
匿名さん
[2012-09-12 14:22:23]
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871:
匿名さん
[2012-09-12 14:24:00]
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872:
匿名さん
[2012-09-12 14:26:24]
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873:
匿名さん
[2012-09-12 14:28:20]
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874:
匿名さん
[2012-09-12 14:29:19]
>>871
あなたの「普通」がみんなの普通ではないよ。 ８６８さんと同意で ほんとにわずかの金利差で10年間の金利固定（安心）が買え かつ１０後には変動とまったく同じになると考えることになにも問題ないと思う。 といって、私はあなたの考え方が間違っているとは思わない。 しかし他を否定するほどのことではないかな。ってこと。 |
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875:
匿名さん
[2012-09-12 14:32:28]
>>872
固定ならJGB（10年債）に対する連動性が高いフラットの方が、近況では有利。 10年固定は金利の高い変動、という域を出ない。ヘッジにもならないし かといって変動ほど金利が低くない。 将来的にはフラットSが変動より金利が低いという時代も 金融的には有り得ないことでは無いのだよ。 |
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876:
匿名さん
[2012-09-12 14:36:54]
現在の番付（２４年場所） 横綱＝変動 大関＝１０年固定（１０年後変動と同優遇に限る） 関脇＝なし 小結＝フラット |
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877:
匿名さん
[2012-09-12 14:44:26]
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878:
匿名さん
[2012-09-12 14:49:10]
流れを見てて考えさせられたよ。
今まで変動よりの考え方だったけど、10年固定もいいね。 いろいろ調べてみたら、10年固定ほんと低いわ。変動との差がわずか。 一回半の利上げで逆転。 変動を選ぶ人は利上げが一回あると、あぁあの時10年固定にしておけば良かったと思うはず。 1年後くらいに利上げがあったら泣くだろうね。 |
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879:
匿名
[2012-09-12 14:50:28]
変動って飲み屋のホステス。
綺麗で連れ歩くのはいいんだけど、 こいつと何十年も一緒になるってイメージはない。 昔は気性が荒くて結構変動したらしい。 フラットはよく出来る知的な美人妻 最近はめっきり綺麗になって安定感も引き続き抜群。 こいつといるとなんか落ち着くというか、 気が休まるんだよなあ。 |
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880:
購入検討中さん
[2012-09-12 14:56:57]
ここでまたたかれちゃうけど、
5年固定、0.8％、5年後優遇1.7％ (変動2.475％の銀行)ならどうしますか？ これなら変動とのたった差額0.025％で、 期間10倍は安心。(別に政策金利が 上がるとはいってませんよ) ここまで10年以外の固定期間選択型が 安いと色々考えてしまうます。 テンプレは何度も読んで、変動の優位 はわかってるつもりです。でもこの 5年固定だって余裕で、テンプレ実行 できます。 |
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881:
購入検討中さん
[2012-09-12 15:00:32]
880です。
間違え ×ここまで10年以外の固定期間選択型が ○ここまで10年以内の固定期間選択型が |
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882:
匿名さん
[2012-09-12 15:03:01]
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883:
匿名さん
[2012-09-12 15:08:00]
フラットは確実に金利が上がるし、手数料と団信が高いし、団信も過去の例からすると上がる可能性高いからトータルで見ると民間のが圧倒的にいいわな。繰り上げの不便さもマイナス。
住宅ローンってその時代時代で時代にあった商品が登場するからなるべく元本を減らして身軽にしといた方がいい。 10年固定は減税期間ほったらかしに出来るってのも魅力だと思う。で、10年後にその時代のニーズに合った商品で借り換え。 もっとも変動もテンプレやってれば5年固定みたいなもんだけど。 |
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884:
匿名さん
[2012-09-12 15:08:10]
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885:
匿名さん
[2012-09-12 15:08:18]
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886:
匿名さん
[2012-09-12 15:10:06]
>880
0.025％の差しかないなら5年固定でＯＫでしょ。 その後の優遇幅も凄い。 1年後はないかもしれないけど、2、3年後には利上げする可能性大だと思うし。 増税がどう金利に影響するのかわからん。 |
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887:
匿名さん
[2012-09-12 15:12:05]
5年固定とか10年固定なんてのは変動。
別に金利の高い変動を他人が選んでくれるのは 全く問題無いが、5年も金利が固定されるから安心とか言ってる人は そもそも政策金利がどうなったら上がるとかを全く理解していないと思う。 金利を固定することの意味も。 |
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888:
匿名さん
[2012-09-12 15:15:03]
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889:
匿名さん
[2012-09-12 15:15:17]
>879
変動：飲み屋のホステス → 激しく同意 フラット：よく出来る知的な美人妻 ん～、これはどうかな？ どちらかというと普通の妻。35年も同居すると飽きて、他に乗り換えたくなる。 俺の人生本当にこいつとで良かったのかな？っと隣の芝生が青く見えてくる。 |
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890:
匿名さん
[2012-09-12 15:18:05]
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891:
匿名さん
[2012-09-12 15:24:34]
>>890
そもそもまず政策金利と長期金利の違いから理解する必要が有ると思う。 |
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892:
匿名さん
[2012-09-12 15:24:45]
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893:
入居済み住民さん
[2012-09-12 15:25:09]
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894:
匿名さん
[2012-09-12 15:27:09]
>891
分かりやすくないな～。 |
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895:
匿名さん
[2012-09-12 15:28:29]
>893
銀行の判断通りにいかないと思っちゃうから悩むんだよね。 |
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896:
匿名さん
[2012-09-12 15:29:20]
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897:
匿名さん
[2012-09-12 15:30:47]
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898:
匿名さん
[2012-09-12 15:32:37]
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899:
匿名さん
[2012-09-12 15:34:07]
>>893
利上げの可能性があるかも絶対に無いとはいえないから、僅かであるが高い金利差があるんだろ。 |
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900:
匿名さん
[2012-09-12 15:35:04]
>898
分かりやすく教えてください。 |
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901:
匿名さん
[2012-09-12 15:35:20]
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902:
匿名さん
[2012-09-12 15:36:13]
このスレに昼間に貼りついてる変動さんは、レベル低すぎて困ります～。
からかうのには良いけど、まともに議論するには面白くありませんね。 |
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903:
匿名さん
[2012-09-12 15:36:22]
>>899
5年以内に利上げする可能性は非常に低いってことでOK? |
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904:
匿名さん
[2012-09-12 15:38:21]
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905:
匿名さん
[2012-09-12 15:40:02]
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906:
匿名さん
[2012-09-12 15:40:46]
銀行は変動より短期固定勧めるんだよね。そっちのが儲かるから。でも実際は競争が激し過ぎて変動との金利差がなくなって来てるのが現状。ってことはそれだけ需要があるんだろうな。
自分はここ見てたから迷わず変動にしたけど、周りには意外と銀行に勧められて10年固定にした人が多い。 たまに銀行は金利を自由に決められるから将来政策金利が上がらなくても上がるって人いるけど、実は逆で自由に決められるからそこに競争が発生し、どんどん下がって行った。政策金利は変わってないのに優遇という値下げ競争が起きたわけ。視点を変えて見ると金利を決めるのは銀行ではなく、需要側って事が分かる。結局景気が良くなって金利が上がっても家を買いたいって人が増えなければ金利は上がりようがない。 |
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907:
匿名さん
[2012-09-12 15:41:10]
>>903
坊や、可能性が低い＝可能性はゼロ ではないよ |
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908:
匿名さん
[2012-09-12 15:42:33]
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909:
匿名さん
[2012-09-12 15:43:12]
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910:
匿名さん
[2012-09-12 15:44:22]
あんた、飛行機に乗る時やゴルフをする時に保険には加入しないだろ。
でも、世の中には需要があるんだよ。 それらの保険を否定したり、加入者をバカにする権利も理由もあんたには無い。 それと同じ |
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911:
匿名さん
[2012-09-12 15:44:27]
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912:
匿名さん
[2012-09-12 15:44:39]
>>901
先生、中国語でお願いしますね！！ |
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913:
匿名さん
[2012-09-12 15:49:50]
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914:
匿名さん
[2012-09-12 15:51:24]
>>909
坊や、その判断は自分で責任を持って好きにすればいいのよ。 |
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915:
匿名さん
[2012-09-12 15:53:32]
>>901
＞日本語が理解出来ないなら中国語で話そうか？英語でもいいけど。 ＞金利のことをまるで理解していないのなら、何でそういう判断に至るのか。 ＞政策金利と長期金利と違い、わかってる？ 日本語でも中国語でも英語でもいいから、早く、政策金利と長期金利の違い、 それらと変動、5年固定の金利との関係を説明してくれよ～ |
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916:
匿名
[2012-09-12 15:55:34]
今度は5年固定との比較か…
スレタイである「変動は怖くない」かどうかは 基本的に固定金利とは関係ないのだが… まあ、以前より遥かに金利差が縮まってるから ちょっとでも変動勧めると見境なく熱くなる短期固定論者が増えるのは仕方ないのかねぇ |
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917:
匿名さん
[2012-09-12 15:56:52]
彼は、あちこちをググッてまとめ中です。
ですが、そこである事に気づいてしまうので、決して登場することはないでしょう。 もし、謝罪以外で登場したら無視しましょう（笑） |
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918:
匿名さん
[2012-09-12 15:57:09]
>>901
ワクワク、ワクワク。 |
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919:
匿名さん
[2012-09-12 15:58:20]
エキサイト翻訳 使ってる最中だから、もう少し待ってあげて下さい。
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920:
匿名さん
[2012-09-12 15:59:49]
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921:
匿名さん
[2012-09-12 16:04:59]
自分は短期固定論者だから、
＞まあ、以前より遥かに金利差が縮まってるから ＞ちょっとでも変動勧めると見境なく熱くなる短期固定論者が増えるのは仕方ないのかねぇ と言われてそうかもと思ってしまった。 |
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922:
匿名さん
[2012-09-12 16:06:23]
>>917
固定が趣味の人は言うことが違うね。 |
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923:
匿名さん
[2012-09-12 16:08:08]
>>922
くだらないことを言ってないで、いいかげんに、早く説明してくれよ。 |
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924:
匿名さん
[2012-09-12 16:08:21]
ここのスレでは、変動以外は短期、長期、全期含めてすべて固定という言い方？
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925:
匿名さん
[2012-09-12 16:09:56]
5年固定で2･3年後に金利が上がるかもしれないから、変動は馬鹿
と言うのは海外勤務になって飛行機乗らなきゃ行けないけど 最初の1回だけ怖いから保険かけるけど、最初の1回も保険かけないのは馬鹿 とか言ってるのに等しい。 |
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926:
匿名さん
[2012-09-12 16:14:41]
結局、趣味固定が短期固定を装ってスレ荒らしてるだけ？
つまらない流れだな。 |
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927:
購入検討中さん
[2012-09-12 16:15:50]
変動スレに10年固定やら5年固定
やら持ち込んですみません。 私なりに政策金利、10物国債を 学び、テンプレを吟味したつもり です。私は変動も短期固定も フラットも選択肢の一つであり 非難するつもりは毛頭ありません。 ただこれからローンを組むとしたら どれが良いかな(提示はある程度でてる) と思ってただけです。 Ａ．変動0.775％、優遇1.7 Ｂ．5年固定0.8％、5年後優遇1.7 Ｃ．10年固定1.2％、10年後優遇1.7 で、Bもありかなって思ってるだけです。 別にリスクをヘッジしてるとも思って ないですし。ABCどれ選んでも、テンプレ 返済はするつもりです。 選択肢が最近は増えてるってことを 言いたいだけです。変動だって選択肢 にはいってるし。 |
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928:
匿名さん
[2012-09-12 16:25:27]
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929:
匿名さん
[2012-09-12 16:26:22]
>927
変動と迷ってるなら、このスレでＯＫじゃない？ それにしてもＡＢＣ悩むね～。 どれを選んでも大きな間違いは無いし、それくらい短期固定がいい商品がでてるんだと思う。 もし今の状態が続いたとしても、軽い損で済むＢがいいと思う。 |
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930:
匿名さん
[2012-09-12 16:34:17]
>>927
AとB・Cの金利差はリスクプレミアムだから、そのコストとリスクプレミアムのバランスを 個々人が判断すればいいだけ。別に選びたきゃ何を選んでもいい。それを決める権利は本人にしかない。 ただし、5年固定も10年固定も本来固定と呼ぶべき代物ではない。 変動金利という名前だから金利が動きそうと錯覚してるようなもの。 |
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931:
匿名さん
[2012-09-12 16:36:11]
匿名さん年固定なんだけどな。厳密にいうと金利改訂した場合改訂金利が適用されるのは2か月後だから8か月固定。
固定する期間がどのくらいが良いかは人によるな。 |
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932:
匿名さん
[2012-09-12 16:43:39]
>>930
＞ただし、5年固定も10年固定も本来固定と呼ぶべき代物ではない。 固定の定義を勝手に造るなよ（笑） ＞変動金利という名前だから金利が動きそうと錯覚してるようなもの。 変動の金利が当分上がらないと予想してるのは勝手な思い込み。 |
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933:
匿名さん
[2012-09-12 16:43:46]
Ａ．変動0.775％、優遇1.7
Ｂ．5年固定0.5％、5年後優遇1.7 だったらBにするけどな。 Ａ．変動0.775％、優遇1.7 Ｂ．5年固定0.8％、5年後優遇1.7 だったらAでいいんじゃないの。Bでも支払い金額に大差は無いけど。 全期間固定で0.1%違うと3000万支払いで生涯70万ぐらいの違いだっけか。 |
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934:
匿名さん
[2012-09-12 16:47:10]
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935:
購入検討中さん
[2012-09-12 16:59:39]
927です。
皆さん、ありがとう。 急激な金利変動があった場合 (限りなくないのはわかってます) 変動の場合は125％のルールが あるけど、5年固定の場合は5年 後は125％のルールは適用され ないですよね。 稀なケースっていうか、その場合は 破綻ぐらいしか考えられないけど。 Ｂでいこうと思います。不愉快な思い をさせてしまった人は申し訳ない。 |
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936:
匿名さん
[2012-09-12 17:01:34]
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937:
匿名さん
[2012-09-12 17:03:28]
>>935
5年固定でも125％ルールは当然適用される。 |
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938:
匿名さん
[2012-09-12 17:04:57]
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939:
匿名さん
[2012-09-12 17:10:30]
>937
適用されないでしょ。 |
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940:
匿名さん
[2012-09-12 17:14:55]
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941:
匿名さん
[2012-09-12 17:17:18]
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942:
匿名さん
[2012-09-12 17:17:26]
125％ルールは最悪です。
債務者の為に設定されているのではなく、債権者である金融機関の為に設けられたもの。 街金の「金利だけ入れてくれたら良い」とかクレジットのリボ払いみないなもん。 |
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943:
匿名さん
[2012-09-12 17:20:36]
>>942
そもそも125%ルールが適用されるような状況なのに、 ローン借りてる人が金利に無関心という状況が有り得るわけがない。 125％ルールが適用されるような場合の政策金利が 何％に達しているかを考えればわかるはず。 |
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944:
匿名さん
[2012-09-12 17:20:47]
＞あんた”ら”はやめてくれ
「否定しているあんたら」の"ら"には、あなたのような考えの人は当然含まれていません。 |
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945:
匿名さん
[2012-09-12 17:24:22]
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946:
匿名さん
[2012-09-12 17:27:28]
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947:
匿名さん
[2012-09-12 17:28:35]
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948:
匿名さん
[2012-09-12 17:35:15]
>>947
違うよ。 それじゃあ、街金やリボ払いと何の関係もないじゃんかｗ 客を死なさず利子（利益）を取り続けられる債務者のためのルールってこと。 極論を言えば、払っても払っても残金が増えてしまうケースもあるってこと。 125％ルールや5年ルールがあるからと喜んでちゃダメだよ。 |
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949:
匿名さん
[2012-09-12 17:44:16]
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950:
匿名さん
[2012-09-12 17:52:23]
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951:
匿名さん
[2012-09-12 17:53:29]
125%ルールが適用されたら銀行は35年後にならないと債務を回収出来なくなるんだから銀行にとって何のメリットも無いだろ。
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952:
匿名さん
[2012-09-12 18:02:59]
>>951
バカ登場ですか！ |
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953:
匿名さん
[2012-09-12 18:07:33]
あなたの理屈では、クレジットのリボ払いも銀行にはメリットの無い顧客のためのサービスだということになりますね。
まあ、それは良しとして。 じゃあ、なぜ、恐ろしい取り立てをする街金は「利息さへ払ってくれてれば文句ないよ」なんて言うのでしょう。 |
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954:
匿名さん
[2012-09-12 18:09:54]
心配ネタは尽きないんだからいっそフラットにすればいいんじゃない？
これで全て解決だよ。(ギリ変は除く) |
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955:
匿名
[2012-09-12 18:42:05]
誰彼構わず、口汚く噛みついてる固定さんは１人のようだな
そもそも短期固定を全否定されたかのように捉えて頭に血が上ったようだが 「今の」短期固定なら迷うのも無理はないし 以前からまともな変動派は固定も選択のひとつとして肯定しているんだから いい加減に冷静になったらどう？ それに、変動派に短期固定選択の正当性をいくら説いてもムダだよ ただの暇潰しならいいけど未来永劫建設的な議論にはならないからさ |
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956:
匿名さん
[2012-09-12 18:55:04]
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957:
匿名さん
[2012-09-12 18:55:51]
リボ払いって金利だけ払って元本返さなくていいんだ？
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958:
匿名さん
[2012-09-12 18:59:28]
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959:
匿名さん
[2012-09-12 20:20:17]
>>955
>誰彼構わず、口汚く噛みついてる固定さんは１人のようだな フラットの破綻率は8%だの、競売率は1割弱だの、バカだの無知だの さんざん口汚く罵っておいて、それが全くの出鱈目だったと発覚しても そ知らぬ顔の常連変動さんは何人いるんだろうね？ |
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960:
匿名さん
[2012-09-12 20:28:12]
あれ？今年６月の日経新聞では
住宅金融支援機構が公表する自らの資産査定結果を見ると １１年３月時点で不良債権比率は８．４８％ ってなってるけど。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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今の10年固定が優遇幅大のおかげで、変動金利と近くなってるから悩んでいるんだと思うけど、、