これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-08-25 17:40:38
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない？？ その４７
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799:
匿名さん
[2012-09-12 00:36:29]
じゃあどの資料からだよ？
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800:
匿名さん
[2012-09-12 00:48:50]
過去スレ漁ってるが
こうもスレッドが多いと面倒くさい・・・ |
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801:
匿名
[2012-09-12 00:49:16]
ところで、これから住宅ローンを組むのにフラットの破綻率が高い（？）としても、
ローンを組む側として、何か問題でもあるのですか？ |
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802:
匿名さん
[2012-09-12 00:57:12]
問題の本質は
（変動の金利上昇リスク・固定の金利固定メリット）よりも 破綻の一番の原因は契約の不履行（借金の未払い）だということ。 これが何を意味するかと言うと、所得の減少だということですよ。 これから問題になりそうなのは 資産価値や所得が減っているのに、負債の額は変わらないこと。 一度負った負債は景気に連動してくれないので、まだまだ大きな問題になります。 |
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803:
匿名さん
[2012-09-12 01:01:32]
語弊を生みそうなので補足しますが
厳密には景気に連動するのは資産です。負債ではありません。 |
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804:
匿名
[2012-09-12 01:05:22]
＞これが何を意味するかと言うと、所得の減少だということですよ。
今後は所得が減ると８０２さんは予想しているのですね？ |
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805:
匿名さん
[2012-09-12 01:07:54]
・シャープが１４０億円の人件費削減。一般社員も給与７％カット、賞与は半減。
大手でこれですから。 シャープに付随する中小企業なんかは悲惨な状況ではないでしょうか？ |
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806:
匿名
[2012-09-12 01:08:37]
＞資産価値や所得が減っているのに、負債の額は変わらないこと。
家を買った後に資産価値が減るとローンの返済にどんな影響がでるのですか？ 要するに８０２さんは、自分の家を担保にサラ金からお金を借りているということですね？ |
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807:
匿名
[2012-09-12 01:10:22]
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808:
匿名さん
[2012-09-12 01:12:31]
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809:
匿名さん
[2012-09-12 01:16:09]
＞潰れそうな１社
国内外で５千人の人員削減ですが・・・ この５千人の中にも、当然住宅ローン（変動・固定）を使っている方もいると思いますよ？ |
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810:
匿名さん
[2012-09-12 01:20:19]
>>789の資料を見ると、22年度末の「条件緩和債権を除くリスク管理債権比」が3.45％、
条件緩和債権を含めると8.28％とあるけど。 少なくとも前者は破綻ないし実質破綻、後者も破綻予備軍なんじゃないの？ |
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811:
匿名さん
[2012-09-12 01:23:08]
一般社員は給与７％カット、賞与は半減。
金利を固定していれば安心ですか？ |
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812:
匿名さん
[2012-09-12 01:26:27]
私は変動ですが
こんなことになれば、生活水準がかなり下がると思います。 しいて言えば、テンプレ返済の効果が期待できるかと。 |
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813:
匿名
[2012-09-12 02:40:28]
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814:
匿名
[2012-09-12 02:42:02]
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815:
匿名
[2012-09-12 02:43:51]
＞金利を固定していれば安心ですか？
変動だと安心ってことですか？ 所得に占める返済額なんで皆違うのだから、変動・固定の問題ではありませんよ。 |
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816:
匿名さん
[2012-09-12 08:02:27]
変動 vs フラット ではなく、
変動 vs １０年固定 の議論をしましょう。 １０年固定の低金利魅力的。 |
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817:
匿名さん
[2012-09-12 08:36:11]
>>816
10年固定は変動とほぼ同じだから、金利が高い分だけ丸損。 |
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818:
匿名さん
[2012-09-12 08:57:13]
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819:
匿名さん
[2012-09-12 09:02:51]
10年固定のメリットは10年間は金利を気にしなくても良いのがメリット。
しかも最近はかなり安くなってきたから買い得感も高い。 |
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820:
匿名さん
[2012-09-12 09:10:13]
>>819
変動でも10年間はほとんど金利を気にしなくていい。 |
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821:
匿名さん
[2012-09-12 09:10:36]
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822:
匿名さん
[2012-09-12 09:12:37]
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823:
匿名さん
[2012-09-12 09:17:32]
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824:
匿名さん
[2012-09-12 09:26:22]
>823
繰り上げ返済する際の手数料は、変動であろうとも10年固定であろうとも、どちらとも無料。 10年固定の方は、10年後の優遇幅が今の変動に対する優遇幅と同じに設定すると言ってくれている。 それだったら100％10年固定にした方がいいよね？ 変動にするメリットは全くないよね？？ |
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825:
匿名さん
[2012-09-12 09:35:00]
そもそも10年固定より変動が金利で有利と言っても、
融資実行直後からここでオロオロする人もいることを勘案すれば、 健康的な生活が送りやすいという意味では10年固定は妙味がある。 多少金利が損とか得とかよりもマクロで総合的に家族にメリットが あるかどうかを総合的な視点から見ていく必要もある。 |
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826:
匿名さん
[2012-09-12 09:35:20]
>>824
変動の方が最初の金利は確実に10年固定より安い。 |
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827:
匿名さん
[2012-09-12 09:36:07]
今年６月の日経新聞
住宅金融支援機構が公表する自らの資産査定結果を見ると、11年3月時点で不良債権比率は8.48% 
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828:
匿名さん
[2012-09-12 09:37:11]
>>788の機構の破綻率の表を見ると、買取債券＝フラットだから
買取債権等の破綻率を改めて計算してみた。 ちなみに求償債権については既往債券と買取債券等の区別がないため両者の割合で按分。 破綻先だけで計算 = 0.16% 破綻してない延滞先、リスケ含めて計算 = 1.52% フラットの破綻率が１割弱とか言っちゃってる人は訂正してくださいね。 |
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829:
匿名さん
[2012-09-12 09:49:10]
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830:
匿名さん
[2012-09-12 09:58:08]
>>828
審査が甘い割にはよく頑張ってるじゃないか(笑) まあ、フラットでも返済比率15パーセント以下とかの安全圏の人には そもそも関係ない話しだけど。 住宅金融支援機構の財務状況 ttp://www.cao.go.jp/sasshin/jhf-chosa/kaigi/shiryo/120228/02.pdf おそらく変動さんは財務諸表にまだ慣れてないのかも。 |
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831:
匿名さん
[2012-09-12 10:15:35]
＞変動にして大満足です。
結果的に今まではね（笑） 大満足で良かったね。 |
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832:
匿名さん
[2012-09-12 10:19:43]
そもそも、将来の金利が確定していない条件で大金を長期間借りること自体が信じられないよ。
無謀者かギャンブラーとしか言えない。 |
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833:
匿名さん
[2012-09-12 10:19:48]
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834:
匿名さん
[2012-09-12 10:25:57]
>>832
＞将来の金利が確定していない条件で大金を長期間借りること自体が信じられないよ。 それを言ったら固定・変動問わず、全ての住宅ローンを借りてる人が信じられないことになる。 固定でも金利は確定していないからね。 |
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835:
購入検討中さん
[2012-09-12 10:28:52]
ここでいう土俵にのる10年固定って
どの程度なんですか？ Ａ.1.1％、10年後1.7優遇継続 Ｂ.1.3％、10年後1.6優遇継続 Ｃ.1.5％、10年後1.5優遇継続 Ａだったらありかな。 Ｂだったらやや変動寄り。 Ｃだった完全変動。 それとももっと条件良いのですか？ |
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836:
匿名さん
[2012-09-12 10:35:02]
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837:
匿名さん
[2012-09-12 10:37:14]
>>384
＞固定でも金利は確定していないからね。 こんなことまで言い出したら、全ての借入金がありえなくなりますよ（笑） もう究極論は止めましょう。 あなたは借金の概念がそもそも違っているようで、将来を心配いたします。 |
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838:
匿名さん
[2012-09-12 10:43:22]
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839:
匿名さん
[2012-09-12 10:50:59]
変動 ＶＳ １０年固定（１０年後、変動と同じ優遇確定が条件） だったら変動の私でも１０年固定を選択したかもしれない。 しかし、金利動向よりも 増税を含む可処分所得減少の方が現実的にリスク高いよ。 消費税の増税はほぼ決まってるし ローン減税のばら撒きだって、他の所（所得税や控除の類）にしわ寄せがくる可能性もある。 なんせこのスレ住人全員、５年後の収入だって確定してないから。 実は５年後の金利推移より、こっちの方が予測が難しいんじゃないかな。 |
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840:
匿名さん
[2012-09-12 10:51:18]
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841:
検討中
[2012-09-12 10:55:00]
スレ違いな10年固定くんウザイ
興味ないし他でやってください |
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842:
匿名さん
[2012-09-12 11:03:18]
固定派だけど、10年固定はもういいよ。
ちなみに10年なら俺は変動を選ぶ |
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843:
匿名さん
[2012-09-12 11:19:20]
フラット選ぶんだったら間違いなく10年固定。
どっちにしても変動が最強だけどね。 |
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844:
匿名さん
[2012-09-12 11:20:36]
↑ 意味不明
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845:
匿名さん
[2012-09-12 11:22:07]
今既にローン組んでる人は変動でなるべく借金減らしといて大型減税始まったら買い換えるのがいいんじゃない？
フラットだと金利ばっか払って元本減らないのは痛い。 |
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846:
購入検討中さん
[2012-09-12 11:25:28]
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847:
匿名さん
[2012-09-12 11:48:30]
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848:
匿名さん
[2012-09-12 11:58:21]
やっぱり金利より所得のほうが心配だよな。
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849:
匿名さん
[2012-09-12 12:00:03]
【変動 vs １０年固定】 の議論は 【変動 vs フラット】 より興味があるよ。 皆さんの考えが知りたい。是非続けてください。 |
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850:
匿名さん
[2012-09-12 12:06:27]
答え出てるじゃん。ほとんど変動と同じってことが。
個人的には 【１０年固定（１０年後１．５％優遇） vs フラット（１０年後１％ＵＰ）】 の議論の方が興味ある。 |
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851:
匿名
[2012-09-12 12:16:20]
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852:
匿名さん
[2012-09-12 12:26:04]
>>851
10年でそんなに政策金利が変動すると思うなら 10年固定じゃなくて全期間固定を選んでないとおかしい。 つまり変動と同じような選択肢を選んでるのに、本人にその認識が無いだけ。 実際、現在の金利が高くて借り換えを望んでるという人も10年固定の人が多い。 |
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853:
匿名
[2012-09-12 12:31:41]
補足すると
なぜ10年固定金利が変動に近いレベルまで下がったかということ |
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854:
匿名さん
[2012-09-12 12:35:36]
>>850
俺は１０年固定かな。 １０年後の金利が不確定だから不安要素はあるけど １０年後にローン減税が終了して所得・住民税が上がるのに 一緒に金利も１％上がるのが確定してるフラットの方が気持ち的に嫌だ。 |
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855:
匿名
[2012-09-12 12:37:34]
>846
あなたはテンプレを最低10回は読みなさい このご時世で変動を選ぶというのは 固定との金利差は基本的に関係ないのだよ 気にするべきは金利ではなく支払利息 その利息は残債に対して課される その本質が理解できない人には固定を勧めるよ |
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856:
匿名さん
[2012-09-12 12:37:49]
ついに、中国が軍事的行動に出てくる確率が高くなってきたな。
民度の低い国民が多数の糞国家は興奮すると手が付けられないし、 糞国家も手段を選ばない。 ここで変動だ固定だと言ってる場合じゃなくなってきたぞ。 |
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857:
匿名さん
[2012-09-12 12:40:17]
>>854
だったら変動でいいんじゃない？ だって1％上がるのが嫌なのに、10年内に政策金利が上がると思うから 10年固定にする、って物凄くムチャクチャな事言ってると自分で思わないのかな。 変動の金利が10年固定上回ってるって（つまり政策金利が1％以上上昇） 長期金利ならば確実にそれ以上金利上がってると思うけど。 |
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858:
匿名さん
[2012-09-12 12:40:34]
金利上昇より、増税・所得減のほうが怖い。
ほんと、嫌な世の中だよ。 |
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859:
匿名さん
[2012-09-12 12:47:44]
新規申し込みが1年も前に打ち切られたSと比較する事自体おかしい。今の10年固定と比較するならフラットエコ。5年間0.7優遇。
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860:
匿名さん
[2012-09-12 13:03:52]
>>856
「そもそも尖閣諸島に領土問題は無い」と言っていた日本だが、 中国の反発による挑発行動を平和的に収めるには、 「領土問題がある」と認めざるをえなくなる。 それでは、まんまと中国にしてやられたことになる。 日本は中国の挑発に乗って反論せず、淡々と事を進めればいい。 中国に先に軍事行動を起こさせ、悪者に仕立て上げるしか解決はない。 |
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861:
匿名さん
[2012-09-12 13:15:57]
>857
今の10年固定が優遇幅大のおかげで、変動金利と近くなってるから悩んでいるんだと思うけど、、 |
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862:
匿名さん
[2012-09-12 13:31:37]
しかし変動の方が金利が低いのだから変動でいいと思う。
10年固定の方が金利が安くなれば10年固定にすればいい。 |
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863:
匿名さん
[2012-09-12 13:41:10]
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864:
匿名さん
[2012-09-12 13:53:28]
>>863
確定はしていないが、もし変動の金利が10年固定を上回るぐらい 10年内に上昇するのであれば、10年固定も金利上昇のヘッジとして 全く意味も成していないのでそう想定するなら全期間固定かフラットSにすると思う。 つまり10年固定という商品は変動やフラットSを選択した人から考えると 全く無意味な物と考える人が多い。 |
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865:
匿名
[2012-09-12 14:00:52]
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866:
匿名さん
[2012-09-12 14:04:12]
>>863
10年固定の方が安くなれば、というのは今の変動の水準を下回って 10年固定が0.5％とかになれば、という意味で契約してからという意味ではもちろん無い。 あなたの頭の水準のレベルに合わせなければならないことを忘れていた。 反省する。 |
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867:
匿名さん
[2012-09-12 14:10:34]
>>864
だから頭が硬いと言ってるんだよ。 上がると思うから10年固定ではない。 上がるかもしれないし、上がらないかもしれない、非常に微妙な状態だからこそ、 最初の10年間は非常に金利の低い固定にして様子見をしようってこと。 今の10年固定を話題にしているときに、フラットＳを出すのはどうかな。 |
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868:
匿名さん
[2012-09-12 14:18:14]
>863 を擁護するわけではないけど、その通りだと思った。
わずかの金利差で10年間の安心が買えるから、10年固定が売れるのだと思う。 ＞もし変動の金利が10年固定を上回るぐらい とあるが、店頭金利の事ではなく、実質金利で話しているからそこでズレが生じているのかな？ 優遇キャンペーンで変動金利と10年固定の差が限りなく近づいている。 しかも固定期間終了後も大きな優遇を保証してくれている。 （ネットでは全期間優遇と比べると優遇幅が小さいけど、内々にはそうではないケースがある） |
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869:
匿名さん
[2012-09-12 14:21:59]
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870:
匿名さん
[2012-09-12 14:22:23]
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871:
匿名さん
[2012-09-12 14:24:00]
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872:
匿名さん
[2012-09-12 14:26:24]
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873:
匿名さん
[2012-09-12 14:28:20]
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874:
匿名さん
[2012-09-12 14:29:19]
>>871
あなたの「普通」がみんなの普通ではないよ。 ８６８さんと同意で ほんとにわずかの金利差で10年間の金利固定（安心）が買え かつ１０後には変動とまったく同じになると考えることになにも問題ないと思う。 といって、私はあなたの考え方が間違っているとは思わない。 しかし他を否定するほどのことではないかな。ってこと。 |
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875:
匿名さん
[2012-09-12 14:32:28]
>>872
固定ならJGB（10年債）に対する連動性が高いフラットの方が、近況では有利。 10年固定は金利の高い変動、という域を出ない。ヘッジにもならないし かといって変動ほど金利が低くない。 将来的にはフラットSが変動より金利が低いという時代も 金融的には有り得ないことでは無いのだよ。 |
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876:
匿名さん
[2012-09-12 14:36:54]
現在の番付（２４年場所） 横綱＝変動 大関＝１０年固定（１０年後変動と同優遇に限る） 関脇＝なし 小結＝フラット |
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877:
匿名さん
[2012-09-12 14:44:26]
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878:
匿名さん
[2012-09-12 14:49:10]
流れを見てて考えさせられたよ。
今まで変動よりの考え方だったけど、10年固定もいいね。 いろいろ調べてみたら、10年固定ほんと低いわ。変動との差がわずか。 一回半の利上げで逆転。 変動を選ぶ人は利上げが一回あると、あぁあの時10年固定にしておけば良かったと思うはず。 1年後くらいに利上げがあったら泣くだろうね。 |
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879:
匿名
[2012-09-12 14:50:28]
変動って飲み屋のホステス。
綺麗で連れ歩くのはいいんだけど、 こいつと何十年も一緒になるってイメージはない。 昔は気性が荒くて結構変動したらしい。 フラットはよく出来る知的な美人妻 最近はめっきり綺麗になって安定感も引き続き抜群。 こいつといるとなんか落ち着くというか、 気が休まるんだよなあ。 |
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880:
購入検討中さん
[2012-09-12 14:56:57]
ここでまたたかれちゃうけど、
5年固定、0.8％、5年後優遇1.7％ (変動2.475％の銀行)ならどうしますか？ これなら変動とのたった差額0.025％で、 期間10倍は安心。(別に政策金利が 上がるとはいってませんよ) ここまで10年以外の固定期間選択型が 安いと色々考えてしまうます。 テンプレは何度も読んで、変動の優位 はわかってるつもりです。でもこの 5年固定だって余裕で、テンプレ実行 できます。 |
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|
881:
購入検討中さん
[2012-09-12 15:00:32]
880です。
間違え ×ここまで10年以外の固定期間選択型が ○ここまで10年以内の固定期間選択型が |
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882:
匿名さん
[2012-09-12 15:03:01]
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883:
匿名さん
[2012-09-12 15:08:00]
フラットは確実に金利が上がるし、手数料と団信が高いし、団信も過去の例からすると上がる可能性高いからトータルで見ると民間のが圧倒的にいいわな。繰り上げの不便さもマイナス。
住宅ローンってその時代時代で時代にあった商品が登場するからなるべく元本を減らして身軽にしといた方がいい。 10年固定は減税期間ほったらかしに出来るってのも魅力だと思う。で、10年後にその時代のニーズに合った商品で借り換え。 もっとも変動もテンプレやってれば5年固定みたいなもんだけど。 |
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884:
匿名さん
[2012-09-12 15:08:10]
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885:
匿名さん
[2012-09-12 15:08:18]
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886:
匿名さん
[2012-09-12 15:10:06]
>880
0.025％の差しかないなら5年固定でＯＫでしょ。 その後の優遇幅も凄い。 1年後はないかもしれないけど、2、3年後には利上げする可能性大だと思うし。 増税がどう金利に影響するのかわからん。 |
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887:
匿名さん
[2012-09-12 15:12:05]
5年固定とか10年固定なんてのは変動。
別に金利の高い変動を他人が選んでくれるのは 全く問題無いが、5年も金利が固定されるから安心とか言ってる人は そもそも政策金利がどうなったら上がるとかを全く理解していないと思う。 金利を固定することの意味も。 |
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888:
匿名さん
[2012-09-12 15:15:03]
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889:
匿名さん
[2012-09-12 15:15:17]
>879
変動：飲み屋のホステス → 激しく同意 フラット：よく出来る知的な美人妻 ん～、これはどうかな？ どちらかというと普通の妻。35年も同居すると飽きて、他に乗り換えたくなる。 俺の人生本当にこいつとで良かったのかな？っと隣の芝生が青く見えてくる。 |
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890:
匿名さん
[2012-09-12 15:18:05]
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891:
匿名さん
[2012-09-12 15:24:34]
>>890
そもそもまず政策金利と長期金利の違いから理解する必要が有ると思う。 |
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892:
匿名さん
[2012-09-12 15:24:45]
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893:
入居済み住民さん
[2012-09-12 15:25:09]
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894:
匿名さん
[2012-09-12 15:27:09]
>891
分かりやすくないな～。 |
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895:
匿名さん
[2012-09-12 15:28:29]
>893
銀行の判断通りにいかないと思っちゃうから悩むんだよね。 |
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896:
匿名さん
[2012-09-12 15:29:20]
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897:
匿名さん
[2012-09-12 15:30:47]
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898:
匿名さん
[2012-09-12 15:32:37]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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