変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[781: 匿名さん]

＞776
俺は君みたいにここに常駐しているわけじゃないから
誰が財政破綻、とか景気浮揚、とか言ったかは知らん。

ただ自分と意見を異にする人間を全てひっくるめて、一人の
多重人格者のように思ってしまう（意図的にそうしている）
君の発言は胸糞悪い。
それこそ「お大事に」、だ。

[782: 匿名さん]

>>777
口は悪くても内容は正しいと思うから。
内容的に納得できなければ言い方に関わらず意見が出てるでしょ？

変動選んでる人はそうそう金利は上がらないと思ってるし、仮に上がっても限定的だと思ってるし、
もし本当に上がるなら、喜ばしいことだと思っている。

日本が財政破綻すると得するんだぜ～♪みたいな固定さんとは相容れないのは当然。

[783: 匿名さん]

結局、フラットの破綻率について信憑性のあるソースが見つけられませんでした。
（「フラット　破綻率」や「フラット　破綻率　８％」、「フラット　破綻率　１割」で検索。）

民間が約１０００人に３人が破綻と比べて、フラットが約１０人に１人が破綻というと、仮に機構がリスケも破綻の数に含めたと考えても、ちょっと高すぎな気がするのでネタor誤情報ということですかね・・・

[784: 匿名さん]

>>783
過去スレくらい読めば？　データ出てるから。

[785: 匿名さん]

>>783
誤情報はあり得ないよ。
10回以上は見てる。

自分で見つけられないなら、親切な人を待つのが良いと思う。
住宅金融支援機構のWebで探せばあるはずだけど。

[786: 匿名さん]

フラットの破綻率が高くても個人的には興味ないわけ。
別に運営側の人間でもないし。
民間からあぶれた人を救済する目的もあるから審査も甘いし
破綻が多いのはある意味当然。

むしろ攻めてを欠いた変動さんがそこを突いて得意げになってても
こっちには個人的に何の関係ない話。

現在は金利差はほとんどないし、旧Sだったらほとんど一緒。
逆に変動金利が怖くないと証明するなら変動金利について
議論すればいい話しで、フラットについてあることないこと
議論してるメリットは特にないと思うが。

[787: 匿名さん]

>>783
その情報は確かフラット以前の公庫時代からの累計数字です。
住宅ローンと言えば公庫で借りるのが一般的だった頃からの、ね。
で、仰るとおり延滞等の予備軍も含めた数字だったはずですよ。

[788: 匿名さん]

>>778
ありがとうございます。

おかげさまで探したらそれらしきものを見つけられました。
↓
http://www.jhf.go.jp/files/100155377.pdf#search='住宅支援機構%20破綻先債権'

[789: 匿名さん]

これかな？
3ページ目

http://www.cao.go.jp/sasshin/jhf-chosa/kaigi/shiryo/120228/02.pdf#sear...'住宅金融支援機構%20破綻率'

[790: 匿名さん]

重なっちゃたね。失礼しました。

直近だとリーマンショック前に借りた人たちの属性が悪く、
RMBSが格下げされてる。

逆に景気が悪い時に借りる人は相対的に堅実な人が多いため、
破綻率は低めとのこと。

[791: 匿名さん]

>>786
であれば固定さんの出る幕はないよね。
変動スレでフラットを取り上げることはあっても
（金利タイプが限られる以上は比較対象になるのは仕方がない）
それに噛みつくってことが
旧フラットＳより、確実に高い金利で固定してるってことになると思うが。

[792: 匿名さん]

こないだの商品選択割合のデータを見てもそうだが少し前は金融公庫で借りるのが
ダントツで、銀行が住宅ローンの扱いに力を入れたのは最近の話し。

つまり昔組んで破綻してるのは引き継いだ支援機構のデータとなり、
銀行ローンは最近だから債務者も少なく、返済実績期間も短い。
しかも昔の固定は金利も異様に高い審査も緩い。

そんなこんなもあってフラットの破綻が異様に多く見えるのは数字のマジック
もあるのにその詳細な分析を一切しない、する発想がない変動さん。

[793: 匿名さん]

＞詳細な分析を一切しない、する発想がない変動さん。

分析ったって、それはあなたの意見含めて個人の見解でしょ。
あくまで予想にしかならない。
データとして提示されているものは
そのままを受け止めるしかないんじゃないの？

[794: 匿名さん]

>>786
>むしろ攻めてを欠いた変動さんがそこを突いて得意げになってても
>こっちには個人的に何の関係ない話。
変動からこの話題を振ることは無いよ。
だって自分たちに有利な話であることが分かりきっているんだから。

固定さんがギリギリの話を始めて、変動がその話をしても結論は見えてると釘を刺し、
それでも止めない時に資料が出てくるのが定番の一つ。

>現在は金利差はほとんどないし、旧Sだったらほとんど一緒。
団信や初期手数料を考慮したらまだ差があるよ。
確か3000万だか4000万で200-300万強くらいだったような。

変動金利が大きく上がるとか、そのくらいの差が大したことないと思うなら固定で良いと思う。

[795: 匿名さん]

>>792
いきなりそんな寝言を言っちゃうの？
ちょっと景気悪くなっただけで破綻しちゃうのがフラットでしょ？

http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/jp/jp/?articleType=HT...

（2011年10月13日、東京＝S&P）スタンダード＆プアーズ・レーティングズ・サービシズ（以下「S&P」）は本日、住宅金融支援機構（以下「機構」、格付けは「AA-／ネガティブ／A-1＋」）が2009年3月から2010年3月にかけて発行した貸付債権担保 住宅金融支援機構債券13案件のうち、第23回の格付けを「AAA (sf)」から「AA＋ (sf)」へ1ノッチ（段階）、第25-27回の格付けを「AAA (sf)」から「AA (sf)」へ2ノッチ、それぞれ引き下げた。第22回、第24回および第28-34回の格付けは「AAA (sf)」に据え置いた（文末の「格付けリスト」の表を参照）。

月次機構債のうち、2008年後半から2009年度にかけて発行された回号は、案件クロージング直後より、裏付け資産において「デフォルト債権等」の解約が高水準で発生しており、他の時期に発行された回号とは異なる傾向を示している。S&Pは、経済環境の悪化などのマクロ要因だけでなく、2007年の機構発足以降に実施されてきた「フラット35」の制度改正などの個別要因が大きく影響しているとみている。特に、今回格付け変更もしくは据え置きとした13案件（2009年3月から2010年3月にかけての発行）においては、「デフォルト債権等」の解約が多数発生している。

2008年後半以降に発行された回号の裏付け資産である住宅ローンのローン・トゥ・バリュー比率（LTV）や返済比率（DTI）などの各指標は、それ以前に発行された回号の指標よりも悪化しており、債権プールの属性分布に変化が見られる。加えて、今回格付け変更あるいは据え置きとした回号では、信用力の弱い債務者に対するローンが実行され、これらのローンのパフォーマンスが一般的な住宅ローンのデフォルト傾向とは異なる傾向あるいは要因で早期に「デフォルト債権等」となったことが、クロージング直後より高水準な解約率が観察される原因となっていると、S&Pは考えている。

[796: 匿名さん]

>>793
>>788が見つけたリンク先ちゃんと見た？
念のため僕も貼っとくね。
http://www.jhf.go.jp/files/100155377.pdf#search='住宅支援機構%20破綻先債権'

この資料から「フラットの破綻率が一割」とか言っちゃうのってどうよ？
正味の破綻率って0.6％ちょっとだよ？

[797: 匿名さん]

あれ、ちょっと様子が変です・・・・
フラットの破綻率って伝家の宝刀みたいに使ってたけど前提が崩れた？？

MBSの仕組みも知らない、デフォルト債権のデータも読めない・・・

[798: 匿名さん]

＞この資料から「フラットの破綻率が一割」とか言っちゃうのってどうよ？
＞正味の破綻率って0.6％ちょっとだよ？

この資料は平成２２年ね。
誰も「この資料から」なんて言ってないけど・・・

[799: 匿名さん]

じゃあどの資料からだよ？

[800: 匿名さん]

過去スレ漁ってるが
こうもスレッドが多いと面倒くさい・・・

[801: 匿名]

ところで、これから住宅ローンを組むのにフラットの破綻率が高い（？）としても、
ローンを組む側として、何か問題でもあるのですか？

[802: 匿名さん]

問題の本質は
（変動の金利上昇リスク・固定の金利固定メリット）よりも
破綻の一番の原因は契約の不履行（借金の未払い）だということ。

これが何を意味するかと言うと、所得の減少だということですよ。
これから問題になりそうなのは
資産価値や所得が減っているのに、負債の額は変わらないこと。
一度負った負債は景気に連動してくれないので、まだまだ大きな問題になります。

[803: 匿名さん]

語弊を生みそうなので補足しますが
厳密には景気に連動するのは資産です。負債ではありません。

[804: 匿名]

＞これが何を意味するかと言うと、所得の減少だということですよ。
今後は所得が減ると８０２さんは予想しているのですね？

[805: 匿名さん]

・シャープが１４０億円の人件費削減。一般社員も給与７％カット、賞与は半減。

大手でこれですから。
シャープに付随する中小企業なんかは悲惨な状況ではないでしょうか？

[806: 匿名]

＞資産価値や所得が減っているのに、負債の額は変わらないこと。
家を買った後に資産価値が減るとローンの返済にどんな影響がでるのですか？

要するに８０２さんは、自分の家を担保にサラ金からお金を借りているということですね？

[807: 匿名]

＞８０５
潰れそうな１社を例に出して全体が同じということですか？

[808: 匿名さん]

>>806
住宅ローンを使っているということは
自分の家（多少ありますが）を担保に銀行からお金を借りているということです。

単純なことですよ。
資産価値が減ると、破綻した時に負債しか残りません。

[809: 匿名さん]

＞潰れそうな１社

国内外で５千人の人員削減ですが・・・
この５千人の中にも、当然住宅ローン（変動・固定）を使っている方もいると思いますよ？

[810: 匿名さん]

>>789の資料を見ると、22年度末の「条件緩和債権を除くリスク管理債権比」が3.45％、
条件緩和債権を含めると8.28％とあるけど。

少なくとも前者は破綻ないし実質破綻、後者も破綻予備軍なんじゃないの？

[811: 匿名さん]

一般社員は給与７％カット、賞与は半減。

金利を固定していれば安心ですか？

[812: 匿名さん]

私は変動ですが
こんなことになれば、生活水準がかなり下がると思います。
しいて言えば、テンプレ返済の効果が期待できるかと。

[813: 匿名]

＞８０９
で？　何が言いたいのハッキリ言えよ。

ローンを組む解雇された時に困るから賃貸にしろってか？

[814: 匿名]

＞８０８
これからは資産価値が減る、ローンを組むなってこと？
今後資産価値が減る根拠は？

[815: 匿名]

＞金利を固定していれば安心ですか？
変動だと安心ってことですか？
所得に占める返済額なんで皆違うのだから、変動・固定の問題ではありませんよ。

[816: 匿名さん]

変動 vs フラット ではなく、
変動 vs １０年固定 の議論をしましょう。

１０年固定の低金利魅力的。

[817: 匿名さん]

>>816
10年固定は変動とほぼ同じだから、金利が高い分だけ丸損。

[818: 匿名さん]

>817
そうかな？そう考えるかな？？
10年間低金利ですごくいいと思うけど、、、

[819: 匿名さん]

10年固定のメリットは10年間は金利を気にしなくても良いのがメリット。
しかも最近はかなり安くなってきたから買い得感も高い。

[820: 匿名さん]

>>819
変動でも10年間はほとんど金利を気にしなくていい。

[821: 匿名さん]

>>819
10年固定はお買い得感も高いですよね。
0.数％という微々たる差なら、変動にするよりも10年固定を押さえた方がよいかと思うのですが、、、

[822: 匿名さん]

>820
その考え根拠のない強気ですね。。。。
この先10年間、変動は10年固定よりもメリットはありますか？

[823: 匿名さん]

>>822
現時点で10年固定より金利が安い
繰上げ返済する際に有利なプラン（手数料無料とか）は変動に多い

[824: 匿名さん]

>823
繰り上げ返済する際の手数料は、変動であろうとも10年固定であろうとも、どちらとも無料。
10年固定の方は、10年後の優遇幅が今の変動に対する優遇幅と同じに設定すると言ってくれている。
それだったら100％10年固定にした方がいいよね？
変動にするメリットは全くないよね？？

[825: 匿名さん]

そもそも10年固定より変動が金利で有利と言っても、
融資実行直後からここでオロオロする人もいることを勘案すれば、
健康的な生活が送りやすいという意味では10年固定は妙味がある。

多少金利が損とか得とかよりもマクロで総合的に家族にメリットが
あるかどうかを総合的な視点から見ていく必要もある。

[826: 匿名さん]

>>824
変動の方が最初の金利は確実に10年固定より安い。

[827: 匿名さん]

今年６月の日経新聞

住宅金融支援機構が公表する自らの資産査定結果を見ると、11年3月時点で不良債権比率は8.48%

[828: 匿名さん]

>>788の機構の破綻率の表を見ると、買取債券＝フラットだから
買取債権等の破綻率を改めて計算してみた。
ちなみに求償債権については既往債券と買取債券等の区別がないため両者の割合で按分。

破綻先だけで計算 = 0.16%
破綻してない延滞先、リスケ含めて計算 = 1.52%

フラットの破綻率が１割弱とか言っちゃってる人は訂正してくださいね。

[829: 匿名さん]

>>825
オロオロなんて全くしてないよ。
むしろここでやたら火病ってるのは固定の人だと思うけど。
変動にして大満足です。

[830: 匿名さん]

>>828
審査が甘い割にはよく頑張ってるじゃないか(笑)
まあ、フラットでも返済比率15パーセント以下とかの安全圏の人には
そもそも関係ない話しだけど。

住宅金融支援機構の財務状況
ttp://www.cao.go.jp/sasshin/jhf-chosa/kaigi/shiryo/120228/02.pdf

おそらく変動さんは財務諸表にまだ慣れてないのかも。