変動金利は怖くない？？ その４７

[匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[481: 匿名さん]

>>477

この先数十年金利が上がらないなんて言ってる人はいません。

変動は景気にニュートラルなので景気回復による金利上昇は問題有りません。
固定より総返済額で損をするかもしれませんが危険では有りません。
ただ、借入初期に低金利がある程度継続すれば元本を大きく減らせると言っているだけです。
元本が減ってしまえばその後金利が上がろうが下がろうが危険では有りません。
その時の情勢に合わせて適切な返済方法を選択するだけです。

>そもそも変動は数年後に日本が破綻しても返せるぐらい余裕が無いと無理かと。

とても不思議なのですが、固定にしておけば日本が破綻しても安全だと本気で思ってるのですか？

[482: 匿名さん]

変動にとって返済初期の金利が重要。

成熟経済、少子高齢化、財政赤字、増税、年金削減、医療負担増

普通に考えて金利が大きく上がる要素はないよね。

唯一あるのは財政破綻？

でもそうなったら変動固定関係なく全員不幸になるから。

[483: 匿名]

破綻とか暴落とかそんな話しばっかりですね。
そもそも破綻するならまずは変動がヤバいのでは？

いつも最悪のシナリオを描いて警戒するのは
良いことだと思いますけど、それでビクビクしてる
のは果たしてベストな選択だったのか甚だ疑問です。

[484: 匿名さん]

>>477
まったく、そっちこそどこに目を付けているんだ？

返済期間が短ければ短いほど初期金利が重要。
で、2-3年は金利上昇しないことが確定しているこの状況で、固定にするメリットあるの？
その後だって、急に上昇する要素無いんだけど？

何かあれば「日本は財政破綻して、政策金利も上昇するんだ！」とか言って、
「根拠は？」→「欧州！」→「金利は低下しているけど？（ソース付）」→「・・・」
のワンパターンが固定さん。

論理的に破綻している。

[485: 匿名さん]

>>483
そもそも極端な話をするのは固定の方だと思うけど。
それ以外に変動金利が固定を上回る可能性は少ないだろうからね。

[486: 匿名]

戦後だったか財政が逼迫した時に日銀が国債を
直接引き受けて猛烈なインフレになった時が
あったような気がしますね。確か当時の大臣は
高橋なんとかだっけか。

いずれにしても永久に借金出来ないし、
プライマリーバランスもこれじゃあいつかは
決断しないといえないかもしれません。
まあそんなことが無ければいいですけどね。

[487: 匿名さん]

なんだなんだ？
変動・固定の結論は得か損かは
終わらないと分からない。
ローン初期の金利を抑える事が重要で、
先の事は分からないが、当面は抑えれる。
2～3年後に全額繰り上げできるくらい
余裕がある事が変動選ぶ条件。

なんか変わってませんか？
論調。これだと、全然面白くない。
過疎りますよー。
どうしたんだ。
本当に！？あれ！？

[488: 匿名さん]

>>486

おいおい、まさか高橋是清のことか？
2.26事件は戦後のことだったのかw

[489: 匿名さん]

>>486

　昭和２０年８月の敗戦以降、食料不足や外地からの多数の引上げ者流入等により小売物価は４ヵ月後には２倍に、６ヶ月には約３倍となった。
　敗戦６ヶ月後の ２１年２月に突如、新円切替と預金封鎖及び資産没収のための財産調査が行われ、旧円は約３週間にうちに新円に交換しないと無価値になってしまうことや交換した新円は預金する事が義務づけられた。預金封鎖後は毎月の生活費しか引き下ろせないこととなった。

昭和２１年１１月に財産税法成立公布。（最高税率９０％の財産税を実施、財産の大部分を実質国家が没収した）

　日銀が発行紙幣を大幅に増やした事もあって、さらに急速にインフレが進み、農産物などは殆ど物々交換でしか入手出来ない状況となった。それらにより、戦時国債等は紙切れ同然になり、０．１％以下といわれる米ドルを持っていた人を除いて、ほぼ１００％の人が殆どの財産を失った。

　その後、５年間は大不況とインフレとが同時に起こるスタグフレーション状態となり、治安の悪化や社会混乱が続き、食料不足から多数の餓死者も出た。その５年間で、小売物価が、物によって違うが、敗戦時の約１００倍となるというハイパーインフレにみまわれた。

[490: 匿名さん]

>>487

>2～3年後に全額繰り上げできるくらい
>余裕がある事が変動選ぶ条件

なんでそんなに極端になるの？

テンプレにあるように、ある程度の繰り上げをしておけば数年後に変動が4%になっても当初からの返済額は増えませんよ。
借入初期の低金利のあいだに元本を減らしてしまえば常識の範囲内での金利上昇は一切怖く有りません。変動が強い状況とは借入初期に金利が急騰し、且つ、その状態が継続する場合のみです。
それに5年125%ルールがあるので月々の返済額の上限は事前にわかります。

固定さんがいうようにインフレが起きて金利が上がったとして、金利が上がり続ける条件は当然インフレが継続し続ける事です。
年3%のインフレが１０年続けば物価がどうなるかわかります？

ここで必ず給料が上がるとは限らないって意見が出ますが、バブル期の３５年前、１９６０年代の大卒初任給は約２万円。インフレが継続して金利が高い状態が続くという事はそういう事。

[491: 匿名さん]

>>490
了解。
2～3年で返済～はよくみると固定派の意見だったね。
ただ、なんか変わってて、興が削がれた感じ・。こっちの勝手なんだけどね。

[492: 匿名]

変動推奨の方は、良く変動有利な条件に「ローン初期段階においてある程度低金利でいられれば、残債が大きく減るため安心」と言われていますが、私もそれはその通りだと思います。ただその期間が何年間位続いていれば安心だと思われますか？ 例えば、今年からローンを組んで、年齢32歳、年収650万、三人家族、残貯金300万にて3000万(変動・0.775)のローンを組んだ場合だとどうでしょうか？
どの位の期間が低金利で移行すれば安心なのか、また低金利とはどの位までの数字を指すのか教えて下さい。

[493: 匿名]

491の追記です。
因みにテンプレの繰り上げ返済をしない場合で答えて頂けたら嬉しいです。

[494: 匿名さん]

>>492
3年ぐらいじゃないかな。正確には変動金利が上がるまでどれくらいかかるか、じゃなくて
日本が破綻するまでどれくらいかかるか、かもしれんけど。

[495: 匿名さん]

>>492
おそらくご本人の率直な印象は変動の低金利に期待したいけど、
年収的に大きく繰り上げる余裕もない。
だがフラットで組むとちょっと家計運営に余力が乏しいし、といった
ところだと思います。

32歳で年収の4.5倍強はギリギリ安全圏で悩みどころだと思いますが
ご家族でよく相談して結論を出して下さいね。

[496: 契約済みさん]

＞＞492

私とそっくりです。私も知りたいです。

34才、年収640万、残余金350万、
借入3000万、子供一人、変動0.875％です。

2年返しましたが、約3％の差額を返済額
軽減で半年に一回ネットで返しています。
一回の繰り上げて1000円程度しか、
返済額が落ちないので、期間短縮に
心奪われます。が、伸ばすことはでき
ないし、対応しやすいのは返済額軽減と
言い聞かせて行ってます。

私はこの低金利が5年程度続いたら
安全圏に入るかなって思ってます。

[497: 匿名さん]

年収650万で融資が3.000万前後と言うのは日本の標準的な
よくありがちな計画だと思います。

フラットで払えないこともないけど、
でも変動だとちょっと多めだけど家計が助かるなあと思う微妙なラインでした。

そこに数年前フラット35に当初10年マイナス1％が出来て
金利が1％前後になったことでこのゾーンが大量に流れ込みました。

結局民間金融機関から民業圧迫の批判を浴びまくって廃止に
なってしまいましたが、あの時にこのゾーンは購入に一気に動いた気がします。

[498: 匿名さん]

そして今度はゆうちょによる超低金利＋50年超の固定住宅ローン
さらには、大幅な住宅ローン減税も控えている。

今は、変動金利からシェアを奪う為に変動より金利の安い
固定ローンの出現なるかどうか焦点となってきそうだね。

[499: 匿名]

ゆうちょもフラット旧S並みの金利水準で
全期間固定やってきたら売れそう。

492さんもそれに決めそうっぽい。
年収650万の4.5倍は全期間固定派多いはずだし。

[500: 匿名さん]

>>499
フラット旧Sどころか50年固定で0.3%って話もあるとか。
既に民業圧迫として銀行側がかなり抵抗しているようですね。

[501: 匿名]

>496
いざというときのために繰上じゃなく貯蓄というのもひとつの手

繰上は金利上昇局面でも遅くはない
返済額軽減を選んだあなたなら尚更

[502: 匿名さん]

>>499
固定で変動より低い金利がかなり出始めると変動の方とかも動きありそうだね。
個人的には無担保型住宅ローンとかが増えることを期待。
金利以外で勝負だと借りやすさや諸費用の安さが勝負になりそうだからね。

[503: 契約済みさん]

>>501

ありがとう。そうですね、なんか
良く分からない世の中になってきた
ので、無理して繰り上げせずに、
現金で別口座に貯めておいて
状況を見ようかな。

期間短縮<返済額軽減<現金を貯める

同じ繰り上げ資金があった場合、
自由度が高いのは現金を持ってること
ですね。現金なら使っちゃうという
人は向かないけど。

[504: 匿名さん]

フラット旧35Sで2.900万実行。
金利は当初10年1.13、11年目以降2.13です。

2年に一度100万を繰り上げの返済額低減予定(月当たり約4万円)でいけば、
支払額は繰上げ別で当初月々8.3万円、11年目には6.8万円、20年目には5万円。

期間短縮のケースだと、当初月々8.3万円、13年目9万、21年目8.8万で23年で完済。

[505: 匿名さん]

504です。
実行時32歳で年収は約700万＋妻パート100万の800万です。
想定年収は40歳で800万＋妻パート100万の900万です。

シナリオ的には10年後の残債が約1.600万ですから、
その後もフラット継続か変動借り換えか様子を見ながら判断する予定です。

変動金利が今の水準に仮にあったとした場合、
借り換え前11年目月々6.8万、借り換え後月々6.2万となります。

[506: 匿名さん]

>>503
逆に賃貸の家賃でもそこそこの物件なら１０万円前後はするから
退職後の支払いも許容範囲内と考える人なら変動でも繰上げ返済すら考えなくてもいいような気がする。
金利は急にはそれほど上がらんよ。
でなきゃ属性良けりゃカードローンで３％で８００万円貸すなんて芸当はできないからね。

[507: 匿名さん]

>>504

どこの銀行？団信は？手数料は？

その属性なら変動のが有利だとおもうけどね。
ていうか、スレ違いだけど。

[508: 匿名]

そうそうスレ違い

て言うか、誰に語りかけてるの？

[509: 匿名さん]

スレッジだろ

[510: 匿名]

>508
風に語りかけます。

[511: 匿名さん]

ローン実行後7年目。一度借換えをして、変動0.875％。
実行時の借り入れは4260万円。現在の残債3030万円。
このままのペースでいけば、あと10年程度で完済予定。
(もちろん、金利上昇リスクなんて、ほとんどないと受け止めています。）

風に向かって語りかけているんだから、固定くんたちは気にしないでね。

[512: 匿名さん]

かーぜかぜ吹くな♪
しゃーぼん玉とーばーそ♪

低金利ボーナス・ステージ～、
ゲット～～～！！
あたたたたた、うぉあたー～

大丈夫だ。うん。

[513: 匿名さん]

あたま大丈夫？

お大事にね～。

[514: ビギナーさん]

残債3000万、金利変動0.875%、10年で返済、返済総額31,342,509円。
残債3000万、金利10年固定1.35%、返済総額32,087,339円。
10年で返すつもりならたいして差はないような気がします。月々約6000円の差。年300万返済に回せる人が気にする金額なのかな？
５年後金利が３％になっていたら。。。

[515: 匿名さん]

>>514
＞５年後金利が３％になっていたら
5年後金利が3％になっている可能性が恐ろしく低いから10年固定がその金利なんだが。
変動金利は長期金利と違って、金利が動く場合は経済が恐ろしく動いてる前提なことを忘れてはならない。

[516: 匿名さん]

＞５年後金利が３％になっていたら。。。

固定の人は、常にこう考えているんですね。
だから固定ってのが理解できた。

[517: 匿名さん]

>514

あと10年で返済できるのに、
わざわざ10年固定に借り換える馬鹿がいる?

[518: 匿名さん]

変動金利で唯一気に食わないとこは優遇前金利がなかなか下がらない事だな。
あれだけ優遇できるのだから優遇前金利が下げられる余地はあると思うのだが・・・。

[519: 匿名]

店頭金利は据え置いて
属性により優遇幅で差別化してるんだろ

[520: 匿名さん]

今なら変動がいいと思うけど、せめて１０年～１５年くらいで返済できる見通しがないとね。

本気で２０年、３０年かけて返すつもりならリスクが大きすぎる。

[521: 匿名さん]

>>520

根拠は？例えば20年掛けるとどんなリスクが有ると？固定と比較した場合、変動は金利変動リスクしか無いので返済額軽減で借入初期に繰り上げしちゃえばその後バブル並みの高金利になっても月々の返済額が増えても安全圏となる。もし金利が上がらなければ繰り上げがさらに進む。

要するに借入初期に低金利が4,5年続いてその間に繰り上げがが進めばその後何年掛けて完済しようが問題無い。

[522: 匿名さん]

>>521
初期に繰り上げが進むことが前提条件でしょ。>>520と実質的に言ってる事は同じじゃないの。

[523: 匿名さん]

15年だと安全で20年だと危険な理由は何だろ？

[524: 匿名]

いずれにしても一応15年以内に完済しとけば
いいのでは？

[525: 匿名さん]

バブル並みだと金利８％

５年後８％、残債2000万だと金利160万。
125％ルールで、月々の支払い額が10万なら、10年後12.5万、15年後15.6
万・・・
上記支払い額から、返済額軽減で頑張った分引いた金額が月々の支払い。
最後に残債を一括返済。多分数千万円

[526: 匿名]

521の理論だとまあそういうことになるよね。

[527: 匿名さん]

両極端です。

[528: 200戸の理事]

内の会社は、給与振り込みを分割できるよ。
最後に残債を一括返済！！
→10年の減税修理して残債返済！！
固定金利に相当する金額を第二口座に自動入金して
ローンは変動で支払っています。
差額は確実にたまります。
住宅減税が終わり次第、繰り上げの予定。
また、金利が上昇しても繰り上げ予定。

[529: 匿名]

結局、スレタイ通りに変動金利を怖くない条件は、
「初期にある程度繰り上げ返済をする」事が必要なんだよね。
テンプレの事も良く話題になるけど、流石に今の状況で、35年固定(3パーセント)で借りる人はそうそういないのでは？
フラットS(ベーシックタイプ)か20年固定＋変動とかで条件比較するとまた違った論争になるのではと思います。

[530: 匿名さん]

結局もなにも最初から変動が怖くない条件はテンプレ実行って言ってるんだけど。

それに今フラットが何パーセントかはどうでもいいし、もう選べないSでしかもたまたま金利が低い月実行の超少数派の運が良かった人の話もどうでもいい。

テンプレ実行してれば変動は怖くない。テンプレ実行してれば完済年月も関係ない。（結果的に短くなる）

これを否定してる変動の人はいないし、論破した固定さんもいない。